fred05 a écrit :

J'ai rédigé celui-ci, j'aurai une question, la locataire n'habite pas tous près, est-ce que la signature du document envoyé par email est suffisant comme preuve (et donc pas de papier original) ?  Ou il faut absolument qu'elle me l'envoi par recommandé ?

Elle peut vous la renvoyer scanné par email + copie de sa carte d'identité et, en parallèle, vous la renvoyer par courrier simple en original (pourquoi recommandé ?)

Fred05 a écrit :

Bonjour,
Merci pour vos retours, si j’ai bien compris je peux donc faire un bail de 1 an puis le prorogé de 2 ans directement (vu que celui-ci ne dépasse pas les 3ans au total ça me semble bon).
J’ai une question concernant l’indexation, si j’ai bien compris lors du renouvellement après 1 an pour une durée de 2 ans, je ne peux indexer le loyer.  Celui-ci ne pourra être indexé que l'année qui suit la prorogation du bail (donc après 2 ans) ?

Bail de 1 an prorogé de 2 ans.
exemple : bail 1 an : 1/4/2024 à 31/3/2025 ; première indexation : 1/4/2025; deuxième indexation : 1/4/2026.

Baudou a écrit :

Si le bail est signé, même non enregistré, sa conclusion est 'parfaite' entre les parties.
Par contre, cela ne sert à rien d'en poursuivre l'exécution : vous n'allez pas forcer quelqu'un à habiter dans ce logement.
Vous avez donc droit à une indemnisation.
A votre place, je me satisferais du mois de caution et relancerais la recherche d'un nouveau locataire, mais si vous trouvez que ce n'est pas assez, dans la rigueur des principes il doit être possible de réclamer trois mois de loyer  pour résiliation du bail. C'est une question 'éthique', personnellement j'estime que cette défection, si elle est sincère, ne vaut pas trois mois de loyer.

En ce qui me concerne j'ai été débouté en justice de paix par un juge qui a estimé que les clés n'ayant pas été remises il n'y a pas eu début d'exécution et donc pas d'indemnité...

J'avais ouvert un post à ce sujet ici mais je suis incapable de la retrouver...

Fred05 a écrit :

Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre retour.

1)« Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix. ». Je ne suis pas originaire de la ville de Liège du coup je ne connais pas vraiment les lieux même si je n’habite pas trop loin de la ville.  Comment faite-vous une analyse en quelques mots ?
Vous regardez le prix d’achat par rapport au prix de la location si je comprends bien ?
Pour calculer le cout (hormis gros travaux) d’entretien, partie fiscale, assurance je comptais partir sur la base du loyer x10 pour avoir une idée en gros, est-ce une bonne idée ? (il me resterait deux loyer pour payer les charges)

2)Effectivement l’achat sécurisé me semblait être une bonne idée, je comptais partir sur un immeuble sans gros travaux (pas de toiture à refaire, électricité, en ordre urbanisme) mais qui a besoin de rafraichissement et qui serait entièrement loué.
Je me disais qu’au premier départ d’un locataire je fais du rafraichissement puis je reloue dans la foulée.  Pensez-vous que c’est une bonne idée ?

3)Merci pour vos conseils il est étonnant de voir autant d’immeuble de rapport sans être en ordre et proposer dans les annonces : à remettre en ordre à charge de l’acquéreur.

1) Comment je fais en quelques mots ?... Je pense avoir fortement l'esprit de synthèse, mais là, c'est un demi-livre que vous demandez...
Forcément, pour un achat de rapport, c'est un élément crucial de voir le ratio entre le prix d'achat et la valeur locative... Mais bien évidemment, les prix de vente des immeubles de rapport existe en fonction de cela aussi. C'est même la méthode de calcul des agences...

Loyer x 10 est une méthode qui existe... ou plutôt existait.
De mon point de vue, c'est dépassé, et si vous faites cela, vous passerez à côté d'éléments importants. Il faut analyser plus en profondeur, en fonction des tas de variables possibles et des risques associés.
Désolé, mais il n'y a pas de "méthode pour tous et pour tout type de bien". Chacun doit analyser en fonction de ses propres possibilités également (type de gestion possible, compétences en travaux, en temps, en facilité de gestion financière, etc.)

