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#1 Ventes et achats » Obligations du Vendeur qui ne signe pas le compromis. » 12-03-2012 20:51:27

Anne
Réponses : 2

Bonjour
Le 27 février, j'ai contresigné une offre pour mon appartement.
Depuis, il n'a pas été possible de signer le compromis, l'acheteur proposant régulièrement de nouvelles modifications du projet de compromis préparé immédiatement par mon notaire. Et nous n'avons pu encore nous mettre d'accord
Pendant cette période depuis l'offre, j'ai reçu une nouvelle offre, encore meilleure, mais dont la duré de vie est brève.
Quelles sont mes obligations vis-à-vis de l'acheteur potentiel dont j'ai contresigné l'offre ? Suis-je obligée de signer le compromis ? Si je ne le signe pas,est-ce que j'encours une responsabiité financière ?

J'espère avoir été claire.
Merci de vos réponses  big_smile
big_smile  big_smile

#2 Re : Ventes et achats » Fourniture attestation de conformité électrique lors de la vente » 23-02-2012 20:16:38

PIM a écrit :

Petite précision: le délai de 18 mois indiqué ci-dessous par divers intervenants (pour la mise en conformité à charge de l'acquéreur et l'obligation de faire re-vérifier) se compte à dater de l'acte authentique de vente et pas de la date du rapport de vérification initial.

Merci Erick

Voilà qui rend les choses encore plus claires !
Bien à vous

A

#3 Re : Ventes et achats » Fourniture attestation de conformité électrique lors de la vente » 23-02-2012 20:16:38

Mathieu a écrit :

Anne a écrit : Bonjour,
Je ne dispose pas d'une telle attestation pour mon appartement acheté en 2000. Et il semblerait que cela coûte 350 euros.
Le candidat acheteur prétend qu'il aurait absolument besoin de cette attestation pour pouvoir avoir accès au reseau.
Qui peut me dire quelles sont mes obligations sur ce point  ?
Anne big_smile  (?)

Bonjour Anne,

En effet, le vendeur doit présenter un contrôle électrique pour le jour de l'Acte de vente. Le notaire ne passera pas l'Acte si ce certificat de contrôle n'est pas présenté.

99% des contrôles électriques ne sont pas conformes à la législation (le RGIE pour être précis) mais cela n'est pas grave pour vous car la loi oblige l'ACHETEUR à se conformer dans les 18 mois en faisant les travaux nécessaires.

Par contre, pour le compromis, vous devez être en possession du certificat PEB (certificat énergétique). Normalement, il est obligatoire dès la mise en vente mais il n'y a pas encore de vrais contrôles.

La remarque de votre candidat acheteur pour le raccordement au réseau n'est valable que pour des nouvelles installations lorsque le raccordement est demandé au gestionnaire de réseau, ce qui n'est probablement pas votre cas puisqu'il ne s'agit pas d'une construction neuve.

J'espère avoir répondu au mieux à votre question.

Bien à vous

Merci bien pour ces infos !
J'ai déjà le certificat énergétique et le syndic me dit que l'électricité est conforme parce que l'immeuble date de 89, et que la construction a été faite conformément aux normes.
Je vais donc payer pour ce rapport de contrôle et finalement l'acheteur accepte de supprimer de l'offre l'obligation qu'il me faisait de prendre en charge la mise en conformité.
Bonne fin de journée
A

#4 Re : Ventes et achats » Fourniture attestation de conformité électrique lors de la vente » 23-02-2012 20:16:38

grmff a écrit :

Vous pouvez aussi téléphoner au constructeur pour connaitre le nom de son SECT. Et téléphoner au SECT por savoir s'ils n'ont pas une copie.

Attention, le rapport que vous allez remettre à votre acheteur ne doit pas être un rapport de conformité. Un rapport de contrôle, même négatif, suffit pour la vente. Si vous écrivez dans le compromis que vous vous engagez à fournir un rapport de conformité, les travaux de mise en conformité seront à votre charge...

