Rupture bail de 9 ans sans préavis pour insalubrité

Eli Yaf · #1 22-02-2021 10:10:07

Bonjour à toutes et tous,

Je vis actuellement dans un studio, situé au dernier étage de l'immeuble (ça a malheureusement son importance), dans la région Bruxelles-Capitale, dont je suis locataire depuis plus de 2 ans.
Lors de mon emménagement dans celui-ci quelques petits soucis s'étaient présentés (panne de chaudière, infiltration d'eau) mais le propriétaire avait très rapidement réagit et avait effectué les réparations nécessaires.
Seulement ça n'a pas durée.. Environ 1 an plus tard de nouvelles infiltrations d'eau surviennent, je le recontacte alors pour lui demander de faire quelque chose, au passage j'en profites pour lui rappeler qu'il doit remplacer une vitre fendue (vitre qu'il avait lui même fendue le jour de ma visite de l'appartement et qu'il devait remplacer dans les 2 mois suivants).
À partir de ce moment mes échanges avec lui vont osciller entre des réponses de sa part du genre "Je vous recontacte au plus vite" (sans jamais me recontacter), des réponses où il me dit qu'il va s'occuper de la vitre ou du toit, puis plus de nouvelles.. et parfois aucune réponse pendant des mois.

Il s'est effectivement occuper de réparer le toit lors d'une première grosse infiltration d'eau en Juin 2019, seulement aujourd'hui j'ai de nouveau des infiltrations, et la seule réponse qu'il m'a donné c'est qu'il effectuerait de grosses réparations en 2022. Pour ce qui est de la vitre fendue et bien elle l'est toujours, depuis 2 ans et demi, et ce malgré mes relances..

Tous les échanges que j'ai eu avec lui étaient soit par message soit par mail, je ne lui ai jamais envoyé de lettre. Aujourd'hui j'aimerais simplement pouvoir quitter cet appartement au plus vite, j'ai conclu avec lui un bail de 9 ans et je sais que comme je suis dans ma troisième année d'occupation je lui devrai 1 mois de loyer d'indemnité ainsi qu'un préavis de 3 mois.

J'aimerai savoir si il m'est possible de me soustraire à cette obligation de préavis et d'indemnité en vue des circonstances ? Il me semble que les infiltrations d'eau entrent dans les critères d'insalubrité. Et si oui quelles sont les démarches que je dois effectuer ?

Merci d'avance pour vos réponses.

cochise · #2 22-02-2021 10:20:18

Bonjour et bienvenue.
Dans un premier temps, peut-être lui envoyer un courrier recommandé, courtois mais ferme, dans lequel vous mettez vos doléances ainsi que votre intention de quitter les lieux en laissant entendre une éventuelle visite de la cellule salubrité de la Région Wallonne et de voir ce que cela donne.

PIM · #3 22-02-2021 10:28:17

@cochise: selon l’exposé, ce n’est pas en RW.
@eli Yaf: d’abord adresser une mise en demeure circonstanciée (avec rétroactes) et, si pas suivi d’effets, direction Juge de Paix

Eli Yaf · #4 22-02-2021 10:42:38

Merci de vos réponses.
@PIM désolé pour ma mauvaise compréhension mais qu'est ce qu'une mise en demeure circonstanciée avec rétroactes ?
@cochise je pensais faire quelque chose de semblable, je crains juste qu'il ne réagisse pas mais en même temps je n'ai pas énormément d'autres options. J'aimerai juste repréciser ceci, il a effectué quelques travaux, mais ils se sont montrés insuffisants, ce qui compte à mon niveau de preneur c'est bien le résultat (c'est à dire que le bien n'est toujours pas salubre) ? Il ne pourra pas me dire par exemple qu'il a effectué des travaux et que de fait ma requête n'est pas valable ?

GT · #5 22-02-2021 11:18:13

Eli Yaf a écrit :

Bonjour à toutes et tous,
Je vis actuellement dans un studio, situé au dernier étage de l'immeuble (ça a malheureusement son importance), dans la région Bruxelles-Capitale, dont je suis locataire depuis plus de 2 ans.

Quand le bail a-t-il pris cours ?

GT · #6 22-02-2021 12:10:21

L'exigence de salubrité élémentaire n'est pas respectée en cas d'infiltration résultant d'un défaut d'étanchéité de la toiture.

Le locataire a l'option :
- de s'adresser au bailleur pour exiger l'exécution des travaux nécessaires de manière à rendre conforme le bien loué.
-de s'adresser au juge pour demander la résolution du contrat de bail

Le bailleur et le locataire peuvent aussi convenir de mettre fin au bail à l'amiable.

Eli Yaf · #7 22-02-2021 13:08:31

Le bail a pris cours en octobre 2018.

