locataires qui se remontent les uns les autres

anotherbrickinthewall · #1 31-01-2023 11:44:45

Bonjour,

Je me tourne vers vous en désespoir de cause, ne sachant plus où trouver des informations pertinentes. J'espère ne pas me tromper de cible en postant ici mes questions, mais il semble que plusieurs bailleurs expérimentés de bon conseil fréquentent ce forum, et j'espère qu'ils pourront m'apporter leurs lumières.

Attention, c'est du lourd.

Ma femme et moi sommes propriétaires d'un immeuble de 6 unités locatives, acheté en Avril 2020, situé dans un petit village en province de Namur. Depuis que nous en avons fait l'acquisition, nous avons fait des travaux de rénovation conséquents (nouvelle chaudière haut rendement, tubage des cheminées, installation électrique entièrement refaite, nouveaux équipements de cuisine, nouveaux sanitaires dans certains des appartements, rafraichissement complet des unités, etc...). Les appartements ne sont pas neufs, mais sont aux normes, tout à fait sains et somme toute réellement confortables. Nous ne parlons en aucun cas de taudis invivables, mais il y a probablement quelques petits problèmes encore à régler de çi de là. Les loyers tiennent bien entendu compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un immeuble haut de gamme neuf, et sont par conséquent très raisonnables au vu des superficies et équipements.

Cependant, nous avons eu de gros soucis avec certains locataires (refus de payer les charges, gros dégâts locatifs, locataire qui s'installe et ne paie jamais un seul mois de loyer avant de disparaître dans la nature, etc...), suivis de procès, dans lesquels les juges nous ont systématiquement donné raison.
Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).

Ces conflits ont toutefois débouché sur une très mauvaise dynamique dans l'immeuble, les locataires en conflit avec nous se remontant les uns les autres et remontant contre nous ceux avec qui tout se passait bien. Nous nous retrouvons maintenant avec une coalition de locataires insatisfaits (même s'ils ne peuvent pas expliquer en quoi ils sont insatisfaits) qui (en vrac) :

- confondent bailleur et concierge d'hôtel
- se persuadent les uns les autres que nous sommes malhonnêtes (en quoi, je me le demande ?)
- menacent de ne plus payer de loyer (voire parfois ne paient plus)
- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
- envoient des mises en demeure fantaisistes (par exemple nettoyage des gouttières, ce qui est clairement listé comme à charge du preneur dans la liste de la région wallonne et renseigné en tant que tel sur le contrat de bail)
- montent directement la tête aux nouveaux locataires dès leur arrivée, au point qu'ils regrettent d'avoir signé le bail après même pas deux semaines, alors même qu'ils sont incapable de formuler la moindre doléance concrète
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?

Nous avons tenté d'engager une agence pour faire la gestion locative à notre place, mais celle-ci s'avère totalement incapable de gérer la situation, et ne nous sert strictement à rien. Ils ne font qu'encaisser les loyer et toucher leur commission, mais sans rien faire de concret.

Cette situation est intenable, et je ne sais plus quoi faire. Donner leur renon à tous les occupants et repartir à zéro ? Mais alors comment payer le prêt hypothécaire dans l'intervalle ? Engager un homme à tout faire pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparations éventuelles ? Mais je doute que cela suffise à les faire changer d'avis ?

Que feriez-vous à notre place ?

Merci beaucoup d'avance.

