Bonjour grmff,

Sur la forme d'abord, parce que ça vient avant le reste : vous avez raison. J'ai posté comme un bailleur qui raconte son quotidien, alors que je suis l'éditeur de l'outil que je citais. Que ce soit lu comme de la pub déguisée, c'est logique. C'était maladroit et je l'assume.

Sur le fond, j'ai pris vos points un par un. Une partie du travail était déjà en chantier, votre liste m'a fait remonter le reste. Voilà où j'en suis.

Colocation et coliving. Vous avez raison, et la distinction méritait d'être écrite noir sur blanc. La colocation est un régime légal : bail unique signé par tous, pacte de colocation obligatoire, solidarité. Une précision quand même, ce n'est pas que la Wallonie : Bruxelles a son propre régime depuis l'ordonnance du 27 juillet 2017. Et c'est en préparant la version néerlandaise du site que je me suis rendu compte que la Flandre, elle, n'a pas de colocation du tout. Elle a la medehuur, qui se construit sur le ménage et ne connaît aucun pacte. Autrement dit, un logiciel qui réclame un pacte de colocation sur un bien flamand demande un document qui n'existe pas. L'application ne le fait plus : bail unique à plusieurs preneurs avec pacte annexé côté wallon et bruxellois, bail par chambre pour le coliving, et rien de tout ça imposé en Flandre. C'est le genre de chose qui se décide au tout début. Un outil de gestion classique modélise un bail par bien ; ici c'est plusieurs preneurs par bien, avec tout ce que ça traîne derrière, solidarité, remplacement d'un colocataire en cours de bail, avenant, état des lieux intermédiaire, répartition des charges entre eux. Ça ne se rajoute pas après coup.

« Régime coliving reconnu ». Là j'ai écrit une bêtise. « Coliving » est un mot d'usage courant, c'est même le nom du produit, et il décrit quelque chose de réel : un bail par chambre, des espaces communs partagés. Mais ce n'est pas un régime, et « reconnu » laissait entendre qu'un statut légal existait quelque part. Il n'existe pas. La phrase est retirée, le mot reste.

Bruxelles et la Wallonie. Le reproche le plus cher de votre liste. Le site nomme maintenant les trois régions, et surtout la région est attachée au bien : c'est elle qui décide de ce que l'applicaiton applique, durée et prorogations, préavis, garantie locative, indexation sur l'indice santé. Les trois divergent sur chacun de ces points et la Flandre relève d'un décret entièrement distinct. J'ai passé une soirée entière là-dessus, dont une bonne partie a essayer de mettre la main sur la version consolidée du texte bruxellois, qui est nettement moins accessible que le Wallex. Merci la Belgique.

Le vocabulaire. Vous avez raison sur les deux premiers, et la correction est plus intéressante qu'un simple remplacement de mots. L'application sert trois marchés, Belgique, France, Luxembourg, et le vocabulaire suit le pays du bien. « Quittance » n'était pas une erreur en soi : en France c'est une obligation légale, le bailleur doit la délivrer gratuitement sur demande. En Belgique cette obligation n'existe pas, la preuve du paiement c'est l'extrait de compte. Ce qui n'empêche personne d'en réclamer une : un de mes locataires m'a demandé la sienne en juillet, son nouveau bailleur la lui réclamait. Le mot est donc resté côté français, il a laissé la place à « reçu de loyer » côté belge, et le document existe des deux côtés.

T2, d'accord, c'est de la typologie française, bien que dans mon coin tout le monde comprend. Chez nous c'est studio ou flat, une chambre, deux chambres.

Sur la signature SES, en revanche, le sigle n'est pas de mon invention : c'est le règlement européen 910/2014, qui distingue la signature simple, l'avancée et la qualifiée. Et pour un bail d'habitation, la simple convient. Le Code civil définit la signature électronique par renvoi aux articles 3.10 à 3.12 de ce règlement, donc les trois niveaux, le simple compris. Aucun texte n'impose la qualifiée pour un bail. Ce que la loi demande, c'est un écrit, une signature qui identifie son auteur et manifeste sa volonté, l'intégrité du document, et l'enregistrement du bail, qui se fait toujours par MyRent au SPF Finances. Le règlement interdit d'ailleurs de refuser une signature comme preuve au seul motif qu'elle n'est pas qualifiée. En pratique sur une colocation, ça veut dire suivre quatre, cinq, parfois sept signatures sur le même document, et savoir à tout moment qui a signé et qui pas. Le plus gros bail que j'aie ici est à sept signataires, un bailleur et six preneurs. Cela dit vous avez raison sur un point : le sigle ne parle à personne.

Les tarifs. C'était ambigu, c'est réécrit. Merci.

Les mentions légales. Votre alternative avait une troisième branche. La page n'est pas erronée : l'éditeur est une personne physique établie au Luxembourg, et c'est ce que disent les mentions légales, les CGU et la politique de confidentialité, toutes accessible depuis le pied de page. La société belge dont vous donnez le numéro n'est pas la mienne.

