Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

Xray · #1 05-09-2023 22:20:04

Région : Wallonie
Durée du bail : 7ans actuellement
Résidence principale
Bail enregistré le 31 Août 2016 et prise effet le 1er septembre 2016, loyer de base :560€
Je suis locataire
Garage en location externe non enregistré, aucun lien avec le bail

Bonjour à toutes et tous,

Je me permets de solliciter la bienveillance de cette communauté afin de solliciter des conseils éclairés concernant un sujet qui m'interpelle. Conformément à la législation en vigueur, chaque année au 1er septembre, mon propriétaire est tenu de m'informer de l'indexation de mon loyer. Pour procéder à cette indexation, il doit se baser cette année sur le certificat PEB de mon logement, qui est actuellement classé en catégorie D, permettant ainsi une augmentation du loyer jusqu'à concurrence de 75 % si je ne dis pas de bêtises.

Cependant, une situation délicate s'est présentée : le certificat PEB en question a expiré en mai 2023, devenant ainsi non valide. Par conséquent, mon propriétaire ne peut plus légalement procéder à l'indexation du loyer sans disposer d'un certificat PEB en cours de validité.

Je tiens à noter que, grâce à une réduction du calcul, la modification de l'indexation se traduirait par une économie de plus de 5 euros sur mon loyer mensuel. A la signature du bail le 31 Août 2016, d'un loyer de 560€ avec entrée en vigueur le 1er Septembre 2016.

Dès lors, je me questionne sur la possibilité de mettre à jour mon loyer en utilisant la nouvelle indexation, même si le certificat actuel n'est plus valide. Mon propriétaire refuse d'indexer maintenant et veut attendre novembre 2023 afin d'indexer en tarif plein.

De plus je lui loue un garage qui n'a absolument rien a voir avec le logement. Le garage n'a pas de bail et n'est donc pas enregistré. Cela fais plus de 5 ans que je loue ce garage. Peut il à sa guise augmenter le tarif de la location comme augmenter de 10€ chaque année et si non, peut il m'obliger à vider le garage en cas de refus de changement de prix de la location. Je répète que le garage n'a pas de bail et n'est en rien lié a mon logement. Je ne peux pas me permettre de me séparer du garage ayant un petit appartement et un bébé de 1 an, nous avons plus d'affaires a stocker.

Je vous remercie infiniment de l'attention que vous porterez à ma requête et de vos précieux avis à ce sujet.

Bien à vous,

Screenshot_2023-09-05-21-17-36-074_com.android.chrome-edit.jpg

PIM · #2 06-09-2023 08:59:38

xray a écrit :

Mon propriétaire refuse d'indexer maintenant et veut attendre novembre 2023 afin d'indexer en tarif plein.

L'indexation doit avoir lieu à la date anniversaire du bail.

Xray · #3 06-09-2023 09:20:22

Est ce que de moi même en tant que locataire, étant donné que nous sommes a la date d'anniversaire, puis je indexé automatiquement en utilisant bien sûr les indices santé en question et l'indice PEB en cours ?

PIM · #4 06-09-2023 11:30:44

Xray a écrit :

Est ce que de moi même en tant que locataire, étant donné que nous sommes a la date d'anniversaire, puis je indexé automatiquement en utilisant bien sûr les indices santé en question et l'indice PEB en cours ?

C'est assez original, mais oui (avec un courrier courtois et argumenté à votre bailleur)

Xray · #5 06-09-2023 11:43:24

Je vous remercie du temps que vous consacrer a répondre à mes questions.
Pour ce qui est du Garage, peut il augmenter comme bon lui semble. Si non, qu'est ce que je risque si je m'y oppose ? Peut il m'obliger à vider le Garage et lui rendre les clés ? J'insiste sur le fait que le Garage n'est pas enregistré mais que je paie une location mensuel par virement. Merci a vous

libra · #6 06-09-2023 12:25:58

Il n'y a aucune obligation d'indexer. Dès lors ce n'est pas à l'avantage du locataire d'indexer sauf si inflation négative.

Il est permis d'indexer en retard. Cependant c'est l'indice à la date d'anniversaire qui est à prendre en considération.