Merci Gmrf ! Renseignement précieux en ce qui concerne le "rapport de contrôle", je vais en tenir compte. En ce qui concerne le constructeur, il a disparu, donc.....autant chercher une aiguille dans une botte de foin

Bonne journée

#5 Re : Ventes et achats » Fourniture attestation de conformité électrique lors de la vente » 23-02-2012 20:16:38

PIM a écrit :

voici 2 lectures utiles à ce sujet :

Ici dans notre FAQ
et
- http://monargent.lecho.be/dossier/batibouw/Quid_du_controle_de_l_installation_electrique_en_cas_de_vente.9162577-1814.art

Merci beaucoup !
Comme je ne dispose pas du rapport fait lors de la construction, je vais donc devoir en commander un
Merci encore !

#6 Ventes et achats » Fourniture attestation de conformité électrique lors de la vente » 23-02-2012 20:16:38

Anne
Réponses : 10

Bonjour,

Je suis en train de discuter d'une offre d'achat de mon appartement avec un candidat. Nous avons presque tout réglé.
Il veut toutefois  absolument insérer une clause prévoyant que je dois fournir une attetation de conformité de l'installation électrique. Il cite un arrêté royal du 1er avril 2006.
Je ne dispose pas d'une telle attestation pour mon appartement acheté en 2000. Et il semblerait que cela coûte 350 euros.
Le candidat acheteur prétend qu'il aurait absolument besoin de cette attestation pour pouvoir avoir accès au reseau.
Qui peut me dire quelles sont mes obligations sur ce point  ?
C'est assez urgent, j'ai arrêté mes visites et la finalisation de cette offre traîne depuis plusieurs jours.

Merci d'avance
Anne big_smile  (?)

#7 Re : Locations et baux » Assurance immeuble : possibilité de la répercuter sur le locataire ? » 05-05-2011 15:18:20

grmff a écrit :

Vous ne pouvez inclure que la quote-part "abandon de recours".

La proportion de cette quote part vous sera indiquée par votre courtier. Entre 20 et 33% (Winterthur: prime de base augmentée de 25% pour l'abandon de recours => 20% de la prime totale à charge du locataire - AG: prime de base augmentée de 50% => 33% à charge du locataire)

Cela doit être indiqué dans le contrat de base. Si pas indiqué, et que le locataire a sa propre assurance, il est difficile de lui faire payer un supplément.

Super, merci mille fois
Anne big_smile

Néanmoins, en cas de nouvelle acquisition, j'envoie le loyer avec les deux montants. Je leur demande copie du contrat, du payement et de la dernière quittance s'il désirent garder leur assurance. Une fois qu'ils ont leur quittance en main, ils comparent avec ma proposition, et il me payent le montant "assurance QP locataire" compris!!!

#8 Locations et baux » Assurance immeuble : possibilité de la répercuter sur le locataire ? » 05-05-2011 15:18:20

Anne
Réponses : 2

Bonjour à tous

Tout est dans le titre, je crois !
J'aimerais savoir dans quels cas et sous quelles conditions, je peux inclure dans les charges dues par le locataire, tout ou partie de la prime d'assurance concernant l'immeuble.

Merci
Anne

#9 Re : Locations et baux » Bail de 1 an devenu bail de 9 ans, conséquences du préavis ? » 18-11-2010 15:58:35

PIM a écrit :

Je n'ai pas vu les pièces du dossier, mais, sur base de ce que vous en dites ici, et vu le caractère impératif de la loi, vous avez un locataire qui dispose d'un bail de 9 ans....

Cela ne le dispense pas de payer son loyer !

Vous devriez consulter un avocat pour défendre vos intérêts, puisque le locataire l'a fait...

Merci, Erick

En fait, ma question est la suivante :
En admettant que mon locataire aie un bail de 9 ans, dans la mesure où il a donné congé pour la date anniversaire du bail, je suppose que ce congé est valable et qu'il ne peut rester dans les lieux ! Je me trompe ?

Merci
Anne

#10 Locations et baux » Bail de 1 an devenu bail de 9 ans, conséquences du préavis ? » 18-11-2010 15:58:35

Anne
Réponses : 4

Bonsoir à tous

Je suis déjà venue vous demander conseil il y a quelques semaines pour un précédent épisode, mais le feuilleton continue avec un de mes locataires.

