Comment procéder quand l'étage supérieur refuse d'ouvrir sa porte ?

G.B. · #1 04-10-2024 10:15:23

Bonjour,

Je lis ce message qui m'inspire " J'ai été sinistré suite a une fuite dans la chasse du voisin d'en haut.
Le proprio en haut me dis de voir avec le locataire.
Le locataire me dis qu'il n'est pas responsable, le proprio a réparé le problème..." :
https://forum.pim.be/topic-296128-fland … age-1.html

Puis-je aussi soumettre ce casse-tête de copropriété forcée dans lequel les tuyaux verticaux d'alimentation en eau froide aux étages supérieur passent dans un appartement. A l'étage inférieur, on voit sur ces tuyaux une corrosion qui fuit parfois et se rebouche et il faut qu'elle soit stoppée.

Un plombier mandaté par le syndic a sonné à l'étage supérieur qui n'a pas ouvert sa porte malgré l'avis de passage. Il a fait rapport avec photos au syndic.

D'après le plombier, il a impérativement besoin de l'accès à l'étage supérieur pour réparer.

Cette situation reste ainsi paralysée :
1. Le propriétaire habitant à l'étage supérieur ne veut pas coopérer pour montrer la situation à son étage afin qu'un plombier fasse un devis et/ou réparer
2. Le syndic ( IPI) ne bouge pas , il se satisfait du rapport du plombier ...........classique roll !!!

Comment procéderiez-vous pour débloquer ça ?

max11 · #2 04-10-2024 11:09:50

G.B. a écrit :

Bonjour,
Je lis ce message qui m'inspire " J'ai été sinistré suite a une fuite dans la chasse du voisin d'en haut.
Le proprio en haut me dis de voir avec le locataire.
Le locataire me dis qu'il n'est pas responsable, le proprio a réparé le problème..." :
https://forum.pim.be/topic-296128-fland … age-1.html
Puis-je aussi soumettre ce casse-tête de copropriété forcée dans lequel les tuyaux verticaux d'alimentation en eau froide aux étages supérieur passent dans un appartement. A l'étage inférieur, on voit sur ces tuyaux une corrosion qui fuit parfois et se rebouche et il faut qu'elle soit stoppée.
Un plombier mandaté par le syndic a sonné à l'étage supérieur qui n'a pas ouvert sa porte malgré l'avis de passage. Il a fait rapport avec photos au syndic.
D'après le plombier, il a impérativement besoin de l'accès à l'étage supérieur pour réparer.
Cette situation reste ainsi paralysée :
1. Le propriétaire habitant à l'étage supérieur ne veut pas coopérer pour montrer la situation à son étage afin qu'un plombier fasse un devis et/ou réparer
2. Le syndic ( IPI) ne bouge pas , il se satisfait du rapport du plombier ...........classique !!!
Comment procéderiez-vous pour débloquer ça ?
https://forum.pim.be/uploads/76156c0f3a … 57a91f.png

Si je suis l'occupant ou le propriétaire de l'appartement victime ? je ferme l'arrivée d'eau de mon voisin ! Et je recommence régulièrement jusqu'à ce qu'il permette la réparation.

grmff · #3 04-10-2024 11:46:05

max11 a écrit :

G.B. a écrit :
Bonjour,
Je lis ce message qui m'inspire " J'ai été sinistré suite a une fuite dans la chasse du voisin d'en haut.
Le proprio en haut me dis de voir avec le locataire.
Le locataire me dis qu'il n'est pas responsable, le proprio a réparé le problème..." :
https://forum.pim.be/topic-296128-fland … age-1.html
Puis-je aussi soumettre ce casse-tête de copropriété forcée dans lequel les tuyaux verticaux d'alimentation en eau froide aux étages supérieur passent dans un appartement. A l'étage inférieur, on voit sur ces tuyaux une corrosion qui fuit parfois et se rebouche et il faut qu'elle soit stoppée.
Un plombier mandaté par le syndic a sonné à l'étage supérieur qui n'a pas ouvert sa porte malgré l'avis de passage. Il a fait rapport avec photos au syndic.
D'après le plombier, il a impérativement besoin de l'accès à l'étage supérieur pour réparer.
Cette situation reste ainsi paralysée :
1. Le propriétaire habitant à l'étage supérieur ne veut pas coopérer pour montrer la situation à son étage afin qu'un plombier fasse un devis et/ou réparer
2. Le syndic ( IPI) ne bouge pas , il se satisfait du rapport du plombier ...........classique !!!
Comment procéderiez-vous pour débloquer ça ?
https://forum.pim.be/uploads/76156c0f3a … 57a91f.png
Si je suis l'occupant ou le propriétaire de l'appartement victime ? je ferme l'arrivée d'eau de mon voisin ! Et je recommence régulièrement jusqu'à ce qu'il permette la réparation.

