PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Label · #1 19-03-2025 16:02:41

Bonjour,
Je viens de recevoir le PV d'une AG. C'était une seconde AG. Les CP, présents ou représentés, n'étaient absolument pas mentionnés nominativement dans ce PV.
Par rapport au quorum on peut lire : « vu la loi du 2 septembre 2010 cette AG délibère valablement. Il y a 21 CP présents ou représentés sur 55 formant ainsi 3.756/10.000 èmes de la copropriété ».
Cela m'ennuie. En effet, je n'étais pas présent mais représenté. J'avais donné, plus qu'officiellement, une procuration.
Mais la lecture du PV ne me permet pas de vérifier que ma procuration a été bien prise en compte. Ce n'est pas que je doute du mandataire, mais je doute du syndic...
Un avis autorisé ??
Merci.

PIM · #2 19-03-2025 16:11:27

Votre préoccupation concernant le procès-verbal (PV) de l'assemblée générale (AG) est tout à fait légitime. En effet, plusieurs points méritent d'être soulevés :

1. Absence de liste nominative : Le PV devrait normalement inclure une liste détaillée des copropriétaires présents et représentés[1][4]. Cette omission est problématique car elle ne permet pas de vérifier la validité des présences et des procurations.

2. Vérification de votre procuration : Sans liste nominative, il est effectivement impossible de confirmer que votre procuration a été prise en compte[5]. C'est un manquement important à la transparence requise pour une AG.

3. Quorum et seconde AG : Pour une seconde AG, il n'y a pas de quorum de présence requis[2]. Cependant, la mention du nombre de copropriétaires et des quotités présentes ou représentées est une bonne pratique pour la transparence.

4. Obligations légales : Le PV doit synthétiser les décisions prises pendant l'AG[4]. L'absence d'informations détaillées sur les présences et représentations pourrait être considérée comme un manquement aux obligations légales.

5. Droit de contestation : En tant que copropriétaire, vous avez le droit de contester le contenu du PV si vous estimez qu'il est incomplet ou incorrect[4].

Conseils :

- Demandez au syndic une version complète du PV incluant la liste des présences et représentations.
- Si le syndic refuse ou ne répond pas, vous pouvez soulever cette question lors de la prochaine AG ou contacter le conseil de copropriété.
- En dernier recours, vous pouvez envisager une action en justice pour faire respecter vos droits de copropriétaire.

Il est important de noter que la transparence dans la gestion de la copropriété est cruciale pour maintenir la confiance entre les copropriétaires et le syndic. Votre vigilance est justifiée et contribue à une meilleure gouvernance de la copropriété.

Citations:
[1] https://www.immo-europe.be/fr/blog/proc … rietaires/
[2] https://forum.pim.be/topic-292317-procu … age-1.html
[3] https://vlex.be/vid/participer-aux-asse … s-40891628
[4] https://easysyndic.be/copropriete/les-o … prietaires
[5] https://bewolf.be/la-copropriete-au-quo … ormulaire/
[6] https://crm.snpc-nems.be/en/node/3792
[7] https://la-copropriete.be/les-intervena … ter-a-lag/
[8] https://vda-law.be/faq/copropriete/l-as … aires-l-ag
[9] https://immovlan.be/fr/article/28565/co … prietaires

---
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Label

Label · #3 19-03-2025 16:24:17

Merci..
Top, Perplexity, top...
Mais si un passant avait un texte légal/jurisprudentiel sur l'obligation de mentionner nominativement dans les PV d'AG les CP présents ou rerésentés ce serait encore plus top..!!

GT · #4 19-03-2025 16:51:52

Label a écrit :

Bonjour,
Je viens de recevoir le PV d'une AG. C'était une seconde AG. Les CP, présents ou représentés, n'étaient absolument pas mentionnés nominativement dans ce PV.
Par rapport au quorum on peut lire : « vu la loi du 2 septembre 2010 cette AG délibère valablement. Il y a 21 CP présents ou représentés sur 55 formant ainsi 3.756/10.000 èmes de la copropriété ».
Cela m'ennuie. En effet, je n'étais pas présent mais représenté. J'avais donné, plus qu'officiellement, une procuration.
Mais la lecture du PV ne me permet pas de vérifier que ma procuration a été bien prise en compte. Ce n'est pas que je doute du mandataire, mais je doute du syndic...
Un avis autorisé ??
Merci.

