Messages de Seblo13

Seblo13 · Locations et baux

Bonjour grmff,

Merci pour votre franchise. Votre remarque sur la transparence est justifiée : je suis effectivement impliqué dans SmartColiving et j’aurais dû le préciser clairement dans mes messages. Je suis aussi utilisateur de l’outil et je gère réellement deux maisons en coliving en Belgique, près de la frontière luxembourgeoise, mais cela ne change rien au fait que mon lien avec le projet devait être annoncé.

Vos remarques m’intéressent, notamment sur les références trop françaises, la présentation des tarifs et l’absence de connexion bancaire. Cette dernière n’est actuellement pas prévue : nous avons privilégié un outil simple de suivi des encaissements et décaissements, sans connexion directe aux comptes bancaires.

SmartColiving ne cherche pas à reproduire une plateforme généraliste comme Rentila. Notre approche est davantage centrée sur le parcours individuel de chaque locataire et sur la personnalisation des documents. Par exemple, le bailleur peut utiliser son propre modèle de contrat, le paramétrer et l’alimenter automatiquement avec les données du bien, du locataire, du loyer, des charges et des dates enregistrées dans l’application.

Je serais sincèrement intéressé par des exemples précis de ce qui vous paraît inadapté au marché belge ou incohérent dans les tarifs. L’objectif n’est pas de vous convaincre, mais de comprendre les points à améliorer.

Seblo13 · Locations et baux

Bonjour à tous,

Je gère plusieurs biens (dont de la colocation) et, pendant longtemps, je me suis demandé si je devais confier tout ça à une agence. Les frais de gestion tournent souvent autour de 8 à 10 % des loyers, ce qui, sur plusieurs chambres, finit par représenter une belle somme chaque année.

J'ai finalement décidé de gérer moi-même, et je voulais partager mon retour pour ceux qui hésitent. Honnêtement, c'est tout à fait faisable en solo, à condition de s'organiser. Les vrais postes de travail, ce sont :

- la rédaction et le suivi des baux (et des pactes de colocation) ;
- les états des lieux d'entrée et de sortie ;
- l'émission des quittances et le suivi des paiements ;
- et surtout l'anticipation des départs pour éviter qu'une chambre reste vide (le poste qui coûte le plus cher, bien plus que les frais d'agence).

Ce qui m'a vraiment débloqué, c'est d'arrêter de tout faire sur tableur + PDF + mails éparpillés. Aujourd'hui j'utilise SmartColiving pour centraliser les baux, les signatures électroniques et les quittances, et suivre mes échéances de préavis. Résultat : je m'en sors en une petite demi-heure par mois et par bien, et j'ai largement récupéré la marge que je donnais à une agence.

Je ne dis pas que l'agence n'a jamais d'intérêt — si on veut du 100 % passif ou qu'on habite loin, ça se défend. Mais pour un bailleur impliqué, se passer d'agence est clairement rentable.

Et vous, vous gérez seuls ou via une agence ? Curieux d'avoir vos retours, surtout sur la partie colocation où la rotation complique un peu les choses.

Seblo13 · Locations et baux

Bonjour,

C'est LE point délicat de la coloc à baux individuels. Ce que je fais :

1. Deux constats par locataire à l'entrée : un pour la chambre (sa responsabilité seule) et un pour les communs, signé le jour de son arrivée. Comme les emménagements sont décalés, chacun signe l'état réel des communs à sa date d'entrée — personne n'est tenu responsable d'avant.

2. Pour un dégât dans les communs dont on ignore l'auteur : responsabilité partagée entre les colocataires présents à ce moment (à prévoir dans le bail). ⚠️ Les règles varient selon la région (Wallonie/Flandre/Bruxelles) : partez d'un modèle de bail adapté.

3. Une garantie locative par personne ; la retenue sur les communs se répartit entre les présents.

4. Astuce terrain : photos/vidéos datées des communs à chaque entrée ET sortie. Quand un locataire part, un constat intermédiaire fige les responsabilités.

Avec des dates d'entrée décalées, le vrai casse-tête c'est de garder chaque état des lieux rattaché au bon locataire à la bonne date. Perso je gère tout ça dans SmartColiving : chaque état des lieux est horodaté et lié à la bonne personne, et les quittances/baux suivent. Ça m'a évité pas mal de litiges de fin de bail.

En résumé : état des lieux chambre + communs signé à chaque arrivée, garantie par personne, clause de responsabilité partagée sur les communs. Bon courage ?

Seblo13 · Locations et baux

Bonjour Kejabran,

Dans votre cas, la solution la plus sûre est de basculer sur un bail de colocation avec un pacte signé, plutôt qu'une sous-location. La sous-location laisse votre locataire principal seul responsable et vous prive de recours direct sur le nouvel arrivant. Avec un bail de colocation, vous obtenez la solidarité des deux occupants et un cadre clair de départ/remplacement.

En pratique, prévoyez : nouveau bail de colocation + pacte + un état des lieux mis à jour à l'entrée du second occupant.

C'est typiquement le genre de transition (arrivée/départ de colocataire) qui devient vite ingérable sur papier. Je gère ces mouvements via un outil SmartColiving.eu : nouveau bail, signature électronique et pacte tracés en quelques minutes. Content de détailler si utile.

Seblo13 · Locations et baux

Bonjour mounix,

Oui, la colocation est bien encadrée en Wallonie depuis le décret du 15 mars 2018 (articles 65 à 75 du Code wallon du logement). Concrètement, dès que plusieurs locataires signent un même bail avec un pacte de colocation, c'est ce régime qui s'applique : solidarité entre colocataires, garantie locative globale, et un mécanisme souple de remplacement du colocataire sortant. Les étudiants peuvent y être soumis dès lors qu'un pacte est signé.

Côté domiciliation : chaque colocataire peut en principe se domicilier dans le bien, la commune ne s'y oppose pas si le logement respecte les normes de salubrité et de surface.

Petit conseil de bailleur à bailleur : le vrai défi de la coloc, ce n'est pas le cadre légal, c'est le suivi opérationnel (baux, pactes, départs, quittances). Depuis que je centralise tout ça avec SmartColiving.eu je ne rate plus une échéance et je reloue avant qu'une chambre ne se vide. Bonne mise en route !

#1 Re : Locations et baux » Gérer des locations sans agence, c'est possible? » Aujourd'hui 10:10:29

#2 Locations et baux » Gérer des locations sans agence, c'est possible? » Aujourd'hui 10:10:29

#3 Re : Locations et baux » Etat des Lieux commun en cas de Colocation » Aujourd'hui 07:59:44

#4 Re : Locations et baux » Locataire qui souhaite « inviter » son ami (colocation?) » Aujourd'hui 07:32:27

#5 Re : Locations et baux » Colocation » Aujourd'hui 07:30:37

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