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#1 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Mac a écrit :

Eau ce IBDE

Trop compliqué pour moi. Bonsoir!

#2 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Mac a écrit :

Il'ya les compteurs d;eau privatifs et le compteurt d'eau commune - consomation repartie suivant les quotites.

Je comprends de moins en moins bien et on va de surprises en surprises!
Caloribel ne relèverait donc pas les compteurs d'eau??

J'ai peine à croire que votre immeuble soit "merdique" à ce point là!!

#3 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Mac a écrit :

Pas de consommation d'eau (repartie a part suivant quotités) et je parle sans frais du Caloribel ??? Cette système ''permet'' de paye plus au gens qui ''consomment'' plus et moins au ceux qui ''consomment'' moins !!!! Donc le profit ce toujours pour les mêmes.

Si je comprends bien, il n'y aurait donc pas de compteurs d'eau individuels chez vous.
Et au départ, tout les frais généralement communs à tout l'immeuble tels que assurances, consommations d'eau, chauffage, électricité commune et frais d'entretien etc.. se répartissaient suivant les quotités.
Tout cela n'est pas très équitable du moins pour le chauffage et l'eau qui peuvent être mesurés; mais si tel était le règlement de départ et qu'il n'a pas été modifié régulièrement par une décision de l'AG, c'est clair qu'il y a un "stud".
Régler ce problème autrement que par le juge de paix me paraît utopique parce que ceux à qui le système actuel profite ne seront jamais d'accord qu'on y change quoi que soit.
Votre cas est désespéré je crois.

#4 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Mac a écrit :

3. Chez nous le montant reparti par Caloribel est plus élevé que la somme des frais de chauffage annuels (mazout, entretien, réparations, etc).

Dans le décompte de Caloribel auquel vous vous référez, êtes vous certain qu'il ne s'y trouve pas aussi les consommations d'eau (chaude et froide) et la facture de Caloribel pour le relevé des index et la répartition individuelle du coût du chauffage?

Ceci pourrait peut-être expliquer cela!!!

#5 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

immorp a écrit :

Le seul bénéfice est dans le faible coût de l’installation.

Dans un immeuble à construire,  certainement. Mais dans un building qui possède déjà un système traditionnel de chauffage central avec radiateurs à circulation d'eau chaude, le placement de convecteurs électriques nécessitera au minimum le renforcement du câblage électrique et le remplacement du compteur d'électricité pour chaque bien.

Dans l'immeuble que j'occupe, les vieilles chaudières gaz à rampe qui avaient 27 ans ont été remplacées il y a 4 ou 5 ans par des chaudières à condensation.
Le coût à été amorti en 3 ans et demi; rien que sur le bénéfice réalisé sur les consommations.

Conseil: Même si vos vieilles chaudières fonctionnent encore n'hésitez pas à les changer pour un système moderne. Des primes sont allouées par les régions pour ces chaudières à condensation; petites, propres et performantes.

#6 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Il est clair qu'il n'existe aucun système de comptage parfait et que n'importe qui trouvera toujours bien une critique sur le système adopté.

Je crois cependant que du plus simple répartiteur à ampoule au plus compliqué ou plus coûteux (intégrateurs) la différence constatée en fin d'année sera tellement faible que le changement ne se justifie certainement pas.

Quant aux penthouses, il est certain qu'ils sont désavantagés au point de vue du chauffage et si le règlement a prévu une légère diminution de ces frais à leur avantage, il doit être appliqué.
La boutade sur l'intervention dans les  frais de climatisation, vient cependant à point pour illustrer le fait qu'il ne faut pas exagérer!

#7 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Mac a écrit :

Je repete :
- dans l'acte de base chauffage devrait etre repartie suivant les quotitees
- aucune mentionde Caloribel dans les PV d'AG (tous en ma possesion)
et Syndic me calcule la consomation suivant les relevees de Caloribel. Qui fait donc mal son travaille ?

Si vous connaissez les quotités des autres biens de votre immeuble et ce qui est réclamé à chacun pour le chauffage d'après le relevé fait par Caloribel, il vous est facile de voir si la comparaison montre de grosses différences.
Si c'est le cas et qu'aucun PV d'assemblée ne mentionne la modification du
système de répartition (par quotités) vous avez raison de vous plaindre et de demander qu'on en revienne à ce qui est prévu dans le règlement.
Le juge vous donnera certainement raison, sauf peut-être si le système Caloribel existe déjà depuis longtemps ou que vous êtes devenu propriétaire alors qu'il était déjà appliqué; mais ceci est un autre débat.

