Bail d'un an + paiement loyer cash + boîte aux lettres commune

GT · #1 08-06-2023 05:05:40

rexou a écrit :

EP001 a écrit :
Pour moi personnellement il s'agit bien d'un bail de 1 an et reconduit une seule fois et donc en novembre 2023 c'est la fin du bail.
Par contre pour la boite aux lettres fermée à clef il me semble que c'est obligatoire.
C'est à priori ce que j'aurais dit aussi, mais les clauses étant mal rédigées, il semble que les avocats soient unanimement d'un autre avis. Dont acte pour moi
La boite aux lettres individuelle n'est pas obligatoire à Bruxelles. Donc certainement pas en plus à fermer à clé.

En ce qui me concerne, j'avais déjà écrit le 13/5/2023 à 18 :28: 05
"Je ne me hasarderais pas non plus à défendre l'idée que le bail de résidence principale n'a pas une durée de 9 ans."
Les avis pris par les parents de Karl01 auprès d'un avocat et d'un service juridique confortent mon message.
Que le bail soit mal rédigé, Libra l'avait déjà remarqué.

rexou

rexou · #2 07-06-2023 21:22:57

EP001 a écrit :

Pour moi personnellement il s'agit bien d'un bail de 1 an et reconduit une seule fois et donc en novembre 2023 c'est la fin du bail.
Par contre pour la boite aux lettres fermée à clef il me semble que c'est obligatoire.

C'est à priori ce que j'aurais dit aussi, mais les clauses étant mal rédigées, il semble que les avocats soient unanimement d'un autre avis. Dont acte pour moi smile

La boite aux lettres individuelle n'est pas obligatoire à Bruxelles. Donc certainement pas en plus à fermer à clé.

EP001 · #3 07-06-2023 17:53:54

Pour moi personnellement il s'agit bien d'un bail de 1 an et reconduit une seule fois et donc en novembre 2023 c'est la fin du bail.

Par contre pour la boite aux lettres fermée à clef il me semble que c'est obligatoire.

Karl01 · #4 05-06-2023 14:05:47

Désolé pour mon feed-back tardif mais j'étais en vacances.

Au final, mes parents ont été à leur rdv avec un avocat qui leur a dit que leur bail était mal rédigé et que du coup, il s'est transformé en bail de 9 ans.
Même son de cloche auprès d'un service juridique pour propriétaires ( et dans son courrier -rédigé très certainement par un service juridique, leur locataire affirmait déjà que le bail s'était transformé en un bail de 9 ans

Mes parents ont donc envoyé via cet avocat un préavis de 6 mois pour occupation personnelle des lieux loués par mon frère

MERCI beaucoup pour vos différentes interventions

PIM, GT, rexou

rexou · #5 15-05-2023 16:39:07

libra a écrit :

Karl01 a écrit :
Est-ce possible ce genre de courrier ?MERCI
Et qui décidera de quel type de bail il s'agit?

Oui, c'est possible. Je verrais plutôt une formalisation différente:

Selon nous, vous êtes actuellement dans un bail de un an qui a été reconduit une fois et pas dans un bail de 9 ans. Nous ne partageons dès lors pas votre interprétation des termes du bail.

Sur cette base, nous vous informons que votre bail ne sera pas reconduit à son expiration de novembre 2023 et vous prions dès lors de libérer les lieux pour ce 30 novembre.

Pour plus de sécurité, nous demanderons au juge de paix, en conciliation, quelle est la bonne interprétation qu'il convient de donner aux termes du bail qui a été signé. Dans l'hypothèse où le juge estimerait que vous êtes en effet dans un bail de 9 ans, nous vous remettons d'ores et déjà préavis de 6 mois débutant le 1er juin pour occupation personnelle (notre fils...)

Dans les deux cas, la présente vaut préavis ferme et irrévocable.

grmff · #6 15-05-2023 16:22:31

C'est certes possible, même si je ne l'ecrirais pas comme cela.

