Locataires refusent de quitter à l'échéance du bail

climax · #1 08-08-2021 14:50:36

Bonjour,

J'ai donné préavis de fin de bail plus de trois mois avant la fin du bail de courte durée (un an déjà renouvelé un an) d'un appartement en région bruxelloise.

Les locataires me disent qu'ils ne pourront pas quitter à l'échéance prévue et demandent un délai supplémentaire, ce que j'ai refusé.
Ils prétendent, renseignements pris auprès du syndicat des locataires, qu'ils auraient le droit de rester un mois supplémentaire à condition de m'en aviser au moins un mois avant l'échéance. Mais ils ne me donnent aucune référence légale et je n'ai rien trouvé de mon côté.

Je précise que je ne suis pas d'accord de signer un convention d'occupation précaire car il y a un risque de voir requalifié l'occupation en bail, qui devriendrait un bail de neuf ans à compter du début du premier bail. Les conditions pour éviter cette requalification sont diverses, notamment en termes de vocabulaire, mais aussi de paiement : il faudrait diminuer d'au moins 20% le montant du loyer, et il ne serait pas question non plus de garantie locative. Je n'accepte donc pas.

Ma question est : selon quelle disposition légale ou règlementaire pourraient-ils donc rester dans les lieux ? Un mois, ou davantage ?

Je leur ai demandé de me proposer une date pour réaliser l'état des lieux de sortie avant l'échéance prévue mais ils ne veulent pas, même à titre indicatif-prévisionnel.

Mon intention est de les mettre en demeure un peu plus d'un mois avant l'échéance de me préciser la date d'état des lieux de sortie. Ou alors j'y fixe une date d'office s'il ne me font pas part d'une autre date au plus tard le dernier jour.
Ensuite, s'ils occupent toujours les lieux le lendemain de l'échéance, de les mettre une nouvelle fois en demeure, cette fois de libérer les lieux, et aussi d'introduire une requête devant le juge de paix.

De plus, que va-t-il se passer avec l'entrée des locataires suivants ?
Mes loctaires actuels prétendent que le délai d'un mois selon lequel ils doivent me prévenir qu'ils prolongent d'un mois sert justement à éviter ce désagrément. Oui mais, et si je signe le contrat avec les nouveaux avant qu'ils ne me préviennent ?

Non, cela ne me semble reposer sur aucune règlementation. Mais plutôt sur une stratégie de conflit organisée par le syndicat des locataires. Car, dans un esprit constructif, et à l'invitation des locataires, je les ai contactés mais ils ont refusé catégoriquement de me parler car je suis propriétaire.

Pouvez-vous m'éclairer ?

Merci beaucoup.

PIM · #2 08-08-2021 14:57:51

climax a écrit :

Bonjour,
J'ai donné préavis de fin de bail plus de trois mois avant la fin du bail de courte durée (un an déjà renouvelé un an) d'un appartement en région bruxelloise.
Les locataires me disent qu'ils ne pourront pas quitter à l'échéance prévue et demandent un délai supplémentaire, ce que j'ai refusé.
Ils prétendent, renseignements pris auprès du syndicat des locataires, qu'ils auraient le droit de rester un mois supplémentaire à condition de m'en aviser au moins un mois avant l'échéance. Mais ils ne me donnent aucune référence légale et je n'ai rien trouvé de mon côté.
Je précise que je ne suis pas d'accord de signer un convention d'occupation précaire car il y a un risque de voir requalifié l'occupation en bail, qui devriendrait un bail de neuf ans à compter du début du premier bail. Les conditions pour éviter cette requalification sont diverses, notamment en termes de vocabulaire, mais aussi de paiement : il faudrait diminuer d'au moins 20% le montant du loyer, et il ne serait pas question non plus de garantie locative. Je n'accepte donc pas.
Ma question est : selon quelle disposition légale ou règlementaire pourraient-ils donc rester dans les lieux ? Un mois, ou davantage ?
Je leur ai demandé de me proposer une date pour réaliser l'état des lieux de sortie avant l'échéance prévue mais ils ne veulent pas, même à titre indicatif-prévisionnel.
Mon intention est de les mettre en demeure un peu plus d'un mois avant l'échéance de me préciser la date d'état des lieux de sortie. Ou alors j'y fixe une date d'office s'il ne me font pas part d'une autre date au plus tard le dernier jour.
Ensuite, s'ils occupent toujours les lieux le lendemain de l'échéance, de les mettre une nouvelle fois en demeure, cette fois de libérer les lieux, et aussi d'introduire une requête devant le juge de paix.
De plus, que va-t-il se passer avec l'entrée des locataires suivants ?
Mes loctaires actuels prétendent que le délai d'un mois selon lequel ils doivent me prévenir qu'ils prolongent d'un mois sert justement à éviter ce désagrément. Oui mais, et si je signe le contrat avec les nouveaux avant qu'ils ne me préviennent ?
Non, cela ne me semble reposer sur aucune règlementation. Mais plutôt sur une stratégie de conflit organisée par le syndicat des locataires. Car, dans un esprit constructif, et à l'invitation des locataires, je les ai contactés mais ils ont refusé catégoriquement de me parler car je suis propriétaire.
Pouvez-vous m'éclairer ?
Merci beaucoup.

