Problème dans la compta

Arbying · #1 29-02-2024 22:03:37

GT a écrit :

Et les comptes de régularisation (49) sont-ils bien utilisés ?
Je pense notamment au compte 490 charges à reporter.
Exemple : Exercice comptable d'une ACP du 1/1 au 31/12 de l'année civile. Un prime d'assurance "incendie" couvre la période du 1/11/2023 au 31/10/2024. Cette prime est payée en 2023.
Il convient d'imputer 2/12 de la prime sur 2023 et 10/12 de cette prime sur 2024 en recourant au compte 490.
C'est ce qui se pratiquait dans une ACP ds laquelle j'avais un bien et dont le commissaire aux comptes était un réviseur d'entreprises.

Bonjour,
Désolé pour la réponse tardive, non ils n'ont pas utilisé les 49 mais les 444 allez comprendre pourquoi et les factures à recevoir même pas encodées...

max11 · #2 23-02-2024 16:11:31

GT a écrit :

max11 a écrit :
ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP ! Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...
De très nombreux copropriétaires ignorent même la différence entre une comptabilité de trésorerie et une comptabilité d'engagement, entre une comptabilité simplifiée et une comptabilité en partie double.
Et parmi ceux-ci certains osent se présenter comme commissaire aux comptes d'une ACP dont la comptabilité est en partie double et présenter un rapport destiné à l'AG.

Là, on est bien d'accord sur le peu de notions comptables de certains CP, certains commissaires aux comptes, ... !
(Mais il n'y a pas qu'eux ! tongue tongue tongue )

Mais c'est justement pour cela que les comptabilités en ACP ne doivent pas être tenues comme celles des sociétés, comme l'ont rêvés les personnes qui ont mis en place la loi comptable des ACP et la CNC en copiant grossièrement les règles que doivent appliquer les experts-comptables pour les sociétés.

Cela permet à tout un chacun qui s'intéresse à son patrimoine de pouvoir lire et comprendre son décompte des charges, à utiliser son droit de vérifier les comptes du syndic sans être directement perdu dans des écritures qui peuvent être évitées/simplifiées, .... Et certains commissaires "ignorants comptables" font du très bon travail...

Dernière modification par max11 (23-02-2024 16:13:46)

GT · #3 23-02-2024 15:43:52

max11 a écrit :

GT a écrit :
Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé applicable aux ACP.
Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.
Jamais vu cela traité comme ça dans une copropriété !
Même si c'est ce que la législation attendait pour un traitement "comme dans les sociétés", je n'ai vu aucun syndic le faire comme cela dans la pratique et cela ne change rien à la qualité de la compta de l'ACP !
ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP ! Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...

De très nombreux copropriétaires ignorent même la différence entre une comptabilité de trésorerie et une comptabilité d'engagement, entre une comptabilité simplifiée et une comptabilité en partie double.
Et parmi ceux-ci certains osent se présenter comme commissaire aux comptes d'une ACP dont la comptabilité est en partie double et présenter un rapport destiné à l'AG.

max11 · #4 23-02-2024 15:40:00

GT a écrit :

Et les comptes de régularisation (49) sont-ils bien utilisés ?
Je pense notamment au compte 490 charges à reporter.
Exemple : Exercice comptable d'une ACP du 1/1 au 31/12 de l'année civile. Un prime d'assurance "incendie" couvre la période du 1/11/2023 au 31/10/2024. Cette prime est payée en 2023.
Il convient d'imputer 2/12 de la prime sur 2023 et 10/12 de cette prime sur 2024 en recourant au compte 490.
C'est ce qui se pratiquait dans une ACP ds laquelle j'avais un bien et dont le commissaire aux comptes était un réviseur d'entreprises.

Vous allez faire le tour de tous les comptes ??? lol lol lol

Dans les décomptes trimestriels, ils ne sont pratiquement jamais utilisé !

Dans les décomptes annuels, le 490 charges à reporter (les autres, non !) sont parfois utilisés, parfois pas.
Chez les syndics qui ne l'utilisent pas, je suppose qu'il est considéré qu'une prime par an est importante et que ventiler la prime entre deux années n'apportera pas une grande différence par lot par rapport à prendre une prime complète chaque année...
Ce serait mieux de toujours répartir avec le 49 les frais qui couvrent une période (assurance, contrats d'entretien ascenseur & chauffeur, ...) mais, à nouveau, dans les faits et dans la pratique, la question de base est probablement "est-ce que cela change quelque chose pour les CP ? "

Dernière modification par max11 (23-02-2024 15:40:33)

GT · #5 23-02-2024 15:37:43

Yves Van Ermen a écrit :

GT a écrit :
Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé applicable aux ACP.
Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.
Je confirme ce que Max 11 dit. Jamais vu l'utilisation des compte 45 en copro. Les comptes 62 sont bien utilisés.
Et le compte 444 est lui utilisé.

