Etat des lieux de sortie : désaccord sur le montant

Claudia · #1 12-10-2021 15:35:29

Bonjour,
J'ai dû quitter ma maison pour occupation personnelle. On a fait l'état des lieux de sortie et ma propriétaire a essayé à tout prix de chercher la petite bête, a regardé dans les moindres recoins. Apres quelques jours de la signature de l'état de sortie elle m'envoie le détail des frais qu'elle va retenir sur la garantie locative. Je ne suis pas du tout d'accord avec ce montant.

Ma réponse a été :

J'ai toujours entretenu la maison comme si elle m'appartenait. Il faut savoir qu'on était copine avec la propriétaire, donc l'état des lieux d'entrée par exemple a été fait sur la confiance (trois lignes). Naïfment j'ai pensé qu'on ferait la même chose pour l'état des lieux de sortie.
Je sais que c'est son droit de le faire minutieusement, mais là elle exagère.
Je sais qu'elle ne va pas accepter mon nouveau calcul, d'où ma question :
qu'est-ce que je dois faire si on ne tombe pas d'accord sur le montant? Comment je dois m'y prendre?

Merci d'avance.
Cordialement,

Claudia

XTof.vl · #2 12-10-2021 16:42:11

350€ n'est pas si énorme...
Mais est-ce qu'il y a un état des lieux d'entrée?

GT

GT · #3 12-10-2021 16:55:55

I. Code civil

Art. 1731, C. civil
§ 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
§ 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

II. 15 MARS 2018. - Décret (wallon) relatif au bail d'habitation

Art. 27.
§ 1er. Les parties dressent un état des lieux d'entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.
Le Gouvernement arrête un modèle-type d'état des lieux d'entrée à valeur indicative.
A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les 15 jours suivants l'expiration du délai d'un mois désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
§ 2. Sauf convention contraire, l'état des lieux d'entrée comporte au minimum :
1° la date du constat;
2° l'identité et la qualité du ou des auteurs des constatations;
3° les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail;
4° une note générale reprenant un aperçu rapide de l'état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l'état général d'entretien et de propreté des pièces;
5° la description de l'état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce;
6° l'état et le fonctionnement apparent des équipements présents;
7° le relevé des documents d'entretien des équipements et de leur date d'exécution;
8° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;
9° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;
10° l'existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l'article 4bis du Code wallon de l'habitation durable;
11° les signatures précédées de la mention " lu et approuvé " des parties présentes ou de leur mandataire;
12° la signature du ou des auteurs chargés des constatations.
§ 3. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux d'entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
A défaut d'accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d'application, sauf en ce qui concerne les délais.
§ 4. Chaque partie peut requérir l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
§ 5. Sauf convention contraire, l'état des lieux de sortie comporte au minimum :
1° la date des constatations;
2° l'identité et la qualité du ou des auteurs des constatations;
3° la désignation du bien objet de l'expertise;
4° les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d'état des lieux locatif, à la durée d'occupation des lieux et à tout avenant;
5° la référence à l'éventuel établissement des constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au preneur;
6° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;
7° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;
8° les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;
9° le lieu et la date de signature;
10° les signatures précédées de la mention " lu et approuvé " des parties présentes ou de leur mandataire;
11° la ou les signatures du ou des auteurs des constatations.
Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.
A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
§ 6. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.

Art. 28. § 1er. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
§ 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

III. Code bruxellois du logement

Art. 220. - Etat des lieux
§ 1er. Les articles 1730 et 1731 du Code civil sont applicables à tous les baux d'habitation y compris les baux de sous-location.
Conformément à l'article 1730, § 1er, du Code civil, les parties dressent un état des lieux d'entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs, en ce compris en cas de sous-location. Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d'entrée et de sortie comprendront le relevé des index de consommation ainsi que l'indication des numéros de compteurs ainsi que les codes EAN ou tout autre code d'identification des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
§ 2. Le Gouvernement arrête un modèle-type d'état des lieux d'entrée à valeur indicative.
§ 3. Chaque partie peut requérir l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.
A défaut d'accord des parties, le juge compétent, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.

IV. Nous ignorons le Région dans laquelle se situe le bien en location et les dates de signature et d'entrée en vigueur du bail.