Et pour les assemblées générales auxquelles vous étiez présent les PV rédigés par le syndic dont vous doutez reprenaient les identités de tous les copropriétaires présents ou représentés ?

La liste des copropriétaires présents ou représentés figure dans la liste des présences établie par le syndic et signée par les copropriétaires eux-mêmes et par les porteurs de procurations.
Le cas échéant, vous pouvez demander au syndic de consulter cette liste.

Quant au PV de l'AG : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus."

Dernière modification par GT (19-03-2025 16:57:27)

Label, MarcoBrux

Label · #5 19-03-2025 17:00:32

GT a écrit :

Label a écrit :
Bonjour,
Je viens de recevoir le PV d'une AG. C'était une seconde AG. Les CP, présents ou représentés, n'étaient absolument pas mentionnés nominativement dans ce PV.
Par rapport au quorum on peut lire : « vu la loi du 2 septembre 2010 cette AG délibère valablement. Il y a 21 CP présents ou représentés sur 55 formant ainsi 3.756/10.000 èmes de la copropriété ».
Cela m'ennuie. En effet, je n'étais pas présent mais représenté. J'avais donné, plus qu'officiellement, une procuration.
Mais la lecture du PV ne me permet pas de vérifier que ma procuration a été bien prise en compte. Ce n'est pas que je doute du mandataire, mais je doute du syndic...
Un avis autorisé ??
Merci.
Et pour les assemblées générales auxquelles vous étiez présent les PV rédigés par le syndic dont vous doutez reprenaient les identités de tous les copropriétaires présents ou représentés ?

Au début oui (2018). Puis il y a eu la foire Covid. Et depuis lors cela se dégrade. Cela dépend des AG (il y en a 3 par an: jardins, caves-parkings, appart).

PIM · #6 19-03-2025 17:07:30

Label a écrit :

Merci..
Top, Perplexity, top...
Mais si un passant avait un texte légal/jurisprudentiel sur l'obligation de mentionner nominativement dans les PV d'AG les CP présents ou rerésentés ce serait encore plus top..!!

Bien que la loi belge ne stipule pas explicitement l'obligation de mentionner nominativement tous les copropriétaires présents ou représentés dans le procès-verbal (PV) de l'assemblée générale (AG), plusieurs éléments juridiques soulignent l'importance de cette pratique :

1. Transparence et contrôle : L'article 577-6, § 10 du Code civil belge exige que le syndic rédige le PV des décisions de l'AG "avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus"[4]. Cette disposition vise à assurer la transparence et le contrôle des décisions.

2. Feuille de présence : Bien que non explicitement requise par la loi, la tenue d'une feuille de présence est considérée comme une pratique nécessaire. Elle permet de "contrôler correctement les opérations de vote, et notamment de pouvoir calculer les majorités"[4]. Cette feuille doit contenir "l'identité de tous les copropriétaires présents ou représentés".

3. Vérification des procurations : La liste des présences est essentielle pour vérifier "la validité des mandats" et "la preuve de la présence des copropriétaires"[1]. Sans cette liste, il est impossible de confirmer que les procurations ont été correctement prises en compte.

4. Archives de la copropriété : La liste des présences fait partie intégrante des archives de la copropriété. Il est recommandé qu'elle soit "systématiquement jointe ou intégrée au procès-verbal transmis aux copropriétaires"[1].

5. Jurisprudence : Bien que la Cour de cassation française ait jugé qu'une décision n'est pas nécessairement nulle si le nom d'un copropriétaire n'est pas mentionné dans le PV, à condition qu'il soit identifiable par d'autres moyens[2], cette décision souligne l'importance de pouvoir identifier clairement les participants.