Mais l'avis d'un juge doit être demandé, soit en conciliation, soit en audience. Parce que vous avez déjà son avis et que vous n'êtes pas d'accord...

Vu les délais, vous n'aurez pas l'avis du juge dans les temps...

libra · #7 15-05-2023 12:36:51

Karl01 a écrit :

Est-ce possible ce genre de courrier ?MERCI

Et qui décidera de quel type de bail il s'agit?

PIM · #8 15-05-2023 12:03:48

karlo01 a écrit :

Ouuuuuuuuups, la session de ma compagne était ouverte et donc, ai posté mon message sans regarder.Je le reprends à mon nom ci-dessous :

Je supprime le message en doublon

Karl01 · #9 15-05-2023 11:53:12

Ouuuuuuuuups, la session de ma compagne était ouverte et donc, ai posté mon message sans regarder.Je le reprends à mon nom ci-dessous :

Merci aux différents intervenants.

Je vous le concède que leur bail est mal rédigé mais soit….. Trop tard et ils doivent faire avec.
Mes parents ont contacté ce matin un avocat et ont rdv lundi prochain.

Etant dans le flou (le locataire dans son courrier prétend être désormais dans un bail de 9 ans et dans le bail initial signé par les deux parties, il y a, sur base de cet article 2 mal rédigé, manifestement une volonté de reconduction d’un an du bail à son expiration), mes parents peuvent-ils alors donner un renom reprenant les deux situations. Je pense à un courrier comme ci :

Comme vous le mentionnez dans votre courrier recommandé du ……date……, notre bail initial est devenu un contrat de bail de 9 ans qui a pris cours le 1er décembre 2021.
Par conséquent, par le présent courrier, je suis au regret de vous donner un préavis de six mois débutant le 01 juin 2023 pour occupation personnelle de l’appartement 1er étage sis….adresse…. que vous louez.
La personne qui occupera l’appartement sera….nom+prénom étant mon fils.

Toutefois, dans l’hypothèse où il s’avère que notre bail initial d’un an ne se serait pas transformé en un bail de 9 ans mais plutôt en un bail à nouveau d’un an dont sa date d’échéance serait le 30 novembre2023, je vous informe alors par la présente de mettre fin au bail à cette date du 30 novembre 2023.

Est-ce possible ce genre de courrier ?

MERCI

libra · #10 15-05-2023 10:59:34

Je suis également d'avis que ce bail est mal rédigé. Il est dès lors contestable.

Je crois qu'il faille au plus tôt adresser son préavis suivit sans tarder d'une requête en justice de paix en validation du préavis.

Si le préavis est validé; tant mieux. Si non, il suffit de faire un préavis pour occupation personnelle. Mais peut-on résilier à tout moment un bail dans ces conditions?

rexou · #11 14-05-2023 21:03:13

grmff a écrit :

Mon avis est tout d'abord que votre bail estcmal torché, et plein de clauses non conforme à la loi en vigueur:
- préavis de 2 mois alors que la loi parle de 3 mois
-droit du propriétaire de mettre fin au bail à tout moment
- tacitement reconductible au lieu de tacitement reconduit ou de reconductible
Bref, on ne va pas pleurer sur du lait répandu, et on va jouer la balle de là où les singes l'ont laissé tombée.
A mon avis, vous êtes dans la 2e année d'un bail tacitement reconduit. Votre locataire ne sera sans doute pas d'accord, et votre cas sera présenté à un juge. Avec un bail aussi mal torché, le jugement sera peu prévisible...
Mais si le but est que votre frère vienne y habiter au moins deux ans, cela ne change rien. Vos parents conservent le droit de mettre fin au bail pour occupation familiale.

C'est aussi ma lecture : un bail de un an reconduit pour un an.

Le plus simple serait de donner un préavis pour que le locataire quitte l'appartement à la fin de sa deuxième année d'occupation. En espérant qu'il remette un contre-préavis pour partir plus tôt s'il trouve le bien de ses rêves. Cela évitera toute discussion supplémentaire.

