Résiliation contrat de bail

Jacob23 · #1 26-04-2021 10:02:23

Bonjour, j'ai besoin d'un petit conseil alors si quelqu'un peut m'aider ce serai vraiment sympa. Je suis locataire et j'aimerai quitter mon logement. En août ça fera 3 ans que j'occuperai le bien. Le contrat de bail n'a jamais été enregistré par le bailleur, d'un point de vue juridique est il valable ? Ensuite le contrat me paraît étrange...

Durée
Le bail est conclu pour une durée de 18 mois ( bail dit de courte durée et de maximum trois ans) prenant cours le 24 août 2018 et se terminant le 24 février 2020, resiliable par les deux parties moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de rénovation de 3 mois de loyer.

Pour un bail d'une durée égale ou inférieure à 18 mois, à défaut d'un congé notifié au moins 3 mois avant son échéance par l'une ou l'autre des parties, le bail est prorogé de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions.

Dans l'hypothèse d'un bail de trois ans, le preneur pourra mettre fin au contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer et acquitable lors de ladite notification sauf convention contraire.

En tout état de cause, le bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois par écrit et aux mêmes conditions sans que la durée totale ne puisse excéder trois ans.

De plus et à moins que l'une des parties ne notifie congé par lettre recommandée au moins trois mois avant l'expiration de la courte durée de 18 ou de 36 mois si le bail est prorogé comme repris dans le paragraphe précédent, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du précédent contrat.

Dans l'hypothèse d'un bail de neuf années ou plus, le preneur peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois et le paiement d'une indemnité égale à trois mois selon que le bail prend fin au cours de la première, deuxième, troisième année.

Tout cela est il légal? Notamment l'indemnité de trois mois de relocation?

Je précise que j'habite en Belgique région wallonne.

Merci beaucoup pour votre aide

Himura · #2 26-04-2021 12:06:31

Bonjour et bienvenue,

L'enregistrement ou non d'un bail n'en enlève pas la validité. Dans tous les cas, celui-ci reste valable.
Le non-enregistrement limite juste les droits du bailleur sur certains points (minimes).
Dans votre cas, vous pourriez en bénéficier, uniquement après lui avoir signifier par recommandé l'obligation d'enregistrement, et qu'il ne s'exécute pas dans le mois qui suit.
(La probabilité est faible).

Pour le reste, la clause de votre bail est bien légale.
C'est la complexité des différences entre baux de courtes durées et baux de 9 ans (avec leurs prorogations éventuelles.

Vous indiquez arrivé à cette échéance de 3 ans, donc votre cas est simple, au final.
Vous pouvez donner votre préavis de 3 mois à l'avance, à tout moment, et sans indemnité à payer.

Les indemnités sont dues telles que :
- Fin de location dans la 1ère année = 3 mois d'indemnité
- Fin de location dans la 2ème année = 2 mois d'indemnité
- Fin de location dans la 3ème année = 1 mois d'indemnité
Ici, vous serez au-delà à l'expiration de votre préavis, et dans un bail (devenu de) 9 ans, donc pas d'indemnité à prévoir.

Dernière modification par Himura (26-04-2021 12:08:16)

Jacob23 · #3 26-04-2021 13:00:16

Himura a écrit :

Bonjour et bienvenue,
L'enregistrement ou non d'un bail n'en enlève pas la validité. Dans tous les cas, celui-ci reste valable.
Le non-enregistrement limite juste les droits du bailleur sur certains points (minimes).
Dans votre cas, vous pourriez en bénéficier, uniquement après lui avoir signifier par recommandé l'obligation d'enregistrement, et qu'il ne s'exécute pas dans le mois qui suit.
(La probabilité est faible).
Pour le reste, la clause de votre bail est bien légale.
C'est la complexité des différences entre baux de courtes durées et baux de 9 ans (avec leurs prorogations éventuelles.
Vous indiquez arrivé à cette échéance de 3 ans, donc votre cas est simple, au final.
Vous pouvez donner votre préavis de 3 mois à l'avance, à tout moment, et sans indemnité à payer.
Les indemnités sont dues telles que :
- Fin de location dans la 1ère année = 3 mois d'indemnité
- Fin de location dans la 2ème année = 2 mois d'indemnité
- Fin de location dans la 3ème année = 1 mois d'indemnité
Ici, vous serez au-delà à l'expiration de votre préavis, et dans un bail (devenu de) 9 ans, donc pas d'indemnité à prévoir.

