De toute façon difficile (en fait impossible) de se prononcer sans voir le business plan avec les chiffres exacts et les devis pour les travaux.
GTA possède un appartement dans une copropriété qui est intégralement payé, qui génère donc beaucoup de cash flow, avec un locataire fidèle qui paie son loyer en temps et heure et qui entretient le bien en bon père de famille (j'ose espérer).

Donc pourquoi irait-il jeter la proie pour l'ombre?

Son locataire actuel a-t'il le même profile que les candidats d'une maison de coron de 60m² louée à 450€?

Quel est le montant du loyer de cet appartement? Sa valeur de revente?

Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€

Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).

Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.

Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...

Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...

Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?

Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.

Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.

N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....

Le chiffre de 50% par an est une manière de calculer qui n'est pas irréaliste. C'est vraiment le chiffre, hallucinant il est vrai, hors frais et hors travaux.
Mais comme il a financé ses travaux avec les loyers rentrant, comme calculer le rendement?
Pour mon dernier projet, le Volga, le rendement sur prix d'achat est de 27%. Comptons à la très grosse louche que j'ai injecté 50% pour les frais et les travaux, et on est encore à un rendement de 18%. Mais, à la lecture du fil de discussion qui décrit cette aventure, vous comprendrez que c'est un cas particulier. On pourrait se dire que ce n'est pas un investissement pour un débutant, mais c'est là que je donnais l'exemple de cet ami, investisseur débutant, qui avait eu un projet encore plus sportif que le mien... Le coup de bol du débutant? Pas sûr. Un peu de folie, beaucoup de naïveté? Peut-être. Une foi inébranlable en ses capacité? Sûrement, même s'il faut voir si c'est justifié. Une  prise de risque calculée et assumée? Oui, assurément. Il a eu une occasion, a vu ce qu'il y avait derrière et ce qu'il pouvait en faire, et l'a fait.
Et puis, il avait largement le temps de le faire vu sa situation personnelle particulière.
Donc, un projet, il doit correspondre à l'investisseur.
Le Volga, il était de manière évidente fait pour moi et rien que pour moi. Pas parce que je suis un génie, mais parce que j'ai une expérience et situation particulière qui fait que c'était pour moi et personne d'autre.
Le projet de mon ami, idem.
Chacun doit trouver son bonheur, sa méthode, disposer ses curseurs de risque, de temps, de cash, d'effet levier par l'emprunt, etc. Et trouver le bien et le projet qui correspond à ces curseurs et sa méthode.
L'une achetera un appart neuf tous les deux ans au nom de ses enfants parce qu'elle croule sous le cash, et que cela correspond bien à sa vision d'une planification successorale. L'autre tentera passer un projet monstrueux sur un coup de folie raisonnée, en association avec d'autres qui n'a pas encore sous la main, à financer à 80% par une banque qui refusera de le financer pour des raisons que personne ne peut prévoir tant qu'il n'a pas été confronté à ce refus, autour de la création d'une immobilière patrimoniale doublée d'une immobilière de gestion dans un projet mégalomaniaque à orientation sociale et à rendement à deux chiffres dont le premier est un 2 ou un 3, en y mettant 150% de son temps sur les 5 années qui suivent l'acquisition. Un troisième préférera des garages achetés cash, parce que cela en demande pas de gestion, que le risque est très faible, que l'investissement est léger et distribué. Un autre encore achetera des biens touristiques en Ardennes, à la Côte, en Espagne, en Grèce ou en time sharing au Sénégal et les louera par Booking.com en déléguant la gestion opérationnelle sur place à un local. Un dernier achetera des forêts parce qu'on a toujours fait comme cela dans sa famille.
Un autre voudra du neuf "parce que c'est garanti sans soucis (non mais tu rêve?). Un dernier visera les cas sociaux "parce que c'est gai de donner les clefs d'un logement et de sortir des gens de la rue, de l'asile, de la prison, de la mouise" et que c'est rentable malgré tout.

Je me disais aussi mais sans avoir les chiffres c'est totalement irréaliste et vous allez effectivement passer pour un rigolo auprès des banques...

Car même GTA avec des maisons de coron complètement pourries à 50K louées à 450€/mois n’atteint que 10% (hors frais, hors travaux).
450*12=5400 €
5400€ / 50.000€ = 10,8%

Un de mes amis s'est récemment fait un investissement à 50% de rendement après 3 ans de travaux autofinancés par les revenus des premiers biens loués, sur base d'un crédit à 100%+une part de travaux. Mais j'avoue que je n'aurais pas osé. Il a refait une partie des planchers pour la visite de l'expert avant son crédit. C'est dire si sa ruine était loin... C'était son premier investissement.

Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€. Cela fait 2800€/mois.
On voit immédiatement que vous êtes "en perte". 2800€ de loyer - 4% de perte - 3070€ de prêt - (425.000 * 1.5%) /12 = -885€. Cash flow vachement négatif.

Parfois il faut reculer d'une marche pour prendre l'élan afin d'en monter 3-4 d'un coup. Autrement dit, il faut parfois revendre un appartement pour en acheter 3-4 d'un coup, ce qui augmente votre patrimoine de 2-3 appartements. En gros vous redémarrez un effet levier sur un capital de départ plus important... c'est de l'arbitrage patrimonial

A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).