Par ailleurs, l'interdiction d'indexer pendant un an est dans mon esprit un saut d'index. Si c'est exact, on ne peut pas indexer, que ce soit à l'anniversaire du bail; que ce soit par après.

Pour ce qui concerne le garage, je crois que c'est un bail qui est résiliable moyennant un préavis d'un mois tant par le bailleur que par le preneur.

rexou

rexou · #7 06-09-2023 13:34:13

PIM a écrit :

xray a écrit :
Mon propriétaire refuse d'indexer maintenant et veut attendre novembre 2023 afin d'indexer en tarif plein.
L'indexation doit avoir lieu à la date anniversaire du bail.

doit avoir lieu AU PLU TOT à la date anniversaire... il est permis de le faire tardivement, avec trois mois rétroactifs maximum.

rexou · #8 06-09-2023 13:49:10

Xray a écrit :

Je vous remercie du temps que vous consacrer a répondre à mes questions.
Pour ce qui est du Garage, peut il augmenter comme bon lui semble. Si non, qu'est ce que je risque si je m'y oppose ? Peut il m'obliger à vider le Garage et lui rendre les clés ? J'insiste sur le fait que le Garage n'est pas enregistré mais que je paie une location mensuel par virement. Merci a vous

Si vous vous opposez à une augmentation du loyer du garage, vous risquez de recevoir un recommandé mettant fin à la location avec un préavis d'un mois.

Concernant l'appartement, je n'ai pas très bien suivi le fil de votre raisonnement, mais il est toujours bon de conserver de bonnes relations avec son bailleur. Vous voulez "forcer la main" à votre bailleur et indexer le loyer de votre propre initiative pour gagner 5 euros par mois si je comprends bien. Vous devez être conscient que cela peut entamer vos bonnes relations.

Il pourrait vous envoyer un courrier annonçant que le prix du loyer du garage augmentera de 10 euros voir plus à partir d'octobre et préciser qu'en cas de désaccord de votre part, ce courrier vaut préavis débutant le 1er octobre pour se terminer le 31 octobre, date à laquelle le garage devra être vide et remis à la disposition du bailleur.

Un conflit pour gagner quelques euros par mois ne me semble pas une bonne idée...

Xray · #9 06-09-2023 15:21:32

libra a écrit :

Il n'y a aucune obligation d'indexer. Dès lors ce n'est pas à l'avantage du locataire d'indexer sauf si inflation négative.

Ici en l'occurrence dû a la nouvelle réglementation et d'après l'indice PEB D fournit par le propriétaire, le calcul donne un résultat négatif,c'est a dire plus avantageux pour moi en tant que Locataire ( voir calcul en question). Je pense que le propriétaire ne souhaite pas indexer maintenant et veut attendre Novembre pour indexer a 100% ce que je trouve injuste. Personnellement j'ai aussi des difficultés financières et avec notre bébé de 1 an c'est encore plus compliqué. Je ne me plains pas mais j'avoue que pouvoir avoir la réduction du a la réglementation serait génial pour nous durant cette année. Alors ma question est on ne peut plus claire : ais je le droit en tant que locataire d'indexer min loyer a Partir de ce mois suivant la réglementation en vigueur comme chaque année depuis 2016 maintenant. Je ne trouve pas normal que le propriétaire n'index pas juste parceque ça ne l'arrange pas. Merci pour votre retour

Xray · #10 06-09-2023 15:23:36

rexou a écrit :

Xray a écrit :
Je vous remercie du temps que vous consacrer a répondre à mes questions.
Pour ce qui est du Garage, peut il augmenter comme bon lui semble. Si non, qu'est ce que je risque si je m'y oppose ? Peut il m'obliger à vider le Garage et lui rendre les clés ? J'insiste sur le fait que le Garage n'est pas enregistré mais que je paie une location mensuel par virement. Merci a vous
Si vous vous opposez à une augmentation du loyer du garage, vous risquez de recevoir un recommandé mettant fin à la location avec un préavis d'un mois.
Concernant l'appartement, je n'ai pas très bien suivi le fil de votre raisonnement, mais il est toujours bon de conserver de bonnes relations avec son bailleur. Vous voulez "forcer la main" à votre bailleur et indexer le loyer de votre propre initiative pour gagner 5 euros par mois si je comprends bien. Vous devez être conscient que cela peut entamer vos bonnes relations.
Il pourrait vous envoyer un courrier annonçant que le prix du loyer du garage augmentera de 10 euros voir plus à partir d'octobre et préciser qu'en cas de désaccord de votre part, ce courrier vaut préavis débutant le 1er octobre pour se terminer le 31 octobre, date à laquelle le garage devra être vide et remis à la disposition du bailleur.
Un conflit pour gagner quelques euros par mois ne me semble pas une bonne idée...