Quid des experts-comptables qui peuvent légalement exercer en qualité de syndics comme les agents immobiliers IPI ?

GT · #6 23-02-2024 14:51:55

Et les comptes de régularisation (49) sont-ils bien utilisés ?
Je pense notamment au compte 490 charges à reporter.

Exemple : Exercice comptable d'une ACP du 1/1 au 31/12 de l'année civile. Un prime d'assurance "incendie" couvre la période du 1/11/2023 au 31/10/2024. Cette prime est payée en 2023.
Il convient d'imputer 2/12 de la prime sur 2023 et 10/12 de cette prime sur 2024 en recourant au compte 490.
C'est ce qui se pratiquait dans une ACP ds laquelle j'avais un bien et dont le commissaire aux comptes était un réviseur d'entreprises.

Yves Van Ermen · #7 23-02-2024 14:43:55

GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé applicable aux ACP.
Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Je confirme ce que Max 11 dit. Jamais vu l'utilisation des compte 45 en copro. Les comptes 62 sont bien utilisés.

Et le compte 444 est lui utilisé.

max11 · #8 23-02-2024 14:41:36

GT a écrit :

Et les factures à recevoir (compte 444 ou subdivision du compte 440) sont-elles bien enregistrés dans la comptabilité ?
exemple : la facture de la société d'entretien du mois de décembre n'est pas encore parvenue au syndic de l'ACP dont l'exercice comptable correspond à l'année civile. Les factures sont mensuelles et d'un même montant. Les prestations ont bien été accomplies.

Dans mes expériences, généralement, oui !
Pratiquement toujours quand ce sont des décomptes annuels et très souvent quand ce sont des décomptes trimestriels !

Il s'agit là d'une bonne pratique pour garantir une juste répartition des charges !
Rien à voir avec le formalisme inutile qu'ont voulu mettre en place ceux qui ont défini les règles de la compta des ACP sans vraiment la connaitre !

GT · #9 23-02-2024 14:32:14

Et les factures à recevoir (compte 444 ou subdivision du compte 440) sont-elles bien enregistrés dans la comptabilité ?

exemple : la facture de la société d'entretien du mois de décembre n'est pas encore parvenue au syndic de l'ACP dont l'exercice comptable correspond à l'année civile. Les factures sont mensuelles et d'un même montant. Les prestations ont bien été accomplies.

max11 · #10 23-02-2024 14:10:04

GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé applicable aux ACP.
Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Jamais vu cela traité comme ça dans une copropriété !
Même si c'est ce que la législation attendait pour un traitement "comme dans les sociétés", je n'ai vu aucun syndic le faire comme cela dans la pratique et cela ne change rien à la qualité de la compta de l'ACP !
ça confirme tout ce qui est dit dans ce fil de discussion : ce PCM et l'avis de la CNC n'ont pas été fait par des personnes connaissant le monde de la comptabilité des ACP ! Ils se sont bornés à faire un copier/coller de la législation des sociétés sans tenir compte de la bonne pratique pour un syndic, un commissaire aux comptes "amateurs" et, surtout, fournir une information accessible à des copropriétaires non comptables, ...

GT · #11 23-02-2024 13:39:56

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Yves Van Ermen · #12 23-02-2024 11:52:04

Arbying a écrit :

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

Non. Les syndics ouvrent un compte fournisseur pour la concierge. Ils passent donc tous par un compte 44.

MarcoBrux

max11 · #13 23-02-2024 10:01:08

GT a écrit :

Ce qui ne signifie pas que ces ACP n'ont pas d'obligation fiscale ( calcul et retenue du précompte, établissement de fiches ) ou sociale notamment si elles emploient du personnel.
Ces ACP - si elles n'ont pas en interne des ressources propres - peuvent recourir à des secrétariats sociaux dans ces démarches.
Les copropriétaires avisés se plongeront dans la lecture de la comptabilité des ACP art.3.86 tenue conformément aux dispositions du plan comptable normalisé publié en 2012 et dans les pièces justificatives pour vérifier si leur ACP remplit ses obligations fiscales et sociales.
Certaines ACP emploient du personnel en noir. "Tant va le cruche à l'eau qu'à la fin elle se casse" affirme le proverbe.
Et si un contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP.

Là, je ne vous ai pas suivi dans votre raisonnement...
En quoi le fait qu'un "contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP" ?