Je rappelle :
- J'ai signé trois baux consécutifs d'un an avec ce locataire
- normalement, ce n'était plus possible de continuer avec des baux d'un an et il aurait fallu faire un bail de 9 ans
- mon locataire a néanmoins insisté pour un nouveau bail d'un an parce qu'il me disait vouloir acheter une maison dans l'année et ne pas vouloir s'engager pour aussi longtemps,
- j'ai accepté ce nouveau bail d'un an, ayant cours du 1er octobre 2009 au trente septembre 2010.
-  j'ai aussi accepté en preuve de bonne foi d'inclure à sa demande une clause lui permettant de partir en cours de bail, exceptionnellement, moyennant préavis de trois mois
- le locataire m'a donné son préavis en juin, avec effet fin septembre, ce qui correspondait de toute façons à la date de fin du bail,
- par hasard, le même jour, je lui confirmais aussi la fin de son bail fin septembre,
- mon locataire squatte dans les lieux à ce jour, il n'a donc plus de bail, en tout cas pour autant qu'on considère que le bail était bien un bail d'un an,
- il a payé son loyer d'octobre, pas celui de novembre,
- j'ai déposé requête devant le juge de paix de Bruxelles, en vue de son expulsion, et paiement des reliquats de loyers, charges, indemnités de relocation,
- j'ai reçu une lettre d'avocat me demandant mes pièces et me précisant que le bail est devenu un bail de 9 ans. Elle ne précise pas sa pensée sur les conséquences qu'elle veut en tirer.

J'imagine qu'à l'audience, elle va se servir de cet argument, mais je ne sais pas très bien comment.
On pourrait certes me dire que je ne peux pas mettre fin au bail au bout d'un an dans le cadre d'un bail de 9 ans.
Mais le locataire a lui-même donné son préavis. Je suppose que ce préavis reste valable. Et que je suis dans mon droit
Quelqu'un peut-il me conseiller ? L'audience est dans qq jours.

Merci d'avance
Anne

#11 Re : Locations et baux » Evaluation des dégats lors EdL de sortie » 11-10-2010 13:57:42

Rico a écrit :

euh peut être pas une très bonne idée de mettre sur un forum public qu'on a trouvé un gars pour faire ça à 250 €   
on se comprend Anne ?


On se comprend, Rico, mais pas de souci, le Monsieur en question est un indépendant qui facture !

#12 Re : Locations et baux » Evaluation des dégats lors EdL de sortie » 11-10-2010 13:57:42

rexou a écrit :

Panchito a écrit : Et donc aussi le chômage locatif!
= temps nécessaire à la réparation des dégâts, et donc période pendant laquelle vous ne savez pas louer votre bien.

Exact !

A mon sens, une estimation des frais encourus à 700 euros serait encore très raisonnable. Pas d'expert, pas de chipot, et un règlement amiable à ponctionner sur la garantie. Un compromis acceptable par chaque partie.
Et en cas de refus, des arguments suffisants à présenter devant un tribunal, si vraiment un compromis est impossible.

Merci encore pour ces conseils !
En fait, j'ai trouvé un gars qui va donner une couche de peinture sols et murs pour 250 euros . La peinture avait cinq ans, donc....
Et je ne vais pas changer le vinyle, parce que la nouvelle locataire est déjà dans les lieux, j'estime la perte de valeur à 100 euros.
Je pourrais prendre un expert, aller au tribunal, mais franchement, les sommes ne me paraissent pas assez élevées pour justifier ce stress supplémentaire.
Sachez qu'en plus, elle dit qu'elle ne veut pas payer plus que 250 euros.

Comme je dois aller au tribunal pour un autre locataire qui squatte après la fin de son bail, franchement, je crois que je vais laisser tomber.
Mais je retiens le conseil, plus de nouveau bail sans EDL par expert !

Merci merci smile  smile  smile

#13 Re : Locations et baux » Evaluation des dégats lors EdL de sortie » 11-10-2010 13:57:42

Panchito a écrit :

Voici un exemple d'honoraires.
ICI

A Bruxelles, c'est encore plus cher, mais jamais je ne m'en passerais car cela élimine une bonne partie des contestations, et le climat "conflictuel" en cas de dommages est réduit.