Pareil...
Evidemment, l'occupant de l'étage du dessus ira réouvrir sa vanne. Vous pouvez alors demander au plombier de mettre une vanne chez vous, de manière provisoire, afin de couper l'eau d'un tuyau qui fuite chez vous... De cette manière, dès que cela coule chez vous, vous coupez l'eau du voisoin, et il ne peut pas la remettre sans venir vous trouver!!! Et alors, c'est vous qui mettez les conditions.

C'est illégal, mais proportionné et causé par son comportement illégal également. On appelle cela de la légitime défense. Qui par défition est légitime et donc légale.

max11

GT · #4 04-10-2024 12:47:39

grmff a écrit :

C'est illégal, mais proportionné et causé par son comportement illégal également. On appelle cela de la légitime défense. Qui par défition est légitime et donc légale.

La légitime défense : conditions strictes !

Ce sont les articles 416 et 417 du code pénal qui traitent de la légitime défense.
Article 416 du code pénal : "Il n'y a ni crime ni délit lorsque l'homicide, les blessures et les coups étaient commandés par la nécessité actuelle de la légitime défense de soi-même ou d'autrui."
Notons que pour qu'il y ait légitime défense, il faut craindre une agression contre soi-même ou autrui : on ne peut jamais invoquer la légitime défense pour la défense de biens.
Si on craint une agression contre soi-même ou autrui, on pourra alors justifier l'usage immédiat et nécessaire de la force. Cela ne sera donc pas le cas si la personne est en fuite ou si elle ne menace pas. En outre, la force utilisée devra être proportionnelle à l'agression.
Article 417 du code pénal : "Il y a également légitime défense si on tue ou blesse en repoussant, pendant la nuit, l'escalade ou l'effraction des clôtures, murs ou entrées d'une maison ou d'un appartement habité ou de leurs dépendances".
En-dehors de ces cas, il n'y aura pas de légitime défense !

https://gouverneur.provincedeliege.be/fr/node/7401

grmff · #5 04-10-2024 12:54:01

GT a écrit :

grmff a écrit :
C'est illégal, mais proportionné et causé par son comportement illégal également. On appelle cela de la légitime défense. Qui par défition est légitime et donc légale.

La légitime défense : conditions strictes !
Ce sont les articles 416 et 417 du code pénal qui traitent de la légitime défense.
Article 416 du code pénal : "Il n'y a ni crime ni délit lorsque l'homicide, les blessures et les coups étaient commandés par la nécessité actuelle de la légitime défense de soi-même ou d'autrui."
Notons que pour qu'il y ait légitime défense, il faut craindre une agression contre soi-même ou autrui : on ne peut jamais invoquer la légitime défense pour la défense de biens.
Si on craint une agression contre soi-même ou autrui, on pourra alors justifier l'usage immédiat et nécessaire de la force. Cela ne sera donc pas le cas si la personne est en fuite ou si elle ne menace pas. En outre, la force utilisée devra être proportionnelle à l'agression.
Article 417 du code pénal : "Il y a également légitime défense si on tue ou blesse en repoussant, pendant la nuit, l'escalade ou l'effraction des clôtures, murs ou entrées d'une maison ou d'un appartement habité ou de leurs dépendances".
En-dehors de ces cas, il n'y aura pas de légitime défense !
https://gouverneur.provincedeliege.be/fr/node/7401

Merci pour cette definition exacte et legale.
Néanmoins, je pense que vous avez parfaitement compris mon message: couper l'eau a son voisin est proportionné et un moyen de défense parfaitement légitime.

G.B. · #6 04-10-2024 13:02:21

Max11 et Grmff ont sûrement raison en proposant cette tactique de self-défense ( merci pour le partage). Vu les autres désordres techniques prioritaires, on n'y a pas mis toute notre énergie et préféré ne pas embrouiller les choses à traiter et du coup les années passent sans que rien ne se passe. C'est vrai que le jour où la canalisation sera percée complètement en permanence il faudra faire comme vous dites et ce sera possible car la vanne d'arrêt est située dans la cage d'escaliers ( partie commune), espérons que ce ne sera pas pendant des vacances.

Actuellement, ce proprio de l'étage supérieur n'a même pas reçu une mise en demeure par recommandé.