GT · #14 22-02-2024 17:55:40

En droit civil, les associations de copropriétaires visées à l'article 3.86 du code civil ont la personnalité juridique.
" L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

En droit fiscal, l'article 29 du code des impôts sur les revenus sont censées être des associations sans personnalité juridique les associations des copropriétaires qui possèdent la personnalité juridique en vertu de l'article 3.86, § 1er, du Code civil.
Dans les faits les ACP visées à l'article 3.86 du code civil ne reçoivent pas de déclaration à l'impôt su les revenus.
Ce qui ne signifie pas que ces ACP n'ont pas d'obligation fiscale ( calcul et retenue du précompte, établissement de fiches ) ou sociale notamment si elles emploient du personnel.
Ces ACP - si elles n'ont pas en interne des ressources propres - peuvent recourir à des secrétariats sociaux dans ces démarches.
Les copropriétaires avisés se plongeront dans la lecture de la comptabilité des ACP art.3.86 tenue conformément aux dispositions du plan comptable normalisé publié en 2012 et dans les pièces justificatives pour vérifier si leur ACP remplit ses obligations fiscales et sociales.
Certaines ACP emploient du personnel en noir. "Tant va le cruche à l'eau qu'à la fin elle se casse" affirme le proverbe.

Et si un contrôle fiscal devait faire apparaitre que des rémunérations ont été payées au noir, il peut se concevoir qu'un compte dettes fiscales estimées soit utilisé dans la comptabilité de l'ACP.

max11 · #15 22-02-2024 15:02:30

Arbying a écrit :

Yves Van Ermen a écrit :
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

D'accord avec vous pour la distinction entre les comptes de charges (6) et les comptes de dettes (44 ou 45).
Mais je ne connais aucune compta d'ACP qui enregistre la dette salariale dans le 45 !
Au mieux, la concierge est traitée comme un fournisseur et la fiche de paie est encodée comme une facture.
Au pire (et ce n'est pas bien), le paiement du salaire est directement encodé dans un compte 6.

En compta de société (et dans le PCMN des ACP), les comptes 45 ne concernent pas que le salaire net de la concierge mais aussi des dettes d'impôts, de précompte, d'onss, ... Je pense que c'est de cela que parlait Mr Van Ermen...
Je n'ai jamais vu aucune compta d'acp qui passait par les comptes 453 et 454 pour les écritures de rémunérations !
Quand à un des summum d'exemple que ce plan n'est pas pensé pour des ACP : 450 Dettes fiscales estimées !!!!

Arbying · #16 22-02-2024 14:08:19

Yves Van Ermen a écrit :

GT a écrit :
Arbying a écrit :
grmff a écrit :
L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?
Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.

Le plan comptable minimum normalisé applicable aux entreprises contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.
Bonjour,
Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....
Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:
- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....
Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.
Bien à vous
-

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...

Yves Van Ermen · #17 21-02-2024 11:47:18

GT a écrit :

Arbying a écrit :
grmff a écrit :
L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?
Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.

Le plan comptable minimum normalisé applicable aux entreprises contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.

Bonjour,

Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....

Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:

- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....

Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.

Bien à vous
-

max11, PIM, MarcoBrux, rexou, grmff

rexou · #18 19-02-2024 16:30:34

Arbying a écrit :

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Un garde fou de quoi ??? La forme de la compta n'intéresse personne. On s'en fout !!! Ce que les CP veulent savoir, c'est si les comptes sont exacts, si les dépenses sont justifiées. En clair : les charges qu'ils paient sont-elles justifiées ? Paient-ils trop oui ou non ?

Que faire en cas de constatation de non-conformité (selon vous) à une loi ou un AR ? RIEN. Ce n'est pas votre ressort, ni votre problème. Et comme déjà dit, l'ACP ne court aucun risque.

Le syndic a sa façon de faire la compta et il ne va certainement pas s'adapter aux désirs de chaque vérificateur aux comptes ou d'un CP. Vous vous étonnez qu'il ne se remette pas en question ? Vous êtes bien le seul.

Vous avez différentes options :
1. vous laissez le syndic adopter sa forme de compta et vous vérifiez le bien-fondé des frais et les factures
2. vous insistez pour que le syndic se conforme à vos souhaits (et il vous ignorera ou abandonnera la gestion de votre ACP si cela va trop loin)
3. vous laissez la vérification des comptes aux deux autres commissaires

Notez que quoi qu'il en soit, jamais un syndic ne se conformera à votre conception de faire les comptes. Jamais.

