Résoudre un litige avec syndic,

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Résoudre un litige avec syndic,

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 188

Re : Résoudre un litige avec syndic,

On est reparti pour un tour de folklore ?

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

On est reparti pour un tour de folklore ?

Folklore? c'est comme ça que vous appelez des questions auxquelles vous n'avez aucune réponses? ça me va, pour vous aider je vous met des exemples de situations certes cocasses mais qui auraient pu passer par une médiation  puisque un CP est révolté......

1) Un syndic auquel UN CP reproche entre autres ;
- Pas de suivi des nombreux CP qui manquent au paiement des charges
- Aucune action concernant l'entretien ni les travaux à effectuer
- Pas de diffusion d'infos claires quant à la situation financière de l'immeuble
- Pas de convocation d'AG (prévue en juin)
- Pas de décompte des charges pour l'exercice 2017/2018
- Pas de réponse aux mails, téléphone sur répondeur, bureau fermé en permanence, sauf sur rendez-vous

2) Un CP reproche à son syndic:
un syndic affirme qu'avec la nouvelle loi, un CP qui arriverait en retard à une AG aurait le droit d'assister et de participer aux débats, mais serait privé de son droit de vote, n'étant pas présent lors du comptage des présences.

3)Encore UN CP rapporte qu'il a des griefs envers son syndic dont voici en substance:
Le syndic n'assure plus d'AG depuis 3 ans. Très difficilement joignable par mail, inaccessible par tel, et absent à son bureau en permanence. Le conseil de copropriété décide finalement de convoquer une AG, mais ignore l'adresse de 2 CP. Le syndic est avisé par mail + recommandé de cette AG. Ne va pas chercher le recommandé, mais accuse réception du mail et annonce sa présence. Accepte aussi rendez-vous la veille de l'AG pour contrôle comptes. Est absent au rendez-vous et à l'AG !

il y en a d'autres bien sur, mais ces cas ci, existe t il une médiation entre le CP et le SYNDIC avec des décisions impératives à respecter de part et d'autre?

la question est simple .........

MarcoBrux

Pimonaute intarissable

Inscription : 08-06-2017

Messages : 626

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

Donc selon vous, un CP pourrait user de la médiation avec le syndic?

il n'y a  pas un hic? le syndic se présenterait comme monsieur untel ou comme syndic représentant l'ACP?

Nash0474

Pimonaute assidu

Inscription : 10-02-2021

Messages : 157

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:

Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

Dernière modification par Nash0474 (15-05-2021 02:37:59)

GT

Pimonaute non modérable

Inscription : 11-10-2014

Messages : 11 958

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats
https://forum.pim.be/uploads/f346e39aa7 … f52d5c.png

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:
https://forum.pim.be/uploads/cb4c8a59cb … 744914.png
Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

L'intervention, à mon sens, s'écarte de la problématique définie par copropriétaire engalère : le recours à l'arbitrage et à la médiation.
Dès lors je n 'y réagis pas.

GT

Pimonaute non modérable

Inscription : 11-10-2014

Messages : 11 958

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

La médiation est définie à l'article 1723/1, C. judiciaire.

"La médiation est un processus confidentiel et structuré de concertation volontaire entre parties en conflit qui se déroule avec le concours d'un tiers indépendant, neutre et impartial qui facilite la communication et tente de conduire les parties à élaborer elles-mêmes une solution."

La médiation nécessite la volonté des parties en conflit.
Le tiers n'est pas le juge de paix

Dernière modification par GT (15-05-2021 08:04:09)

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

@Nash : j'aime bien votre image "Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon."
@GT : vous pensez que l'article 1723/1, C. judiciaire.serait compatible entre un syndic et un CP donc?
mais si le tiers n'est pas un juge de paix, qui serait t il? histoire de contrôler que chaque partie respecte leurs paroles données lors de cette médiation, Puis, le syndic viendrait en tant que Mr Untel ou Syndic qui représente l'ACP?

GT

Pimonaute non modérable

Inscription : 11-10-2014

Messages : 11 958

Re : Résoudre un litige avec syndic,

@GT : vous pensez que l'article 1723/1, C. judiciaire.serait compatible entre un syndic et un CP donc?
mais si le tiers n'est pas un juge de paix, qui serait t il? histoire de contrôler que chaque partie respecte leurs paroles données lors de cette médiation, Puis, le syndic viendrait en tant que Mr Untel ou Syndic qui représente l'ACP?

Vous tirez la conclusion que vous voulez de ce que j'ai écrit et reproduit. En Belgique, vous me l'avez fait savoir, vous avez le droit de penser.

Je ne me suis pas aventuré à écrire que l'article 1723/1, C. judiciaire serait compatible entre un syndic et un CP (?) .

Qui sera le médiateur et autres informations sur le processus

Code judiciaire

CHAPITRE II.  - La médiation extrajudiciaire.