PIM · #2 31-01-2023 12:20:34

anotherbrickinthewall a écrit :

Bonjour,
Je me tourne vers vous en désespoir de cause, ne sachant plus où trouver des informations pertinentes. J'espère ne pas me tromper de cible en postant ici mes questions, mais il semble que plusieurs bailleurs expérimentés de bon conseil fréquentent ce forum, et j'espère qu'ils pourront m'apporter leurs lumières.
Attention, c'est du lourd.
Ma femme et moi sommes propriétaires d'un immeuble de 6 unités locatives, acheté en Avril 2020, situé dans un petit village en province de Namur. Depuis que nous en avons fait l'acquisition, nous avons fait des travaux de rénovation conséquents (nouvelle chaudière haut rendement, tubage des cheminées, installation électrique entièrement refaite, nouveaux équipements de cuisine, nouveaux sanitaires dans certains des appartements, rafraichissement complet des unités, etc...). Les appartements ne sont pas neufs, mais sont aux normes, tout à fait sains et somme toute réellement confortables. Nous ne parlons en aucun cas de taudis invivables, mais il y a probablement quelques petits problèmes encore à régler de çi de là. Les loyers tiennent bien entendu compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un immeuble haut de gamme neuf, et sont par conséquent très raisonnables au vu des superficies et équipements.
Cependant, nous avons eu de gros soucis avec certains locataires (refus de payer les charges, gros dégâts locatifs, locataire qui s'installe et ne paie jamais un seul mois de loyer avant de disparaître dans la nature, etc...), suivis de procès, dans lesquels les juges nous ont systématiquement donné raison.
Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).
Ces conflits ont toutefois débouché sur une très mauvaise dynamique dans l'immeuble, les locataires en conflit avec nous se remontant les uns les autres et remontant contre nous ceux avec qui tout se passait bien. Nous nous retrouvons maintenant avec une coalition de locataires insatisfaits (même s'ils ne peuvent pas expliquer en quoi ils sont insatisfaits) qui (en vrac) :
- confondent bailleur et concierge d'hôtel
- se persuadent les uns les autres que nous sommes malhonnêtes (en quoi, je me le demande ?)
- menacent de ne plus payer de loyer (voire parfois ne paient plus)
- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
- envoient des mises en demeure fantaisistes (par exemple nettoyage des gouttières, ce qui est clairement listé comme à charge du preneur dans la liste de la région wallonne et renseigné en tant que tel sur le contrat de bail)
- montent directement la tête aux nouveaux locataires dès leur arrivée, au point qu'ils regrettent d'avoir signé le bail après même pas deux semaines, alors même qu'ils sont incapable de formuler la moindre doléance concrète
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?
Nous avons tenté d'engager une agence pour faire la gestion locative à notre place, mais celle-ci s'avère totalement incapable de gérer la situation, et ne nous sert strictement à rien. Ils ne font qu'encaisser les loyer et toucher leur commission, mais sans rien faire de concret.
Cette situation est intenable, et je ne sais plus quoi faire. Donner leur renon à tous les occupants et repartir à zéro ? Mais alors comment payer le prêt hypothécaire dans l'intervalle ? Engager un homme à tout faire pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparations éventuelles ? Mais je doute que cela suffise à les faire changer d'avis ?
Que feriez-vous à notre place ?
Merci beaucoup d'avance.

Bienvenue sur notre forum.

Sur les 6 unités locatives, avez-vous identifié les "fauteurs de troubles" ?

anotherbrickinthewall · #3 31-01-2023 12:56:39

PIM a écrit :

Bienvenue sur notre forum.
Sur les 6 unités locatives, avez-vous identifié les "fauteurs de troubles" ?

Bonjour, merci pour votre message de bienvenue.

Oui, nous savons précisément qui sont les fauteurs de troubles. Sur les 6 unités nous avons :