max11

MarcoBrux · #19 19-02-2024 14:48:41

Arbying a écrit :

rexou a écrit :
Arbying a écrit :
Donc vous êtes entrain de me dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?
Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.
Vous n'êtes pas chargé de faire respecter la loi. Vous êtes chargé de vérifier les comptes.
Si vous avez trouvé des frais injustifiés, à vous de demander des explications au syndic et en cas d'abus ou de détournement, vous en avisez les copropriétaires en AG et vous conseillez de ne pas approuver les comptes. Le syndic régularisera ou expliquera. En cas de désaccord, les CP décideront de ce qu'il convient de faire. Votre rôle est informatif. Uniquement au niveau des comptes et des dépenses facturées. Vous veillez aux intérêts des copropriétaires. Vous vérifiez et vous rendez compte des erreurs relevées si elles sont avérées.
Pour le reste, ne sortez pas de votre rôle. Vous n'êtes pas la police du législateur. Et prétendre "faire respecter la loi" avec l'argent des autres mais selon vos idées me semble une grosse erreur. Les CP et le syndic seront je pense du même avis.
Vos conceptions sur la façon de tenir une compta me semblent quelque peu saugrenues et je comprends que le syndic (ou son comptable) ne prêtent pas grande attention à vos remarques.
A noter que TROIS vérificateurs dans une ACP de 21 lots me semble en soi déjà une profonde aberration.
Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Me concernant, j'ai déjà signalé que la Loi qui s'applique est celle de 18 juin 2018 et pas de 2010. Si vous êtes convaincu que la dite Loi a été violée, vous pouvez vous adressez au Juge de Paix compétent ( à conditions de respecter les conditions citées dans la même Loi). Mais bonne chance smile

max11 · #20 19-02-2024 14:42:34

Arbying a écrit :

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

Voir une réponse précédente :
1. Que faire : si cela n'a aucune influence sur le portefeuille des CP : ne rien faire ou lancer une croisade contre le syndic (qui abandonnera votre immeuble rapidement) et l'ACP (donc les copropriétaires) pour que les comptes soient adaptés suivant vos désirs... En n'oubliant pas de la faire ensuite valider par la même ACP... Il faudra peut-être expliquer l'importance de votre croisade par rapport à ce que cela leur aura coûter pour que vous obteniez ce que vous voulez...

2. Risques pour l'ACP : aucun parce que la compta n'est pas conforme (selon vous) à la loi et AR.

Arbying · #21 16-02-2024 22:06:26

Bonjour à tous,
Je suis vérificateur aux comptes (avec deux autres) dans une copro de 21 lots.
Généralement, nous nous contentions de vérifier quelques factures d'achats, le fonds de réserve et d'autres banalités.

L'année passé, nous avons décidé de demander à notre syndic l'ensmeble de la compta et avons constaté plusieurs irrégularités de forme.
Nous en avons avisé l'AG et avons décidé de donner décharge au syndic à charge pour lui de tenir une comptabilité dans les régles de l'art pour l'avenir.
Cette année en effectuant la vérification, la situation ne s'est pas du tout améliorée.
Le syndic se base (parfois) sur les dates de paiement au lieu des dates de périodes des factures.
Le fonds de réserve est entièrement mélangé au fonds de roulement (nous avons tout versé sur le compte à vue et le syndic n'a rien transféré vers le compte d'épargne).
Il y a des factures d'investissements qui au lieu d'être valorisés à l'actif, viennent simplement diminuer le fonds de réserve
et j'en passe ...
Pour le fonds de réserve malgré plusieurs relances on n'a toujours pas les explications...
Lors de la vérification j'avais un mur en face de moi, leur comptable est "perçuadée" d'être dans le bon, malgré le fait qu'on lui montre les bases légales de ce qu'on leur reproche.

Que feriez-vous à ma place ?
- Laisser courrir et expliquer en AG que nous n'avons pas pu faire un controle complet?
- Mettre en demeure le syndic de nous fournir les infos (on a eu plusieurs promesses sans rien).
- Autre chose ?

Etant comptable de formation et travaillant depuis 15 ans dans les conseils en gestion, je suis horrifié de ce que je vois.
Outre le fait que la compta donne une mauvaise information aux copriétaires, que risque-t-on vis-à-vis du législateur en sachant que les dispositions du code civil et ceux de la loi de 2010 sur la comptabilité des copro n'est pas résepéctée ? Le code dit ce qu'il faut faire mais pas ce qu'on risque si c'est mal fait ou pas fait ...

Quid si on donne / ne donne pas décharge du syndic ?
Ce qui m'inquiète c'est qu'une partie des copropriétaires à une confiance aveule vis-à-vis du syndic et se contente d'un "Mais enfin le syndic sait ce qu'il fait c'est son métier"...
Je vous présente mes excuses pour la longueur de ce post, mais je ne sais plus du tout quelle conduite adopter. Merci pour tout.

commissaireauxcomptes

Problème dans la compta

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