  Art. 1730. § 1er. Toute partie peut proposer aux autres parties, indépendamment de toute procédure judiciaire ou arbitrale, avant, pendant ou après le déroulement d'une procédure judiciaire, de recourir au processus de médiation. Les parties désignent le médiateur de commun accord ou chargent un tiers de cette désignation.
  § 2. Si la proposition est adressée par envoi recommandé et qu'elle contient la réclamation d'un droit, elle est assimilée à la mise en demeure visée à l'article 1153 du Code civil.
  § 3. Dans les mêmes conditions, la proposition suspend le cours de la prescription de l'action attachée à ce droit pendant un mois.

  Art. 1731. § 1er. Les parties définissent entre elles, avec l'aide du médiateur, les modalités d'organisation de la médiation et la durée du processus. Cette convention est consignée par écrit dans un protocole de médiation signé par les parties et par le médiateur. Les frais et honoraires de la médiation sont à charge des parties par parts égales, sauf si elles en décident autrement.
  § 2. Le protocole de médiation contient :
  1° le nom et le domicile des parties et de leurs conseils;
  2° le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, et le cas échéant, la mention que le médiateur est agréé par la commission visée à l'article 1727;
  3° le rappel du principe volontaire de la médiation;
  4° un exposé succinct du différend;
  5° la confidentialité qui s'attache aux documents et aux communications dans le cadre de la médiation;
  6° le mode de fixation et le taux des honoraires du médiateur, ainsi que les modalités de leur paiement;
  7° la date;
  8° la signature des parties et du médiateur.
  § 3. La signature du protocole suspend le cours de la prescription durant la médiation.
  § 4. Sauf accord exprès des parties, la suspension de la prescription prend fin un mois après la notification faite par l'une des parties ou par le médiateur à l'autre ou aux autres parties de leur volonté de mettre fin à la médiation. Cette notification a lieu par lettre recommandée.

  Art. 1732. Lorsque les parties parviennent à un accord de médiation, celui-ci fait l'objet d'un écrit daté et signé par elles et le médiateur. Le cas échéant, il est fait mention de l'agrément du médiateur.
  Cet écrit contient les engagements précis pris par chacune d'elles.

  Art. 1733.  En cas d'accord, et si le médiateur qui a mené la médiation est agréé par la commission visée à l'article 1727, les parties ou l'une d'elles peuvent soumettre l'accord de médiation obtenu conformément aux articles 1731 et 1732 pour homologation au juge compétent. Il est procédé conformément aux articles 1025 à 1034. La requête peut cependant être signée par les parties elles-mêmes si celle-ci émane de toutes les parties à la médiation. Le protocole de médiation est joint à la requête.
  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineurs.
  L'ordonnance d'homologation a les effets d'un jugement au sens de l'article 1043.

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

@GT : vous pensez que l'article 1723/1, C. judiciaire.serait compatible entre un syndic et un CP donc?
mais si le tiers n'est pas un juge de paix, qui serait t il? histoire de contrôler que chaque partie respecte leurs paroles données lors de cette médiation, Puis, le syndic viendrait en tant que Mr Untel ou Syndic qui représente l'ACP?

Vous tirez la conclusion que vous voulez de ce que j'ai écrit et reproduit. En Belgique, vous me l'avez fait savoir, vous avez le droit de penser.

Je ne me suis pas aventuré à écrire que l'article 1723/1, C. judiciaire serait compatible entre un syndic et un CP (?) .

Qui sera le médiateur et autres informations sur le processus

Code judiciaire

CHAPITRE II.  - La médiation extrajudiciaire.

  Art. 1730. § 1er. Toute partie peut proposer aux autres parties, indépendamment de toute procédure judiciaire ou arbitrale, avant, pendant ou après le déroulement d'une procédure judiciaire, de recourir au processus de médiation. Les parties désignent le médiateur de commun accord ou chargent un tiers de cette désignation.
  § 2. Si la proposition est adressée par envoi recommandé et qu'elle contient la réclamation d'un droit, elle est assimilée à la mise en demeure visée à l'article 1153 du Code civil.
  § 3. Dans les mêmes conditions, la proposition suspend le cours de la prescription de l'action attachée à ce droit pendant un mois.