Les éléments communiqués par Luc et Immorp me confortent dans l'idée que le chauffage électrique individuel est le meilleur système "anti-conflits" dans les futurs immeubles en copropriété.

Pour les immeubles anciens forcément moins bien isolés, je crois que la transformation générale (?) est utopique (sauf dans les petits immeubles)
et que le coût de la transformation sera dissuasif.

#8 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

PIM a écrit :

Colet a écrit :
Dans ce cas, le promoteur évitera de placer des chaudières murales et favorisera le chauffage par convecteurs électriques à accumulation avec compteur bi-horaire (et même tri-horaire, mais ceux-ci vont disparaître chez Electrabel).


Peut-être, mais le chauffage électrique a très mauvaise réputation.
Essayez de revendre un appartement disposant d'un chauffage électrique... : la plupart des candidats acquéreurs n'en veulent pas !

Et un achat immobilier, c'est rarement... rationnel...


Je parlais des nouveaux immeubles qui sont conçus (isolation, double vitrages) pour être performants à ce point de vue.

Un bon vendeur n'aura aucun mal à convaincre un acquéreur potentiel des avantages du chauffage électrique individuel par rapport au chauffage collectif au gaz ou au mazout; surtout avec le coût actuel de ces matières
chauffantes. Ne nous voilons pas la face, le prix de ces matières restera définitivement élevé.

Je ne suis pas certain que le chauffage électrique individuel par accumulation soit encore plus coûteux que le chauffage traditionnel.

#9 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Le problème proposé par Casimir est incomplet car il ne demande pas de trouver l'âge du capitaine!

Dans les nouveaux immeubles, la tendance est effectivement à favoriser le chauffage individuel. Ceci évite bien des conflits, chacun se chauffant comme il l'entend avec ses propres appareils.

Dans ce cas, le promoteur évitera de placer des chaudières murales et favorisera le chauffage par covecteurs électriques à accumulation avec compteur bi-horaire (et même tri-horaire, mais ceux-ci vont disparaître chez Electrabel).

C'est plus prore et pratiquement sans entretien et surtout sans danger.

La propreté, le gain de place et la sécurité ont un prix c'est sûr!
Et puis il y a aussi les panneaux solaires....... et les pompes à chaleur.

On finira par devoir y arriver, tôt ou tard.

#10 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

La plupart des règlements mettent effectivement à charge des occcupants
un certain pourcentage des frais de chauffage à répartir d'après les quotités, le solde étant réparti d'après les index.

Il y a quelques années, j'avais pour mon immeuble, comparé la moyenne des consommations de chauffage de plusieurs années (hors eau chaude) avec ce qu'elles auraient été si on avait fait la réparttion à 100 % par quotités au lieu des 30% pévus.

La différence était très minime. Quelques propriétaires allaient devoir payer un peu plus, d'autres un peu moins, mais les valeurs étaient insignifiantes.
Les différences les plus importantes se marquaient, comme prévu, pour les appartements du derniers étage, moins bien isolés que les autres.

On peut considérer que le système des répartteurs est fiable si on tient compte des radiateurs absents quelle qu'en soit la raison.

Je crois que c'est aussi l'avis de TEST ACHAT.

Bon week end.

#11 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

Pour en revenir sur le sujet de la répartition des frais de chauffage, je crois qu'il faut, raisonnablement se baser sur la situation existante au départ de la création de la copropriété.
Dans les copropriétés anciennes où il n'y avait pas de répartiteurs de chaleur sur lesradiateurs, on partageait les frais de chauffage par quotités.
Dans ce cas, il n'y avait aucun intérêt pour un proriétaire d'enlever un ou plusieurs radiateurs puisque cela ne changeait rien à ce qu'il devait payer.
L'enlèvement d'un radiateur n'avait de sens que pour récupérer la place qu'il occupait sur un mur.