V. De manière générale, s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée détaillé : le locataire est présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail.
Autrement dit, le locataire n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne parvienne à prouver que ces dégâts ont été occasionnés par le locataire ou par un membre de sa famille ou par le sous-locataire ; dans ce cas, le locataire devra payer les réparations.

Claudia · #4 13-10-2021 07:38:14

Bonjour,
Pour moi 350 euro c'est énorme, surtout si on tient compte que la caution est de 1000 euro et que je lui ai rendu une maison nickel, bien plus belle et plus propre de comme elle me l'a donné.
J'ai oublié de dire que la maison est en province de Liège.
Comme dit précédemment, l'état des lieux d'entrée ont été fait à l'amiable, basé sur la confiance vu qu'on était copines.
Voici l'état des lieux d'entrée :

Les murs de la maison étaient en fait les bloques à nus, sales et avec pleins de traces de coulée du mortier qu'on met entre les blocs. Moi j'ai frotté, nettoyé et mis en peinture. La cage d'escalier, par la suite, je l'ai faite en orange effet épongé, pour qu'elle reprenne la couleur de la cuisine juste en dessous qui est orange.

Que faire? Est-ce que j'ai quelques chances de faire baisser son prix ?

Merci d'avance.
Claudia

PIM · #5 13-10-2021 07:40:42

La dégradation de la relation entre "copines" pourrait-elle résulter d'autre chose que l'état des lieux ?

Claudia · #6 13-10-2021 07:52:37

Non, en fait jusqu'à ce qu'elle me demande de partir je pensais qu'on était encore copines, même si on ne se fréquentait plus. Mais vraisemblablement j'étais la seule à le penser.

copropriétaire engalère · #7 13-10-2021 13:09:16

Claudia a écrit :

Non, en fait jusqu'à ce qu'elle me demande de partir je pensais qu'on était encore copines, même si on ne se fréquentait plus. Mais vraisemblablement j'étais la seule à le penser.

dès qu'un euro est en jeu, y a plus de copains copines.

grmff · #8 13-10-2021 14:53:03

Si vous avez dû repeindre toute la maison, il est insensé de vous demander la remise en peinture ture de quoi que ce soit.

Si son état des lieux n'est pas plus précis et que le mur en question n'est pas décrit, elle ne peut pas prouver l'état initial et ne peut rien demander.

De toute façon, la mercuriale prévoit llutot 15€/m2 que 28€.

Et finalement, la peinture est considérée comme amortie en 6 ans (9 pour la peinture de bonne qualité)

Bref, 350€, ce n'est pas grand chose. Mais quand ce n'est pas justifié, c'est beaucoup trop.

Réclamez lui les frais de peinture de toute la maison à 28€/m2, pour voir... Évidemment, vous ne serez plus très copine après...

Himura · #9 13-10-2021 15:13:35

grmff a écrit :

De toute façon, la mercuriale prévoit llutot 15€/m2 que 28€.

C'est inexact, dès lors qu'il est compté un lavage + ponçage + remise en peinture sur 2 couches.
Au regard de la mercuriale, on est plutôt à 34 €/m²...

De mon point de vue, ce qui est demandé parait raisonnable.
Et à l'inverse, votre réponse ne l'est pas.

Par exemple, on ne compte pas 1 € de CIF pour le nettoyage d'une grille de hotte sale. Comme s'il n'y avait que le produit actif qui importait. Si c'était le cas, aucun métier ne pourrait subsister...
Le coût est évidemment relatif au temps de préparation + réalisation + le matériel nécessaire.
Pour votre information, le nettoyage est habituellement comptabilisé 33 €/hre HTVA, produits standards compris, avec un minimum d'1/2h par sujet.

Vous pourriez tenter le jeu en affirmant que l'état des lieux est mal réalisé (c'est un fait), mais cela ne prouve pas du tout que le mur du séjour était pire avant.
J'imagine que cela peut se prouver par une photo par ailleurs.

Bref, tout cela me semble un jeu trop dangereux à jouer. Et il y a une part de responsabilité réelle quoiqu'il arrive.