Tant qu'on est dans les documents légaux, un truc qui n'était pas dans votre liste mais qui vaut peut-être pour les lecteurs d'ici : un bailleur est responsable de traitement au sens du RGPD pour les données de ses candidats et de ses locataires. Pas son logiciel, lui. C'est donc à lui de fournir la notice de confidentialité, d'informer le garant, et d'avoir un accord de sous-traitance avec ses prestataires. L'outil les génère à son nom. À peu près personne ne le dit aux bailleurs, et je suis tombé dessus en préparant les miens.

Le contact. Sur le fond commercial vous avez sans doute raison, un numéro belge rassure, je l'entends. Sur le plan légal rien ne l'impose : le Code de droit économique demande le nom, l'adresse d'établissement, un moyen de contact rapide dont l'adresse e-mail, et le numéro d'entreprise le cas échéant. Ni le téléphone, ni sa nationalité. Un prestataire établi ailleurs dans l'Union est en règle avec son adresse.

Le domaine. Merci de l'offre, je passe.

Le bail de six mois. C'est le point qui m'a coûté le plus de travail, et j'ai commencé par ressortir mes propres baux. Déformation professionnelle sans doute : la conformité réglementaire est ce autour de quoi j'ai construit l'outil, avant tout le reste. Ce qui rend vos remarques d'autant plus gênantes pour moi, parce que le moteur était plus rigoureux que le texte qui le décrivait.

Vous avez raison sur la règle, et elle est plus fine qu'il n'y paraît. Un bail de courte durée se renouvelle par écrit, aux mêmes conditions, sans que la durée totale dépasse trois ans. Au-delà il est réputé conclu pour neuf ans, rétroactivment à la date du premier contrat. Avec une nuance que beaucoup d'outils ignorent : deux prorogations en Wallonie, une seule à Bruxelles depuis le 1er novembre 2024, une seule en Flandre. Un plafond unique valable pour « la Belgique » est donc faux dans deux régions sur trois.

C'est ce que le logiciel applique. Chaque renouvellement est rattaché au bail qu'il prolonge, la durée cumulée de la chaîne s'affiche sur la fiche du contrat, et quand un renouvellement ferait franchir le plafond de la région du bien, l'écran le dit. Il cite l'article, il indique à partir de quelle date le bail de neuf ans courrait, et il précise ce qu'il ne sait pas, par exemple si un congé a été notifié en dehors de l'application. Aucune garantie juridique là-dedans, ce n'est pas le rôle d'un logiciel d'en donner, la vérification reste à la charge du bailleur. Mais autant qu'il ait le compteur sous les yeux.

Un point que je ne saurais pas vous dire, et si quelqu'un ici a la réponse je suis preneur. Le texte dit « aux mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation ». Que se passe-t-il si le bailleur augmente le loyer au-delà de l'indexation au moment de la prorogation ? Je n'ai trouvé ni jurisprudence ni doctrine sur ce point précis, en français comme en néerlandais. Deux lectures se défendent. Soit ce n'est plus une prorogation mais un nouveau contrat, et la clause anti-contournement (« et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties ») fait basculer en neuf ans, l'augmentation étant alors privée d'effet. Soit seule la majoration est illicite et se réduit au loyer indexé. Détail amusant au passage : la Flandre est la seule des trois régions à réserver expressément autre chose que l'indexation, la révision pour investissements économiseurs d'énergie. Côté flamand on raisonne EPC, chez nous PEB.

Pour finir, merci pour vos commentaires. Ça valait largement le désagrément du premier message, et ça m'a coûté plus de travail qu'une douzaine de retours polis.

D'ailleurs, si vous gérez des locations : je vous offre six mois d'accès complet. Ce n'est pas un essai commercial, c'est ma façon de payer un audit que j'aurais payé plus cher ailleurs. Sans contrepartie, et vous restez évidemment libre de continuer à taper dessus. Un MP si ça vous dit.

Sur la connexion bancaire que vous mentionniez face à Smovin et Rentila, c'est le prochain chantier. Je ne reviendrai pas l'annoncer ici.

Bonjour Kejabran,

Dans votre cas, la solution la plus sûre est de basculer sur un bail de colocation avec un pacte signé, plutôt qu'une sous-location. La sous-location laisse votre locataire principal seul responsable et vous prive de recours direct sur le nouvel arrivant. Avec un bail de colocation, vous obtenez la solidarité des deux occupants et un cadre clair de départ/remplacement.

En pratique, prévoyez : nouveau bail de colocation + pacte + un état des lieux mis à jour à l'entrée du second occupant.

C'est typiquement le genre de transition (arrivée/départ de colocataire) qui devient vite ingérable sur papier. Je gère ces mouvements via un outil SmartColiving.eu : nouveau bail, signature électronique et pacte tracés en quelques minutes. Content de détailler si utile.