To sell or not to sell: that's the question...

grmff · #1 01-10-2021 22:04:04

Il y a quelques années déjà, j'ai acheté quelques biens distraitement, au fur et à mesure des années, sans y faire trop attention, l'air de rien quoi, avec le cash dont je disposais et avec celui que les banques me prêtaient. En quelques années, il y en avait quelques uns, et l'immobilier local a soudain flambé. On m'a alors proposé d'acheter l'ensemble. Vu la proposition, j'ai vendu. J'ai pris ma plus value et récupéré tout ce qui avait été remboursé à la banque, et je suis parti avec mon chèque.

On a changé de maison, j'ai réinvesti ailleurs, et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin en reprenant l'effet de levier. Le levier n'était pas plus grand, mais je repartais avec beaucoup plus de liquidité. Ayant réalisé mes biens, j'ai récupéré en une fois beaucoup plus que ce que j'avais investi, et j'ai donc, avec le même effet multiplicateur, multiplié le patrimoine géré par 4 environ. (Je schématise) Mon patrimoine n'était pas multiplié par 4, évidemment. C'est juste que je me suis endetté beaucoup plus, puisque j'avais les liquidités pour mettre frais de notaire et 20%.

Et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin. On est maintenant 10-15 ans plus tard, et j'ai remboursé pas mal. Ma dette est donc bien plus basse qu'à l'époque. J'ai vendu quelques biens qui me cassaient les pieds, j'ai réinvestis dans d'autres avec effet multiplicateur, et ma dernière acquisition s'est révélée plutôt fructueuse.

Hier, je tombe sur une personne qui enlève les affiches "à vendre" de l'immeuble à côté d'un des miens. On fait connaissance, il me dit qu'il vient de l'acheter, et qu'il est en phase d'achat à haute vitesse. Il me demande si le Volga n'est pas à vendre. Ben, tout à un prix...

Je le recroise aujourd'hui, et il me fait comprendre dans la conversation que sa limite d'achat, en valeur, est très très au dessus de ce que j'ai. Et il me redemande si je ne suis pas vendeur. De tout mes biens d'investissement. J'ai bien compris qu'il recherche des ensembles du type de ce que j'ai...

Alors, la question est existentielle: vendre ou ne pas vendre?

Et si je vends, je fais quoi avec le capital que j'en dégage, qui, après remboursement des crédits en cours, serait environ 4x supérieur au capital que j'ai dégagé il y a pas mal d'année? Largement suffisant pour bien vivre, même en bouffant uniquement le capital.... Un peu comme un lotto gagnant quoi... (pas euromillion, hein...)

Et vous, vous encaisseriez votre ticket de lotto en vendant, ou vous continueriez à traire vos vaches à lait?

Vous feriez quoi?

copropriétaire engalère · #2 01-10-2021 23:02:45

grmff a écrit :

Vous feriez quoi?

Ben, j'en suis là aussi........et franchement, suivez votre instinct, commencez pas à calculer à la cartésienne, on a déja donné....

libra · #3 02-10-2021 08:32:52

grmff a écrit :

Il y a quelques années déjà, j'ai acheté quelques biens distraitement, au fur et à mesure des années, sans y faire trop attention, l'air de rien quoi, avec le cash dont je disposais et avec celui que les banques me prêtaient. En quelques années, il y en avait quelques uns, et l'immobilier local a soudain flambé. On m'a alors proposé d'acheter l'ensemble. Vu la proposition, j'ai vendu. J'ai pris ma plus value et récupéré tout ce qui avait été remboursé à la banque, et je suis parti avec mon chèque.
On a changé de maison, j'ai réinvesti ailleurs, et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin en reprenant l'effet de levier. Le levier n'était pas plus grand, mais je repartais avec beaucoup plus de liquidité. Ayant réalisé mes biens, j'ai récupéré en une fois beaucoup plus que ce que j'avais investi, et j'ai donc, avec le même effet multiplicateur, multiplié le patrimoine géré par 4 environ. (Je schématise) Mon patrimoine n'était pas multiplié par 4, évidemment. C'est juste que je me suis endetté beaucoup plus, puisque j'avais les liquidités pour mettre frais de notaire et 20%.
Et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin. On est maintenant 10-15 ans plus tard, et j'ai remboursé pas mal. Ma dette est donc bien plus basse qu'à l'époque. J'ai vendu quelques biens qui me cassaient les pieds, j'ai réinvestis dans d'autres avec effet multiplicateur, et ma dernière acquisition s'est révélée plutôt fructueuse.
Hier, je tombe sur une personne qui enlève les affiches "à vendre" de l'immeuble à côté d'un des miens. On fait connaissance, il me dit qu'il vient de l'acheter, et qu'il est en phase d'achat à haute vitesse. Il me demande si le Volga n'est pas à vendre. Ben, tout à un prix...
Je le recroise aujourd'hui, et il me fait comprendre dans la conversation que sa limite d'achat, en valeur, est très très au dessus de ce que j'ai. Et il me redemande si je ne suis pas vendeur. De tout mes biens d'investissement. J'ai bien compris qu'il recherche des ensembles du type de ce que j'ai...
Alors, la question est existentielle: vendre ou ne pas vendre?
Et si je vends, je fais quoi avec le capital que j'en dégage, qui, après remboursement des crédits en cours, serait environ 4x supérieur au capital que j'ai dégagé il y a pas mal d'année? Largement suffisant pour bien vivre, même en bouffant uniquement le capital.... Un peu comme un lotto gagnant quoi... (pas euromillion, hein...)
Et vous, vous encaisseriez votre ticket de lotto en vendant, ou vous continueriez à traire vos vaches à lait?
Vous feriez quoi?

