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#1 Re : Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

grmff a écrit :

Si 5 unités, il devrait y avoir 5 mandataires. En effet, en cas d'indivision sur un lot, il convient que l'indivision mandate une seule personne pour les représenter:

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Et à 5, il doit y avoir moyen de s'entendre...

Votre syndic est un pro?

Nous sommes peut-être 5 unités mais personne ne s'entend... et une des co-propriétaires passe sa vie à chercher les problèmes... mais c'est un autre débat tongue

Oui oui, le syndic est un pro, mais la co-propriétaire "qui passe sa vie à chercher des problèmes" est en guerre avec lui.

Bref, à titre personnel, je veux juste éviter d'enfreindre les règles en entreprenant des démarches envers et contre tout.

#2 Re : Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

grmff a écrit :

Combien de copropriétaires?
Seront-ils tous présents demain?

Il y a 5 unités et 9 co-propriétaires.
Au moins un co-propriétaire pour chaque unité devrait être présent demain.

#3 Re : Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

grmff a écrit :

Si j'ai bien compris, vous avez l'avis de 2-3 professionnels indiquant que l'élagage est dangereux pour l'arbre, et que l'abattage est la seule solution pour être conforme à la demande de votre voisin de ne plus avoir de branche chez lui.

C'est tout à fait exact.
Soit le voisin accepte l'élagage doux proposé (ce qu'il a refusé), soit l'abattage est notre seule autre option.

Merci pour votre contribution, j'y vois plus clair même si expliquer tout ça demain ne sera pas une mince affaire...
J'ignorais qu'il était possible d'être nommé syndic adjoint.

#4 Re : Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

GT a écrit :
Arnielu a écrit :

Voici donc mes questions dans le but de préparer notre AG à venir, l'arbre étant à l'ordre du jour :

Quel est le texte mis ( à la demande du voisin ?) à l'ordre du jour de l'AG sur lequel l'AG  devrait se prononcer ?

Bonjour,

Voici ce qui est prévu demain à l'ODJ: "Litige avec le voisin à propos d’un arbre sur le terrain de la copropriété - Etat de la situation et adoption d’une résolution".
Ce point a été mis à l'ODJ par le syndic.
Je précise également que la communication avec le voisin s'est exclusivement déroulée par email. Le voisin ne nous a pas envoyé de mise en demeure ou autre. Ils semblent mal informés et braqués sur le fait que "c'est leur droit d'exiger blablabla".

#5 Re : Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

rexou a écrit :

Je ne suis pas expert, mais je dirais que vous êtes responsable de l'arbre dans votre jardin. Pas la copro.

Et je pense que votre voisin n'a aucun droit d'exiger que vous coupiez toutes les branches qui dépassent au dessus de sa propriété surtout si cette coupe met en péril la survie de l'arbre. Voir aussi si vous avez bien respecté les distances entre l'arbre et la limite de votre propriété.

Vous dites avoir demandé l'avis de l'urbanisme de votre commune. Quelle est leur position ?

Bonjour,

L'urbanisme a lourdement insisté sur le fait qu'on ne taille pas un arbre comme on veut et qu'on n'en abat pas sans raison valable.

Il nous ont recommandé de tenter une approche à l'amiable en proposant un élagage doux, ce que nous avons proposé aux voisins dans un délai d'une semaine après l'envoi de leurs doléances. Ils ont refusé et ont envoyé une photo de l'arbre avec une ligne rouge tracée expliquant ce qu'ils désirent (couper toute la partie gauche qui déborde chez eux).

Nous avons rappelé l'urbanisme et ils nous conseillent dans ce cas de demander un rapport phytosanitaire pour orienter nos démarches (élagage radical ou abattage). Nous pourrions aussi contester leur demande qui prend la tournure d'un abus de droit.

Avant d'entreprendre ces démarches (coût: 250€ htva + déplacement), nous voulions nous assurer de QUI a la responsabilité de l'arbre dans le cadre de l'introduction d'un dossier d'urbanisme.