Un grand merci pour votre réponse. En fait j'ai signé un contrat de 18 mois le 24 août 2018. Il a donc été automatiquement reconduit je suppose mais ça fera 3 ans le 24 août 2021. Si j'envoie mon préavis aujourd'hui par exemple au terme de celui-ci nous serons le 26 juillet donc 30 jours avant d'arriver aux 3ans. Dans ce cas là je devrais payer un mois de loyer c'est bien ça ? Il vaudrait alors mieux attendre un mois de plus avant d'envoyer le préavis comme ça je ne devrais pas payer d'indemnité?

Encore merci... je n'y connais absolument rien.

Himura · #4 26-04-2021 13:29:37

Jacob23 a écrit :

Un grand merci pour votre réponse. En fait j'ai signé un contrat de 18 mois le 24 août 2018. Il a donc été automatiquement reconduit je suppose mais ça fera 3 ans le 24 août 2021. Si j'envoie mon préavis aujourd'hui par exemple au terme de celui-ci nous serons le 26 juillet donc 30 jours avant d'arriver aux 3ans. Dans ce cas là je devrais payer un mois de loyer c'est bien ça ? Il vaudrait alors mieux attendre un mois de plus avant d'envoyer le préavis comme ça je ne devrais pas payer d'indemnité?
Encore merci... je n'y connais absolument rien.

J'imagine que la prise d'effet était au 1/9/2018.
Oui, le bail est reconduit automatiquement. Et vous serez dans un bail de 9 ans après l'échéance de 3 ans.

Pour bien préciser votre exemple :

Un préavis, c'est 3 mois (en standard, mais ici c'est le cas), à compter du 1er jour du mois suivant la réception de celui-ci par le propriétaire.
Donc vous ne pouvez pas compter un envoi 30 jours avant.

--> Si vous envoyez votre renom maintenant, il faut compter depuis le 1er mai + 3 mois --> 31/7/2021
Vous serez alors toujours dans le bail de courte durée --> indemnités à payer (selon conditions du bail).

--> Si vous envoyez votre renom à partir du mois de mai, il faut compter depuis le 1er juin + 3 mois --> 31/8/2021
Vous serez alors soit à l'échéance du bail de courte durée reconduit, soit dans un bail de 9 ans (s'il a bien démarré le 24/8).
Dans ce cas, vous n'aurez aucune indemnité à payer.
(C'est la même chose si vous envoyez le renom en juin, juillet, ou encore après).

Dernière modification par Himura (26-04-2021 13:30:07)

PIM · #5 26-04-2021 15:14:19

Date de prise d’effet ?

GT · #6 26-04-2021 15:59:55

Jacob23 a écrit :

Durée
Le bail est conclu pour une durée de 18 mois ( bail dit de courte durée et de maximum trois ans) prenant cours le 24 août 2018 et se terminant le 24 février 2020, resiliable par les deux parties moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de rénovation de 3 mois de loyer.

Vous confirmez que le contrat de bail signé le 24/8/2018 prévoit dans celui-ci une entrée en vigueur à la même date ?

Si c'est le cas vous devrez faire parvenir votre congé à votre bailleur avant le 24/5/2021. Le bail de courte durée de 18 mois , prorogé pour la même période en raison d'une clause contractuelle, prendra fin le 24/8/2021. Sans indemnité.

Dernière modification par GT (26-04-2021 16:18:45)

Jacob23 · #7 26-04-2021 16:04:51

PIM a écrit :

Date de prise d’effet ?