Enfin, je confirme : le bail est mal foutu !

grmff · #12 14-05-2023 20:09:47

Mon avis est tout d'abord que votre bail estcmal torché, et plein de clauses non conforme à la loi en vigueur:
- préavis de 2 mois alors que la loi parle de 3 mois
-droit du propriétaire de mettre fin au bail à tout moment
- tacitement reconductible au lieu de tacitement reconduit ou de reconductible
Bref, on ne va pas pleurer sur du lait répandu, et on va jouer la balle de là où les singes l'ont laissé tombée.

A mon avis, vous êtes dans la 2e année d'un bail tacitement reconduit. Votre locataire ne sera sans doute pas d'accord, et votre cas sera présenté à un juge. Avec un bail aussi mal torché, le jugement sera peu prévisible...

Mais si le but est que votre frère vienne y habiter au moins deux ans, cela ne change rien. Vos parents conservent le droit de mettre fin au bail pour occupation familiale.

GT · #13 14-05-2023 19:53:32

Karl01 a écrit :

Je suis passé cet après-midi chez mes parents et leur ai demandé de relire attentivement le recommandé que leur locataire leur avait adressé.Je vous passe les griefs énumérés et vous recopie ce qu'il dit au sujet du bail initial expiré :
(...) Compte tenu qu'aucun préavis n'a été notifié par écrit 3 mois avant l'échéance du 30 novembre 2022, le contrat de bail est dès lors devenu un contrat de bail de 9 ans qui a pris cours le 1er décembre 2021; (...)
Il semblerait que son courrier a été écrit par un service aidant les locataires

Rien n'empêche un bailleur de prendre avis et conseils en s'adressant soit à une association défendant les intérêts des propriétaires soit à un avocat.

Karl01 · #14 14-05-2023 19:09:13

rexou a écrit :

Karl01 a écrit :
Désolé, je me suis mal exprimé.
Le bail initial d'un an a bel et bien été signé par mes parents et leur locataire mais à l'expiration de ce bail, les deux parties n'ont signé aucun autre bail ou document.
A vous lire, je pense que vous n'êtes pas dans le cadre d'un bail de 9 ans.
Pour moi, on peut supposer que vous êtes dans un bail d'un an prolongé pour une période de un an. Expiration du bail initial fin novembre 2022 reconduit pour un an ("tacitement reconductible d'année en année"). La formulation ne correspond pas aux standards habituels, mais on peut déduire que la volonté initiale était de reconduire ce bail pour un an. Et vu que c'est la première reconduction (durée totale inférieure à trois ans) on reste dans le cadre d'un bail court expirant fin novembre 2023.
Vos parents peuvent donc donner renon au locataire sans motif et sans indemnité pour fin novembre 2023. Un courrier disant que le bail arrive à expiration fin novembre ne sera pas reconduit et priant les locataires de libérer les lieux pour cette date au plus tard. Et si le locataire conteste, vous allez voir le juge.
Ce préavis (de trois mois minimum) peut même être envoyé directement. Cela permettra aux locataires de chercher un autre bien et -qui sait- peut-être libérer les lieux plus rapidement. Le courrier peut mentionner que les locataires ont le droit de remettre un contre-préavis et quitter les lieux de manière anticipée sans devoir aucune indemnité. En même temps, cela vous permettra de voir la réaction et de réagir aussi (justice de paix) si par exemple vous recevez un courrier contestant la validité de ce préavis.

Je suis passé cet après-midi chez mes parents et leur ai demandé de relire attentivement le recommandé que leur locataire leur avait adressé.Je vous passe les griefs énumérés et vous recopie ce qu'il dit au sujet du bail initial expiré :

(...) Compte tenu qu'aucun préavis n'a été notifié par écrit 3 mois avant l'échéance du 30 novembre 2022, le contrat de bail est dès lors devenu un contrat de bail de 9 ans qui a pris cours le 1er décembre 2021; (...)

