Gros dégâts du fait des locataires

Leeloo76 · #1 24-06-2024 05:32:24

Bonjour,

Cela fait 9 mois que j'essaie de visiter ma maison et j'ai dû passer par la justice de Paix pour que le juge fixe une date de visite.
J'en ai profité pour faire valider le congé, je ne renouvellerai pas le bail de 3 ans qui prend fin en novembre 2024.
Malgré une astreinte de 50 euros par jour, les preneurs ont retardé la visite de 2 semaines. Lorsque j'en ai parlé à la dame, lui faisant remarqué que cela représentait déjà une sacrée somme, elle m'a répondu qu'elle ne paierait de 50 €/mois de toutes façons.
J'ai enfin pu effectuer la visite vendredi et celle-ci a été horrrible:
- traces d'excréments d'animaux, vaisselle sale et nourriture pourrie
- traces d'humidité dans toutes les pièces (les locataires ne chauffent pas car ils ne savent pas comment fonctionnent les convecteurs au gaz,...)
- infiltration d'eau venant du plafond sur le mur de la salle à manger
- vitre d'une porte intérieure cassée ainsi qu'un volet à l'étage et le volet éléctrique de la baie vitrée dans la salle à manger
- baignoire à moitié remplie d'une eau noire (j'imagine qu'il y a un bouchon)
- herbes de 2 m de haut dans le jardin
- crasse sans nom du sol au plafond

Je vais envoyer un recommandé ce soir reprenant les constatations, photos (avant/après) à l'appui et demandant réparations et accès pour que je puisse réparer l'infiltration d'eau.

Je voudrais retourner en justice de Paix afin de faire expulser les locataires qui ne feront pas les travaux nécessaires, même pas certaine qu'ils me laissent encore entrer mais cela suscite plusieurs questions:
1) dois-je prendre un avocat ou puis-je me représenter seule? J'ai peur de devoir avancer de grosses sommes pour les frais d'avocat, d'huissier et de procédure et que les locataires me remboursent ces sommes en plusieurs années (comme ils le prévoient) s'ils sont condamnés. Au vu des photos je pense bien qu'ils le seront.
2) si je réussis à les expulser, comment s'y prendre, doivent-ils me dédommager pour les loyers que je vais perdre pendant le temps des réparations?
3) on m'a dit que dans ce genre de litige, le Juge peut ordonner de laisser la maison en l'état, le temps qu'il se rende compte par lui -même des travaux à effectuer, ce qui voudrait dire que pendant ce temps ma maison va continuer à se dégrader et je vais perdre des loyers. Ma maison n'est pas payée et je rembourse un crédit tous les mois.
4) Comment dois-je faire pour récupérer la caution afin de faire face au paiement des réparations? Pour récupérer le montant de l'astreinte?
Pour récupérer les frais divers (avocat peut-être, frais de justice et frais d'huissier) s'ils sont condamnés à les payer?
5) Puis-je réclamer des dégâts moraux? Je n'en dors plus.

Je remercie d'avance toute personne qui prendra un peu de son temps pour me répondre car je me sens bien démunie.

Bonne journée.

Heureusement que j'ai fait un état des lieux avec photos et que le bail et lui sont enregistrés.

panchito · #2 24-06-2024 05:56:49

1ère question: sont-ils solvables?

Avec des salaires saisissables?

rexou

grmff · #3 24-06-2024 09:02:38

Un locataire a deux obligations principales :
1. Payer le loyer
2. Occuper selon le principe juridique "d'une personne prudente et raisonnable"

S'il est "facile" de virer quelqu'un qui ne paie pas, c'est plus compliqué pour le genre de locataire qui ne respecte rien.

