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Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

bfp169
Pimonaute
Lieu : Luxembourg
Inscription : 24-06-2020
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Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

Bonjour,

Bien que nouvellement inscrit sur le forum, je suis un lecteur occasionnel depuis quelques années.

Au gré de nos recherches d'une résidence en Belgique, nous avons été - à plusieurs reprises - confronté à des maisons proposées en vente via cession de parts de société et en vente immobilière classique.

J'ai parcouru les différentes rubriques et ai un bon aperçu concernant les différences entre achat en privé ou société, notamment via les sujets suivants: https://forum.pim.be/topic-290557-achet … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276311-biens … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276126-disso … age-1.html (frais de gestions annuels plus importants en société, pas d'accès au crédit hypothécaire pour le financement, difficulté de vente des parts, plus value latente, etc.)

A priori nous n'avons aucun intérêt a acheter un bien en société, notamment au niveau fiscal. Nos revenus ne sont actuellement pas belges, pas de planification successorale immédiate à prévoir (touchons du bois), etc. De plus, le bien ne sera pas mis en location.

Il semble que le bénéfice d'un achat via parts de société (notamment pas de droits d'enregistrements) n'est finalement qu'un report dans le temps plus qu'une économie fiscale réelle, sauf si nous arrivons à revendre à nouveau la société (et donc l'immeuble) via une cession de parts.

Dès lors se pose la question de la différence du prix de vente entre achat en nom propre et achat via cession de parts, notamment concernant la plus value latente.

Prenons l'exemple d'un bien expertisé à 1000 (à titre d'exemple), actuellement dans société immobilière et proposé à la vente via cession de parts et via vente immobilière classique. Le bien a été intégralement amorti (VNC de 0) - la société n'a ni perte, ni bénéfice reporté, ni cash, ni dettes.

Dans le cas d'une vente immobilière classique, l'acheteur va payer 1000 + 12.5% de droits d'enregistrement (je fais abstraction des autres frais), soit 1125. Le vendeur (la société) va recevoir le prix de vente, soit 1000 qui sera taxé à concurrence de la plus value à hauteur de l'Isoc, soit à hauteur de 20% (de 0 à 100) et de 25% (de 100 à 1000) et donc une taxation de 225 (à partir de 2020). Le cas le plus avantageux pour les actionnaires est dès lors de liquider la société (je fais abstraction du réinvestissement), avec le boni de liquidation soumis au précompte mobilier de 10%. Les actionnaires touchent alors 679.5 du prix de vente d'origine de 1000 (un transfert du bien en nature en cas de liquidation de la société puis vente en nom propre donnerait un résultat comparable).

Se pose dès lors la question de l'établissement du prix de vente des actions de la société immobilière. Il est évident qu'il faudra décoter le prix des parts de la société de tout ou partie du coût fiscal latent qui est transféré. Par exemple, en cas de revente rapide, et en postulant que le prix n'a pas changé - l'acquéreur, qui avait acheté en nom propre, pourrait récupérer 1000 + 3/5 de 125, soit 1075 (perte de 50), alors que s'il doit dissoudre la société il ne récupérera que 679.5 (perte de 320.5).

Dès lors, le vendeur devrait être mathématiquement indifférent entre un prix de vente de 1000 en vente classique et 679.5 en cession d'actions. Il essayera bien entendu de vendre son bien au plus près de 1000. Dans nos visites, nous avons eu les deux cas de figures, ceux ne faisant pas de distinction du prix de vente entre vente en nom propre et cession d'action et ceux décotant significativement le prix de vente (+/- 30%).

Est-ce que la logique développée ci-dessus tient la route ? Doit-on faire attention à d'autres éléments ? Impact sur le RC ?

Merci de vos avis

Dernière modification par bfp169 (25-06-2020 10:57:49)

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

bfp169 a écrit :

Bonjour,

Bien que nouvellement inscrit sur le forum, je suis un lecteur occasionnel depuis quelques années.

Au gré de nos recherches d'une résidence en Belgique, nous avons été - à plusieurs reprises - confronté à des maisons proposées en vente via cession de parts de société et en vente immobilière classique.