Si on peut vendre une Volga au prix d'une Maserati, il y a me semble t-il pas un instant à hésiter.

Si on a un lot gagnant, c'est l'occasion de tout recommencer à zéro, en mieux, éventuellement avec des vaches d'une autre race et ou des vaches qui produisent du lait d'une autre qualité.

Il y a éventuellement aussi lieu de songer à sa succession.

PIM · #4 02-10-2021 08:39:27

La sérénité n'a pas de prix

Himura

grmff · #5 02-10-2021 09:21:12

PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

grmff · #6 02-10-2021 09:31:51

libra a écrit :

Si on peut vendre une Volga au prix d'une Maserati, il y a me semble t-il pas un instant à hésiter.
Si on a un lot gagnant, c'est l'occasion de tout recommencer à zéro, en mieux, éventuellement avec des vaches d'une autre race et ou des vaches qui produisent du lait d'une autre qualité.
Il y a éventuellement aussi lieu de songer à sa succession.

Pas sûr que je la vendrai au prix d'une Maserati. L'acquéreur est expérimenté, ce n'est donc pas un débile...

Ceci dit j'ai acheté la Volga d'occasion, au stade de l'épave qui à trainé sous un tas de foin pendant quelques années dans une grange. Elle est retapée et fonctionne bien, maintenant. Si on accepte un rendement de 6% brut, je peux la vendre 4x le prix d'achat...

Mais avec les développements en cours dans le quartier, on peut s'attendre à un grand nettoyage. Les prix sont en train de monter. Les immeubles non conforme et pourris ont tous disparu du marché. Les apparts 2chambres à 50.000€, on n'en voit plus passer depuis belle lurette. C'est plutôt 80 ou 90k€. Les prix de location ont monté aussi. Et le quartier commence seulement à être renouvelé.

Je me tâte. 5 ans de plus feraient une grosse différence au niveau du marché. A mon premier coup d'accordéon il y a 10-15 ans, j'ai vendu trop tôt, et la différence aurait été conséquente. Je trouvais que "c'était déjà pas mal". Mon entourage a été ébloui par les chiffres.

Bref, je suis en pleine réflexion.

libra · #7 02-10-2021 09:32:37

PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

Un peu de sport pour garder la forme. cool

Thierry04 · #8 02-10-2021 17:31:43

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni). Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées. Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

rexou

rexou · #9 02-10-2021 18:48:34

Thierry04 a écrit :

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni). Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées. Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?
Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent. La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.

Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)

Himura, grmff

Himura · #10 02-10-2021 22:27:10

grmff a écrit :

PIM a écrit :
La sérénité n'a pas de prix
C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

Personnellement, je trouve que bon nombre de formules d'investissements boursiers sont biens plus sereins que l'immobilier locatif...
Pas besoin d'être formatté particulièrement, surtout après vos expériences locatives.

Himura · #11 02-10-2021 22:37:21

rexou a écrit :

Thierry04 a écrit :
Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni). Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées. Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?
Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....
Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent. La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.
Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)

Cest l'impression que vous me laissez également. (Car ce qui compte, c'est vous, et non ce qu'on en ferait nous - si c'est utile de préciser...)