Néanmoins, si les photos ne le convainquent pas, ou si le locataire nie contre toute evidence, vous pouvez demander au juge de venir voir sur place. On appelle cela une "vue de lieux", à charge du demandeur de payer la provision de 50 à 100€ (je n'ai pas le tarif actuel) qui sera mis à charge du "perdant"

rexou · #4 24-06-2024 16:01:18

grmff a écrit :

Un locataire a deux obligations principales :
1. Payer le loyer
2. Occuper selon le principe juridique "d'une personne prudente et raisonnable"
S'il est "facile" de virer quelqu'un qui ne paie pas, c'est plus compliqué pour le genre de locataire qui ne respecte rien.
Néanmoins, si les photos ne le convainquent pas, ou si le locataire nie contre toute evidence, vous pouvez demander au juge de venir voir sur place. On appelle cela une "vue de lieux", à charge du demandeur de payer la provision de 50 à 100€ (je n'ai pas le tarif actuel) qui sera mis à charge du "perdant"

Ici il ne sera pas question de les virer, mais de ne pas reconduire un bail. Pas besoin d'avocat à priori, mais il faut faire valider le congé par le juge et espérer qu'ils dégagent de façon volontaire en fin de préavis.

J'en ai profité pour faire valider le congé, je ne renouvellerai pas le bail de 3 ans qui prend fin en novembre 2024.

La question de la solvabilité déterminera de l'intérêt de faire des constats et de poursuivre pour les dégâts locatifs.

Dans tous les cas, la priorité est le départ ASAP !

Leeloo76 · #5 24-06-2024 16:02:38

grmff a écrit :

Un locataire a deux obligations principales :
1. Payer le loyer
2. Occuper selon le principe juridique "d'une personne prudente et raisonnable"
S'il est "facile" de virer quelqu'un qui ne paie pas, c'est plus compliqué pour le genre de locataire qui ne respecte rien.
Néanmoins, si les photos ne le convainquent pas, ou si le locataire nie contre toute evidence, vous pouvez demander au juge de venir voir sur place. On appelle cela une "vue de lieux", à charge du demandeur de payer la provision de 50 à 100€ (je n'ai pas le tarif actuel) qui sera mis à charge du "perdant"

Merci beaucoup. Je vais certainement le faire. Je prends note

Leeloo76 · #6 24-06-2024 16:04:43

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Un locataire a deux obligations principales :
1. Payer le loyer
2. Occuper selon le principe juridique "d'une personne prudente et raisonnable"
S'il est "facile" de virer quelqu'un qui ne paie pas, c'est plus compliqué pour le genre de locataire qui ne respecte rien.
Néanmoins, si les photos ne le convainquent pas, ou si le locataire nie contre toute evidence, vous pouvez demander au juge de venir voir sur place. On appelle cela une "vue de lieux", à charge du demandeur de payer la provision de 50 à 100€ (je n'ai pas le tarif actuel) qui sera mis à charge du "perdant"
Ici il ne sera pas question de les virer, mais de ne pas reconduire un bail. Pas besoin d'avocat à priori, mais il faut faire valider le congé par le juge et espérer qu'ils dégagent de façon volontaire en fin de préavis.
J'en ai profité pour faire valider le congé, je ne renouvellerai pas le bail de 3 ans qui prend fin en novembre 2024.
La question de la solvabilité déterminera de l'intérêt de faire des constats et de poursuivre pour les dégâts locatifs.
Dans tous les cas, la priorité est le départ ASAP !

Merci pour votre réponse. La validation de congé est déjà faite depuis le 8 mai. Ils sont mariés. Lui est enseignant retraité. Prof de cuisine, un comble ?. Elle, fait les garderies dans les écoles. J'ignore s ils ont des dettes.

libra · #7 25-06-2024 16:49:31

Que prévoit le jugement en ce qui concerne la validation du congé?