- un vide locatif (que nous avons du mal à combler à cause des médisances)
- une personne qui cause des dégâts à l'installation électrique à cause d'une mauvaise utilisation du matériel de chauffage, mais qui n'est pas ouvertement hostile
- un nouveau locataire, installé depuis deux semaines, mais qui formule déjà des regrets auprès de l'agence, sans les expliciter. Nous craignons qu'elle rejoigne très vite le groupe des "fauteurs de troubles".
- une personne à qui nous avons donné son renon pour fin mars, qui refuse les visites et formule des menaces incohérentes. Nous savons qu'elle fait partie du groupe qui remonte les autres locataires contre nous.
- une personne qui formule des mises en demeure douteuses et menace de ne plus payer si nous n'accédons pas à ses demandes. Celui-ci aussi répand de fausses accusations à notre encontre.
- une personne qui a accumulé une vingtaine de chats dans son appartement du troisième sans accès à l'extérieur depuis son emménagement. Elle est en colère contre nous car nous lui avons fait savoir que ceci n'est pas acceptable (à commencer pour les animaux eux-même), qu'elle cause des troubles de voisinage et doit donc se séparer d'une partie de ses chats (le contrat de bail accepte bien entendu les animaux, pour peu qu'ils ne constituent pas une gène pour les autres occupants). Depuis, elle aussi remonte les autres locataires contre nous et sabote nos visites.

Bien entendu, au moment de la signature des baux, nous avons procédé à toutes les vérifications que la loi nous autorise à effectuer, et nous avons soigneusement sélectionné les profils. Mais de parfaits gentlemen se transforment en ce que je décris plus haut en quelques semaines, au contact des occupants actuels.

Nous avons bien entendu la volonté de faire les choses bien, d'entretenir notre immeuble comme il se doit (après tout il s'agit d'un investissement de long terme assez conséquent, que nous n'avons aucun intérêt à voir se dégrader) et d'offrir des logements de qualité à nos locataires, mais nous sommes vraiment perdus dans cet imbroglio.

Merci encore pour vos conseils !

cedricl · #4 31-01-2023 14:30:18

Bonjour,

Tout d'abord je vous souhaite beaucoup de courage pour ce démarrage compliqué dans cet immeuble.

Si j'étais concerné, je ferais le maximum pour que tous les fauteurs de troubles graves (en particulier celui qui se chauffe au sèche linge yikes et la personne qui a décidé de faire SPA dans l'immeuble monkey ) partent dès que possible quitte à trouver des solutions à l'amiable.

En parallèle, je ferai les petites réparations chez les autres afin de rendre l'immeuble en ordre et insuffler un petit changement (parfois des menus travaux rendent l'appréciation du propriétaire plus sympa). En plus cela créée une différence entre les bons qui voient les petits travaux faits et les autres.

Troisièmement, je veillerais à ce que l'entretien / nettoyage des communs soit très bon (avec un passage très régulier). Si les communs sont sales, il sera difficile de trouver des bons candidats locataires.

A mon avis il faudra accepter un peu de vide pour repartir sur des bases saines. Il y a souvent un meneur qu'il faut pouvoir identifier et inviter à trouver un meilleur logement ailleurs afin que cela s'arrange.

PIM, Girkou

grmff · #5 31-01-2023 18:55:20

C'est très exactement pour éviter ce genre de situation que je fais des baux de 6 mois. Cela permet de virer plus rapidement et plus facilement les mauvais coucheurs.

PIM, Girkou

GT · #6 31-01-2023 20:27:53

anotherbrickinthewall a écrit :

- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
(...)
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?

Réponse aux 2 questions : oui.
Demandez conseil à un avocat

grmff · #7 01-02-2023 09:24:30

Chaque locataire a son propre compteur d'électricité?

libra · #8 01-02-2023 10:40:20

anotherbrickinthewall a écrit :

Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).

Il y a quelque chose d'anormal dans vos explications: Un problème d'électricité dans un appartement ne devrait pas s'étendre à d'autres parties de l'immeuble. Y a t-il quelque chose qui m'échappe?

Dans un immeuble de 6 appartements il devrait y avoir 7 installations électriques.

Par ailleurs, si l'agent immobilier, coup sur coup vous apporte des locataires à problème; changez d'agent immobilier.

grmff, rexou

rexou · #9 01-02-2023 14:18:35

L'électricité complètement refaite et aux normes, cela suppose en effet au minimum des compteurs individuels. Donc aucun intérêt de se chauffer au sèche-cheveux dans ce cas et aucune interférence sur "les plombs de l'immeuble".
Si vous n'avez qu'un compteur collectif pour 6 unités, vous n'avez pas fini de payer ni d'accumuler les problèmes !