Merci Panchito
Pour mon 1 chambre, ce serait donc 220 euros, HTVA !

#14 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie ? Obligatoirement contradictoire ? » 07-10-2010 00:25:14

PIM a écrit :

grmff a écrit :
(Note de service à Pim: et si Anne vous a envoyé des chocolat, je n'ai pas eu ma part!!!)

Rien vu non plus...

Patience ! J'habite la même rue que PIM, alors !!  lol

#15 Re : Locations et baux » Evaluation des dégats lors EdL de sortie » 11-10-2010 13:57:42

Francis a écrit :

Bon, je ne peux que prendre la position d'un expert professionnel et vous comprendrez aussi que je ne peux pas entrez dans tous les détails de l'estimation des dégâts, car c'est en quelque sorte mon fond de commerce.
En effet, si vous trouvez fantastique les gateaux de votre patissier, vous trouverez normal qu'il ne vous donne pas ses recettes et ses astuces de patissier professionnel. cool

Pour commencer, les honoraires d'un expert sont en général répartis entre locataire et propriétaire !  pour moi, 250 € c'est pour un appartement de 3 ou 4 chambres !  Un expert permet également d'avoir les explications et conseils.  De même il agit toujours pour concilier les 2 parties et donne un regard neutre.  Peut-être trouverait-il aussi d'autres dégâts qui vous auraient échappés !  smile

Pour ce qui est des dégâts à la peinture murale, il faut bien entendu tenir compte de l'age de celle-ci et donc déduire une vétusté.  L'espérance de vie de la peinture et dela la vétusté à déduire dépendent de la qualité de la peinture et de l'utilisation de la pièce.  La peinture dans une cuisine veilli plus vite dans un hall de nuit !
Les "buddies" sont des dégâts, comme les trous de clous et les taches !

Pour le vinyl au sol, c'est le même raisonement que l'on tient.

Merci, Francis
Oui, je ne vais pas demander la recette du patissier !  wink

Il s'agit d'une pièce à vivre de 25 m2 environ. les peintures, bien que datant de 5 ans, étaient très propres. j'ai décidé de lui demander 2/3 (tous les murs sauf 1 sont tachés) du coût de la réfection de la peinture, soit 250 euros, et 100 euros d'indemnité pour le vinyle, qui était impeccable aussi et datait de 5 ans (j'avais payé à peu près 400  euros à cette époque). Là c'est juste une moins value que je lui impute,je ne vais pas faire changer ce vinyle.
Cela me parait plus que raisonnable de lui demander 350 euros. J'attends sa réponse. Si elle n'est pas d'accord, il faudra bien passer par expert.

Quel serait selon vous un tarif "normal" pour une expertise d'un appartement séjour, cuisine américaine, chambre, salle de douche ? Et pour une pièce seulement ?

Bonne après-midi
Anne

#16 Re : Locations et baux » Evaluation des dégats lors EdL de sortie » 11-10-2010 13:57:42

Rico a écrit :

pour un particulier très difficile à estimer

un expert vous calculera ça en 5 minutes

Merci Rico,

Toutefois, les dégâts à lui imputer devraient se situer dans une tranche entre 500 et 1000 euros, en tout cas je l'espère . Je me demande si ça vaut vraiment la peine de faire venir un expert . Au minimum 250 euros, si je  ne m''abuse.

Bonne après-midi
Anne

#17 Locations et baux » Evaluation des dégats lors EdL de sortie » 11-10-2010 13:57:42

Anne
Réponses : 15

Bonjour à tous

Comment évaluer les dégâts locatifs ?
Plus précisement, une locataire sortante a collé des "buddies" sur trois murs (blancs, en bon état initial) de l'appartement, ce qui a laissé des traces grises nettement visibles à l'enlèvement. Il y a aussi des traces grises très visibles derrière sa télé. Doit-elle payer l'intégralité de la réfection ? Ou quel pourcentage, si on tient compte que la peinture datait de 5 ans environ ?
Idem pour un sol en vinyle en très bon état, sans tâches, datant de 5 ans. Elle a fait une énorme tâche de 30 cm de diamètre (produit quelconque renversé qui a décoloré en .... rose le vinyle beige, et qui ne part pas !).
Doit-elle payer le coût total de l'échange de ce vinyle ou faut-il tenir compte de la relative ancienneté de ce vinyle ?