Bonjour,

Prise d'effet le 24 août 2018. Le bail a été signé le 05 août 2018 ( je rectifie ce que j'ai dis un peu plus haut ) merci

Jacob23 · #8 26-04-2021 16:06:05

GT a écrit :

Jacob23 a écrit :
Durée
Le bail est conclu pour une durée de 18 mois ( bail dit de courte durée et de maximum trois ans) prenant cours le 24 août 2018 et se terminant le 24 février 2020, resiliable par les deux parties moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de rénovation de 3 mois de loyer.
Vous confirmez que le contrat de bail signé le 24/8/2018 prévoit dans celui-ci une entrée en vigueur à la même date ?

Bonjour, non excusez-moi me bail a été signé le 05 août 2018 et la prise d'effet est le 24 août 2018. Merci

Jacob23 · #9 26-04-2021 16:09:03

Himura a écrit :

Jacob23 a écrit :
Un grand merci pour votre réponse. En fait j'ai signé un contrat de 18 mois le 24 août 2018. Il a donc été automatiquement reconduit je suppose mais ça fera 3 ans le 24 août 2021. Si j'envoie mon préavis aujourd'hui par exemple au terme de celui-ci nous serons le 26 juillet donc 30 jours avant d'arriver aux 3ans. Dans ce cas là je devrais payer un mois de loyer c'est bien ça ? Il vaudrait alors mieux attendre un mois de plus avant d'envoyer le préavis comme ça je ne devrais pas payer d'indemnité?
Encore merci... je n'y connais absolument rien.
J'imagine que la prise d'effet était au 1/9/2018.
Oui, le bail est reconduit automatiquement. Et vous serez dans un bail de 9 ans après l'échéance de 3 ans.
Pour bien préciser votre exemple :
Un préavis, c'est 3 mois (en standard, mais ici c'est le cas), à compter du 1er jour du mois suivant la réception de celui-ci par le propriétaire.
Donc vous ne pouvez pas compter un envoi 30 jours avant.
--> Si vous envoyez votre renom maintenant, il faut compter depuis le 1er mai + 3 mois --> 31/7/2021
Vous serez alors toujours dans le bail de courte durée --> indemnités à payer (selon conditions du bail).
--> Si vous envoyez votre renom à partir du mois de mai, il faut compter depuis le 1er juin + 3 mois --> 31/8/2021
Vous serez alors soit à l'échéance du bail de courte durée reconduit, soit dans un bail de 9 ans (s'il a bien démarré le 24/8).
Dans ce cas, vous n'aurez aucune indemnité à payer.
(C'est la même chose si vous envoyez le renom en juin, juillet, ou encore après).

Encore merci c'est super sympa d'avoir pris le temps de me répondre. Petite rectification mais qui a son importance : le bail a été signé le 05 août mais la prise d'effet est le 24 août 2018.

Himura

Jacob23 · #10 26-04-2021 18:25:58

GT a écrit :

Jacob23 a écrit :
Durée
Le bail est conclu pour une durée de 18 mois ( bail dit de courte durée et de maximum trois ans) prenant cours le 24 août 2018 et se terminant le 24 février 2020, resiliable par les deux parties moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de rénovation de 3 mois de loyer.
Vous confirmez que le contrat de bail signé le 24/8/2018 prévoit dans celui-ci une entrée en vigueur à la même date ?
Si c'est le cas vous devrez faire parvenir votre congé à votre bailleur avant le 24/5/2021. Le bail de courte durée de 18 mois , prorogé pour la même période en raison d'une clause contractuelle, prendra fin le 24/8/2021. Sans indemnité.

L'entrée vigueur s'est faite le 24 août 2018.
Pour être sûr de bien comprendre et ne pas faire de bêtises. Si j'envoie mon préavis en mai peu importe que ce soit le 1er, le 5 ou le 15 peu importe du moment que ce soit avant le 24 alors je ne devrais pas payer d'indemnité? Je demande ça car un autre utilisateur m'a répondu et d'après ce que j'ai compris je dois le faire absolument en mai. Si je le fais plus tôt j'aurai des indemnités à payer car je serai toujours dans le bail de 3 ans et si je le fais plus tard que mai j'entrerai dans un bail de 9 ans mais là je peux partir quand je veux moyennant préavis sans payer d'indemnités.