A partir du moment où l'AG a prévu par équité, d'équiper tous les radiateurs des biens privatifs de répartiteurs de chaleur, il est évident que les radaiteurs existants ne devraient pas pouvoir être enlevés.
S'ils le sont malgré tout, des firmes comme ISTA en tiennent compte et attribuent au radiateur absent, une certaine quote part dans la  consommation qui équivaut, soit à l'évoparation naturelle d'un répartiteur ou même à la moyenne des consommations des autres radiateurs de l'immeuble occupants la même place.

Ceci est logique parce que dans un immeuble à appartements multiples, tous les biens "profitent" du chauffage de leurs voisins.
Si un appartement n'est plus chauffé ou l'est moins qu'un autre, les biens voisins vont devoir se chauffer plus fort et seront donc pénalisés.

Il n'y a pas de solution miracle à ce problème, mais la société qui fait le relevé des index doit tenir compte de l'absence de radiateur là où il en était prévu un et compter un forfait de chauffage pour le ou les radiateurs absents.

Cela peut paraître illogique, mais il faut voir le problème dans le sens de la collectivité, un peu comme en matière d'assurance.
Il y des propriétaires chez qui il n'arrête pas d'y avoir des incidents (bris de vitrage, dégâts d'eau etc.) et d'autres chez qui il ne se passe jamais rien et pourtant chacun paye pareil.

Etant donné que la chaleur produite par un appareil commun est distribuée à tous et que chacun en use suivant son bon gré, il reste néanmoins une part de solidarité dans l'usage qui est fait de cette chaleur.

Telle est mon opinion, mais elle se discute.

J'écoute.

#12 Re : Législations régionales » porte coupe feu pour une cave servant de rangement dans un appartement » 10-04-2012 07:25:42

Grmff a écrit :

.....Bref, je persiste, des plaques en métal sur une porte n'arrage pas sa résistance au feu. Vous m'auriez dit "des plaques de gyproc", j'aurais rien dit. Mais des plaques de métal, je peux pas laisser passer.

Vous avez raison pour les plaques de métal sur une porte ordinaire, mais pas pour les plaques de gyproc.

Rien ne peut rendre une porte ordinaire résistante au feu, même pas l'ajout de 4 plaques de gyproc sur une de ses faces; sauf si une telle porte a subi avec succès les tests au four des labos agréés.

Une porte Rf doit être conçue comme telle et placée par un installateur certifié.

Une porte Rf doit répondre à certaines tolérances de jeu entre les murs et ses parties fixes et entre celles-ci et la feuille de porte.
De plus, un produit coupe-feu doit remplir l'espace entre les murs et les embrasements.
Une porte Rf contient un produit foisonnant qui va gonfler sous l'action de la chaleur et obturer les interstices (jeu) entre la feuille de porte et ses parties fixes.

Le prix d'une porte Rf 30' placée dans les règles de l'art avec un ferme-porte coûte effectivement environ 1000 €.

Une pastille placée sur la tranche de la porte côté charnières indique la résistance au feu de la feuille de porte (à condition qu'elle soit placée correctement).

#13 Re : Législations régionales » porte coupe feu pour une cave servant de rangement dans un appartement » 10-04-2012 07:25:42

laurie a écrit :

J’ai appris...que ...les baies des caves  au rez-de-chaussée devaient êtres obturées par des coupe-feu Rf ½ h – NBN 713.020 sollicitées à la fermeture.

Pourriez-vous préciser s'il y a des caves au sous-sol de votre immeuble?
Si oui, il est possible que l'obligation ne concernerait que la baie de porte du rez qui donne accès à ce sous-sol.

#14 Re : Copropriétés forcées » risques de toit terrasse » 19-06-2006 13:13:46

dolores a écrit :

en fait je viens d appeler les 2 autres proprio (un possede 2 apparts) et ils me suivent dans ma decision.

Bref, comme je l'ai toujours dit:

l'UNION FAIT LA FORCE"

#15 Re : Copropriétés forcées » risques de toit terrasse » 19-06-2006 13:13:46

giannigianni,

Si j'ai bien compris, la toiture existe et son étanchéité est supposée en bon état.
Si on y pose des dalles sur plots, il ne sera pas nécessaire de modifier la pente existante, la mise à niveau des dalles étant réalisée par le réglage en hauteur des plots.