D'accord et bien merci pour vos réponses je suis à présent un peu plus éclairé smile

Himura · #8 22-02-2021 14:09:14

GT a écrit :

L'exigence de salubrité élémentaire n'est pas respectée en cas d'infiltration résultant d'un défaut d'étanchéité de la toiture.
Le locataire a l'option :
- de s'adresser au bailleur pour exiger l'exécution des travaux nécessaires de manière à rendre conforme le bien loué.
-de s'adresser au juge pour demander la résolution du contrat de bail
Le bailleur et le locataire peuvent aussi convenir de mettre fin au bail à l'amiable.

Des jugements dont j'ai déjà pu prendre connaissance, le juge ne déclare jamais la résolution du contrat de bail ainsi.
Il donne un délai au bailleur pour se mettre en conformité.
Au mieux, il prévoit une visite des lieux, avec un expert (dont la provision doit être avancée par le plaignant), pour déterminer l'origine du problème et à qui incombe la charge éventuelle.

rexou

panchito · #9 22-02-2021 15:19:40

Encore faut-il avoir la preuve que la fuite provient du toit.

Je suppose que vous avez des dégâts.

Qu'en pense votre assureur?

Eli Yaf · #10 22-02-2021 15:35:16

Oui j'ai des dégâts au niveau du plafond et certains murs, mais j'ai pu préserver mais affaires personnelles à chaque fois.
Mon assureur m'a dit que je devais recontacter mon propriétaire pour le mettre en demeure d'effectuer les travaux et que c'était à son assurance de gérer ça, en gros ça ne regarde pas mon assurance puisque je ne suis pas responsable de se genre d'interventions.

PIM · #11 22-02-2021 16:18:45

Eli Yaf a écrit :

@PIM désolé pour ma mauvaise compréhension mais qu'est ce qu'une mise en demeure circonstanciée avec rétroactes ?

C'est un courrier recommandé que vous adressez à l'autre partie (en l'espèce: votre bailleur) lui rappelant les divers événements antérieurs (= rétroactes) et le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires, faute de quoi vous portez l'affaire en justice.

GT, rexou

GT · #12 22-02-2021 16:59:37

L'article 219, § 3 du code bruxellois du logement prévoit :
§ 3. "Sans préjudice des sanctions prévues aux articles 8 et 10, si les conditions du paragraphe 2 ne sont pas remplies, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences de ce paragraphe 2, soit de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement."
Les sanctions prévues aux articles 8 et 10 sont l'interdiction de continuer de proposer à la location, mettre en location, ou faire occuper le logement, et l'amende administrative.

Le § 2 de l'article 219 énonce :
"Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements visées à l'article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition sous peine des sanctions prévues aux articles 8 et 10.
Cette condition s'apprécie à tout moment."

L'article 4, § 1er stipule :
"Les logements doivent respecter les exigences suivantes :
1° l'exigence de sécurité élémentaire, (...)
2° l'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, aux égouts, ainsi qu'à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du logement;
(...)"

bg1000 · #13 22-02-2021 19:28:53

Si c'est une fuite de toiture c'est à la copropriété à effectuer les travaux et pas au propriétaire du lot
Contacter le syndic pour signaler le problème, faire une proposition en tant que locataire pour la prochaine AG

GT · #14 22-02-2021 19:43:06

bg1000 a écrit :

Si c'est une fuite de toiture c'est à la copropriété à effectuer les travaux et pas au propriétaire du lot
Contacter le syndic pour signaler le problème, faire une proposition en tant que locataire pour la prochaine AG

Je n'ai pas lu que l'auteur du message avait fait mention d'une association de copropriétaires.

panchito · #15 22-02-2021 20:05:08

Eli Yaf a écrit :

Oui j'ai des dégâts au niveau du plafond et certains murs, mais j'ai pu préserver mais affaires personnelles à chaque fois.
Mon assureur m'a dit que je devais recontacter mon propriétaire pour le mettre en demeure d'effectuer les travaux et que c'était à son assurance de gérer ça, en gros ça ne regarde pas mon assurance puisque je ne suis pas responsable de se genre d'interventions.

Vous êtes bien mal assuré! Il n'a même pas envoyé un expert?

Dommage pour vous car vous êtes légalement responsable de tous les dégâts qui surviennent dans le logement en cours de bail et c'est à vous à fournir une preuve juridiquement indiscutable que les dégâts sont dus:
- à de la vétusté
- à une force majeure
- à un tiers

En plus si vous ne savez pas prouver que vous avez prévenu votre bailleur par écrit, vous êtes aussi responsable de l’aggravation des dommages!

Donc quand est-ce que vous lui avez envoyé une mise en demeure pour réparer la soi-disant fuite par recommandé avec accusé de réception?

La justice ne travaille que sur base d'écrits.