Nous avons notre AG demain.

Merci de votre temps.

#6 Re : Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

GT a écrit :

Qui a planté l'arbre ?

Bonjour,

Merci à tous pour vos contributions sur ce sujet.

L'arbre a été planté avant la constitution de la copropriété qui a vu le jour en janvier 2004. Nous avons des photos du jardin prises par les anciens propriétaires lors de leur acquisition en 2004.
Pour rappel, nous avons acheté le RDC en 2014.
Fin 2016, nous avons effectué un gros élagage du pin. Depuis, sa croissance suit son cours mais sa couronne commence à s'étaler.

#7 Copropriétés forcées » Arbre - Conflit de voisinage - Copropriété » 29-10-2023 18:00:54

Arnielu
Réponses : 20

Bonjour,

Nous sommes propriétaires depuis 2014 d’un rez-de-chaussée avec jardin (à usage exclusif à charge d’entretien) situé à Ixelles.

Dans le jardin se trouve un grand pin (= arbre à haute tige) pour lequel les nouveaux propriétaires du rez-de-chaussée de l’immeuble voisin se sont plaints que les branches dépassent de leur côté du mûr mitoyen.

Nous avons tenté une approche à l’amiable en proposant un élagage doux (= couper les 2 plus grandes branches qui dépassent, au niveau du tronc) mais les voisins exigent, photo à l’appui, que toutes les branches qui dépassent de leur côté soient coupées. Ils sont fermés à la discussion.

Nous avons demandé conseil au service urbanisme de la commune d’Ixelles ainsi qu’à 3 élagueurs-grimpeurs, car nous avons bien compris qu’on ne fait pas ce qu’on veut avec les arbres à Bruxelles. Certains élagages dit « radicaux » sont même soumis à l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Les corps de métier ont été unanimes : répondre favorablement à la demande des voisins reviendrait à scalper la partie gauche de l’arbre, ce qui, d’après les experts, mettra la survie et l’équilibre de l’arbre en péril, le fragilisera et nous exposera à des problèmes ultérieurs.

De ce fait, nous n’avons plus qu’une seule option : l’abattage du pin, sous réserve d’obtention d’un permis d’urbanisme et d’un rapport phytosanitaire d’un expert.
L’abattage pourrait se justifier car l’arbre penche déjà assez fort vers la droite (côté opposé au mur mitoyen) et les racines pourrait soulever/fissurer le mur mitoyen d’ici une dizaine d’années.

Voici donc mes questions dans le but de préparer notre AG à venir, l'arbre étant à l'ordre du jour :

-A qui appartient la responsabilité de l’arbre ? Certes nous avons la jouissance exclusive du jardin et l’entretien est à nos frais. Par contre, dans le cadre d’un abattage (ce qui sort du cadre de l’entretien), l’arbre est-il considéré comme un élément structurel de la copropriété ?

-Dans le cadre d’une action en justice, qui est responsable ? Nous, en tant que propriétaires du RDC avec jardin ou la copropriété en entier ?

-Y a-t-il un abus de droit de la part des voisins ? Certes ils sont en droit de demander à ce que les branches qui dépassent soient coupées, mais peuvent-ils pour autant exiger quelque chose qui porte préjudice/nuit à notre bien ?

-Enfin, quelle approche nous recommanderiez-vous ? Ne rien faire ? Conciliation ? Juge de paix ?

Merci d’avance pour vos retours.
Arnold

#8 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

max11 a écrit :

Et si vous laissiez simplement courir maintenant que vous avez envoyé votre recommandé ?
La balle est dans leur camp, attendez de voir s'ils vous font un retour et ce qu'ils demandent avant de vous tordre les méninges en hypothèse...

Généralement, quand des locataires (corrects) apprennent qu'ils vont devoir partir, ils se mettent à la recherche d'un bien et n'attendent pas le dernier moment.
Tant que vous n'aviez rien officialisé, ils ont essayés de vous convaincre de ne pas résilier le bail mais, maintenant, c'est fait.
La situation est donc différente et ils doivent réfléchir autrement.