En conclusion, bien qu'il n'existe pas de texte légal imposant explicitement la mention nominative de tous les copropriétaires dans le PV, les principes de transparence, de contrôle et de bonne gestion de la copropriété plaident fortement en faveur de cette pratique. Il est donc recommandé d'inclure cette liste détaillée dans le PV ou de l'y annexer pour garantir la validité et la transparence des décisions prises lors de l'AG.

Citations:
[1] https://vlex.be/vid/tenue-l-40892205
[2] https://www.anil.org/jurisprudences-ass … prietaire/
[3] https://forum.pim.be/topic-291445-liste … age-1.html
[4] https://www.senate.be/www/?MIval=Vragen … 59&LANG=fr
[5] https://homegrade.brussels/wp-content/u … priete.pdf
[6] https://www.monastucesetconseils.be/202 … EU21051001
[7] https://copropriete-ejuris.be/organisat … le-de-lag/
[8] https://www.copropriete-belgique.be/pos … t-possible

---
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Label

GT · #7 19-03-2025 17:28:13

Je lis dans le PV d'une AG d'une ACP .
"Liste des présences : celle-ci est annexée à l'original du présent procès-verbal"

Les copropriétaires ne reçoivent pas l'original du procès-verbal mais une copie.
"Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus."
"Le syndic consigne les décisions dans le registre prévu à l'article 3.93, § 4, dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.
Article 3.93, 4, C. civil ? "Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."

Dernière modification par GT (19-03-2025 17:28:54)

Label

Label · #8 19-03-2025 17:58:30

GT a écrit :

Article 3.93, 4, C. civil ? "Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."

sans doute...sans doute...mais 1 heure de déplacement aller + 1 heure de déplacement retour + 15 minutes sur place par rapport à un envoi par mail d'une liste de présence, il y a un âge où on trouve cela fatigant...

PIM

GT · #9 19-03-2025 18:54:52

Label a écrit :

GT a écrit :
Article 3.93, 4, C. civil ? "Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."
sans doute...sans doute...mais 1 heure de déplacement aller + 1 heure de déplacement retour + 15 minutes sur place par rapport à un envoi par mail d'une liste de présence, il y a un âge où on trouve cela fatigant...

Vous pouvez évidemment demander au syndic de vous envoyer une copie de la liste des présences signée par les copropriétaires et leurs mandataires.
Il accédera ou non à votre demande.

En ce qui vous concerne si, via votre mandataire en qui vous avez confiance, vous avez voté contre une décision ou vous vous êtes abstenu , ce vote doit figurer dans le PV des décisions.
Participent aux votes ceux qui sont repris sur la liste des présences.

" A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires." ( livre 3, Code civil).Je suppose que votre mandataire dans lequel vous avez toute confiance a signé à la fin de la séance et après lecture le PV et que pendant la séance il a bien voté ( pour, contre, abstention) en votre nom sur les points mis à l'ordre du jour. Et qu'avant l'ouverture de la séance il a bien produit la procuration signée que vous lui avez transmise.

Label

GT · #10 19-03-2025 18:57:17

Label a écrit :

Bonjour,
Je viens de recevoir le PV d'une AG. C'était une seconde AG. Les CP, présents ou représentés, n'étaient absolument pas mentionnés nominativement dans ce PV.
Par rapport au quorum on peut lire : « vu la loi du 2 septembre 2010 cette AG délibère valablement. Il y a 21 CP présents ou représentés sur 55 formant ainsi 3.756/10.000 èmes de la copropriété ».
Cela m'ennuie. En effet, je n'étais pas présent mais représenté. J'avais donné, plus qu'officiellement, une procuration.
Mais la lecture du PV ne me permet pas de vérifier que ma procuration a été bien prise en compte. Ce n'est pas que je doute du mandataire, mais je doute du syndic...
Un avis autorisé ??
Merci.

Donner une procuration plus qu'officiellement ?

