Calcul régionalisé de la pondération

PIM · #1 19-10-2022 17:03:11

Pour calculer la pondération à effectuer en fonction du certificat PEB/EPC, il y a, là aussi, 3 méthodes différentes !

Flandre:
Le mode de calcul pour procéder à la réduction (catégorie D) de 50 % est le suivant:

Étape 1 : notez le dernier loyer demandé, appliqué avant l’entrée en vigueur du décret, c’est-à-dire le dernier loyer effectif payé en septembre 2022. Il s’agit du montant A.
Étape 2 : calculez l’indexation ‘normale’ à la date anniversaire du 1 octobre 2022 ou après. Vous pouvez le faire à l’aide de notre calculateur de loyer. Il s’agit du montant B.
Étape 3 : faites la somme du montant A et du montant B et divisez-la par 2. On obtient alors le résultat final et le nouveau loyer qui peut être demandé.

Bruxelles:
Pour connaître le montant du loyer indexé, pour les certificats A/B/C/D, on applique la formule classique suivante (article 1728bis du Code civil) :

[Loyer de base x nouvel indice santé] / [Indice santé de base]

Pour les classés E, La formule d’indexation est la même MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
On part donc du loyer de base.
Réponse reçue de juristes de Bxl-Logement:
"Pour un logement disposant d’un certificat PEB indice E et pour lequel la date anniversaire du bail échoit à compter du 14 octobre 2022, il y a lieu de procéder au calcul suivant :
- Calculez le loyer indexé avec l’index qui était d’application au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail en 2021
- Calculez l’indexation « normale » à la date anniversaire au 14 octobre 2022 ou après
- Faites la somme des deux montants et divisez-là par deux = le résultat final est le nouveau
loyer qui peut être demandé " (fin de citation)

Après la période de limitation/interdiction, il n'y a pas de rattrapage prévu (on en revient au calcul habituel).

Wallonie
Pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts (si PEB D) / de 50 % (si PEB E) de la différence entre le loyer indexé conformément au calcul habituel et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée.
On part donc du loyer indexé à l'anniversaire précédent.

Dernière modification par PIM (30-11-2022 09:47:11)

grmff · #2 19-10-2022 17:12:33

Pour Bruxelles, je n'ai pas lu qu'on partait du loyer de base. Heureusement d'ailleurs. Un loyer de 100€ en février 1994 (je vous laisse essayer pour janvier, c'est comique...) serait indexé à 164€ en janvier 2022... et à 132€ en 2023? Absurde.

grmff · #3 19-10-2022 17:16:49

Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:

Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.

L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.

Dernière modification par grmff (19-10-2022 17:17:29)

PIM · #4 19-10-2022 17:27:23

grmff a écrit :

Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.

La formule légale = on part du loyer de base

nokthib · #5 23-10-2022 06:29:46

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base

Bonjour,

désolé mais ce n'est pas si clair pour moi ?

Dans ce cas (RW/PEB E), on ne peut indexer que 50% de l'ensemble des index, ou de l'index sur la période décidée.

Exemple:
Loyer de base: 500€, 01/2019.
en 01/2022 on est à 550€ (on arrondi, désolé)
en 01/2023, on est en théorie à 590€ soit un index total de 90€ et un saut de 40€ par rapport au précédent.

le nouveau loyer est il donc de 550 + 40/2 = 570€ ou 50% de l'index ("on part du loyer de base), soit 545€... ?!

AUTRE question
si j'ai un nouveau locataire en 12/2022, son index sera en 12/2023, en théorie au delà de la période de réduction de l'index.
Cela signifie, si rien ne change, que je pourrais indexer à 100% son loyer même s'il est en PEB E (RW) ?

Merci

Dernière modification par nokthib (23-10-2022 06:31:04)

GT · #6 23-10-2022 08:48:42

nokthib a écrit :

Exemple:
Loyer de base: 500€, 01/2019.
en 01/2022 on est à 550€ (on arrondi, désolé)
en 01/2023, on est en théorie à 590€ soit un index total de 90€ et un saut de 40€ par rapport au précédent.
le nouveau loyer est il donc de 550 + 40/2 = 570€ ou 50% de l'index ("on part du loyer de base), soit 545€... ?!