J'ai un tempérament combatif, mais je laisserais tomber à votre place.

rexou

Cyril · #10 13-10-2021 15:25:08

Je suis un béotien, qu'est-ce que la mercuriale? big_smile

PIM · #11 13-10-2021 15:51:26

Cyril a écrit :

Je suis un béotien, qu'est-ce que la mercuriale?

Mercuriale

"En Belgique, une liste des prix des matériaux de construction, appelée « Mercuriale », est publiée mensuellement. Cette liste de prix des matériaux de construction constitue essentiellement un système de suivi des prix. Celui-ci reflète, au moyen d'indices, l'évolution des prix de plusieurs catégories de matériaux de construction."

Cyril

Claudia · #12 13-10-2021 15:56:50

Himura a écrit :

Vous pourriez tenter le jeu en affirmant que l'état des lieux est mal réalisé (c'est un fait), mais cela ne prouve pas du tout que le mur du séjour était pire avant.
J'imagine que cela peut se prouver par une photo par ailleurs.
Bref, tout cela me semble un jeu trop dangereux à jouer. Et il y a une part de responsabilité réelle quoiqu'il arrive.
J'ai un tempérament combatif, mais je laisserais tomber à votre place.

La seule photo que j'ai encore du mur avant la peinture est celle-ci :

Je ne veux pas me défiler de ma part de responsabilité, surtout pas. J'ai eu des oublis et pour ceux-là je payerai.
Mais la question du mur me semble exagéré, vu l'état initial.
Maintenant j'ai peur qu'elle me fasse d'autres problèmes si je n'accepte pas...

grmff · #13 13-10-2021 16:10:37

PIM a écrit :

Cyril a écrit :
Je suis un béotien, qu'est-ce que la mercuriale?
Mercuriale
"En Belgique, une liste des prix des matériaux de construction, appelée « Mercuriale », est publiée mensuellement. Cette liste de prix des matériaux de construction constitue essentiellement un système de suivi des prix. Celui-ci reflète, au moyen d'indices, l'évolution des prix de plusieurs catégories de matériaux de construction."

Je pensais plutôt à la Mercuriale des dégâts locatifshttps://www.ugeb-uleb.be/fr/Commissions … atifs%20FR des experts immobiliers

PIM, Cyril

grmff · #14 13-10-2021 16:16:37

Au vu de l'état d'origine du mur, je ne sais pas combien vous pouvez facturer la plus value que vous avez apporté au logement que vous avez occupé...

Claudia · #15 13-10-2021 16:33:24

grmff a écrit :

Au vu de l'état d'origine du mur, je ne sais pas combien vous pouvez facturer la plus value que vous avez apporté au logement que vous avez occupé...

Ce qui veut dire que je n'ai rien sur lequel m'appuyer pour de lui faire baisser le prix? En fait elle a tout les pouvoirs et moi je n'ai rien a dire...
Quand je pense à tout le mal que je me suis donnée pour mettre cette maison dans un état propre et chaleureux. Elle m'avait laissé une maison "primitive" et je lui ai rendu une belle maison. Ca me fait mal au cœur.

copropriétaire engalère

GT · #16 13-10-2021 16:56:20

grmff a écrit :

Au vu de l'état d'origine du mur, je ne sais pas combien vous pouvez facturer la plus value que vous avez apporté au logement que vous avez occupé...

Extrait du modèle de bail de résidence principale (Région wallonne) établi par le Gouvernement wallon

Tous les travaux, embellissements, améliorations, transformations du bien loué ne pourront être effectués qu’avec l’accord écrit et préalable du bailleur. En tout état de cause, ils seront effectués par le preneur à ses frais, risques et périls.

https://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf … df#Page155
Moniteur belge du 31/8/2018, page 67554

Extrait du bail Pim de résidence principale (Région wallonne)

Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur, à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire.

https://www.pim.be/layout/uploads/2019/ … 2019v1.pdf

Les travaux visant à embellir , améliorer ou transformer le bien loué ne peuvent être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du bailleur et, le cas échéant, de l'autorité compétente.
Ces travaux seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux fais et risques du preneur, à l'entière décharge du bailleur et acquis à celui-ci sans indemnité. Le bailleur a le droit d'exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état état initial par le preneur.