Label · #11 19-03-2025 20:20:47

GT a écrit :

Label a écrit :
Bonjour,
Je viens de recevoir le PV d'une AG. C'était une seconde AG. Les CP, présents ou représentés, n'étaient absolument pas mentionnés nominativement dans ce PV.
Par rapport au quorum on peut lire : « vu la loi du 2 septembre 2010 cette AG délibère valablement. Il y a 21 CP présents ou représentés sur 55 formant ainsi 3.756/10.000 èmes de la copropriété ».
Cela m'ennuie. En effet, je n'étais pas présent mais représenté. J'avais donné, plus qu'officiellement, une procuration.
Merci.
Donner une procuration plus qu'officiellement ?

J'ai envoyé une procuration à mon mandataire par mail, avec ma Cidentité et ma signature photoshopées sur le document de procuration.
La "même" procuration a été envoyée au syndic, mais là c'était un .pdf signé numériquement (avec ma CIdentité).

Label · #12 19-03-2025 20:23:15

GT a écrit :

Label a écrit :
GT a écrit :
Article 3.93, 4, C. civil ? "Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."
sans doute...sans doute...mais 1 heure de déplacement aller + 1 heure de déplacement retour + 15 minutes sur place par rapport à un envoi par mail d'une liste de présence, il y a un âge où on trouve cela fatigant...
Vous pouvez évidemment demander au syndic de vous envoyer une copie de la liste des présences signée par les copropriétaires et leurs mandataires.
Il accédera ou non à votre demande.

Ce que j'ai fait.
Ci-dessous sa réponse. Il vaut mieux en rire qu'en pleurer.

"C’est la deuxième assemblée générale le double quorum étant d’office atteint la présence de la majorité n’était pas nécessaire pour le déroulement de la réunion.
Cependant vous pouvez venir consulter la liste des présences en nos bureaux si vous le désirez nous ne pouvons pas envoyer cela par respect pour la loi RGPD.
Pourriez-vous nous dire vos disponibilités afin de convenir d’un rendez-vous à l’agence ?"

Label · #13 19-03-2025 20:26:33

GT a écrit :

Label a écrit :
GT a écrit :
Article 3.93, 4, C. civil ? "Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."
sans doute...sans doute...mais 1 heure de déplacement aller + 1 heure de déplacement retour + 15 minutes sur place par rapport à un envoi par mail d'une liste de présence, il y a un âge où on trouve cela fatigant...
En ce qui vous concerne si, via votre mandataire en qui vous avez confiance, vous avez voté contre une décision ou vous vous êtes abstenu , ce vote doit figurer dans le PV des décisions.
Participent aux votes ceux qui sont repris sur la liste des présences.
" A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires." ( livre 3, Code civil).Je suppose que votre mandataire dans lequel vous avez toute confiance a signé à la fin de la séance et après lecture le PV et que pendant la séance il a bien voté ( pour, contre, abstention) en votre nom sur les points mis à l'ordre du jour. Et qu'avant l'ouverture de la séance il a bien produit la procuration signée que vous lui avez transmise.

Je vais voir cela dans le détail..mais le problème n'est pas du tout la confiance envers le mandataire, soyez-en convaincu.

rexou · #14 20-03-2025 02:32:02

Label a écrit :

Ce que j'ai fait.
Ci-dessous sa réponse. Il vaut mieux en rire qu'en pleurer.
"C’est la deuxième assemblée générale le double quorum étant d’office atteint la présence de la majorité n’était pas nécessaire pour le déroulement de la réunion.
Cependant vous pouvez venir consulter la liste des présences en nos bureaux si vous le désirez nous ne pouvons pas envoyer cela par respect pour la loi RGPD.
Pourriez-vous nous dire vos disponibilités afin de convenir d’un rendez-vous à l’agence ?"

Il ne peut pas envoyer la liste des présences par respect de la loi RGPD ???

Perso, je lui téléphonerais et si cet appel ne suffit pas, j'enverrais un mail très ferme.

Une liste de présence ne contient aucun élément confidentiel et DOIT pouvoir être communiquée sur simple demande à défaut de l'être de forme automatique.