Virer tout le monde, vous ne pouvez simplement pas le faire. Référez-vous aux baux respectifs. Par contre, choisissez UN bon locataire et faites-lui comprendre que vous avez beaucoup d'estime et confiance en lui. Il pourrait devenir un peu votre homme de confiance. Pour le remercier de sa coopération, faites-lui savoir que vous ne l'indexerez pas cette année par exemple. Faites des travaux chez lui si besoin, offrez-lui des manons... Il pourrait aussi organiser des visites (donner son avis aussi sur les candidats par exemple) et servir de lien entre vous et les locataires en général. Sachez le remercier. Sollicitez ses avis et tenez-en compte le plus possible. Bref, valorisez-le ! Vous aurez déjà ainsi au moins un défenseur, un partisan, un allié, un serviteur, une taupe... (choisissez) parmi vos locataires. Faites savoir aussi qu'il est votre homme de confiance au sein de l'immeuble et qu'il a autorité pour s'assurer que tout se passe bien. Tout ça en douceur, sans brusquer les choses. Vous pouvez parallèlement penser à faire dégager les plus dérangeants... avec l'appui de votre nouvel allié.

grmff · #10 01-02-2023 14:35:10

Quand j'ai un soucis dans un logement que je fais visiter, je préviens toujours le candidat de ce qu'il va découvrir, en lui disant que l'appartement lui sera remis propre et vide, et que le bordel a été amené par les occupants. Si c'est suite à un renom que je donne, je préviens aussi que l'agressivité est due à cela.

Pour le reste, il y a sans doute un sale con qui a une bonne communication, et vous qui, n'etant pas présent en permanence, lui laisse occuper le terrain.

D1791 · #11 01-02-2023 14:36:27

rexou a écrit :

...Il pourrait aussi organiser des visites (donner son avis aussi sur les candidats par exemple) ...

yikes yikes yikes

Très peu pour moi. Mais chacun est libre de faire comme il veut.

grmff · #12 01-02-2023 14:46:19

D1791 a écrit :

rexou a écrit :
...Il pourrait aussi organiser des visites (donner son avis aussi sur les candidats par exemple) ...

Très peu pour moi. Mais chacun est libre de faire comme il veut.

Ce n'est pas ma manière de faire non plus.

rexou · #13 01-02-2023 17:31:30

grmff a écrit :

D1791 a écrit :
rexou a écrit :
...Il pourrait aussi organiser des visites (donner son avis aussi sur les candidats par exemple) ...

Très peu pour moi. Mais chacun est libre de faire comme il veut.
Ce n'est pas ma manière de faire non plus.

Je donne seulement une idée... sachant aussi que maintenant il y a une agence (payante et pas très efficace) qui fait ce boulot. Je suppose donc que le bailleur n'est pas disponible et/ou à proximité immédiate du bien pour s'en occuper. Cela aiderait à solutionner deux problèmes tout en gardant la main.

anotherbrickinthewall · #14 02-02-2023 10:07:32

Bonjour,

Merci à tous pour vos précieux conseils !
Beaucoup de pistes à explorer, qui nous ont permis d'ébaucher une stratégie afin de reprendre progressivement les choses en main.

Premièrement, en ce qui concerne les compteurs individuels, c'est un chantier en cours. Lorsque nous avons acheté l'immeuble, il n'était équipé que d'un seul compteur général pour toutes les unités, et de sous-compteurs de passage. La date limite pour l'installation de compteurs individuels en Wallonie est fixée au 1er Janvier 2024, et nous en avons déjà fait placer deux. Le plan est d'étaler cet investissement dans le temps (au vu de son coût intrinsèque, et des frais urgents que nous avons déjà dû supporter pour toutes les autres rénovations 'lourdes'.
En d'autres termes, 2 unités ont leur propre compteur, et les 4 autres sont encore sur le compteur général. Au cours des 11 prochains mois, chaque unité finira bien entendu par avoir son propre compteur. Cet état de fait n'a aucunement empêché la réception de la nouvelle installation par le certificateur agrée, donc si, l'immeuble est bien aux normes.