Au lieu de consulter le syndicat des locataires, vous feriez mieux de vous affilier (pas cher) et consulter le SNPC… qui vous conseillera probablement d’aller en validation du congé donné en justice de paix

GT, Sherlock

GT · #3 08-08-2021 15:59:37

Si j'ai bien compris, ce sont les locataires qui ont d'abord pris des renseignements auprès du syndicat des locataires.

Et ensuite le bailleur :

"Car, dans un esprit constructif, et à l'invitation des locataires, je les ai contactés mais ils ont refusé catégoriquement de me parler car je suis propriétaire.

Dernière modification par GT (08-08-2021 16:09:42)

GT · #4 08-08-2021 16:02:00

PIM a écrit :

qui vous conseillera probablement d’aller en validation du congé donné en justice de paix

Je partage cet avis.

GT · #5 08-08-2021 16:12:35

climax a écrit :

Bonjour,

Les locataires me disent qu'ils ne pourront pas quitter à l'échéance prévue et demandent un délai supplémentaire, ce que j'ai refusé.
Ils prétendent, renseignements pris auprès du syndicat des locataires, qu'ils auraient le droit de rester un mois supplémentaire à condition de m'en aviser au moins un mois avant l'échéance. Mais ils ne me donnent aucune référence légale et je n'ai rien trouvé de mon côté.
Je précise que je ne suis pas d'accord de signer un convention d'occupation précaire car il y a un risque de voir requalifié l'occupation en bail, qui devriendrait un bail de neuf ans à compter du début du premier bail. Les conditions pour éviter cette requalification sont diverses, notamment en termes de vocabulaire, mais aussi de paiement : il faudrait diminuer d'au moins 20% le montant du loyer, et il ne serait pas question non plus de garantie locative. Je n'accepte donc pas.
(...)
Je leur ai demandé de me proposer une date pour réaliser l'état des lieux de sortie avant l'échéance prévue mais ils ne veulent pas, même à titre indicatif-prévisionnel.

Vous avez des traces écrites de vos échanges ?

grmff · #6 08-08-2021 16:30:52

GT a écrit :

PIM a écrit :
qui vous conseillera probablement d’aller en validation du congé donné en justice de paix
Je partage cet avis.

Moi aussi.

Vous avez déjà un nouveau locataire? Le locataire actuel a accepté les visites?

rexou, Himura

rexou · #7 08-08-2021 16:45:15

grmff a écrit :

GT a écrit :
PIM a écrit :
qui vous conseillera probablement d’aller en validation du congé donné en justice de paix
Je partage cet avis.
Moi aussi.
Vous avez déjà un nouveau locataire? Le locataire actuel a accepté les visites?

Perso, je ne perdrais pas de temps et j'irais directement en justice de paix.

Le problème est que même si le juge valide le congé et donne ordre de libérer les lieux -il le fera d'ailleurs très probablement- , cela n'empêchera pas les locataires de rester un mois de plus s'ils le souhaitent. Ils ne seront tenu à rien d'autre que le paiement du loyer durant leur occupation supplémentaire.

Il n'existe à ma connaissance aucune application d'astreinte en cas de non respect de la libération du bien en temps voulu. Et la contrainte via huissier interviendra plus d'un mois après le jugement et la date de sortie contractuelle.

grmff · #8 08-08-2021 17:05:48

Ils pourraient être condamnés à une rupture fautive du bail, avec 3 mois d'indemnités à payer...
S'ils empêchent les visites, ils pourraient voir le préavis prolongé.

Himura

rexou · #9 08-08-2021 17:17:21

grmff a écrit :

Ils pourraient être condamnés à une rupture fautive du bail, avec 3 mois d'indemnités à payer...
S'ils empêchent les visites, ils pourraient voir le préavis prolongé.

Prolonger le préavis ? Mais justement, il semble qu'ils ne veulent pas partir dans le délai convenu.

La rupture fautive de bail s'ils ne quittent pas les lieux à la date prévue ? Jamais entendu que ce soit prononcé par un juge mais ce pourrait être une bonne motivation pour le locataire... à condition qu'il soit solvable bien sur.

panchito · #10 09-08-2021 06:32:55

grmff a écrit :

Ils pourraient être condamnés à une rupture fautive du bail, avec 3 mois d'indemnités à payer...
S'ils empêchent les visites, ils pourraient voir le préavis prolongé.

Un juge a condamné mes locataires qui refusaient les visites à une indemnité de 50€ par visite refusée...

grmff · #11 09-08-2021 07:01:49

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Ils pourraient être condamnés à une rupture fautive du bail, avec 3 mois d'indemnités à payer...
S'ils empêchent les visites, ils pourraient voir le préavis prolongé.
Prolonger le préavis ? Mais justement, il semble qu'ils ne veulent pas partir dans le délai convenu.
La rupture fautive de bail s'ils ne quittent pas les lieux à la date prévue ? Jamais entendu que ce soit prononcé par un juge mais ce pourrait être une bonne motivation pour le locataire... à condition qu'il soit solvable bien sur.