Merci d'avance

Anne

#18 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie ? Obligatoirement contradictoire ? » 07-10-2010 00:25:14

rexou a écrit :

Il est encore dans l'appartement ? j'avais cru comprendre qu'il avait dégagé les lieux...

Vous pouvez lui annoncer par tel qu'il est hors des délais de son préavis, et que vous consentez à ce qu'il reste pour une durée précise (un mois?) à condition de payer le loyer, de vous permettre de faire des visites, d'être présent lors de l'état des lieux (pour lequel vous devez prendre rendez-vous)... Et lui faire signer un document dans lequel il prend ces différents engagements.

Merci, Rexou, j'ai reussi à l'avoir au téléphone il y a qq jours (avec un numéro masqué !!) et il m'a promis qu'il allait partir sous qq jours... je lui ai demndé des précisions que je n'ai pas obtenues, je lui ai demandé des tranches horaires pour les visites, il m'a promis de m'envoyer ça par mail (il travaille en  horaire décalé !) et il ne l'a pas fait. Et il ne répond plus à rien, ni mails ni teléphone. Je crois qu'il ne me reste pas vraiment d'autre solution que le Juge de Paix

Bonne journée aux pimonautes !
Anne

#19 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie ? Obligatoirement contradictoire ? » 07-10-2010 00:25:14

rexou a écrit :

Personne n'a encore abordé une question qui a son importance :

Ce locataire est-il solvable ???

Si oui, tout va bien, et toutes les questions de procédure sont déterminantes.

Si non... ben, relouez au plus vite. Changez la serrure, faites les travaux nécessaires et rentabilisez votre bien au mieux. Pas d'expert inutile, vous pouvez simplement prendre des photos des lieux, obtenir des témoignages éventuels de manière à récupérer (au moins) la garantie. Après tout, il a quitté les lieux... une procédure en expulsion prend du temps, et obtenir la condamnation d'un insolvable est peu utile...


Merci à tous pour vos réponses, éclairantes  à plus d'un titre . Beaucoup de solidarité dans ce forum, je suis épatée !

Rexou, je ne risque pas de changer les serrures, il est toujours dans l'appartement.
La nouveauté, qui date d'il y a quelques minutes, c'est qu'après avoir fait le mort suite à LRAR, lettres simples, sms, mails..... (un deuil dans sa famille, parait-il  yikes ), j'ai quand même eu ce Monsieur au téléphone (en utilisant un numéro masqué).

Il me dit qu'il va partir dans quelques jours, que son nouvel appartement est encore en travaux, etc.... Il va bien sur payer le loyer, dit-il (il a toujours payé jusqu'à maintenant , je dois dire).

Pour moi, c'est une occupation précaire, pas un nouveau bail qui court ! Comment préserver mes droits ? Une nouvelle LRAR pour  le lui signifier ? Merci

#20 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie ? Obligatoirement contradictoire ? » 07-10-2010 00:25:14

Ben finalement, si  big_smile , j'ai encore une question.

Je me prépare donc à adresser une requête au juge pour débloquer la situation. Mais comment puis-je demander au juge de fixer le montant des dégâts locatifs si l'expert n'a pas pu entrer dans les lieux parce que les clés ne m'ont pas été rendues.
Cela signifie-t-il que je dois d'abord obtenir un jugement d'expulsion, faire l'état des lieux par expert (en l'absence du locataire qui est de toutes façons déjà parti) et puis retourner devant le juge pour qu'il m'attribue la caution à hauteur des dégâts locatifs ?
Ou le juge peut-il d'emblée dire que les dégâts tels qu'estimés par l'expert après le jugement seront déduits de la caution ?
Merci d'avance

Anne

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