https://www.lebonbail.be/modeles-de-doc … n-wallonne

Himura

rexou · #17 14-10-2021 00:31:21

Claudia a écrit :

Bonjour,
Pour moi 350 euro c'est énorme, surtout si on tient compte que la caution est de 1000 euro et que je lui ai rendu une maison nickel, bien plus belle et plus propre de comme elle me l'a donné.
J'ai oublié de dire que la maison est en province de Liège.
Comme dit précédemment, l'état des lieux d'entrée ont été fait à l'amiable, basé sur la confiance vu qu'on était copines.
Voici l'état des lieux d'entrée :
https://forum.pim.be/uploads/6d93f7fc3e … 82fa62.png
Les murs de la maison étaient en fait les bloques à nus, sales et avec pleins de traces de coulée du mortier qu'on met entre les blocs. Moi j'ai frotté, nettoyé et mis en peinture. La cage d'escalier, par la suite, je l'ai faite en orange effet épongé, pour qu'elle reprenne la couleur de la cuisine juste en dessous qui est orange.
Que faire? Est-ce que j'ai quelques chances de faire baisser son prix ?
Merci d'avance.
Claudia

Rien dans cet état des lieux basique n'indique l'état du mur qui serait à repeindre.

Par contre, comme le dit Himura, le nettoyage comprend autre chose que le produit utilisé... faut pas pousser quand même ! Et vous êtes supposé remettre un bien en bon état d'entretien et de propreté, avec ou sans un descriptif d'entrée un peu élaboré...

Contester le montant n'est en soi pas vraiment "dangereux"... vous risquez tout au plus de devoir payer ce qui vous est réclamé. mais vu le montant contesté, cela en vaut-il vraiment la peine ? Un mauvais accord vaut mieux qu'un bon procès dit-on souvent. Voir aussi ce que dit le bail au sujet des travaux à réaliser et qui sont autorisés par le bailleur...

GT · #18 14-10-2021 06:43:51

Claudia a écrit :

Non, en fait jusqu'à ce qu'elle me demande de partir je pensais qu'on était encore copines, même si on ne se fréquentait plus. Mais vraisemblablement j'étais la seule à le penser.

Région wallonne (Liège est en Région wallonne)

Dans le cadre d'un bail de résidence principale de 9 ans, la faculté de résiliation anticipée fait l'objet de 55, § 2 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

Le bailleur a le droit de mettre en oeuvre cette faculté de résiliation à moins que les parties aient convenu de limiter ou d'exclure cette faculté.

Ce droit à la résiliation anticipée existe que les parties soient ou aient été des amies.

"Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
L'occupation des lieux doit commencer dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée."

Je veux croire que vous n'avez pas eu la naïveté de vous contenter d'un préavis ne mentionnant pas qui occupera le bien et éventuellement le lien de parenté avec le bailleur.

Le 4/8/2021, à 12:25:37, dans une autre discussion, je vous avais déjà renvoyé au décret wallon ( + lien vers celui-ci) .

https://forum.pim.be/topic-292192-order … age-2.html

Dernière modification par GT (14-10-2021 07:03:26)

GT · #19 14-10-2021 07:17:20

Claudia a écrit :

Est-ce que j'ai quelques chances de faire baisser son prix ?

Votre ancienne amie examinera et appréciera vos arguments.

Dernière modification par GT (14-10-2021 07:18:14)

rexou

Claudia · #20 18-10-2021 12:48:36

GT a écrit :

Je veux croire que vous n'avez pas eu la naïveté de vous contenter d'un préavis ne mentionnant pas qui occupera le bien et éventuellement le lien de parenté avec le bailleur.
Le 4/8/2021, à 12:25:37, dans une autre discussion, je vous avais déjà renvoyé au décret wallon ( + lien vers celui-ci) .
https://forum.pim.be/topic-292192-order … age-2.html

Non non, j'ai bien suivi les conseils données dans l'autre discussion et contrôlé que tous les points étaient bien respectés dans le recommandé.

Etat des lieux de sortie : désaccord sur le montant

Etat des lieux de sortie : désaccord sur le montant

Re : Etat des lieux de sortie : désaccord sur le montant

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