Pourquoi allonger de 1 ou 3 mois le bail s'il faut de toutes façons partir ? votre bien n'a rien de si exceptionnel que cela et ces gens ne semblent pas être des escrocs par rapport à ce que vous nous en avez dit.

Leur demande sera peut-être justement de pouvoir partir plus tôt car ils auront trouvé leur nouveau nid et n'auront plus envie d'attendre !

Laissez venir.... il sera temps de revenir vers le forum quand vous connaitrez leur position (plutôt que d'essayer de la deviner)


C'est vrai, vous avez raison... c'est pour ça que j'aime exposer ce genre de soucis sur un forum car cela offre différentes perspectives.
Nous avons envoyé le préavis, nous les rencontrons vendredi (à leur demande suite aux échanges d'emails) et écouterons ce qu'ils ont à nous dire.

Merci à tout le monde pour vos avis constructifs et pour votre aide.

#9 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

EP001 a écrit :

Les locataires peuvent demander une prorogation jusqu'à 1 mois avant la fin du préavis ou de l'accord.

Perso je ne ferais pas d'accord car cela ne solutionnera pas leur problème et cela pourrait jouer en votre défaveur.
Je doute d'ailleurs que les locataires acceptent car ce serait perdre pour eux une raison qui leur semble valable de demander une prorogation.

A voir aussi si la raison invoquée est réelle et non pas simplement une envie de rester plus longtemps.

Vous pouvez aller en justice de paix pour demander une confirmation de préavis avec l'accord mais à mon avis les frais seront à votre charge

Est-ce que c'est sûr qu'ils peuvent demander une prorogation jusqu'à un mois avant la fin de l'accord de prolonger d'un mois?
Pourquoi pensez-vous que cela pourrait jouer en notre défaveur?
Oui, je pense que leur raison invoquée n'est pas réelle, ils veulent juste tirer sur la corde et vont prétexter tout et n'importe quoi pour ne pas chercher ailleurs.

#10 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

Bonjour à tout le monde,

Le recommandé est parti, le préavis débute donc le 1er décembre pour se terminer le 28 février.
Dans le cas où nous accepterions à l'amiable de leur accorder un mois de plus (et donc de rester jusqu'au 31 mars 2022), jusqu'à quelle date ont-il la possibilité de demander une prorogation?
Devrions-nous faire officialiser cet accord à l'amiable?

Merci mille fois

#11 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

max11 a écrit :

Vous pouvez toujours le proposer verbalement... Tout en faisant les écrits en fonction de ce que prévoit la loi !
Si tout se passe comme prévu de leur côté, vous en faites de même. Et tout le monde sera content.
Dans le cas contraire, vous aurez les (rares) outils prévus par la loi pour vous défendre.

PS : s'engager aujourd'hui qu'il n'y aura pas de circonstance exceptionnelle pour demander une prolongation me semble impossible, donc illégale

Merci de votre réponse.
Effectivement, votre PS me fait réfléchir , c'est sûr qu'on ne peut pas prévoir des circonstances exceptionnelles, c'est bien pour ça que c'est exceptionnel  tongue

Bon... du coup, je ne sais plus trop quoi faire... vous feriez quoi vous? Sachant qu'on veut éviter au max que ça traine et que soit pénible...

#12 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

grmff a écrit :

Partir le 28 février ou le 31 mars ne changera rien pour l'année scolaire en cours des enfants. Peut-être pour l'inscription, j'avoue ne pas connaître les dates d'inscription et les conditions.

Proposer de renoncer au recours n'y changera rien non plus. Pas sûr que ce soit légal, et donc réellement contraignant. Un avocat aura vie le même avis, et acceptera de faire un recours même s'ils ont accepté d'y renoncer...

Passer à un demi-mois d'indemnité? Pas légal non plus.