Mais qui ( le syndic, un assureur, le proprio de l'étage inférieur...) doit envoyer cette mise en demeure à l'étage supérieur afin qu'il donne accès au plombier pour permettre les interventions de réparation de cette canalisation d'eau froide commune de la copropriété qui passe dans les parties privatives entre deux appartements ?

PS: j'aurais pas osé vous demander sans le post de Rodes que je remercie finalement smile

Dernière modification par G.B. (04-10-2024 13:04:08)

rexou · #7 04-10-2024 13:57:51

grmff a écrit :

Merci pour cette definition exacte et legale.
Néanmoins, je pense que vous avez parfaitement compris mon message: couper l'eau a son voisin est proportionné et un moyen de défense parfaitement légitime.

Je plussoie à 1000% ce procédé. Il s'agit de se protéger contre un comportement irresponsable et si l'intéressé (le locataire de l'étage supérieur) n'est pas satisfait, libre à lui d'expliquer son cas au juge de paix... ou de laisser accès à son appartement afin de remédier au problème.

J'ai connu un cas similaire : fuite d'eau par le plafonnier de la chambre, au-dessus d'un lit. L'occupant de l'étage supérieur absent et injoignable. Propriétaire à l'étranger. Contact avec le proprio impuissant mais ok pour intervention. Porte du locataire forcée et remplacement de la serrure ; eau froide et chaude coupée dans son appartement. Et serrure facturée au locataire !

G.B. · #8 04-10-2024 14:21:01

Actuellement, ce proprio de l'étage supérieur n'a même pas reçu une mise en demeure par recommandé. C'est nécessaire sans attendre l'inéluctable fuite d'eau sanitaire sous pression qui fera des dégats un jour par le plafonnier du hall. Qui doit l'envoyer cette mise en demeure à l'étage supérieur afin qu'il donne accès au plombier pour permettre les interventions de réparation de cette canalisation d'eau froide commune de la copropriété qui passe dans les parties privatives entre deux appartements :
- le syndic car il s'agit d'une canalisation verticale de la copropriété ?
- un assureur ?
- deux assureurs ?
- le proprio de l'étage inférieur...?

Nous avons un petit manque de testostérone pour déclencher l'opération de self-défense qui est pourtant imparable,
et pourquoi on paie le syndic finalement.

Dernière modification par G.B. (04-10-2024 14:23:26)

PIM · #9 04-10-2024 14:46:43

Pour protéger les canalisations en prévention de sinistres ( dégats des eaux)
Webinar 20-11-2024 - 15h30-17h00 - Karl Willemen
https://www.atic.be/fr/formations/webin … al-compris
https://www.atic.be/nl/evenementen/webi … en-concept

bg1000 · #10 04-10-2024 16:49:10

Si le tuyau alimente un lot c est privatif même dans un autre lot. Mon père s est fait forcé la porte de son garage pour réparation de fuite de la conduite de gaz de l'immeuble par un prédécesseur de sibelga. Un flic attendait mon père devant son garage.

Dernière modification par bg1000 (04-10-2024 20:23:35)

G.B. · #11 04-10-2024 19:54:15

Si le tuyau alimente un lot c est privatif même dans un autre lot ?

les 4 tuyaux de la photo seraient "privatifs" ?

J'avoue que je ne maîtrise pas cette question, mais on voit clairement la corrosion qui a percé et pourtant c'est de l'eau froide !!!

bg1000 · #12 04-10-2024 20:29:56

Je me suis fait percé mon arrivée de courant [coffret cave - coffret appart] de même qu'un voisin. Coupé pour le voisin déclenché pour moi.
Le syndic n'est pas intervenu, l'impétrant a remplacé dare-dare la colonne du voisin, moi j'ai basculé sur un câble que j'avais déjà installé.
Les conduits de la colonne passant dans le plafonnage de chaque lot....
Dans mon WC j'ai 2 tubes d'alimentation en eau des deux étages au dessus...

bg1000 · #13 04-10-2024 20:39:08

Au niveau de la corrosion je poserais la question sur le forum bricozone.be.
Si la pièce est humide et chaude il y aura de la condensation sur les tubes en cas de puisage. Ici c'est manifestement de l'intérieur vers l'extérieur, hors les raccord sont à priori en fonte galvanisée donc qui ne rouille pas. Eventuellement un couple galvanique du à des matériaux dissemblable, voir l'utilisation de tubes 'noir' non revétu.

rexou · #14 05-10-2024 00:16:48

G.B. a écrit :

Si le tuyau alimente un lot c est privatif même dans un autre lot ?
les 4 tuyaux de la photo seraient "privatifs" ?
J'avoue que je ne maîtrise pas cette question, mais on voit clairement la corrosion qui a percé et pourtant c'est de l'eau froide !!!