  Art. 1731. § 1er. Les parties définissent entre elles, avec l'aide du médiateur, les modalités d'organisation de la médiation et la durée du processus. Cette convention est consignée par écrit dans un protocole de médiation signé par les parties et par le médiateur. Les frais et honoraires de la médiation sont à charge des parties par parts égales, sauf si elles en décident autrement.
  § 2. Le protocole de médiation contient :
  1° le nom et le domicile des parties et de leurs conseils;
  2° le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, et le cas échéant, la mention que le médiateur est agréé par la commission visée à l'article 1727;
  3° le rappel du principe volontaire de la médiation;
  4° un exposé succinct du différend;
  5° la confidentialité qui s'attache aux documents et aux communications dans le cadre de la médiation;
  6° le mode de fixation et le taux des honoraires du médiateur, ainsi que les modalités de leur paiement;
  7° la date;
  8° la signature des parties et du médiateur.
  § 3. La signature du protocole suspend le cours de la prescription durant la médiation.
  § 4. Sauf accord exprès des parties, la suspension de la prescription prend fin un mois après la notification faite par l'une des parties ou par le médiateur à l'autre ou aux autres parties de leur volonté de mettre fin à la médiation. Cette notification a lieu par lettre recommandée.

  Art. 1732. Lorsque les parties parviennent à un accord de médiation, celui-ci fait l'objet d'un écrit daté et signé par elles et le médiateur. Le cas échéant, il est fait mention de l'agrément du médiateur.
  Cet écrit contient les engagements précis pris par chacune d'elles.

  Art. 1733.  En cas d'accord, et si le médiateur qui a mené la médiation est agréé par la commission visée à l'article 1727, les parties ou l'une d'elles peuvent soumettre l'accord de médiation obtenu conformément aux articles 1731 et 1732 pour homologation au juge compétent. Il est procédé conformément aux articles 1025 à 1034. La requête peut cependant être signée par les parties elles-mêmes si celle-ci émane de toutes les parties à la médiation. Le protocole de médiation est joint à la requête.
  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineurs.
  L'ordonnance d'homologation a les effets d'un jugement au sens de l'article 1043.

CONCLUSION; il n'y a pas de possibilité d'avoir une médiation légale entre un syndic et un CP. puisque le syndic en tant que tel représente l'ACP et non lui même.

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

La médiation est définie à l'article 1723/1, C. judiciaire.

"La médiation est un processus confidentiel et structuré de concertation volontaire entre parties en conflit qui se déroule avec le concours d'un tiers indépendant, neutre et impartial qui facilite la communication et tente de conduire les parties à élaborer elles-mêmes une solution."

La médiation nécessite la volonté des parties en conflit.
Le tiers n'est pas le juge de paix

Même à  condition d'être assistés par des avocats inscrits sur la liste des avocats collaboratifs établie par l'Ordre des barreaux francophones et germanophone ou l'Orde van Vlaamse balies., la médiation entre un CP et un SYNDIC est de nouveau nul,pour plusieurs raisons, la principale étant que le syndic ne peut prendre des engagements au nom  de l'ACP, les avocats collaboratifs n'ont aucun  pouvoir au sein de l'ACP......

Dernière modification par copropriétaire engalère (15-05-2021 11:38:00)

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 406

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.

L'organe qui "juge" le syndic, c'est l'assemblée générale. Le syndic doit appliquer les décisions d'assemblée générale. Si vous vous opposez aux décisions d'assemblée générale, c'est devant le juge de paix que vous devez vous rendre. Une décision d'assemblée que vous pouvez contester, c'est le quitus au syndic. Le syndic devra être appelé à la cause à toute action.

Le dialogue est toujours préférable avant toute action plus contraignante. Le dialogue n'est pas toujours possible.

Il faut reconnaître que le syndic parfait pour tout le monde n'existe pas. C'est une question existentielle sur le job de syndic: faire le moins de mécontent possible. Pour faire le moins de mécontent possible, certains utilisent la méthode Shadok: taper toujours sur les mêmes...

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.

L'organe qui "juge" le syndic, c'est l'assemblée générale. Le syndic doit appliquer les décisions d'assemblée générale. Si vous vous opposez aux décisions d'assemblée générale, c'est devant le juge de paix que vous devez vous rendre. Une décision d'assemblée que vous pouvez contester, c'est le quitus au syndic. Le syndic devra être appelé à la cause à toute action.

Le dialogue est toujours préférable avant toute action plus contraignante. Le dialogue n'est pas toujours possible.

Il faut reconnaître que le syndic parfait pour tout le monde n'existe pas. C'est une question existentielle sur le job de syndic: faire le moins de mécontent possible. Pour faire le moins de mécontent possible, certains utilisent la méthode Shadok: taper toujours sur les mêmes...

y en a qui sont maso aussi, ou pour faire syndic faut être maso?

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.
...

La question est, existe t il une médiation judiciaire ou conciliation devant le juge de paix qui aurait force probante entre le syndic et UN CP?

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 188

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.

L'organe qui "juge" le syndic, c'est l'assemblée générale. Le syndic doit appliquer les décisions d'assemblée générale. Si vous vous opposez aux décisions d'assemblée générale, c'est devant le juge de paix que vous devez vous rendre. Une décision d'assemblée que vous pouvez contester, c'est le quitus au syndic. Le syndic devra être appelé à la cause à toute action.