Bref, j'enverrais le congé comme la loi le prévoit et vous en donne le droit. Pas besoin d'être sympathique, de toute façon cela ne leur ira pas puisqu'ils espèrent rester jusque d'année scolaire.

Merci de votre réponse, j'apprécie d'avoir votre opinion à ce sujet.
Notre idée sous-jacente est de démontrer une bonne volonté de notre part et éviter des démarches longues et chiantes, avec pour but qu'ils partent au plus vite avec nos incitants.
Ce serait tellement plus simple que ça se termine d'une manière cordiale...

#13 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

Bonjour à tous,

Nous avons réfléchis et nous serions prêts à proposer 2 options à nos locataires, à titre sympathique et surtout pour démontrer notre bonne foi.

Option 1) départ pour le 28 février 2022
-diminution du loyer de 300€ à partir de décembre
-indemnité d'un mois de loyer (comme prévu par la loi)
-acceptation d'un contre préavis s'ils trouvent plus tôt
-signature d'un document dans lequel ils s'engagent à partir pour le 28 février 2022 au plus tard et qu'ils renoncent à tout recours.

Option 2) départ pour le 31 mars 2022 (soit 1 mois d'extension)
-acceptation d'un contre préavis s'ils trouvent plus tôt
-indemnité d'un demi mois de loyer
-signature d'un document dans lequel ils s'engagent à partir pour le 31 mars 2022 au plus tard et qu'ils renoncent à tout recours.

Ma question: est-ce que c'est légal de s'accorder sur l'indemnité d'un demi mois de loyer?

Que pensez-vous de ces 2 options que nous pourrions leur proposer?

#14 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

EP001 a écrit :
Arnielu a écrit :

Pour être acceptée, la demande de prorogation doit invoquer des circonstances exceptionnelles. Je sais que la loi n'est pas claire à ce sujet, Est-ce que la scolarité des enfants en est une?

Seul le juge appréciera si c'est une circonstance exceptionnelle.
A mon avis oui mais ce n'est que mon avis.

Je ne comprends pas en quoi la scolarité des enfants (le gamin est juste en maternelle et l'autre à la crèche) dans une ville comme Bruxelles peut être considéré comme circonstances exceptionnelles... mais en effet, c'est à l'interprétation du juge.
Dans un petit village perdu au fond de la Belgique, je pourrais comprendre que ce soit complexe de retrouver un logement proche, mais de nouveau, à Ixelles, ce ne sont pas les offres de logements qui manquent, d'autant plus pour ce niveau de loyers...

#15 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

EP001 a écrit :

La demande de prorogation n'a peut être pas été faite par recommandé peut-être uniquement verbale mais cela sous entend qu'il va la demander et peut-être dans les temps si le locataire se renseigne.

Il faut donc en tenir compte.

Même si la demande est faite en retard, rien ne dit que le juge refusera cette prorogation.

Pour être acceptée, la demande de prorogation doit invoquer des circonstances exceptionnelles. Je sais que la loi n'est pas claire à ce sujet, Est-ce que la scolarité des enfants en est une?

#16 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

GT a écrit :

Je n'ai pas lu qu'une demande de prorogation avait été adressée au bailleur par lettre recommandée, un mois avant la fin du bail.
Je n'ai pas lu que le bailleur avait déjà adressé un congé par recommandé.

Merci, effectivement, vous avez bien lu. Pour l'instant, toute la communication s'est passée via email exclusivement.
Le recommandé officiel partira aujourd'hui avec prise d'effet du préavis le 1er décembre.

D'après vous, si jamais nous arrivions à un compromis qui satisfasse toutes les parties, est-ce que je peux leur faire signer un document stipulant qu'ils renoncent à leur droit de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles?

Merci.

#17 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

EP001 a écrit :

Vu qu'ils ont répondu à votre courrier avec une demande de prolongation, c'est à vous de répondre que vous n'êtes pas d'accord et que vous maintenez le préavis.