GT

grmff · #8 25-06-2024 20:15:09

Leeloo76 a écrit :

rexou a écrit :
grmff a écrit :
Un locataire a deux obligations principales :
1. Payer le loyer
2. Occuper selon le principe juridique "d'une personne prudente et raisonnable"
S'il est "facile" de virer quelqu'un qui ne paie pas, c'est plus compliqué pour le genre de locataire qui ne respecte rien.
Néanmoins, si les photos ne le convainquent pas, ou si le locataire nie contre toute evidence, vous pouvez demander au juge de venir voir sur place. On appelle cela une "vue de lieux", à charge du demandeur de payer la provision de 50 à 100€ (je n'ai pas le tarif actuel) qui sera mis à charge du "perdant"
Ici il ne sera pas question de les virer, mais de ne pas reconduire un bail. Pas besoin d'avocat à priori, mais il faut faire valider le congé par le juge et espérer qu'ils dégagent de façon volontaire en fin de préavis.
J'en ai profité pour faire valider le congé, je ne renouvellerai pas le bail de 3 ans qui prend fin en novembre 2024.
La question de la solvabilité déterminera de l'intérêt de faire des constats et de poursuivre pour les dégâts locatifs.
Dans tous les cas, la priorité est le départ ASAP !

Merci pour votre réponse. La validation de congé est déjà faite depuis le 8 mai. Ils sont mariés. Lui est enseignant retraité. Prof de cuisine, un comble ?. Elle, fait les garderies dans les écoles. J'ignore s ils ont des dettes.

Par validation de congé, on entend "jugement permettant l'expulsion si le locataire ne sort pas comme prévu".

C'est ça que vous avez?

Leeloo76 · #9 25-06-2024 20:27:35

Valide le congé donné par le courrier de la partie demanderesse du 2 mars 2024 avec pour échéance
le 30/11/2024.
Constate que le bail relatif au bien loué sis à ....., prendra
fin à la date du 30/11/2024.
En conséquence, condamne la partie défenderesse à abandonner et remettre à la libre et entière
disposition de la demanderesse l'immeuble litigieux sis ....., pour le 30/11/2024, au plus tard.
À défaut de ce faire pour cette date, autorise dès à présent et pour lors la partie demanderesse à
faire expulser la partie défenderesse de cet immeuble, ainsi que tous occupants de son chef, et à
faire mettre ses meubles et ses effets mobiliers sur le carreau de la rue , par le premier huissier de
justice à ce requis, au besoin avec l'aide de la force publique, dans le mois de la signification du
présent jugement.
Condamne la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse, à titre d'indemnité
d'occupation, la somme journalière de 25,97 €, à dater du 01/12/2024, jusqu'au jour du départ
effectif.
Fixe une visite des lieux sis à par la partie
demanderesse à la date du 07/06/2024 à 10h00 et, à défaut, condamne la partie défenderesse au
paiement d'une astreinte de 50,00 € par jour de retard.
Réserve à statuer sur le surplus de la demande étant l'état des lieux de sortie, les éventuels dégâts
locatifs et la garantie locative et renvoie la cause au rôle quant à ce.
Déclare le présent jugement exécutoire par provision nonobstant appel et sans garantie

Ils ont reporté la date de visite de 15 jours. J'imagine qu'ils me doivent donc l'astreinte.
Je vais retourner en Justice de Paix pour réclamer une nouvelle visite suite à ce que j'ai observé.
Réclamer l'astreinte, demander une date pour que le Juge vienne constater les dégâts par lui-même. Je ne sais pas si ça vaut la peine de demander l'expulsion car tout le monde me dit que c'est compliqué. Je voudrais aussi récupérer la caution pour payer une parite des dégâts , réclamer le montant des réparations. J'essaie de récolter d'abord un maximum d'informations pour savoir comment m'y prendre pour tout faire dans les règles.

Si vous en avez d'autres, je suis preneuse.

Merci beaucoup de prendre le temps de me répondre smile

grmff · #10 25-06-2024 20:30:30

C'est donc bien une validation de congé.

libra · #11 25-06-2024 20:53:10

Suite à votre visite des lieux et je ferais une demande de fixation pour désigner un expert qui fera l'état des lieux de sortie. Il faudra bien avancer près de 1.000 €.