A ces réflexions, j'ajouterai quand même votre perspective en fonction de votre durée de vie estimée.
(Voyez cela comme un terme technique économique, et sans froideur)

On peut aimer la gestion de biens, mais souhaiter un changement aussi, et profiter d'autres choses qu'on a laissé trop longtemps en suspens (l'aqua poney, certainement).
Tout le monde a connu des personnes qui n'ont pas su profiter pleinement de leur vie assez tôt... Il faut juste savoir équilibrer ses rêves, ses envies, et ses besoins.

Voir aussi votre envie éventuelle de laisser un patrimoine plus ou moins grand en héritage.

PIM

Sherlock · #12 03-10-2021 07:34:18

Pour ma part, ce qui conditionnerait grandement ma décision serait ma situation personnelle et plus précisément ma descendance (ou sa non existence).

Autrement dit:
J'ai des enfants --> je conserve et assure la transmission de mon patrimoine tout en faisant le nécessaire qu'il ne devienne pas une malédiction pour mes descendants.
Je n'ai pas d'enfants --> si l'immobilier n'est pas une passion ou une activité qui comble un trou que j'aurais du mal à combler, je revends tout et ne m'ennuie plus avec les locataires.

grmff · #13 03-10-2021 11:11:53

Bon, ben après mure réflexion, je vais continuer encore un peu. La laiterie tourne à plein ou presque, la ville est en mutation positive, on va encore attendre un peu que le marché continue sa remontée...

PIM, Himura

Sherlock · #14 13-12-2021 10:32:24

grmff a écrit :

PIM a écrit :
La sérénité n'a pas de prix
C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

L'immobilier est un levier très puissant pour construire un capital. Ensuite, si tu veux être tranquille, la bourse est une bonne solution.

Tous les gens de ta génération que je connais étant plus ou moins lourdement investis en immobilier disent la même chose: ils veulent revendre et placer en bourse pour ne plus être ennuyés avec les locataires. À ce strade, tu peux bénéficier d'une augmentation du prix de l'immobilier, sortir de ce marché en faisant de belles plus-values et tout placer en bourse. En Belgique, je te conseille les ETFs (diversification de ton capital) accumulateurs (qui ne distribuent pas de dividendes) car pas soumis à l'impôt en cas de revente. L'idée est que chaque année, tu revends une part équivalente à tes frais de vie et tu ne touches pas au reste. Avec le capital que tu vas accumuler, tu n'auras pas de souci à fonctionner ainsi je pense.

Si tu es passionné par l'immo et que tu veux garder un contact, alors peut-être pourrais-tu faire un mélange des deux: garder un ou deux bien pour rester dans le jeu et te délester du reste en plaçant le fruit des ventes en bourse.

grmff · #15 13-12-2021 11:01:54

Sherlock a écrit :

Si tu es passionné par l'immo et que tu veux garder un contact, alors peut-être pourrais-tu faire un mélange des deux: garder un ou deux bien pour rester dans le jeu et te délester du reste en plaçant le fruit des ventes en bourse.

C'est une question que je me suis posée.

J'ai immédiatement écarté cette hypothèse. Actuellement, je suis relativement serein vu que, grâce à la masse et au total de marge dégagée, je peux payer un "service extérieur" qui fait garde, petites réparations, visites, signature des contrats, contrôles, entretiens, etc.

Si je vends la moitié, je n'ai plus les moyens de payer ce "service extérieur". Et je n'ai donc plus la tranquillité d'esprit et la liberté.

Bon, j'avoue, la tranquillité d'esprit est toute relative. Le téléphone sonne encore beaucoup (et je renvoie vers le "service extérieur") Et mon "service extérieur" en est à sa troisième "mouture". Ce qui veut dire une période de formation et de transition à chaque changement...

C'est d'ailleurs ce "service extérieur" qui me permet de garder une certaine liberté de voyager et de ne pas être avec un fil à la patte.

Sherlock · #16 13-12-2021 16:01:00

grmff a écrit :

Bon, j'avoue, la tranquillité d'esprit est toute relative. Le téléphone sonne encore beaucoup (et je renvoie vers le "service extérieur") Et mon "service extérieur" en est à sa troisième "mouture". Ce qui veut dire une période de formation et de transition à chaque changement...
C'est d'ailleurs ce "service extérieur" qui me permet de garder une certaine liberté de voyager et de ne pas être avec un fil à la patte.