J'ai parcouru les différentes rubriques et ai un bon aperçu concernant les différences entre achat en privé ou société, notamment via les sujets suivants: https://forum.pim.be/topic-290557-achet … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276311-biens … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276126-disso … age-1.html (frais de gestions annuels plus importants en société, pas d'accès au crédit hypothécaire pour le financement, difficulté de vente des parts, plus value latente, etc.)

A priori nous n'avons aucun intérêt a acheter un bien en société, notamment au niveau fiscal. Nos revenus ne sont actuellement pas belges, pas de planification successorale immédiate à prévoir (touchons du bois), etc. De plus, le bien ne sera pas mis en location.

Il semble que le bénéfice d'un achat via parts de société (notamment pas de droits d'enregistrements) n'est finalement qu'un report dans le temps plus qu'une économie fiscale réelle, sauf si nous arrivons à revendre à nouveau la société (et donc l'immeuble) via une cession de parts.

Dès lors se pose la question de la différence du prix de vente entre achat en nom propre et achat via cession de parts, notamment concernant la plus value latente.

Prenons l'exemple d'un bien expertisé à 1000 (à titre d'exemple), actuellement dans société immobilière et proposé à la vente via cession de parts et via vente immobilière classique. Le bien a été intégralement amorti (VNC de 0) - la société n'a ni perte, ni bénéfice reporté, ni cash, ni dettes.

Dans le cas d'une vente immobilière classique, l'acheteur va payer 1000 + 12.5% de droits d'enregistrement (je fais abstraction des autres frais), soit 1125. Le vendeur (la société) va recevoir le prix de vente, soit 1000 qui sera taxé à concurrence de la plus value à hauteur de l'Isoc, soit à hauteur de 20% (de 0 à 100) et de 25% (de 100 à 1000) et donc une taxation de 225 (à partir de 2020). Le cas le plus avantageux pour les actionnaires est dès lors de liquider la société (je fais abstraction du réinvestissement), avec le boni de liquidation soumis au précompte mobilier de 10%. Les actionnaires touchent alors 679.5 du prix de vente d'origine de 1000 (un transfert du bien en nature en cas de liquidation de la société puis vente en nom propre donnerait un résultat comparable).

Se pose dès lors la question de l'établissement du prix de vente des actions de la société immobilière. Il est évident qu'il faudra décoter le prix des parts de la société de tout ou partie du coût fiscal latent qui est transféré. Par exemple, en cas de revente rapide, et en postulant que le prix n'a pas changé - l'acquéreur, qui avait acheté en nom propre, pourrait récupérer 1000 + 3/5 de 125, soit 1075 (perte de 50), alors que s'il doit dissoudre la société il ne récupérera que 679.5 (perte de 320.5).

Dès lors, le vendeur devrait être mathématiquement indifférent entre un prix de vente de 1000 en vente classique et 679.5 en cession d'actions. Il essayera bien entendu de vendre son bien au plus près de 1000. Dans nos visites, nous avons eu les deux cas de figures, ceux ne faisant pas de distinction du prix de vente entre vente en nom propre et cession d'action et ceux décotant significativement le prix de vente (+/- 30%).

Est-ce que la logique développée ci-dessus tient la route ? Doit-on faire attention à d'autres éléments ? Impact sur le RC ?

Merci de vos avis

Votre exemple est beaucoup trop "simplifié" et me semble être uniquement "scolaire".

Un bien en société doit soulever beaucoup d'autres questions et analyse du bilan, du bien, des travaux à faire, des améliorations possibles, ...
Je crois qu'il vaut mieux travailler sur des cas réels que d'essayer de sortir une analyse sur une présentation simplifiée ou vous avez enlevé tout ce qui vous "embête" mais qui fait justement tous les intérêts potentiels d'un achat de parts de sociétés par rapport à l'achat classique.

En tirant une règle de votre exemple, vous n’achèterez jamais un bien dans une société qui vous semblera toujours trop cher (ou le vendeur aura été très mal conseillé...)