Exemple :

Loyer fixé à la signature du bail : 500 €
Année et mois de la signature :12/2018
Année et mois de l'entrée en vigueur du contrat : 1/2019
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2020: 503,23 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2021: 506,45 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2022 : 532,82 €

Quid de l'indexation du loyer à la date anniversaire 1/2023 pour un bien disposant d'un certificat PEB E (Wallonie) ?

Le loyer sera adapté selon la formule suivante :
Loyer indexé date anniversaire 1/2022 (soit 532,82 €) (A) + Loyer entièrement indexé date anniversaire 1/2023 ( impossible à fixer aujourd'hui l'indice de déc.2022 n'étant pas encore connu) (B) = total à diviser par 2

Loyer adapté = total de (A) + (B)/2

PIM · #7 23-10-2022 09:10:30

GT a écrit :

Le loyer sera adapté selon la formule suivante :
Loyer indexé date anniversaire 1/2022 (soit 532,82 €) (A) + Loyer entièrement indexé date anniversaire 1/2023 ( impossible à fixer aujourd'hui l'indice de déc.2022 n'étant pas encore connu) (B) = total à diviser par 2
Loyer adapté = total de (A) + (B)/2

Cette méthode de calcul est celle préconisée pour la Flandre, non ?

grmff · #8 23-10-2022 09:21:46

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base

§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée

Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...

GT · #9 23-10-2022 10:05:17

nokthib a écrit :

AUTRE question
si j'ai un nouveau locataire en 12/2022, son index sera en 12/2023, en théorie au delà de la période de réduction de l'index.
Cela signifie, si rien ne change, que je pourrais indexer à 100% son loyer même s'il est en PEB E (RW) ?

Région wallonne

Quid à partir du 1/11/2023 ?

Par DEROGATION à l'article 26, § 1er, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

à partir du 1er novembre 2023,

si LE BIEN LOUÉ dispose d'un certificat PEB de classe énergétique D, E, F ou G au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments,

le loyer de base sera le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en application de l'article 26, §§1erbis à 1erquater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ( et non le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement)

et l’indice de base sera l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire intervenu entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 (et non l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue).

( art.3 du décret sanctionné par le Gouvernement wallon - à publier au Moniteur belge)

PIM · #10 24-10-2022 12:30:15

grmff a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée
Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...

Rien de tel qu'un exemple chiffré.

Logement sur Bruxelles
Loyer de départ (initial): 1.000 €
Bail signé le 13/10/2020, prenant effet le 15/10/2020
Loyer indexé dû à la date anniversaire d'octobre 2021: 1000 * 112.29/109.78 = 1.022,86
Si PEB A,B,C,D : 100 % , soit 1.000 € x 124,92 (sept. 22) / 109,78 (sept. 20) = 1.137,91
Si PEB E: 50 %

Pour ces 50 %: "à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée"

* Si le calcul se fait par rapport au dernier loyer (celui d'octobre 2021) , la différence est de 1.137,91 - 1.022,86 = 115,05 à diviser par 2 (50 %) = 57,525
Le loyer modéré devient donc 1.022,86 + 57,53 = 1.080,39
(ou 1.137,91 - 57,53 = 1.080,37)

* Si le calcul se fait par rapport au loyer de base:
loyer potentiel à l'échéance d'octobre 2022: 1.137,91 €
différence par rapport au loyer de base: 137,91 € à prendre pour moitié : 68,96
Nouveau loyer modéré dû (si PEB E): 1.000 + 68,96 = 1.068,96

Quel est donc le montant correct ???