2) Ce n'est pas une mauvaise idée, c'est sûr. Mais à nouveau, aucune idée ne l'est, du moment qu'elle corresponde aux capacités de chacun et que l'analyse soit suffisamment profonde.

3) Ce n'est pas étonnant, dès l'instant où la Ville de Liège et l'urbanisme agissent de mauvaise foi et sans aucune volonté d'avancer. Ils préfèrent juger et arbitrer, plutôt que d'accompagner et écouter.

Fred05 a écrit :

Bonjour à tous et à toutes,
Cela fais un petit temps que je pense à investir dans un bien immobilier de rapport.
J'ai récemment touché d'un héritage et ma compagne à aussi un peu d'argent de côté.
J'aurai quelques questions/conseils sur un premier investissement.

1)J'ai cru comprendre qu'il ne fallait pas acheter trop loin de chez soi. 
J'ai donc l'intention d'investir dans la ville de Liège(ou proche de Liège comme seraing, herstal,...).  Par contre j'ai dur à voir si il y a une forte demande en bien de location (appartement).
Du coup, est-ce une bonne idée d'investir dans cette ville ? est-ce que quelqu'un sait si il y a une demande suffisante pour y investir et/ou comment je pourrai le savoir?

2)Je souhaiterai investir dans un premier bien 50k moi +50k ma compagne et prendre le reste en crédit(100k max).  Je pense qu'il y a moyen de trouver de trouver un immeuble ou le crédit serait assez vite payé vu l'apport.
Je souhaiterai dans un deuxieme temps investir moi seul 200k + reste en crédit pour un deuxieme immeuble de rapport.
Pensez-vous que c'est une bonne idée de séparer mon investissement en deux bien ou il vaut mieux tout mettre dans un même immeuble de rapport ?

3)J'ai vu que beaucoup d'immeuble ne sont pas en ordre d'urbanisme sur la ville de Liège, es-ce quelque chose dont je dois m'inquiéter lors de ma recherche ?
Après la visite d'un bien, je dois vérifier à l'urbanisme si tout est juste, avez-vous d'autre conseil à ce niveau la ? 

Si vous avez d'autre conseil, n'hésitez pas.
Merci d'avance pour vos réponse.

Bonjour,

1) Rester près de chez soi permet de mieux connaitre le marché / le quartier dans lequel on investit. Et également d'être moins embêté lorsqu'il faut faire des entretiens, des visites, etc.
A priori, toutes les villes sont des villes où on peut investir. Et dans les villes réelles et leurs périphéries, il y a toujours de la demande. Toute la question est d'avoir une bonne corrélation entre la demande effective et votre offre de location (qualité, prix, ...)

A ma connaissance, il n'y a pas de cartographie de ce type. Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix.
Par exemple, certains investissent à Tilleur ou à St-Léonard et sont contents. Les maisons sont bien moins chères, mais sont louées par des personnes plus précarisées. Si vous allez sur le Bld d'Avroy, évidemment, c'est un peu l'inverse.

En premier lieu, il faut faire des calculs complets, et bien penser à tout (comptez par exemple la partie fiscale, le précompte, les assurances, le coût d'entretien, l'amortissement des gros travaux, ...)

2) Si vous voulez faire 2 investissements, faites-les. Le conseil général est d'emprunter un maximum. Mais personnellement, je pense qu'un premier achat doit être le plus sécurisé possible. Commencez donc par une maison avec votre compagne, faites-le tourner 2 ans, puis vous verrez si vous continuez.
Vous pouvez conserver vos finances ou les investir ailleurs en attendant.

3) Oui, il faut vous en inquiéter. L'urbanisme à Liège est catastrophique, et le service urbanistique est pire que ça.
Je conseillerais de faire ce qu'un pimonaute aime à dire : acheter un immeuble de rapport qui est en ordre d'urbanisme, ou conçu comme tle pour que la régularisation ne soit qu'une évidence.