Pour moi, les tuyaux verticaux sont communs. Ils servent à répartir l'eau entre les différents appartements. Les tuyaux horizontaux son privatifs. Ils répartissent l'eau aux différents points d'un même appartement.

Si la fuite provient d'un raccord d'un tuyau vertical, la réparation incombe à la copropriété. C'est ce qui semble apparaitre sur les photos

max11, G.B.

G.B. · #15 05-10-2024 08:32:01

bg1000 a écrit :

Si la pièce est humide et chaude il y aura de la condensation sur les tubes en cas de puisage

Bingo ! Effectivement, l'appartement est chauffé tandis que l'eau froide sanitaire qui circule dans ces tuyaux fait qu'ils sont toujours froids est parfois glacés.

Votre remarque m'aide à comprendre pourquoi ce phénomène de corrosion ne se produirait pas sur le tuyaux de l'étage supérieur.

Même si le propriétaire refuse d'ouvrir sa porte, il ya qq années sa fille avait eu la gentillesse de regarder la situation chez eux et elle m'a affirmé ( et je la crois cette jeune fille) que la corrosion n'existerait pas sur les 4 tuyaux qui passent chez eux.

Je croyais aussi que s'agissant d'un tuyau vertical, c'était une partie commune sous la responsabilité de la copropriété mais avant l'envoi d'une lettre recommandée par je ne sais pas qui au copropriétaire de l'étage supérieur, peux-ton interpeler le syndic afin qu'il tranche cette question juridique ?

En tout état de cause je vais aussi suivre ce séminaire d'information technique
Pour protéger les canalisations en prévention de sinistres ( dégats des eaux)
Webinar 20-11-2024 - 15h30-17h00 - Karl Willemen
https://www.atic.be/fr/formations/webin … al-compris

Ce tuyau va rester en l'état sous monitoring sans réparation parce que l'esprit de cette copropriété est "monotâche".

La dernière assemblée générale a (encore) refusé d'évoquer tous les points mis à l'ODJ pour faire un tour technique de l'immeuble qui a fêté son jubilé de platine. AU point "Etat des canalisations" les cps ont donc refusé d'en parler alors qu'il y a de sérieux soucis visibles.

Mais ils refusent aussi que les assemblées générales se tiennent à l'immeuble...

Les CPS ont malheureusement demandé au syndic d'écrire dans le PV "RIEN A VOTER" .

Le syndic n'a donc pas dit la vérité alors que ce dernier a le rapport du plombier depuis 5 ans. Pour sa propre défense, il est humainement impossible de forcer un groupe de récalcitrant dans le déni et qui veut RIEN entendre et surtout pas écrire les réalités à gérer dans un PV.

Vu d'autres urgences de l'immeuble notamment comme dans le fait divers vendredi à WSL, cette corrosion va rester en l'état sous monitoring alors de grâce gardez ce poste ouvert longtemps et que personne se surexcite svp. Patience et longueur de temps, et de la chance plutot que l'urgence qui coûte cher car c'est souvent un travail mal fait pour le prix. J'enverrai un jour une illustration de cela, sur un autre type de canalisation en fonte émaillée pour les eaux grises, découpée et refermée au scotch noir depuis 14ans. Un jour, j'ouvrirai peux-être un post spécial afin d'évoquer les immeubles dont le syndic a instauré une politique d'entretien et un contrat de curage des canalisations ( contrat de la copropriété).

Dernière modification par G.B. (05-10-2024 08:36:06)

grmff · #16 05-10-2024 10:59:04

Les tuyaux, qu'ils soient verticaux, obliques, dans le sol ou horizontaux, pour autant qu'ils soient à usage unique d'un copropriétaire, sont privatifs. Sauf indication contraire dans les actes de base.

Dès qu'il y a un compteur ou un décompteur, tout ce qui se trouve après est à charge du propriétaire unique desservi par le tuyau.

Dans le cas présenté, il y a visiblement un tuyau par appartement. Ils sont donc privatifs avec servitude de passage. C'est le bénéficiaire qui est supposé entretenir la servitude.

Vu que le même problème se retrouve sur l'ensemble des tuyaux, la copropriété peut décider de faire ces travaux en commun, sans que les frais ne soient répartis aux quotités comme des travaux communs.