grmff · #11 24-10-2022 13:16:35

PIM a écrit :

grmff a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée
Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...
Rien de tel qu'un exemple chiffré.
Logement sur Bruxelles
Loyer de départ (initial): 1.000 €
Bail signé le 13/10/2020, prenant effet le 15/10/2020
Loyer indexé dû à la date anniversaire d'octobre 2021: 1000 * 112.29/109.78 = 1.022,86
Si PEB A,B,C,D : 100 % , soit 1.000 € x 124,92 (sept. 22) / 109,78 (sept. 20) = 1.137,91
Si PEB E: 50 %
Pour ces 50 %: "à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée"
* Si le calcul se fait par rapport au dernier loyer (celui d'octobre 2021) , la différence est de 1.137,91 - 1.022,86 = 115,05 à diviser par 2 (50 %) = 57,525
Le loyer modéré devient donc 1.022,86 + 57,53 = 1.080,39
(ou 1.137,91 - 57,53 = 1.080,37)
* Si le calcul se fait par rapport au loyer de base:
loyer potentiel à l'échéance d'octobre 2022: 1.137,91 €
différence par rapport au loyer de base: 137,91 € à prendre pour moitié : 68,96
Nouveau loyer modéré dû (si PEB E): 1.000 + 68,96 = 1.068,96
Quel est donc le montant correct ???

C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.

En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.

D1791 · #12 24-10-2022 13:42:18

grmff a écrit :

C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.
En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.

Aucun sens selon vous, ça ne me surprend pas.
Aucun sens selon, par exemple, Nawal Ben Hamou, je n'en suis pas si sûr...
Aucun sens selon, autre exemple, José Garcia, là je pense que si, pour lui, ça pourrait en avoir.

Dernière modification par D1791 (24-10-2022 13:44:09)

PIM · #13 24-10-2022 14:16:07

grmff a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée
Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...
Rien de tel qu'un exemple chiffré.
Logement sur Bruxelles
Loyer de départ (initial): 1.000 €
Bail signé le 13/10/2020, prenant effet le 15/10/2020
Loyer indexé dû à la date anniversaire d'octobre 2021: 1000 * 112.29/109.78 = 1.022,86
Si PEB A,B,C,D : 100 % , soit 1.000 € x 124,92 (sept. 22) / 109,78 (sept. 20) = 1.137,91
Si PEB E: 50 %
Pour ces 50 %: "à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée"
* Si le calcul se fait par rapport au dernier loyer (celui d'octobre 2021) , la différence est de 1.137,91 - 1.022,86 = 115,05 à diviser par 2 (50 %) = 57,525
Le loyer modéré devient donc 1.022,86 + 57,53 = 1.080,39
(ou 1.137,91 - 57,53 = 1.080,37)
* Si le calcul se fait par rapport au loyer de base:
loyer potentiel à l'échéance d'octobre 2022: 1.137,91 €
différence par rapport au loyer de base: 137,91 € à prendre pour moitié : 68,96
Nouveau loyer modéré dû (si PEB E): 1.000 + 68,96 = 1.068,96
Quel est donc le montant correct ???
C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.
En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.

L’ordonnance (Bxl) renvoie expressément au mécanisme 1728 bis du code civil

" Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
[Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
[L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci."

Sauf si le nouveau texte touche au mécanisme même d’indexation (la formule) (ce qui, sauf erreur, n'est pas le cas), on part donc du loyer initial pour calculer l’indexation, à 100 ou 50 %.

Remarquons que pour la RW, le mode de calcul est différent, car il est précisé (donc en dérogation au calcul habituel) (sous réserve de lire ce qui sera publié au MB): "le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts (si PEB D) / de 50 % (si PEB E) de la différence entre le loyer indexé conformément au calcul habituel et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée."

GT · #14 24-10-2022 15:51:43

PIM a écrit :

