Bonjour,

Nous louons un logement (petite maison) avec un bail de type "Bail de colocation de résidence principale" - modèle RW proposé par le propriétaire et avons quelques problèmes d'interprétation du bail avec ce dernier.

1. Le bail a été conclu pour une période initiale de 1 an (bail de courte durée) dont l'échéance est établie le 30.06 (art. 6.1 du bail). Le paragraphe 6.2 Le bail de neuf ans a été barrée par le propriétaire. Le bail prévoit notamment que Sauf les cas visés à l’alinéa précédent, à défaut d’un congé notifié dans les délais... , le bail est réputé conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sous réserve de l’indexation et des causes de révision. Le congé n'a pas été notifié par l'un ou l'autre des parties et il me semble que nous sommes désormais dans le cadre d'un bail de neuf ans - ce que le propriétaire conteste et il souhaite signer un avenant avec augmentation de loyer. D'ailleurs nous dit-il "si nous ne sommes pas d'accord nous pouvons partir (sous-entendu devons)". Le congé aurait du être notifié trois mois avant l'échéance.

2. Probablement pas étranger au souhait du propriétaire présenté dans l'alinéa précédent, il souhaite indexer le loyer. En contrepartie d'avoir loué le bien deux mois avant le début du semestre (01.07 au lieu de 01.09) nous avions barré de commun accord la clause d'indexation. Je tiens à préciser que le bien a été construit dans les années 80 et qu'il n'y a eu aucun investissement réalisé par le propriétaire dans le logement depuis de nombreuses années. Les sanitaires sont très vieillots, les châssis ont 40 ans, aucune isolation, problème de condensation menant à des moisissures sur certains murs (côté Nord) etc. Cela ne nous dérange pas et nous ne demandons pas de travaux au propriétaire. Etonnament, le bien a bénéficié d'un PEB C en 2012 - qui n'était déjà plus valable au début de la location du bien. Au mieux ce type de bien serait en catégorie D (maison mitoyenne), mais le fait est qu'il n'y a actuellement plus de PEB valable. Bien entendu le propriétaire argue du fait qu'il s'agit d'un PEB C et qu'il est en droit d'indexer le loyer (rappelons que le paragraphe concerné a été barré de commun accord et que le bail est bien signé par toutes les parties).

3. Le loyer est payé en temps et en heure.

Pouvez-vous me confirmer que nous sommes bien désormais dans le cadre d'un bail de neuf ans ? Pour l'indexation au vu du fait que (1) le bien n'a pas de PEB, (ii) la clause d'indexation est barrée (iii) le bien est une passoire énergétique et nous avons subis de plein fouet la hausse du coût de l'énergie - j'aurai tendance à ne pas accéder à sa demande - tout en sachant que nous souhaitons garder de bonnes relations. Il est bien compris qu'il n'y aura pas d'indexation en tant que tel, le propriétaire souhaitant un avenant au contrat pour augmenter le prix (indexation cachée).

Bonjour,

Bien que nouvellement inscrit sur le forum, je suis un lecteur occasionnel depuis quelques années.

Au gré de nos recherches d'une résidence en Belgique, nous avons été - à plusieurs reprises - confronté à des maisons proposées en vente via cession de parts de société et en vente immobilière classique.

J'ai parcouru les différentes rubriques et ai un bon aperçu concernant les différences entre achat en privé ou société, notamment via les sujets suivants: https://forum.pim.be/topic-290557-achet … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276311-biens … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276126-disso … age-1.html (frais de gestions annuels plus importants en société, pas d'accès au crédit hypothécaire pour le financement, difficulté de vente des parts, plus value latente, etc.)

A priori nous n'avons aucun intérêt a acheter un bien en société, notamment au niveau fiscal. Nos revenus ne sont actuellement pas belges, pas de planification successorale immédiate à prévoir (touchons du bois), etc. De plus, le bien ne sera pas mis en location.

Il semble que le bénéfice d'un achat via parts de société (notamment pas de droits d'enregistrements) n'est finalement qu'un report dans le temps plus qu'une économie fiscale réelle, sauf si nous arrivons à revendre à nouveau la société (et donc l'immeuble) via une cession de parts.

Dès lors se pose la question de la différence du prix de vente entre achat en nom propre et achat via cession de parts, notamment concernant la plus value latente.

Prenons l'exemple d'un bien expertisé à 1000 (à titre d'exemple), actuellement dans société immobilière et proposé à la vente via cession de parts et via vente immobilière classique. Le bien a été intégralement amorti (VNC de 0) - la société n'a ni perte, ni bénéfice reporté, ni cash, ni dettes.

Dans le cas d'une vente immobilière classique, l'acheteur va payer 1000 + 12.5% de droits d'enregistrement (je fais abstraction des autres frais), soit 1125. Le vendeur (la société) va recevoir le prix de vente, soit 1000 qui sera taxé à concurrence de la plus value à hauteur de l'Isoc, soit à hauteur de 20% (de 0 à 100) et de 25% (de 100 à 1000) et donc une taxation de 225 (à partir de 2020). Le cas le plus avantageux pour les actionnaires est dès lors de liquider la société (je fais abstraction du réinvestissement), avec le boni de liquidation soumis au précompte mobilier de 10%. Les actionnaires touchent alors 679.5 du prix de vente d'origine de 1000 (un transfert du bien en nature en cas de liquidation de la société puis vente en nom propre donnerait un résultat comparable).

Se pose dès lors la question de l'établissement du prix de vente des actions de la société immobilière. Il est évident qu'il faudra décoter le prix des parts de la société de tout ou partie du coût fiscal latent qui est transféré. Par exemple, en cas de revente rapide, et en postulant que le prix n'a pas changé - l'acquéreur, qui avait acheté en nom propre, pourrait récupérer 1000 + 3/5 de 125, soit 1075 (perte de 50), alors que s'il doit dissoudre la société il ne récupérera que 679.5 (perte de 320.5).

Dès lors, le vendeur devrait être mathématiquement indifférent entre un prix de vente de 1000 en vente classique et 679.5 en cession d'actions. Il essayera bien entendu de vendre son bien au plus près de 1000. Dans nos visites, nous avons eu les deux cas de figures, ceux ne faisant pas de distinction du prix de vente entre vente en nom propre et cession d'action et ceux décotant significativement le prix de vente (+/- 30%).

Est-ce que la logique développée ci-dessus tient la route ? Doit-on faire attention à d'autres éléments ? Impact sur le RC ?

Merci de vos avis