C'est amusant: c'est exactement le retour d'un canadien que je suis sur Youtube: il ne veut plus entendre parler des locataires, a tout délégué mais malgré l'intermédiaire qu'il paye entre lui et le locataire, il continue à être contacté directement; ça le rend fou car il ne veut bien sûr plus perdre son temps avec cela mais se plaint également de la piètre qualité de service qu'il a avec ses prestataires...

Si je peux me permettre une dernière remarque, un facteur que j'intégrerais dans ma réflexion si j'étais à ta place: nous allons je crois vers des années très difficiles. Le gouvernement va avoir besoin d'argent. Je ne sais pas comment ni quand mais il mettra les bailleurs lourdement à contribution (on ne peut pas déplacer un immeuble vers des cieux plus cléments fiscalement tongue ). Soit via une taxation plus lourde des loyers, soit par l'obligation de travaux lourds de rénovation etc. bref, je pense qu'être bailleur va devenir de plus en plus difficile financièrement et psychologiquement. Pour ma part, je ne peux pas sortir maintenant car j'ai mis trop de billes, je serais perdant. Si j'étais quelqu'un qui a commencé dans le jeu il y a dix, vingt, trente ans, au vu de la tournure des choses, je crois que je vendrais tout et que je placerais ce capital de sorte à pouvoir rester mobile. Et le jour où le gouvernement à l'appétit toujours plus gargantuesque vient me vider les poches: bye bye.

Dernière modification par Sherlock (13-12-2021 16:02:40)

grmff · #17 13-12-2021 16:26:30

Il me reste encore quelques années avant que tout soit payé.

Dans deux ans et demi, pour la première fois, je paierai la dernière mensualité d'un crédit hypothécaire arrivé à son terme.
Mais il faudra 10 ans pour que le plus gros soit réellement derrière moi...

Pour l'instant, le plus gros des loyers passent en impôts et en remboursement de crédits hypothécaires. Ma dette diminue à grande vitesse, mais les mensualités sont toujours là...

J'arrive au bout des gros travaux de rénovation obligatoires (ascenseurs, chassis pourris, chaudières de 1990,...)
J'ai déjà lancé les demandes de devis pour l'isolation des façades et toitures, afin de faire disparaître les affreux E, F et G de mon tableau PEB

Alors, dans 5 ans, mon solde restant dû sera presque divisé par deux. On verra alors où on se trouve...

Sherlock · #18 14-12-2021 10:03:14

Nous sommes dans le même bateau alors, même si je te sais plus avancé que moi cool

Courage, tenons bon, en nous aidant de quelques manons angel

Bim · #19 14-12-2021 12:07:11

Bonjour,

Personnellement, dans une situation pareille, je vends et je place le capital dans un portefeuille d'actions constitués de 25-30 lignes de "Dividend aristocrats". Résultat : une rente générée sans souci de gestion locative. Avec ce genre de valeurs, on peut aller chercher une rente régulière, pérenne et nette de 2,5 - 3 % sans devoir vendre pour toucher des plus-values (très variables selon le marché). Si on choisit des actions à dividendes croissants (croissances > inflation), le rendement sur cash investi progressera tout seul d'années en années. Et cerise sur le gâteau, les actions pourront prendre de la valeur en plus du paiement de leur dividende.
Boulot de gestion restreint : suivre les paiements et faire quelques arbitrages occasionnels pour optimiser. Le reste se fait tout seul smile

grmff · #20 14-12-2021 15:23:14

Bim a écrit :

Personnellement, dans une situation pareille, je vends et je place le capital dans un portefeuille d'actions constitués de 25-30 lignes de "Dividend aristocrats". Résultat : une rente générée sans souci de gestion locative. Avec ce genre de valeurs, on peut aller chercher une rente régulière, pérenne et nette de 2,5 - 3 % sans devoir vendre pour toucher des plus-values (très variables selon le marché). Si on choisit des actions à dividendes croissants (croissances > inflation), le rendement sur cash investi progressera tout seul d'années en années. Et cerise sur le gâteau, les actions pourront prendre de la valeur en plus du paiement de leur dividende.
Boulot de gestion restreint : suivre les paiements et faire quelques arbitrages occasionnels pour optimiser. Le reste se fait tout seul

Ouais. Bof. J'ai actuellement plutôt plus que cela en cash flow. Cela double si on intègre les remboursements de prêt hypothécaire. Et l'inflation se calcule sur un montant plus important que le capital, puisque j'ai encore des crédits.

Bref, je suis à mon avis avec un rendement d'au moins 10% hors inflation. Pourquoi tout vendre et se contenter de 2.5-3%?.

To sell or not to sell: that's the question...

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