grmff a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
PIM a écrit :
La formule légale = on part du loyer de base
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée
Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...
Rien de tel qu'un exemple chiffré.
Logement sur Bruxelles
Loyer de départ (initial): 1.000 €
Bail signé le 13/10/2020, prenant effet le 15/10/2020
Loyer indexé dû à la date anniversaire d'octobre 2021: 1000 * 112.29/109.78 = 1.022,86
Si PEB A,B,C,D : 100 % , soit 1.000 € x 124,92 (sept. 22) / 109,78 (sept. 20) = 1.137,91
Si PEB E: 50 %
Pour ces 50 %: "à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée"
* Si le calcul se fait par rapport au dernier loyer (celui d'octobre 2021) , la différence est de 1.137,91 - 1.022,86 = 115,05 à diviser par 2 (50 %) = 57,525
Le loyer modéré devient donc 1.022,86 + 57,53 = 1.080,39
(ou 1.137,91 - 57,53 = 1.080,37)
* Si le calcul se fait par rapport au loyer de base:
loyer potentiel à l'échéance d'octobre 2022: 1.137,91 €
différence par rapport au loyer de base: 137,91 € à prendre pour moitié : 68,96
Nouveau loyer modéré dû (si PEB E): 1.000 + 68,96 = 1.068,96
Quel est donc le montant correct ???
C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.
En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.
L’ordonnance (Bxl) renvoie expressément au mécanisme 1728 bis du code civil

" Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
[Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
[L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci."
Sauf si le nouveau texte touche au mécanisme même d’indexation (la formule) (ce qui, sauf erreur, n'est pas le cas), on part donc du loyer initial pour calculer l’indexation, à 100 ou 50 %.
Remarquons que pour la RW, le mode de calcul est différent, car il est précisé (donc en dérogation au calcul habituel) (sous réserve de lire ce qui sera publié au MB): "le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts (si PEB D) / de 50 % (si PEB E) de la différence entre le loyer indexé conformément au calcul habituel et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée."

En ce qui concerne le Région wallonne, l'article 1728bis, C. civil a été abrogé par l'art.92, § 1du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.
On trouve la trace de cet article abrogé à l'art.26 , § 1 de ce décret du 15 mars 2018..

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE II. - Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
Section 6. - Indexation
Art. 26. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail. Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indice de base est l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Dernière modification par GT (24-10-2022 15:53:04)

GT · #15 24-10-2022 15:59:14

Région wallonne

L'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation après le décret (à publier au Moniteur belge) modifiant l'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation et limitant l'indexation des loyers en fonction du certificat de performance énergétique des bâtiments

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE II. - Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
Section 6. - Indexation
Art. 26.
§ 1er.
Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays. Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail. Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indice de base est l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

§1erbis. (nouveauté : inséré par l'art.1du décret à publier) (droit d'adaptation du loyer qui échoit dans la période du 1/11/2022 au 31 /10/2023)
Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique D au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.

§1erter. (nouveauté : inséré par l'art.1 du décret à publier) (droit d'adaptation du loyer qui échoit dans la période du 1/11/2022 au 31 /10/2023)

Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique E au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.

§1erquater. (nouveauté : inséré par l'art.1 du décret à publier) (droit d'adaptation du loyer qui échoit dans la période du 1/11/2022 au 31 /10/2023)
Par dérogation au paragraphe 1er, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, les loyers des logements mis en location ne disposant pas de certificat PEB au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments ou disposant d’un certificat PEB de classe énergétique F ou G au moment de la demande d’adaptation du loyer ne peuvent pas être indexés.

§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

grmff · #16 24-10-2022 16:06:49

Et les loyers qui ne peuvent pas être indexés, on retombe au loyer de base? Aucun sens. Discriminatoire selon l'âge du bail. Non conforme à la faq de Bruxell3s.

GT · #17 24-10-2022 16:12:46

nokthib a écrit :

désolé mais ce n'est pas si clair pour moi ?
Dans ce cas (RW/PEB E), on ne peut indexer que 50% de l'ensemble des index, ou de l'index sur la période décidée.
Exemple:
Loyer de base: 500€, 01/2019.
en 01/2022 on est à 550€ (on arrondi, désolé)
en 01/2023, on est en théorie à 590€ soit un index total de 90€ et un saut de 40€ par rapport au précédent.
le nouveau loyer est il donc de 550 + 40/2 = 570€ ou 50% de l'index ("on part du loyer de base), soit 545€... ?!