Dolores,

D'après vos déclarations il y aurait 5 propriétaires dans votre immeuble.
Un d'entre eux voudrait utiliser une toiture comme terrasse. Sur les 4 autres propriétaires, 3 s'en balancent et vous seriez plutôt contre à cause des nuisances éventuelles.
Si les 4 autres propriétaires votent pour ce droit de jouissance de la toiture, je crains que votre seul vote négatif soit insuffisant (voir ce que dit votre règlement à ce sujet).
En supposant qu'il faille l'unanimité et que vous soyez la seule à vous y opposer, le demandeur pourrait vous considérer comme une minorité de blocage et demander au juge de passer outre de votre avis.
Ne croyez donc pas que c'est gagné d'avance.
Ici je me fais un peu l'avocat du diable, mais il vaut mieux savoir de quelles armes on dispose (et dont dispose l'adversaire) avant de partir à la bataille.

Parfois il vaut mieux accepter une chose à certaines conditions que de se retrouver avec un voisin (sympa d'ailleurs) qui va vous
emm...er tant qu'il le pourra pour se venger.

Mettez tout dans cela dans les plateaux de la balance et puis......
à vous de jouer.

#16 Re : Ventes et achats » 2 Notaires: qui doit rédiger l'acte de vente » 18-06-2006 11:03:31

jacq a écrit :

Lorsque il y a 2 notaires dans un acte de vente, qui rédige l'acte de vente, celui de l'acheteur ou celui du vendeur.

Grmff ne se trompe pas. Je confirme que c'est le notaire de la partie acquéreuse qui rédige et passe l'acte authentique.
Le notaire du vendeur intervient à l'acte et les frais de l'acte ne sont pas modifiés pour la cause.

#17 Re : Copropriétés forcées » risques de toit terrasse » 19-06-2006 13:13:46

dolores a écrit :

Merci a tous car cela m a beaucoup appris et aidee!!

donc cette terrasse va rester en copropriete, terrasse ou pas. et dans ce cas aussi la quotite de l appart concerne par la terrasse augmente?

autre question: cette terrasse sera sur la moitie de mon salon et la moitie de mon balcon et une partie de ma cuisine (40 a 50 m2 en tout). Cela engendre t il du bruit??

Dolores,

Je crois que vous n'avez pas bien saisi mon commentaire.

J'asseyais de faire comprendre qu'il valait mieux que la toiture (la dalle de béton et sa membrane d'étanchéité) reste commune.
Si la copropriété accorde un droit de jouissance au propriétaire du 4è étage, ce sont les dalles qu'il placera dessus qui deviendront privatives, plus les autres aménagements (garde-corps, éclairage, etc...)
Dans ce cas, il n'y aura pas de modification des quotités puisque les parts de copropriété restent à l'identique.

Si la copropriété souhaite que ce droit de jouissance ne soit par accordé à titre gratuit, elle pourrait réclamer une espèce de "loyer" mensuel qui viendrait alimenter le fonds de réserve et qui pourrait par exemple, servir aux réparations éventuelles de la membrane étanche de la toiture.

Vous vous inquiétez du bruit! Je pense que vous avez raison.
La toiture/terrasse sera de belles dimensions.
Par les belles soirées d'été elle peut facilement recevoir une douzaine de personnes pour un barbecue convivial avec musique et éclats de voix qui peuvent se prolonger tard le soir.
Je parle d'expérience et je peux vous dire que ce n'est pas drôle du tout (sauf si vous êtes invitée aux agapes bien entendu!).

C'est pourquoi il faut, dans les conditions d'octroi de ce droit de jouissance, préciser que les dispositions des règlements de copropriété et d'ordre intérieur s'appliquent également à l'usage qui sera fait sur cette terrasse (je pense aux dispositions qui concernent la tranquillité dans l'immeuble)

Comme vous le voyez, il y a à boire et à manger dans le cas que vous évoquez (et même à vomir!).

Bon appétit quand même!

#18 Re : Copropriétés forcées » risques de toit terrasse » 19-06-2006 13:13:46

dolores a écrit :

j habite au 3ieme d un immeuble de 1930 et le nouveau proprio du 4ime (grenier emmenage en duplex) veut faire une terrasse au dessus de mon salon et de mon balcon. Il souhaite modifier aussi l acte de base pour que la terrasse soit a la copropriete mais a usage privee.
J etais contre mais il est sympathique...

bref quels sont les risques et comment se proteger (moi et la copropriete)? Il n a pas encore signe l acte de vente definitif et une clause pourrait etre ajoutee (?) dessus????
merci!