Il semblerait que son courrier a été écrit par un service aidant les locataires

rexou · #15 13-05-2023 18:52:40

GT a écrit :

Les dispositions impératives relatives au bail de résidence principale de courte durée ( impératives parce qu'il n'y a pas été dérogé ) ont été insérées à l'article 238 du code bruxellois du logement par l'article 15 de l'ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation. Entrée en vigueur le 01/01/2018. Soit bien avant le bail dont l'entrée en vigueur est située le 1/12/2021 ( soit 47 mois après la date d'entrée en vigueur de l'art.238)
L'article 238,§ 4, alinéa 4, in fine prévoit (disposition impérative) :
"Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."
Je ne me hasarderais pas à affirmer, dans le cas présenté, qu'une indemnité n'est pas due.
Par ailleurs, dans le cadre d'un bail de résidence principale de courte durée auquel il est mis fin de manière anticipée, un préavis de 3 mois peut être envoyé dans les prochains jours. Il prendra cours dès le premier jour du mois de juin.
Je ne me hasarderais pas non plus à défendre l'idée que le bail de résidence principale n'a pas une durée de 9 ans.
En cas de contestation entre les parties sur la durée du bail, le juge tranchera pour autant qu'il soit saisi.
Le bailleur a la possibilité de s'adresser au juge pour faire valider son congé.

Selon moi, quand je lis que le bail d'un an sera "tacitement reconductible d'année en année" je verrais un bail d'un an dans sa deuxième année. Et le bailleur ne renouvellerait as le bail arrivé au terme de sa deuxième année. Il n'y aurait donc pas de rupture anticipée, mais un non-renouvellement. Le bail initial termine fin novembre 22. Reconduit un an, jusque fin novembre 23. Préavis de minimum trois mois mais qui peut être envoyé dès à présent, pour fin de location fin novembre prochain. Sauf si le locataire remet un contre-préavis.

GT · #16 13-05-2023 18:28:05

Les dispositions impératives relatives au bail de résidence principale de courte durée ( impératives parce qu'il n'y a pas été dérogé ) ont été insérées à l'article 238 du code bruxellois du logement par l'article 15 de l'ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation. Entrée en vigueur le 01/01/2018. Soit bien avant le bail dont l'entrée en vigueur est située le 1/12/2021 ( soit 47 mois après la date d'entrée en vigueur de l'art.238)
L'article 238,§ 4, alinéa 4, in fine prévoit (disposition impérative) :
"Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

Je ne me hasarderais pas à affirmer, dans le cas présenté, qu'une indemnité n'est pas due.

Par ailleurs, dans le cadre d'un bail de résidence principale de courte durée auquel il est mis fin de manière anticipée, un préavis de 3 mois peut être envoyé dans les prochains jours. Il prendra cours dès le premier jour du mois de juin.

Je ne me hasarderais pas non plus à défendre l'idée que le bail de résidence principale n'a pas une durée de 9 ans.

En cas de contestation entre les parties sur la durée du bail, le juge tranchera pour autant qu'il soit saisi.

Le bailleur a la possibilité de s'adresser au juge pour faire valider son congé.

rexou · #17 13-05-2023 17:38:35

Karl01 a écrit :

Désolé, je me suis mal exprimé.
Le bail initial d'un an a bel et bien été signé par mes parents et leur locataire mais à l'expiration de ce bail, les deux parties n'ont signé aucun autre bail ou document.

A vous lire, je pense que vous n'êtes pas dans le cadre d'un bail de 9 ans.

Pour moi, on peut supposer que vous êtes dans un bail d'un an prolongé pour une période de un an. Expiration du bail initial fin novembre 2022 reconduit pour un an ("tacitement reconductible d'année en année"). La formulation ne correspond pas aux standards habituels, mais on peut déduire que la volonté initiale était de reconduire ce bail pour un an. Et vu que c'est la première reconduction (durée totale inférieure à trois ans) on reste dans le cadre d'un bail court expirant fin novembre 2023.