Je comprend tout a fait, soit je gagne 5 euros soit je perd presque 30 euros par mois. Ça fais quand même réfléchir.

libra · #11 06-09-2023 15:30:06

Xray a écrit :

Ici en l'occurrence dû a la nouvelle réglementation et d'après l'indice PEB D fournit par le propriétaire, le calcul donne un résultat négatif,

Vu l'inflation, il est impossible que l'indexation du loyer conduit à une baisse des loyers. Il y a une erreur quelque part.

Il y aurait lieu de vérifier toutes les indexations de loyer du passé.

Notons aussi que les 75 % s'applique à la hausse de la dernière année uniquement; pas depuis le début du bail.

Dernière modification par libra (06-09-2023 15:33:01)

Chokotoff

Xray · #12 06-09-2023 15:34:21

libra a écrit :

Xray a écrit :
Ici en l'occurrence dû a la nouvelle réglementation et d'après l'indice PEB D fournit par le propriétaire, le calcul donne un résultat négatif,
Vu l'inflation, il est impossible que l'indexation du loyer conduit à une baisse des loyers. Il y a une erreur quelque part.
Il y aurait lieu de vérifier toutes les indexations de loyer du passé.

Les indexations passées sont bonnes, il y a toujours eu vérification. Mais cette année du a la Nouvelle réglementation et le certificat PEB étant D, c'est le résultat que j'ai obtenu. Voir image au début de la conversation.
Sachant que le bail a été enregistré le 31/8/2016, entré en vigueur le 1/09/2016 pour un loyer de 560 euros. Je paie actuellement 666€ et j'arrive ici au résultat de 660 et quelques.

rexou · #13 06-09-2023 15:41:05

Xray a écrit :

rexou a écrit :
Xray a écrit :
Je vous remercie du temps que vous consacrer a répondre à mes questions.
Pour ce qui est du Garage, peut il augmenter comme bon lui semble. Si non, qu'est ce que je risque si je m'y oppose ? Peut il m'obliger à vider le Garage et lui rendre les clés ? J'insiste sur le fait que le Garage n'est pas enregistré mais que je paie une location mensuel par virement. Merci a vous
Si vous vous opposez à une augmentation du loyer du garage, vous risquez de recevoir un recommandé mettant fin à la location avec un préavis d'un mois.
Concernant l'appartement, je n'ai pas très bien suivi le fil de votre raisonnement, mais il est toujours bon de conserver de bonnes relations avec son bailleur. Vous voulez "forcer la main" à votre bailleur et indexer le loyer de votre propre initiative pour gagner 5 euros par mois si je comprends bien. Vous devez être conscient que cela peut entamer vos bonnes relations.
Il pourrait vous envoyer un courrier annonçant que le prix du loyer du garage augmentera de 10 euros voir plus à partir d'octobre et préciser qu'en cas de désaccord de votre part, ce courrier vaut préavis débutant le 1er octobre pour se terminer le 31 octobre, date à laquelle le garage devra être vide et remis à la disposition du bailleur.
Un conflit pour gagner quelques euros par mois ne me semble pas une bonne idée...

Je comprend tout a fait, soit je gagne 5 euros soit je perd presque 30 euros par mois. Ça fais quand même réfléchir.

J'ignore comment vous obtenez les chiffres que vous citez, mais en dehors des chiffres, vous devez aussi considérer la qualité de vos relations avec le bailleur.
- Il pourrait décider de mettre fin à la location du garage, avec un préavis de un mois.
- Votre bail date de septembre 2016. Devant votre aversion à l'indexation, il peut décider de ne pas renouveler votre bail et de vous donner préavis pour septembre 2025 (dans deux ans) pour le relouer à un prix réadapté...