Qui devait visiter les lieux le 07/06/2024 à 10h00? Le juge de paix?

Dernière modification par libra (25-06-2024 20:53:35)

Leeloo76 · #12 26-06-2024 15:53:11

C'est moi qui devais visiter la maison le 07/06 mais ils ont reporté 2 fois la visite et je n'ai pu la visiter que le 21/06.

Je dois donc bien attendre la fin du bail avant d'entrer dans la maison et commencer les travaux alors? On ne sait rien faire avant?

Je peux avancer les 1000 euros mais si les locataires me donnent 50 euros comme ils ont dit pour rembourser, j'en aurai pour des années pour récupérer le montant de l'astreinte, des dégâts, de l'expert, des frais de justice,.... sad

Il est enseignant, il doit être pensionné maintenant je pense. J'ignore s'ils ont des dettes. Cela arrive-t-il que le Juge décide de montants mensuels supérieurs à 50 €?

Merci

libra a écrit :

Suite à votre visite des lieux et je ferais une demande de fixation pour désigner un expert qui fera l'état des lieux de sortie. Il faudra bien avancer près de 1.000 €.
Qui devait visiter les lieux le 07/06/2024 à 10h00? Le juge de paix?

Leeloo76 · #13 26-06-2024 16:32:41

Y a-t-il un moyen de vérifier s'ils sont solvables?

grmff · #14 26-06-2024 17:12:59

S'ils sont enseignants ou pensionnés enseignants, ils sont saisissable.

Le juge devrait des lors en tenir compte et octroyer plus que 50€/mois.

Ceci dit, s'ils sont si mauvais, il est possible qu'ils r.e respectent pas le plan de paiement. Et donc que le plan tombe et que le solde soit exigible immédiatement. Par voie d'huissier si nécessaire...

libra · #15 26-06-2024 17:15:46

C'est quoi les 50 €/mois.

Si je comprends bien, les locataires peuvent rester dans les lieux jusqu'au 30/11/2024.

Sont-ils venus à l'audience du xxx?

Si oui, allez sans tarder au greffe de la justice de paix; demander un formulaire pour une demande de fixation sur base de l'article 730.

Il y aura une nouvelle audience, probablement en octobre 2024. Lors de cette audience vous demandez la désignation d'un expert.

La suite, ce sera en fonction du départ des locataires.

Le juge de paix peut accorder des termes et délais de paiement. Ce n'est pas systématique. Il n'y a pas de montant minimum.

Dans le cas d'un fin de bail avec beaucoup de dégâts, il est peu probable qu'il y ai des termes et délais. Vous pourriez alors demander à un huissier de justice de procéder à la saisie partielle des revenus de vos locataires.

Pour moi, l'astreinte vous pouvez oublier.

Leeloo76 · #16 10-09-2024 08:03:02

Bonjour à tous,

Suite de mon dossier wink

Je passe en conciliation avec mes locataires. J'ai pu revisiter la maison il y a une semaine avec un expert de mon assurance incendie pour un dégat des eaux et rien n'a changé.
Sur La Louvière, le Cpas vient d'ouvrir un service dédié aux personnes atteintes du syndrôme de Diogène et je les ai contactés. Malheureusement, ils ne peuvent rien faire si les personnes ne sont pas preneuses.

J'ai deux questions par rapport à ma conciliation (je ne me fais pas trop d'illusions mais c'est pour les bouger un peu):

- puis-je demander un expert pour l'état des lieux et que ce soit déjà acté que ce sera à leurs frais (hors caution)?
- puis-je obtenir une indemnisation pour le fait que je ne pourrai pas faire visiter ma maison en vue de la relocation tant qu'ils y sont car ça sent trop mauvais et tout est sale et abîmé. Donc, même s'ils nettoient, la cuisine et la salle de bain sont complètemtent à refaire (bois des meubles qui a pris l'eau, humidité qui a détruit le plafonnage,..) . Si oui, puis-je obtenir que cette indemnité se fasse en dehors de la caution? J'en aurai bien besoin pour tout remettre en ordre et elle ne suffira même pas,...