Personnellement, je crois que la copropriété devait consulter un notaire puisque de toute façon il faudra modifier l'acte de base pour définir à quelles conditions le propriétaire du 4è étage pourra avoir la jouissance de la toiture qu'il utilisera comme terrasse, surtout en ce qui concerne la membrane d'étanchéité
(réparation ou remplacement) étant bien connu que ces membranes ne sont pas éternelles, même si elles sont d'excellentes qualité.

C'est pourquoi il est hautement conseillé que le propriétaire du 4è étage soit obligé de placer des dalles sur plots sur sa terrasse. Ces dalles sont facilement démontables en cas de nécessité et on peut les réutiliser une fois la réparation effectuée.

Il faut également veiller que les évacuations d'eau (crépines) restent facilement accessibles et préciser qu'elles doivent être entretenues par celui qui aura la jouissance de la terrasse.

Donner la propriété du toit à ce propriétaire va être extrêmement compliqué, puisqu'il faudra lui vendre une partie commune.
Même si pour lui faire une fleur (?) la copropriété accepte de vendre cette partie pour 1€ symbolique, il faudra modifier les quotités puisque la valeur de son bien va augmenter.
L'étanchéité deviendra privative et le jour où il y aura une infiltration chez vous par cette toiture/terrasse, c'est le propriétaire du 4è étage qui sera le seul concerné.
S'il fait des difficultés pour réparer rapidement vous allez avoir des soucis.
A mon avis, il vaut mieux que le toit avec son étanchéité restent communs et que seule la jouissance soit concédée sous conditions bien précises qu'il vous faudra définir.

N'oubliez pas de préciser que les garde-corps qui seront certainement placées sur les acrotères le soient dans les règles de l'art, aux frais et sous la seule responsabilité de ce propriétaire qui en aura seul la propriété privative.

Il faut aussi préciser que si la membrane étanche était abîmée par un usage inadapté de la terrasse (p.e. nettoyage des dalles avec des produits mordants qui peuvent attaquer l'étanchéité ou des braises de barbecues qui tombent entres les dalles) c'est celui qui à la jouissance qui en supportera la réparation.

Il vaut mieux prévoir tous les cas d'espèces possibles et préciser qui va payer quoi.
Un notaire peut grandement vous aider s'il est habitué aux statuts des copropriétés.

Bonne chance à vous.

#19 Re : Copropriétés forcées » Avocat/syndic » 13-06-2006 17:06:10

Francis a écrit :

La fonction gagnerait à être clarifiée mais attention à ne pas tomber dans la complexité qui rendrait impossible la gestion même d'un petit immeuble par un copropriétaire normal.

La loi actuelle a au moins le mérite d'exister, même si elle est imparfaite.....
Depuis 11 ans d'application, elle à montré ses limites.
Beaucoup de zones d'ombre mériteraient d'être éclaircies pour faciliter le travail des syndics et protéger encore mieux et plus facilement les copropriétaires contre les abus.

#20 Re : Copropriétés forcées » Avocat/syndic » 13-06-2006 17:06:10

Francis a écrit :

A mon avis  et comme je l'ai précédement écrit, il faut différencier la profession elle même d'agent immobilier (IPI etc...) de la pratique de certaines activités immobilières (vente, location, syndic) que ce soit par des agents immobiliers IPI ou d'autres professions autorisées par la législation actuelle, même si elle n'est pas parfaite.
Le législateur a pertinemment prévu que certaines professions étaient autorisées à vendre, louer et gérer, même si cela gène certains.
Il est évident qu'une réglementation au sens large réglerait définitivement le problème, pour autant que toutes les professions soient associées à sa préparation, sans rapport de force exagère.


Autrement dit, la profession de syndic est suffisamment ardue et complexe pour ne pas avoir ses propres règles opposables à tous ceux qui la pratiquent, qu'ils soient bénévoles ou professionnels, avec des sanctions plus lourdes pour ces derniers en cas de dérives.

Il me semble que, dire simplement que ceux qui exercent comme syndics sont des agents immobiliers et sont, sauf exception,  régis par les règles établies pour cette profession, est insuffisant.

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