C'est un syndic IPI ce clown ?

grmff · #15 20-03-2025 08:28:51

Ne pas envoyer la liste par mail? Exiger un rendez-vous en agence? C'est un syndic qui a du temps à perdre...

Label

GT · #16 20-03-2025 16:04:21

Notre code civil prévoit que :
• si le double quorum n'est pas atteint lors d'une première assemblée générale,
• une deuxième assemblée doit être réunie après un délai de 15 jours au moins.
Le code civil prévoit aussi que cette deuxième assemblée délibérera valablement quelque soit le nombre des propriétaires présents ou représentés, et leurs quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Le double quorum : cestquoi ?
1er quorum :
"L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes."
2ème quorum :
"Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes."
En France, la liste des présences est obligatoire et doit être annexée au PV (art.14 et 17du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/ … 0000305770

Le code civil belge est muet en ce qui concerne une feuille de présences dans le cadre d'une AG d'une ACP.

Cependant la liste des présences est une nécessité même pour une deuxième AG car elle permettra le contrôle notamment du nom des personnes présentes et représentées et du nombre de voix dont elles disposent et qui correspondront à leurs quotes-parts dans les parties communes. Lors d'une deuxième AG, la liste des présences n'a pas pour utilité de vérifier si le double quorum est atteint puisque le code civil prévoit que la deuxième AG délibérera valablement quelque soit le nombre des propriétaires présents ou représentés, et leurs quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.

Certains règlements de copropriété font état d'une feuille de présences
Exemple d'un règlement de copropriété extrait d'un acte de base du milieu des années 2010:

"Article XX. - Présidence - Bureau - Feuille de présence
L’assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau . Son président doit être un copropriétaire.
(...)
Il est tenu une feuille de présence qui sera signée, en entrant en séance, par les propriétaires qui assisteront à l’assemblée ou par leur mandataire; cette feuille de présence sera certifiée conforme par les membres du bureau."

Quant aux procurations
Exemple d'un règlement de copropriété extrait d'un acte de base du milieu des années 2010:

"Article XX. - Procurations
Chaque copropriétaire peut désigner un mandataire, copropriétaire ou non, pour le représenter aux assemblées générales, mais personne ne pourra représenter un copropriétaire s’il n’est pas porteur d’un mandat écrit sur lequel il sera stipulé expressément la date de l’assemblée générale et le nom du mandataire, à peine de considérer que le mandat est inexistant. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale.
Le bureau de l’assemblée générale vérifie la régularité des procurations et statue souverainement à ce sujet.
(...)
Les procurations resteront annexées aux procès- verbaux.
(...)."

J'ignore évidemment le contenu du règlement de copropriété de l'ACP dans laquelle LABEL possède au moins un lot. Je suppose que lui-même et le copropriétaire auquel il a donné une procuration n'en ignorent rien.

PIM, Label

Label · #17 22-03-2025 20:51:15

Désolé du retard, je suis empêtré dans qq problèmes...je vous lirai attentivement dans qq jours, si possible...merci à vous

Label · #18 22-03-2025 20:52:32

rexou a écrit :

C'est un syndic IPI ce clown ?

oui....

G.B. · #19 22-03-2025 21:52:27

Demandez au syndic une version complète du PV incluant la liste des présences et représentations.

Donc le PV accompagné des mandats et instructions de votes par procuration.

Parfois les statuts précisent qu'à défaut d'être complet avec :
- les signatures sur la liste des présences
- les mandats
alors le PV est nul

et parfois , par prudence, j'ai déja vu un syndic expérimenté qui demandait que le mandant s'engage à ratifier le vote émis par procuration.

G.B. · #20 22-03-2025 21:56:21

Il ne peut pas envoyer la liste des présences par respect de la loi RGPD ???

Oui, j'ai aussi cette excuse, il manque 3 propriétaires non-identifiés dont je demande les adresses au syndic IPI Gestion Cxxxxxx qui fait exactement cette même réponse....

PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

Re : PV AG: CP présents ou représentés NON mentionnés explicitement.

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