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bfp169
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

Merci Max11,

Le cas presenté est assez proche du réel. Bien de +/- 25 ans en bon état, actuellement en société car le propriétaire (décédé depuis) y avait également ses bureaux. La VNC de la maison est actuellement de 0 et le bien est le seul actif de la société. Des travaux de rénovations (sanitaire et cuisine) sont à prévoir, éventuellement avec une amélioration de l'isolation, mais le reste de la maison est en bon état.

En tant que potentiel acquéreur j'essaie d'y voir plus clair dans le cas d'un achat des actions de la société, scénario qui est favorisé par le vendeur. Avant de me lancer dans une due diligence complète j'essaie au moins de maîtriser les bases smile .

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PIM
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

bfp169 a écrit :

Merci Max11,

Le cas presenté est assez proche du réel. Bien de +/- 25 ans en bon état, actuellement en société car le propriétaire (décédé depuis) y avait également ses bureaux. La VNC de la maison est actuellement de 0 et le bien est le seul actif de la société. Des travaux de rénovations (sanitaire et cuisine) sont à prévoir, éventuellement avec une amélioration de l'isolation, mais le reste de la maison est en bon état.

En tant que potentiel acquéreur j'essaie d'y voir plus clair dans le cas d'un achat des actions de la société, scénario qui est favorisé par le vendeur. Avant de me lancer dans une due diligence complète j'essaie au moins de maîtriser les bases smile .

Je suppose que vous avez également eu l'occasion de prendre connaissance de nos divers articles de la page dédiée


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

Attention que vous pointez un post assez ancien.... bien des choses ont changé depuis...

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PIM
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

grmff a écrit :

Attention que vous pointez un post assez ancien.... bien des choses ont changé depuis...

A qui do you talk ?


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PIM
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

PIM a écrit :
grmff a écrit :

Attention que vous pointez un post assez ancien.... bien des choses ont changé depuis...

A qui do you talk ?

Ah oui: les liens, dans le message originaire, vers des sujets du forum initiés en 2005 et 2006...


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max11
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

bfp169 a écrit :

Merci Max11,

Le cas presenté est assez proche du réel. Bien de +/- 25 ans en bon état, actuellement en société car le propriétaire (décédé depuis) y avait également ses bureaux. La VNC de la maison est actuellement de 0 et le bien est le seul actif de la société. Des travaux de rénovations (sanitaire et cuisine) sont à prévoir, éventuellement avec une amélioration de l'isolation, mais le reste de la maison est en bon état.

En tant que potentiel acquéreur j'essaie d'y voir plus clair dans le cas d'un achat des actions de la société, scénario qui est favorisé par le vendeur. Avant de me lancer dans une due diligence complète j'essaie au moins de maîtriser les bases smile .


Je vois une incohérence dans vos infos : un bien immobilier s'amortit en 30 ans uniquement pour la valeur de la construction après avoir soustrait la valeur du terrain. Il est donc impossible que la VNC soit à zéro...

L'achat d'une société s'étudie d'abord par rapport à ses comptes, son bilan, ses déclarations fiscales, ...
Vous limitez à la question de la valeur de la maison risque de vous réserver de très mauvaises surprises (et j'ajouterais surtout si vous avez la sensation de faire une super affaire....).
La société a été évaluée pour la succession. Les vendeurs savent donc très bien à quoi s'en tenir (outre la valeur déclarée, un expert immo et un réviseur sont certainement passé par là pour leur donner toutes les informations utiles).

Et acheter une société dans le but de revendre très vite vous sera très rarement profitable....

Enfin, un possible achat d'une société doit ouvrir chez vous toute une autre série de réflexions sur les avantages que vous pourriez en tirer dans le cadre d'une politique d'investissement, de travaux, d'achat pour vendre, ... Rien à voir avec le projet de s'acheter un premier bien pour investir dans l'immobilier

Dernière modification par max11 (26-06-2020 20:29:04)

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libra
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

max11 a écrit :

Je vois une incohérence dans vos infos : un bien immobilier s'amortit en 30 ans ...

N'est-ce pas 50 ans?

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max11
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Re : Questions achat bien immobilier en parts de sociétés

libra a écrit :
max11 a écrit :

Je vois une incohérence dans vos infos : un bien immobilier s'amortit en 30 ans ...

N'est-ce pas 50 ans?

30 ans est le minimum, donc 50 ans est permis....

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