A vous d'avancer toutes les preuves si vous voulez résilier votre bail en justice.

Eli Yaf · #16 22-02-2021 21:22:43

Non pas d'expert.
Je n'ai pas envoyé de lettre recommandée pour le moment, en revanche de nombreux mails et messages, auxquels il a parfois répondu. Je me doute bien qu'un mail et beaucoup moins fort face à la loi qu'une lettre recommandée mais ceci reste un écrit malgré tout non ?

Vous dites que je suis tenu responsable des dégâts. En oubliant la rupture du bail pour cause d'insalubrité, si je décide juste de partir normalement comme j'en ai le droit, pourra t-il me reprocher les dégâts dû aux infiltrations d'eaux ?

Car si c'est ça je prends immédiatement rendez vous avec un expert pour qu'il constate la cause de ces dégâts..

panchito · #17 22-02-2021 21:59:38

si je décide juste de partir normalement comme j'en ai le droit,

A l'opposé de votre bailleur, la loi vous donne effectivement le droit de résilier un bail de 9 ans à tout moment et sans devoir donner la moindre justification. Pour cela, il vous suffit de donner votre préavis (le mieux par recommandé avec accusé de réception) de 3 mois, qui commencera le 1er du mois qui la réception de votre recommandé par votre bailleur et de payer une indemnité de rupture égale à 3, 2 ou 1 mois de loyer suivant que vous résiliez votre bail en cours de la 1ère, 2ème ou 3ème année.

Notez que pendant les 3 mois de préavis, vous êtes obligé (voir votre bail) de permettre les visites souvent 2h contiguës 3 fois par semaine (voir votre bail).

panchito · #18 22-02-2021 22:07:31

J'aimerai savoir si il m'est possible de me soustraire à cette obligation de préavis et d'indemnité en vue des circonstances ? Il me semble que les infiltrations d'eau entrent dans les critères d'insalubrité. Et si oui quelles sont les démarches que je dois effectuer ?

Si vous voulez vous soustraire à vos obligations légales et contractuelles, afin de résilier le bail aux tords de votre bailleur, vous devez introduire une requête en justice et apporter toutes les preuves nécessaires lors de l'audience:
- constations d'experts
- vos mises en demeure par recommandé avec accusés de réception

Parfois le juge vient voir ou désigne lui-même un expert mais cela peut prendre des mois.....

libra · #19 22-02-2021 23:49:36

Eli Yaf a écrit :

Non pas d'expert.
Je n'ai pas envoyé de lettre recommandée pour le moment, en revanche de nombreux mails et messages, auxquels il a parfois répondu. Je me doute bien qu'un mail et beaucoup moins fort face à la loi qu'une lettre recommandée mais ceci reste un écrit malgré tout non ?
Vous dites que je suis tenu responsable des dégâts. En oubliant la rupture du bail pour cause d'insalubrité, si je décide juste de partir normalement comme j'en ai le droit, pourra t-il me reprocher les dégâts dû aux infiltrations d'eaux ?
Car si c'est ça je prends immédiatement rendez vous avec un expert pour qu'il constate la cause de ces dégâts..

Une expertise doit être contradictoire.

Ce n'est pas au locataire de déclarer un appartement insalubre.

Seul le juge de paix peut résilier le bail aux torts du bailleur ou du preneur. Il faut donc faire une requête en justice de paix et généralement le juge de paix vient visiter les lieux.

Attendu qu'il y a eu un échange de courriels il est à mon estime plus nécessaire d'envoyer un recommandé.

D'ailleurs, il est possible que sur base du contenu de ces échanges de courriels le juge de paix estime être suffisamment informé et qu'il résille le bail sans visiter les lieux.

Dernière modification par libra (23-02-2021 08:03:12)

GT · #20 23-02-2021 06:38:22

Eli Yaf a écrit :

si je décide juste de partir normalement comme j'en ai le droit, pourra t-il me reprocher les dégâts dû aux infiltrations d'eaux ?

J'avais cité l'art.219, § 3 du code bruxellois du logement.

Je reprends :

L'article 219, § 3 du code bruxellois du logement prévoit :
"Sans préjudice des sanctions prévues aux articles 8 et 10, si les conditions du paragraphe 2 ne sont pas remplies, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, SOIT d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences de ce paragraphe 2, SOIT de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement."

1ère potion : exiger du bailleur l'exécution des travaux
2ème option : demander au juge la résolution du bail

Si le locataire a d'abord demandé l'exécution des travaux, il ne perd pas son droit d'entamer ensuite une procédure pour obtenir la résolution du bail.

Il ne ressort pas de ce texte que l'insalubrité affirmée ouvre le droit au locataire de "partir normalement (?)" .

Dernière modification par GT (23-02-2021 06:41:53)

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