Merci beaucoup aux personnes qui prendront le temps de me répondre. wink

GT · #17 10-09-2024 09:23:47

libra a écrit :

C'est quoi les 50 €/mois.

L'astreinte est visée aux articles 1385bis à 1385 nonies du code judiciaire.
En l'espèce le juge a fixé une visite des lieux par la partie demanderesse à la date du 07/06/2024 à 10h00 et, à défaut, a condamné la partie défenderesse au paiement d'une astreinte de 50,00 € par jour de retard.
L'astreinte ( 50,00 € par jour de retard) est l'accessoire de l'absence de l'exécution par les locataires de la décision principale : permettre la visite des lieux par le bailleur à la date du 7/6/2024 à 10h00.

Le jugement ne devait-il pas être signifié par la partie demanderesse préalablement pour revendiquer le paiement de cette astreinte ?
L'a-t-il été ?

Leeloo76 · #18 10-09-2024 17:37:04

Je ne savais pas qu'il fallait signifier le jugement.

Je perds donc l'atreinte. Par contre, j'ai, par après, fait signifier le jugement et le congé est donc validé. Heureusement, je m'y étais prise très à l'avance.

Ils ne sont pas venus en conciliation ce matin.

Je dois donc attendre qu'ils partent le 30 novembre pour continuer mes démarches.

La juge a dit qu'une simple lettre suffirait et que je ne dois plus introduire de requête puisque le dossier est déjà en cours.

Je ne sais pas trop comment m'y prendre pour la suite.

J'aimerais qu'un expert vienne constater tout ce qui ne va pas lors de l'état des lieux. Etant donné que le 30 novembre tombe un samedi, puis-je faire l'état des lieux le 29 avec les locataires et l'expert? Si oui, ne risquent-ils pas d'agraver par vengeance le dernier jour s'ils me rendent les clés le 30?

Par rapport à ce que je voudrais demander au Juge, j'ai pensé à ceci:

- récupérer les frais d'expert que je devrai probablement avancer

- réclamer le somme déterminée par l'expert en vue des travaux

- réclamer des dommages car je ne pourrai pas relouer de suite et je vais perdre des loyers pendant que je fais les travaux

- réclamer mes frais de carburant pour chaque fois où je me suis présentée en conciliation ou pour la visite de la maison et qu'ils ne sont pas venus ou ont annulé

- que les frais de justice soient à leur charge

- je ne sais pas si j'ai droit à un dédommagement moral pour tous les soucis que leur comportement me pose depuis des mois.

- garder les 2 mois de caution pour couvrir une partie des travaux

Cela paraît-il réaliste? Des conseils quant à la lettre que je dois envoyer quand ils seront partis? Devrai-je encore faire signifier le jugement qui sera rendu à ce moment-là?

Un grand, grand merci smile

Leeloo76 · #19 10-09-2024 17:38:49

Je me suis trompée quand j'ai écrit à propos de l'astreinte. Ce que j'ai perdu c'est la somme d'argent qu'ils auraient dû me donner car ils ont retardé la visite de la maison de 15 jours. Comme je n'avais pas fait signifier avant la visite, c'est perdu ...

GT · #20 10-09-2024 18:20:59

Leeloo76 a écrit :

La juge a dit qu'une simple lettre suffirait et que je ne dois plus introduire de requête puisque le dossier est déjà en cours.

Vous nous aviez déjà appris que le juge avait réservé à statuer sur le surplus de la demande étant l'état des lieux de sortie, les éventuels dégâts locatifs et la garantie locative et avait renvoyé la cause au rôle quant à ce.(message du 25/6/2024 à 20:27:35)

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