La question peut cependant se pose de la surveillance et de l'entretien. Si le problème se retrouve uniquement dans cet appartement, avec des traces de rouille déjà anciennes, les propriétaires des appartements desservis qui n'ont pas ce problème pourraient dire que c'est un manque de prévoyance qui leur fait faire des frais importants qui auraient été évité si ils avaient été prévenus... Et franchement, cela se défend.

Ca va finir en justice ce truc.

bg1000 · #17 05-10-2024 11:07:55

G.B. a écrit :

...Je croyais aussi que s'agissant d'un tuyau vertical, c'était une partie commune sous la responsabilité de la copropriété mais avant l'envoi d'une lettre recommandée par je ne sais pas qui au copropriétaire de l'étage supérieur, peux-ton interpeler le syndic afin qu'il tranche cette question juridique ?.....

Il y a trois aspects:

privatif ou commun ?
qui gère la réparation
qui paye la réparation

Si le tuyau est après un compteur privatif, c'est privatif que ce soit vertical chez le voisin ou horizontal
Sur les sites des distributeurs il y a la définition précise des interfaces.
Si c'est commun entre un compteur commun à l'immeuble et des compteurs privatif (techem ou autre..) c'est commun mais dans ce cas l'installation est mal faite on monterait avec une colonne vers N compteur et pas monter N colonne chacune vers son compteur

Comme c'est un impétrant chez le voisin, je vois mal N-1 plombier vernir sonner bonjour je viens remplace un bout de la Nème colonne...
C'est des travaux privatifs à gérer par la copropriété. En aucuns cas un locataire est impliqué.

Soit c'est les lots impliqués par la cause, soit les assurances de l'immeuble (incendie/fuite) avec la franchise imputée aux lots fautifs

grmff

GT · #18 05-10-2024 14:35:44

Extrait d'un acte de base
Les descentes d’eaux pluviales, le réseau d’égouts et ses accessoires, les raccordements généraux des eaux, combustibles et électricité ainsi que les compteurs et accessoires y relatifs, les décharges, les chutes et la ventilation de ces dispositifs y compris les accès, en un mot toutes les canalisations de toute nature intéressant la copropriété sont parties communes.
Font exception les canalisations à usage exclusif d’un lot privatif, mais uniquement pour ce qui regarde la section située à l’intérieur du lot privatif desservi, ainsi que celles qui se trouvent à l’extérieur de la partie privative mais sont exclusivement à son usage, par exemple les conduites particulières de l’eau, du gaz (si l’immeuble y est raccordé), de l’électricité et du téléphone.

Extrait d'un règlement de copropriété ( description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes)
Si le syndic le juge nécessaire, les copropriétaires doivent donner accès, par leurs lots privatifs (occupés ou non), pour tous contrôles, réparations, entretien et nettoyage des parties communes ; il en est de même pour les contrôles éventuels des canalisations privatives, si leur examen est jugé nécessaire par le syndic

G.B. · #19 06-10-2024 07:48:20

les propriétaires des appartements desservis qui n'ont pas ce problème pourraient dire que c'est un manque de prévoyance qui leur fait faire des frais importants qui auraient été évité si ils avaient été prévenus... Et franchement, cela se défend.

Ceci exprime le malaise que je ressens.
Une impression intime et diffuse que tous les cps et les syndics successifs font du déni dans ce but là cry

Vous pensez à un manque de prévoyance sur le plan technique ?
Quel manque de prévoyance pourrait être invoqué ?

Il est hors de question que ça finisse en justice et si on peut garder ce post ouvert jusqu'à l'épilogue de ce bug dans trois ans peux-être wink

grmff · #20 06-10-2024 12:25:25

G.B. a écrit :

les propriétaires des appartements desservis qui n'ont pas ce problème pourraient dire que c'est un manque de prévoyance qui leur fait faire des frais importants qui auraient été évité si ils avaient été prévenus... Et franchement, cela se défend.
Ceci exprime le malaise que je ressens.
Une impression intime et diffuse que tous les cps et les syndics successifs font du déni dans ce but là
Vous pensez à un manque de prévoyance sur le plan technique ?
Quel manque de prévoyance pourrait être invoqué ?
Il est hors de question que ça finisse en justice et si on peut garder ce post ouvert jusqu'à l'épilogue de ce bug dans trois ans peux-être

Si vous seul avez accès à un lieu dans lequel passe un tuyau, et que ce tuyau rouille pendant des années au point de percer, on peut dire que pendant des années, vous auriez pu prévenir le propriétaire de ce soucis. C'est un défaut de prévoyance.

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