En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- deux des locataires actuels vont bientôt partir (respectivement fin Mars et fin Avril)
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)
- à partir de maintenant, nous n'allons plus signer que des baux de six mois, comme ça, si quelqu'un n'est pas content ou se fait monter la tête par les occupants historiques, pas besoin de tirer en longueur
- à terme, ceci permettra un renouvellement complet des locataires, et après deux ou trois cycles d'élimination des insatisfaits, d'éliminer le souvenir des rancœurs passées
- l'agence sera out fin Mars
- nous avons engagé un homme de confiance, spécialiste du bâtiment général, pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparation s'il y a lieu. il sera également le premier point de contact des locataires en cas de soucis
- il va en particulier chouchouter la nouvelle occupante, afin que nous puissions nous en faire une alliée de l'intérieur
- il veillera aussi à ce que les communs soient toujours impeccables, quitte à faire passer quelqu'un pour le ménage toutes les semaines, voire plus (ceci sera répercuté sur les charges des futurs baux)
- celui-ci s'occupera également des visites si nous sommes indisponibles et/ou si nous craignons un sabotage
- nous expliquerons systématiquement la situation aux candidats locataires avant la visite afin, autant que faire se peut, de couper l'herbe sous le pied aux éventuels sabotages
- nous avons constitué un dossier complet de l'ensemble des rénovations pour chaque appartement, afin de pouvoir documenter les travaux auprès des candidats locataires

Bien entendu, nous devrons composer avec des vides locatifs, mais nous espérons pouvoir les lisser dans le temps, et n'avoir jamais plus de deux unités vides en même temps.

Qu'en pensez-vous ? Cela vous semble-t-il viable ?

Encore merci infiniment pour vos conseils et pistes de solutions !

PIM, rexou, Girkou

grmff · #15 02-02-2023 10:14:11

Pour le nettoyage des communs, j'emploie une personne sous statut ALE.
Ce n'est pas cher, cela permet de remettre au travail des gens au Cpas ou chômeur longue durée.
Inconvenient: ils finissent par trouver du boulot et il faut réformer quelqu'un.
Avantage: on peut tomber sur quelqu'un qui attend sa pension,et est capable de faire des petites réparations...

libra · #16 02-02-2023 10:28:17

anotherbrickinthewall a écrit :

En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)

J'ignore ce qu'il en est en Wallonie; à Bruxelles il faut remettre son préavis même en fin de bail. Je crains qu'ici ce soit trop tard.

grmff · #17 02-02-2023 12:12:44

libra a écrit :

anotherbrickinthewall a écrit :
En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)
J'ignore ce qu'il en est en Wallonie; à Bruxelles il faut remettre son préavis même en fin de bail. Je crains qu'ici ce soit trop tard.

J'ai bien peur que vous ayez raison...

grmff · #18 02-02-2023 12:15:21

Quoi que le préavis de 3 mois commence dès sa possible réception quand on le remet pour la fin du bail, et pas le premier jouf du mois qui suit sa possible réception.
Donc, à envoyer asap...

grmff · #19 02-02-2023 12:19:35

A noter que si l'installation électrique a été refaite dans le but de mettre des compteurs individuels, je suppose qu'il y a des tableaux par appartements, repiqués sur un tableau principal. Il est alors possible de mettre des compteurs de passage afin que chacun paie sa consommation.

grmff · #20 02-02-2023 12:22:03

A noter aussi que pour 6 compteurs, il vous faudra un rack de compteur, assez coûteux, en plus des frais de nouveaux compteurs.

Mais franchement, c'est un investissement, et non une dépense! Faites le au plus vite...

Girkou

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