Désolé ça vous paraît peut-être bête mais je ne comprend pas grand chose en la matière...

Dernière modification par Jacob23 (26-04-2021 18:26:29)

PIM · #11 26-04-2021 21:21:56

Je vais tenter de résumer.
Votre bail (RW) a été signé le 5 août 2018 , a pris effet le 24/8/18, pour une durée initiale de 18 mois et reconductible, selon le bail, pour une nouvelle période de 18 mois, soit un total de 3 ans, expirant le 24 août 2021.
Pour éviter que ce bail ne se transforme en bail de 9 ans, chaque partie a la faculté de notifier son congé pour la date d'échéance (24/8/21).

Il ne s'agit donc pas d'une rupture anticipée (et la règle du premier du mois qui suit ne joue pas puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation à n'importe quel moment) et il faut notifier votre congé avant le 24 mai 2021. Aucune indemnité de résiliation n'est due puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

Si vous ne notifiez pas ce congé avant le 24/5/21, le bail se transformera alors en bail de 9 ans.

rexou, GT

Himura · #12 26-04-2021 21:44:43

PIM a écrit :

Si vous ne notifiez pas ce congé avant le 24/5/21, le bail se transformera alors en bail de 9 ans.

... (pour compléter) : et dans ce cas, il n'y aura pas non plus d'indemnités possibles (et un préavis identique de 3 mois).

En conclusion, donnez votre préavis de 3 mois quand vous le voulez, tant que c'est pour une date d'échéance postérieure ou égale au 24/8

rexou

Jacob23 · #13 26-04-2021 21:56:34

Himura a écrit :

PIM a écrit :
Si vous ne notifiez pas ce congé avant le 24/5/21, le bail se transformera alors en bail de 9 ans.
... (pour compléter) : et dans ce cas, il n'y aura pas non plus d'indemnités possibles (et un préavis identique de 3 mois).
En conclusion, donnez votre préavis de 3 mois quand vous le voulez, tant que c'est pour une date d'échéance postérieure ou égale au 24/8

C'est beaucoup plus clair pour moi expliqué de cette manière ^^

Un énorme merci pour votre temps et vos explications. Bonne fin de soirée

libra · #14 27-04-2021 07:23:32

Précision: le préavis doit être remis au bailleur le 23 au plus tard. Au bailleur; la poste n'est pas le bailleur. Donc pour toutes sécurités remettre le préavis avant le 20.

GT · #15 27-04-2021 07:38:12

libra a écrit :

Précision: le préavis doit être remis au bailleur le 23 au plus tard. Au bailleur; la poste n'est pas le bailleur. Donc pour toutes sécurités remettre le préavis avant le 20.

Attention aux prestations des services postaux pendant la période de la pentecôte !

GT · #16 27-04-2021 10:26:55

Jacob23 a écrit :

L'entrée vigueur s'est faite le 24 août 2018.
Pour être sûr de bien comprendre et ne pas faire de bêtises. Si j'envoie mon préavis en mai peu importe que ce soit le 1er, le 5 ou le 15 peu importe du moment que ce soit avant le 24 alors je ne devrais pas payer d'indemnité? Je demande ça car un autre utilisateur m'a répondu et d'après ce que j'ai compris je dois le faire absolument en mai. Si je le fais plus tôt j'aurai des indemnités à payer car je serai toujours dans le bail de 3 ans et si je le fais plus tard que mai j'entrerai dans un bail de 9 ans mais là je peux partir quand je veux moyennant préavis sans payer d'indemnités.
Désolé ça vous paraît peut-être bête mais je ne comprend pas grand chose en la matière...