Vous pourriez faire une requête devant le juge de paix mais je ne suis pas certain que le juge refusera d'accorder une prorogation afin de permettre aux enfants de terminer l'année scolaire.

Merci de votre réponse mais j'imagine que vous n'avez pas bien lu.
Pour le moment, nous n'avons pas encore envoyé le renom par recommandé, nous avons simplement informé les locataires par email au plus tôt.
De la même manière, ils nous ont répondu par email, donc, tout de manière informelle.

#18 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

grmff a écrit :

Personnellement, je pense que vous êtes dans vos droits. Il n'y a rien d'immoral à vouloir bénéficier de son propre bien.

Ceci étant dit, si votre but est de nouveau de repartir à l'étranger, le mieux serait de relouer quelque chose pour vous-même à court terme...

Merci de votre réponse. Non, cette fois-ci, c'est bon, on a donné. On reste en Belgique   wink

#19 Re : Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

bada a écrit :

J'imagine vos locataires susuper stressés et vous, vous ne savez pas sur quel pied danser. J'ai l'impression que vous gérez ça comme un manche à balais.


Je gère peut-être ça comme un manche à balais, en attendant, vous avez la palme d'or du commentaire MEGA utile... clap clap clap  angel
Quel est l'intérêt de venir "aider" sur un forum si c'est pour se foutre de la gueule des gens? Petit esprit.

#20 Locations et baux » Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires » 20-11-2021 14:14:37

Arnielu
Réponses : 31

Bonjour à tout le monde,

J'espère que vous pourrez m'aider à y voir plus clair.

Nous sommes propriétaires d'un appartement à Bruxelles qui est actuellement loué depuis le 1er août 2020, dans le cadre d'un bail de courte durée (3 ans).

Quand le bail a été signé (août 2020), nous habitions encore à l'étranger et l'appartement était géré par une agence.
Fin septembre 2020, nous avons dû rentrer à cause du Covid. Nous avons informé nos locataires de notre retour en Belgique et de notre volonté de récupérer l'appartement.
Hélas, les règles d'un bail de 3 ans à Bruxelles stipulent que le bailleur ne peut rompre le bail qu'après la première année de location.
Nous avons donc loué un petit appartement en attendant de leur envoyer le préavis.

En avril 2021, nous avons eu une nouvelle perspective de repartir à l'étranger. Nous avons organisé une rencontre avec nos locataires pour les prévenir que, s'ils le souhaitaient, ils pouvaient rester dans les lieux et que nous n'indexerions pas le loyer. S'ils décidaient de partir malgré tout, nous leur offrions des aménagements (prise en charge des frais de déménagement, souplesse pour quitter les lieux etc). Ils ont finalement choisi de rester dans les lieux et d'honorer le bail.

Hélas, les plans ne se sont pas déroulés comme prévus et notre projet de repartir à l'étranger est tombé à l'eau.

Hier (10 novembre 2021), nous avons prévenu nos locataires par e-mail de notre souhait de rompre le bail en vue de revenir dans notre appartement pour occupation personnelle. Nous avons envoyé cet e-mail afin de les prévenir au plus tôt et de leur octroyer un peu de délai supplémentaire pour chercher un autre logement. Nous les avons averti que la lettre recommandée partira dans les prochains jours. Le préavis débutera donc le 1er décembre 2021 et se terminera le 28 février 2022.

Evidemment, comme je l'avais imaginé, leur réponse est assez virulente. Ils demandent la possibilité de rester jusqu'à la fin de l'année scolaire (juin 2022) et trouvent notre comportement "immoral". Nous sommes évidemment très mal à l'aise vis à vis d'eux mais nous souhaitons nous en tenir aux dispositions légales.

Mes questions sont les suivantes: qu'ont-ils comme options dans l'immédiat? Peuvent-ils entreprendre des démarches pour étendre la durée de leur préavis? Que me conseillez-vous de faire pour être prudents et se protéger?

Merci d'avance.

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