Chokotoff

libra · #14 06-09-2023 15:45:13

Xray a écrit :

Les indexations passées sont bonnes, il y a toujours eu vérification. Mais cette année du a la Nouvelle réglementation et le certificat PEB étant D, c'est le résultat que j'ai obtenu. Voir image au début de la conversation.
Sachant que le bail a été enregistré le 31/8/2016, entré en vigueur le 1/09/2016 pour un loyer de 560 euros. Je paie actuellement 666€ et j'arrive ici au résultat de 660 et quelques.

Probablement que vous appliquez une réduction de 25 % de l'indexation depuis le début du bail alors que la réduction s'applique pour la dernière année uniquement?

D'où vient le montant de 694,11 €.

Dernière modification par libra (06-09-2023 15:54:44)

Chokotoff

rexou · #15 06-09-2023 15:45:50

Xray a écrit :

libra a écrit :
Xray a écrit :
Ici en l'occurrence dû a la nouvelle réglementation et d'après l'indice PEB D fournit par le propriétaire, le calcul donne un résultat négatif,
Vu l'inflation, il est impossible que l'indexation du loyer conduit à une baisse des loyers. Il y a une erreur quelque part.
Il y aurait lieu de vérifier toutes les indexations de loyer du passé.

Les indexations passées sont bonnes, il y a toujours eu vérification. Mais cette année du a la Nouvelle réglementation et le certificat PEB étant D, c'est le résultat que j'ai obtenu. Voir image au début de la conversation.
Sachant que le bail a été enregistré le 31/8/2016, entré en vigueur le 1/09/2016 pour un loyer de 560 euros. Je paie actuellement 666€ et j'arrive ici au résultat de 660 et quelques.

A votre place, je paierais les 666 sans discuter et sans chipoter. Vous avez plus à perdre qu'à gagner en entamant une discussion ou en prenant des initiatives d'auto-indexation qui seraient sans doute mal perçues par votre bailleur. Ce n'est qu'un avis bien sur...

Chokotoff

Chokotoff · #16 06-09-2023 16:00:21

Bonjour,

Je propose de reprendre élément par élément mais pas nécessairement dans le même ordre.

Xray a écrit :

De plus je lui loue un garage qui n'a absolument rien a voir avec le logement. Le garage n'a pas de bail et n'est donc pas enregistré. Cela fais plus de 5 ans que je loue ce garage. Peut il à sa guise augmenter le tarif de la location comme augmenter de 10€ chaque année et si non, peut il m'obliger à vider le garage en cas de refus de changement de prix de la location. Je répète que le garage n'a pas de bail et n'est en rien lié a mon logement. Je ne peux pas me permettre de me séparer du garage ayant un petit appartement et un bébé de 1 an, nous avons plus d'affaires a stocker.

Oui et non. On ne parle pas d'un bail d'habitation et il n'est pas intégré dans le bail de votre logement. Donc, tout est fonction du contrat de location que vous avez pour ce garage.
On voit couramment des contrats de location de garage pour un an. En fonction de ce qui est écrit dans le contrat de location, votre propriétaire peut décider d'appliquer librement son nouveau prix pour la nouvelle période. Une pratique consiste à indexer sur l'index choisi librement par le propriétaire, une autre consiste à appliquer l'augmentation de l'indice ABEX des assurances, une troisième un peu des deux, une quatrième un melting pot de plein de trucs en ce compris l'âge de départ à la retraite divisé par l'âge du capitaine.

Donc, il n'est pas impossible qu'il augmente de 10 euros comme ça, parce qu'il en a envie.

Xray a écrit :

Conformément à la législation en vigueur, chaque année au 1er septembre, mon propriétaire est tenu de m'informer de l'indexation de mon loyer. Pour procéder à cette indexation, il doit se baser cette année sur le certificat PEB de mon logement, qui est actuellement classé en catégorie D, permettant ainsi une augmentation du loyer jusqu'à concurrence de 75 % si je ne dis pas de bêtises.