Région wallonne (PEB E)

Texte légal : art.1 du décret à publier au Moniteur - art.26, § 1er ter du décret du 15 mars 2018 en application de l'art.1 du décret à publier au Moniteur)
le loyer adapté (voir C ci-dessous) ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de
la différence
• entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er de l'art.26 (voir A ci-dessous)
• et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe. (B ci-dessous)

Exemple chiffré Région wallonne

Loyer signé à la signature du bail : 500 €
Année et mois de la signature :12/2018
Année et mois de l'entrée en vigueur du contrat : 1/2019
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2020: 503,23 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2021: 506,45 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2022 : 532,82 €

Formule légale utilisée
Nouveau loyer (janvier 2022) = Loyer de base (décembre 2018) * IS [2013] décembre 2021 / IS [2013] novembre 2018
Ce qui donne en chiffres:
532,82 EUR = 500,00 EUR * 115,60/ 108,48 : ce nouveau loyer est valable à partir de janvier 2022 ( +32,82)

Nouveau loyer ( janvier 2023) = Loyer de base (décembre 2018) * IS [2013] décembre 2022 / IS [2013] novembre 2018
Ce qui donnerait en chiffres:
592,97 EUR = 500,00 EUR * 128,65 (hypothèse) / 108,48 : ce nouveau loyer est valable à partir de janvier 2023 (+92,97) sous réserve de l'application du décret qui vient d'être voté

Application du décret qui vient d'être voté ( indexation et PEB):

592,97 (A)+532,82 (B)/2 =562,89 (C)( loyer adapté au 1/1/2023)
soit 92,97 + 32,82/2 = 62,89 ( montant de l'adaptation pour la période du 1/11/2022 au 31/10/2023)

Dernière modification par GT (24-10-2022 16:20:37)

nokthib

MP · #18 24-10-2022 16:15:41

Bonjour,

Vous pourriez m’indiquer si le nouveau règlement s’applique aux loyers déjà indexés?
Le loyer de mon apartment à Bruxelles a eté indexé à partir du mois d'Octobre 2022 sur la variation de l'indice de base selon la formule :
Loyer de base x Nouvel indice / Indice de base .
-L'indice de base de mon contrat s'élève à 111,31
-Nouvelle indice s'élève à 123,68
-Loyer de base s'élève à 710 euro

Le nouveau loyer à eté elevé a 788,90 Eur à partir le 01 octobre 2022.

Vous me conseillez maintenant de demander le certificat énergétique au propriétaire et de recalculer le loyer à payer pour Novembre?

Merci.

PIM · #19 24-10-2022 16:26:05

MP a écrit :

Bonjour,
Vous pourriez m’indiquer si le nouveau règlement s’applique aux loyers déjà indexés?
Le loyer de mon apartment à Bruxelles a eté indexé à partir du mois d'Octobre 2022 sur la variation de l'indice de base selon la formule :
Loyer de base x Nouvel indice / Indice de base .
-L'indice de base de mon contrat s'élève à 111,31
-Nouvelle indice s'élève à 123,68
-Loyer de base s'élève à 710 euro
Le nouveau loyer à eté elevé a 788,90 Eur à partir le 01 octobre 2022.
Vous me conseillez maintenant de demander le certificat énergétique au propriétaire et de recalculer le loyer à payer pour Novembre?
Merci.

Je suppose que la date anniversaire contractuelle est le 1er octobre.
Les dispositions bruxelloises énergétiques sont entrées en vigueur le 14 octobre 2022.
Donc l'indexation pratiquée pour le 1er octobre 2022 est valable jusqu'à la prochaine échéance annuelle (octobre 2023) qui, elle, devra tenir compte du PEB (s'il existe à ce moment-là).

GT

PIM · #20 24-10-2022 16:55:19

grmff a écrit :

Et les loyers qui ne peuvent pas être indexés, on retombe au loyer de base? Aucun sens. Discriminatoire selon l'âge du bail. Non conforme à la faq de Bruxell3s.

Le texte publié dit: "Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il ne peut y avoir d’adaptation du loyer au coût de la vie. »

En pratique, c'est un "gel de l'indexation", pas un retour en arrière.
Mais, c'est vrai que le texte aurait dû mentionner, pour éviter une erreur d'interprétation, "il ne peut y avoir de nouvelle adaptation du loyer au coût de la vie".

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