Vos parents peuvent donc donner renon au locataire sans motif et sans indemnité pour fin novembre 2023. Un courrier disant que le bail arrive à expiration fin novembre ne sera pas reconduit et priant les locataires de libérer les lieux pour cette date au plus tard. Et si le locataire conteste, vous allez voir le juge.

Ce préavis (de trois mois minimum) peut même être envoyé directement. Cela permettra aux locataires de chercher un autre bien et -qui sait- peut-être libérer les lieux plus rapidement. Le courrier peut mentionner que les locataires ont le droit de remettre un contre-préavis et quitter les lieux de manière anticipée sans devoir aucune indemnité. En même temps, cela vous permettra de voir la réaction et de réagir aussi (justice de paix) si par exemple vous recevez un courrier contestant la validité de ce préavis.

Karl01 · #18 13-05-2023 17:01:09

Désolé, je me suis mal exprimé.

Le bail initial d'un an a bel et bien été signé par mes parents et leur locataire mais à l'expiration de ce bail, les deux parties n'ont signé aucun autre bail ou document.

GT · #19 13-05-2023 16:13:44

Karl01 a écrit :

Et donc, sur base de cet article 2, mes parents sont aujourd'hui dans un bail de 9 ans ou un bail courte durée à nouveau d'un an ?
.

Le juge devra rechercher la commune intentions des parties.
Pas facile dès lors que la prétendue convention de bail ne serait pas signée.

Dernière modification par GT (13-05-2023 16:19:51)

GT · #20 13-05-2023 16:08:48

PIM a écrit :

Karl01 a écrit :
A la fin de ce bail, mes parents et leur locataire n'ont rien fait et n'ont rien signé.
Ce bail n’est pas signé ??

A la fin de ce bail = à la fin du document non signé

Dernière modification par GT (13-05-2023 16:11:58)

Karl01 · #21 12-05-2023 21:54:10

Bonsoir,

Mes parents sont propriétaires d’une maison à Bruxelles qu’ils occupent. L’an dernier, ils ont décidé de louer le premier étage qui était inoccupé. Ils ont donc signé un bail résidence principale d’un an, débutant le 01 décembre 2021 et se terminant le 30 novembre 2022 et ils ont ajouté sur ce bail : « Ce bail est tacitement reconductible d’année en année .Si le preneur désire de renoncer à son droit de reconduction, il notifiera au bailleur(…) ». Ni leur locataire, ni mes parents n’ont envoyé de recommandé avant l’échéance du bail. Et donc, leur locataire occupe toujours les lieux.

Dernièrement, mes parents ont prévenu oralement leur locataire qu’ils allaient lui envoyer prochainement un renom avant l’échéance du bail qui s’est renouvelé automatiquement pour un an car mon autre frère revient s’installer chez nos parents. Ainsi, le locataire actuel peut commencer à rechercher un autre appartement. Suite à quoi mes parents ont reçu un long courrier recommandé de la part de leur locataire. Trois points avancés par leur locataire m’interpelle :

A- le bail initial est devenu un bail de 9 ans (il n’y a pas eu par écrit de reconduction du bail initial)

B- depuis plus d’un an, le locataire paie son loyer de la main à la main contre un reçu et ce, comme stipulé dans le bail (mes parents sont âgés et ont préféré avoir directement l’argent cash chez eux plutôt que de devoir se déplacer à la banque pour retirer de l'argent). Dans son courrier, le locataire exige un numéro de compte bancaire sur lequel il versera les prochains loyers.

C- la porte d’entrée n’a qu’une seule boîte aux lettres depuis toujours. Le locataire exige dans son courrier sa propre boîte aux lettres avec clé. Alors qu’il n’y a jamais eu de problèmes de courriers.

Que pensez-vous des trois demandes de leur locataire : elles tiennent la route ou pas ?
Merci pour vos retours

Karl

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