Je veux dire que le préavis étant la période dont dispose le propriétaire pour relouer un bien, l'impossibilité de visite ouvre le droit à une indemnité équivalente à ce préavis non presté...

rexou

libra · #12 09-08-2021 07:55:03

Si le préavis est valable, je ferais sans tarder auprès de la justice de paix une requête en validation du préavis.

Il est fort probable que le juge acquiescera. Cependant il donnera probablement un délai de grâce et le locataire restera au delà de l'échéance du préavis. Vous aurez au moins un titre permettant l'expulsion du locataire si besoin en est.

Par la même occasion, je demanderai la désignation d'un expert pour l'état des lieux de sortie.

rexou

panchito · #13 09-08-2021 07:59:02

Sont-ils solvables?

libra · #14 09-08-2021 08:03:51

panchito a écrit :

Sont-ils solvables?

Solvables ou pas; cela change quoi?

Dernière modification par libra (09-08-2021 08:04:17)

rexou · #15 09-08-2021 10:22:24

libra a écrit :

panchito a écrit :
Sont-ils solvables?
Solvables ou pas; cela change quoi?

En cas d'insolvabilité, ils peuvent s'incruster sans autre risque que d'attendre un huissier pour expulsion. Ceci implique un délai bien plus long et des frais complémentaires pour le bailleur, sans espoir de retour...

libra · #16 09-08-2021 11:35:40

rexou a écrit :

libra a écrit :
panchito a écrit :
Sont-ils solvables?
Solvables ou pas; cela change quoi?
En cas d'insolvabilité, ils peuvent s'incruster sans autre risque que d'attendre un huissier pour expulsion. Ceci implique un délai bien plus long et des frais complémentaires pour le bailleur, sans espoir de retour...

En cas d'insolvabilité, ils peuvent s'incruster sans payer de loyer.

grmff · #17 09-08-2021 14:32:42

Solvable ou non ne change rien: dans ce genre de situation, direction justice de paix

rexou · #18 09-08-2021 15:18:52

grmff a écrit :

Solvable ou non ne change rien: dans ce genre de situation, direction justice de paix

La solvabilité ou non ne change pas la direction à prendre.
Cela change l'urgence et la possibilité de faire pression financièrement ou non sur les locataires... ainsi que le prix final de l'opération à charge du bailleur.

climax · #19 09-08-2021 19:55:24

Merci pour toutes vos interventions.

Je vais suivre le conseil de m'adresser au SNPC.

Quant aux locataires actuels, ils ne refusent pas les visites. Ils sont par contre insolvables et criblés de dettes.

Le préavis est valable. Quel est l'avantage d'une requête en validation du préavis par le juge de paix ? Et à quel moment est-ce le plus opportun ?

Si, comme vous l'écrivez, il est fort probable que le juge acquiescera et donnera probablement un délai de grâce, le locataire restera au delà de l'échéance du préavis. Ce qui a contrario légitimera finalement le souhait des locataires et non le mien.

Quant à l'état des lieux de sortie, j'ai pu me rendre compte que les lieux sont relativement bien entretenus. De plus, les locataires souhaitent récupérer le maximum de leur dépôt de garantie et il est prévu une visite préalable pour lister les petites réparations qu'ils pourraient effectuer eux-mêmes. De plus, il est prévu dans le contrat de bail que cet état des leiux se fera à l'amiable, comme l'état des lieux d'entrée (très détaillé), c'est peut-être une erreur de ne pas laisser la possibilité de faire appel à un expert.

Je n'ai aucune trace écrite de nos échanges, si ce n'est la lettre de préavis envoyée par recommandé. Au fait, les locataires sont cohabitants et j'avais envoyé à chacun(e) une lettre; celle de Monsieur m'est revenue non réclamée.

Je déduis de ce qui a été écrit dans la discussion que le fameux dispositif légal par lequel les locataires pourraient rester un mois de plus est en réalité une manoeuvre en justice de paix pour obtenir un "délai de grâce". Ou je me trompe ?

GT · #20 10-08-2021 10:11:48

"21) De même, si vous avez de fortes craintes et présomptions que le locataire ne quitte pas les lieux à l’issue du préavis et qu’il ne vous demande pas une prorogation pour circonstances exceptionnelles, ou si vous n’êtes pas d’accord d’accorder une prorogation pour circonstances exceptionnelles, ne tardez pas à introduire une demande de validation de congé devant le juge de paix avec la possibilité de l’expulser si nécessaire."

https://www.pim.be/memento-pratique-a-l … rincipale/

Ne tardez pas.

Dernière modification par GT (10-08-2021 10:12:23)

PIM, BThadium, rexou

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