Le congé notifié dans le cadre de l'art.3, § 6 de la loi du 20 février 1991 ( 20 FEVRIER 1991. - [ANCIEN] CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur ) ( bail de courte durée) et de l'art.55, § 6 du décret wallon du 15 mars 2018 (bail de courte drée) est un acte unilatéral réceptice , ce qui signifie qu'il doit avoir atteint son destinataire 3 mois au moins avant l'expiration de la durée convenue. Sera considéré l'instant où le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance du congé. Il est sans importance que le bailleur ait été absent au moment où le facteur s'est présenté à l'adresse du bailleur et que ce dernier n'ait été rechercher le recommandé que plus tard ou ne se déplace pas pour rechercher le recommandé.

En l'espèce, si le facteur présente le recommandé à l'adresse le 23/5/2021 (au plus tard), le congé sera valable. La loi indique que le congé doit être notifié "au moins trois mois" avant l'échéance implique que la partie (en l'espèce le locataire) qui désire mettre un terme au bail doit au moins respecter un délai de 3 mois mais peut notifier le congé plus tôt. Mais ce congé n'aura d'effet qu'à l'échéance du bail de courte durée (en l'espèce le 23/8/2021).
.

Dernière modification par GT (27-04-2021 10:30:30)

D1791 · #17 27-04-2021 10:59:59

PIM a écrit :

Il ne s'agit donc pas d'une rupture anticipée (et la règle du premier du mois qui suit ne joue pas puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation à n'importe quel moment) et il faut notifier votre congé avant le 24 mai 2021. Aucune indemnité de résiliation n'est due puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

PIM, je ne comprends pas cette partie de votre réponse.
Je pensais qu'il fallait faire courrir le renom à partir du 1/05/21 parce que dans tous les cas ça commence au 1er du mois.
Je pensais qu'en envoyant le renom après le 1/05/21 (mais avant le 24/05/21), le renom courrait jusque fin août (et pas jusqu'au 24/08/21).

grmff · #18 27-04-2021 11:36:18

D1791 a écrit :

PIM a écrit :
Il ne s'agit donc pas d'une rupture anticipée (et la règle du premier du mois qui suit ne joue pas puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation à n'importe quel moment) et il faut notifier votre congé avant le 24 mai 2021. Aucune indemnité de résiliation n'est due puisqu'il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.
PIM, je ne comprends pas cette partie de votre réponse.
Je pensais qu'il fallait faire courrir le renom à partir du 1/05/21 parce que dans tous les cas ça commence au 1er du mois.
Je pensais qu'en envoyant le renom après le 1/05/21 (mais avant le 24/05/21), le renom courrait jusque fin août (et pas jusqu'au 24/08/21).

Votre incompréhension alors que vous êtes loin d'être un débutant est un phénomène courant.

Les baux de type court, comme les baux de 9 ans, qui se terminent pas un préavis à leur issue ne se termine pas "n'importe quand". La règle du préavis qui commence le premier du mois qui suit la possible réception n'est donc pas d'application.

Cette incompréhension source d'insécurité juridique généralisée est la raison pour laquelle mes baux commencent toujours le premier du mois. Ainsi, je n'ai en aucun cas ce soucis en fin de bail. Avec moi, c'est toujours la règle du 1er du mois qui suit la possible réception... (Et le premier loyer se paye prorata occupation réelle...)

GT · #19 27-04-2021 13:17:14

La fin du bail et l'occurrence "à tout moment" (Région wallonne, décret du 15 mars 2018)

Art. 30
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Art. 55, §2.

Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement...

Art. 55, §3.
(...)
En vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Art. 55, § 5.

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
(...)
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2.

Art. 55, § 6.

Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
(...)
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Art. 63
(...)
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété

Dernière modification par GT (27-04-2021 13:19:02)

D1791 · #20 27-04-2021 14:10:24

Merci Grmff, merci GT.

Je perçois une contradiction entre vos interventions.

GT précise : "Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné."
Ce qui rejoint la compréhension que j'avais toujours eue.

Grmff précise : "Les baux de type court, comme les baux de 9 ans, qui se terminent pas un préavis à leur issue ne se termine pas "n'importe quand". La règle du préavis qui commence le premier du mois qui suit la possible réception n'est donc pas d'application.

Je ne capte pas la nuance entre vous.

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