Comme déjà renseigné par d'autres, il n'est pas obligatoire pour votre propriétaire d'indexer. À la hausse comme à la baisse. D'ailleurs, vous avez la même faculté de demander l'indexation, à la hausse comme à la baisse.

Ensuite, la limitation de l'indexation est uniquement valable pour l'indexation entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Et, comme toute indexation, avec un PEB en cours de validité (on est en RW).

Xray a écrit :

Cependant, une situation délicate s'est présentée : le certificat PEB en question a expiré en mai 2023, devenant ainsi non valide. Par conséquent, mon propriétaire ne peut plus légalement procéder à l'indexation du loyer sans disposer d'un certificat PEB en cours de validité.
[...]
Dès lors, je me questionne sur la possibilité de mettre à jour mon loyer en utilisant la nouvelle indexation, même si le certificat actuel n'est plus valide. Mon propriétaire refuse d'indexer maintenant et veut attendre novembre 2023 afin d'indexer en tarif plein.

C'est son droit de postposer l'indexation. Il devra appliquer les indices nécessaires.

Xray a écrit :

Région : Wallonie
Durée du bail : 7ans actuellement
Résidence principale
Bail enregistré le 31 Août 2016 et prise effet le 1er septembre 2016, loyer de base :560€
Je suis locataire
Garage en location externe non enregistré, aucun lien avec le bail
Bonjour à toutes et tous,
Je me permets de solliciter la bienveillance de cette communauté afin de solliciter des conseils éclairés concernant un sujet qui m'interpelle.
Je tiens à noter que, grâce à une réduction du calcul, la modification de l'indexation se traduirait par une économie de plus de 5 euros sur mon loyer mensuel. A la signature du bail le 31 Août 2016, d'un loyer de 560€ avec entrée en vigueur le 1er Septembre 2016.

Je vais considérer que le PEB D est valide ou le sera.

Si vous le voulez bien, calculons...

Signature du bail : 31/08/2016.
Entrée en vigueur du bail : 01/09/2016.
Indice santé début : juillet 2016 --> 103,93
Indice santé anniversaire : août de l'année considérée.
Loyer à la signature du bail : 560 euros.

Au 1er septembre 2022, vous auriez eu votre loyer porté à 666,42 euros (560 x 123,68 / 103,93).
Au 1er septembre 2023, vous devriez payer : 666,42 + (666,42 x 128,82 (août 2023) /122,35 (juillet 2022) x 0,75) = 666,42+26,43 = 692,85.

Supposons à présent que l'on n'indexe pas en septembre mais en novembre, hors de question de faire sauter les 75 % sur la période du 01/11/2022 au 31/10/2023. Si votre propriétaire ne veut pas indexer maintenant mais en septembre, et en supposant qu'il ne fasse pas de rétroaction, il pourra faire le calcul exposé ci-dessus, donc 692,85, puis lui ajouter une indexation à 100 % pour... ben pour aucun mois puisque l'on débute en novembre le premier moi suivant la limitation.
J'extrapole alors.
Il se réveille seulement en février 2024 (avec PEB valide), toujours sans rétroaction. Alors, il pourra ajouter à 692,85 le résultat suivant :
692,85 x indice septembre 2023 / indice janvier 2024. Supposons que les indices de septembre et janvier soient de 128,90 et 130,00 respectivement, vous aurez (692,85 x 130,00 / 128,90) = 698,76 euros.

Pouvez-vous montrer votre calcul où vous avez une réduction de loyer ?

Chokotoff · #17 06-09-2023 16:05:38

Xray a écrit :

libra a écrit :
Xray a écrit :
Ici en l'occurrence dû a la nouvelle réglementation et d'après l'indice PEB D fournit par le propriétaire, le calcul donne un résultat négatif,
Vu l'inflation, il est impossible que l'indexation du loyer conduit à une baisse des loyers. Il y a une erreur quelque part.
Il y aurait lieu de vérifier toutes les indexations de loyer du passé.

Les indexations passées sont bonnes, il y a toujours eu vérification. Mais cette année du a la Nouvelle réglementation et le certificat PEB étant D, c'est le résultat que j'ai obtenu. Voir image au début de la conversation.
Sachant que le bail a été enregistré le 31/8/2016, entré en vigueur le 1/09/2016 pour un loyer de 560 euros. Je paie actuellement 666€ et j'arrive ici au résultat de 660 et quelques.