Le dialogue est toujours préférable avant toute action plus contraignante. Le dialogue n'est pas toujours possible.

Il faut reconnaître que le syndic parfait pour tout le monde n'existe pas. C'est une question existentielle sur le job de syndic: faire le moins de mécontent possible. Pour faire le moins de mécontent possible, certains utilisent la méthode Shadok: taper toujours sur les mêmes...

Tout est dit.

Le syndic parfait n'existe pas. La copro parfaite non plus. Le syndic jongle avec les impératifs de ses obligations contractuelles, les actes techniques et administratifs, mais surtout avec les mauvais payeurs et les critiques de l'un ou de l'autre, parfois plus ou moins fondées.

Même le meilleur ne fera jamais l'unanimité.

L'assemblée générale décide de reconduire ou non le mandat du syndic, dont la durée légale ne peut excéder trois ans. Ce contrat est souvent annuel.

En cas de manquement grave ou de faute professionnelle causant un préjudice à la copro, il reste possible de s'adresser à l'IPI.

copropriétaire engalère

Pimonaute incurable

Inscription : 10-10-2019

Messages : 3 246

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats
https://forum.pim.be/uploads/f346e39aa7 … f52d5c.png

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:
https://forum.pim.be/uploads/cb4c8a59cb … 744914.png
Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

Prestige? j'ai  bien lu Prestige? ça correspond à quoi? à rien je suppose, il  va pas décrocher son téléphone plus vite......
un syndic répond (au bout de quelques semaines) à une CP qui l'interrogeait sur sa quote part dans le fond de réserve: "On ne fait jamais de répartitions sur les sommes prélevées sur le fonds de réserve." quelques semaines (encore plus tard) nouvelle réponse du même syndic; "Mon logiciels peut vous faire votre solde du fonds de réserve. Mais cela ne sert à rien puisque le fonds de réserve est acquis à l’ACP. Sauf en cas de vente pour augmenter le prix." paf! n'importe quoi!
après on nous gratifiera des "suffit de dialoguer" -  "suffit d'introduire une plainte à l'IPI (à condition qu'il soit membre de l'IPI)".........on tourne en rond.

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 188

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Prestige? j'ai  bien lu Prestige? ça correspond à quoi?

J'imagine que cela correspond à des prestations de base qui incluent des services qui seraient facturés supplémentairement dans le cadre d'une autre formule.

Et dans le cas cité, les CP aimeraient bénéficier de ces services inclus, mais sans en payer le prix au syndic.

Le syndic parfait devrait bien sur comprendre que Monsieur Machin ne paie pas l'ascenseur parce qu'il habite au premier et ne l'utilise pas, comme il est normal que Madame Truc ne paie pas ses charges ce mois ci parce que son ex ne lui a pas versé sa pension...

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 406

Re : Résoudre un litige avec syndic,

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.

L'organe qui "juge" le syndic, c'est l'assemblée générale. Le syndic doit appliquer les décisions d'assemblée générale. Si vous vous opposez aux décisions d'assemblée générale, c'est devant le juge de paix que vous devez vous rendre. Une décision d'assemblée que vous pouvez contester, c'est le quitus au syndic. Le syndic devra être appelé à la cause à toute action.

Le dialogue est toujours préférable avant toute action plus contraignante. Le dialogue n'est pas toujours possible.

Il faut reconnaître que le syndic parfait pour tout le monde n'existe pas. C'est une question existentielle sur le job de syndic: faire le moins de mécontent possible. Pour faire le moins de mécontent possible, certains utilisent la méthode Shadok: taper toujours sur les mêmes...

y en a qui sont maso aussi, ou pour faire syndic faut être maso?
https://forum.pim.be/uploads/6a062e424a … 7421bd.jpg

Effectivement, je pense qu'il faut être un peu maso pour être syndic. Et surtout pour tenir dans la longueur...

Ou alors tendance dictateur, avec chantage à l'affection, au service, ou aux appels de fonds.

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 188

Re : Résoudre un litige avec syndic,

@ Nash0474 :

Le PV n'est pas (loin s'en faut) le plus important dans le boulot de syndic. Pour rappel, ce PV est uniquement un PV décisionnel. Il reprend donc les décisions votées et précise qui a voté quoi. Il n'a pas d'autre obligation même s'il peut être apporté l'une ou l'autre précision.

Dans l'exemple que vous citez concernant la formule "prestige", le PV me semble clair : Le mandat est reconduit à l'unanimité et la formule prestige est validée au prix de 220 euros. L'assemblée souhaite un prix futur de 200 euros et Mr XX remettra un avis concernant la tarification.

Je lis que le syndic est reconduit à l'unanimité au tarif de 220 euros mensuels. C'est limpide. Pour le futur, l'assemblée souhaite un rabais. Le syndic ajustera ou non, et sera reconduit ou non.