Cross-posting avec d'autres, mais votre capture d'écran me semble farfelue. Probablement un site qui a vite codé un truc foireux pour attirer le client et dire qu'ils avaient réussi à automatiser l'affaire en deux coups de cuiller à pot.
Je pense comme d'autres (je n'ai pas fais les calculs) que les 75 % ont été appliqués sur la totalité de l'indexation calculée et non uniquement sur la période du 01/11/2022 au 31/10/2023.

Mais vous n'y êtes pour rien. J'ai récemment eu plusieurs locataires qui m'ont affirmé que le voisin de palier de leur ex (véridique) avait affirmé que l' "on ne pouvait plus indexer, que c'était terminé". Mouais...

Xray

D1791 · #18 06-09-2023 16:18:58

Ce n'est pas une hypothèse : la formule utilisée par Xray est erronée :
la capture d'écran indique : loyer de base + ((loyer indexé - loyer de base)*0.75)

Cette formule est erronée.

Pour ma part, j'arrive au résultat suivant : 687.19€ de loyer à partir du 01/09/2023... mais je me suis peut-être trompé.
Mon calcul est le suivant :
Loyer à partir du 1/9/2022 (donc autorisé puisque avant blocage) : 560 * 123.68/103.93= 666.42
Loyer à partir du 1/9/2023 avec un PEB autorisant l'indexation à 100% : 560 * 128.82/103.93 = 694.11
Hors, avec un PEB D, l'indexation au 1/9/2023 ne peut être que de 75%, soit de 20.77€ ((694.11-666.42)*0.75%).
Le nouveau loyer, à partir du 1/9/2023 avec un PEB D ne peut donc être que de 666.42 + 20.77 = 687.19

Si mon raisonnement n'est pas bon, je suis intéressé parce que ça veut dire que je me trompe pour mes propres baux.

Dernière modification par D1791 (06-09-2023 16:28:50)

grmff · #19 06-09-2023 16:59:32

1. La formule est erronée Voir les calculs de D1791 (que je n'ai pas vérifié, mais dont le raisonnement tient la route)
2. Votre proprio peut indexer au plus tôt à la date anniversaire, avec effet rétroactif pour les 3 mois qui précèdent s'il le fait en retard
3. Votre proprio doit utiliser la bonne formule d'indexation. S'il indexe avec 3 mois de retard, il doit quand même utiliser la formule adaptée (avec 75% de l'augmentation dans votre cas de PEB D) Il se fourre le doigt dans l'oeil s'il croit pouvoir indexer à 100%
4. Pour le garage, votre proprio fait ce qu'il veut, dans la limite de votre accord. Il peut vous remettre le congé à tout moment, moyennant préavis d'un mois. Et donc changer le loyer comme il veut ou vous demander de quitter. Vous n'avez aucune sécurité si vous n'avez pas de bail écrit.

PIM, GT, rexou

GT · #20 06-09-2023 17:18:48

grmff a écrit :

1. La formule est erronée Voir les calculs de D1791 (que je n'ai pas vérifié, mais dont le raisonnement tient la route)
2. Votre proprio peut indexer au plus tôt à la date anniversaire, avec effet rétroactif pour les 3 mois qui précèdent s'il le fait en retard
3. Votre proprio doit utiliser la bonne formule d'indexation. S'il indexe avec 3 mois de retard, il doit quand même utiliser la formule adaptée (avec 75% de l'augmentation dans votre cas de PEB D) Il se fourre le doigt dans l'oeil s'il croit pouvoir indexer à 100%
4. Pour le garage, votre proprio fait ce qu'il veut, dans la limite de votre accord. Il peut vous remettre le congé à tout moment, moyennant préavis d'un mois. Et donc changer le loyer comme il veut ou vous demander de quitter. Vous n'avez aucune sécurité si vous n'avez pas de bail écrit.

Un élément particulier : le certificat PEB D a expiré en mai 2023. A la date anniversaire du bail soit le 1/9/2023 : absence de certificat PEB ?

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