Bonjour,

J'aimerais vous poser une question en faisant appel à votre expérience.

Faits: Un locataire (homme vivant seul) casse le lavabo dans son habitation (lors d'une petite fête arrosée entre amis il s'est appuyé dessus). Il essaie de le remplacer lui-même sans m'en avertir (je suis la propriétaire), il n'en est pas capable et inonde à plusieurs reprises les locataires du dessous. Il y avait une vraie piscine à l'étage du dessous. Il n'avait même pas pensé à faire couper l'arrivée d'eau générale. A deux reprises le boiler (capacité 200 litres) se vide et les autres locataires se retrouvent sans eau chaude. Deux nuits de suite il a tenu éveillé les autres locataires par le vacarme de ses travaux. Les locataires m'ont averti de la situation mais malgré mon intervention il a continué les travaux dès que j'étais parti. Certains locataires sont prêt à témoigner de ces faits.

Assurance: J'ai une assurance avec abandon de recours. L'assurance viendra faire un constat dans quelques jours, le temps de laisser les dégats définitifs apparaître.

Bail: pas de bail écrit en tant que tel, uniquement un règlement d'ordre intérieur signé en juin 2004 et dont j'ai hérité de l'ancien propriétaire. Le locataire paie régulièrement son loyer.

Que me conseillez-vous de faire au niveau du locataire. Il a occasioné certains dégats et ennuis aux autres locataires et à l'immeuble. Il a continué à bricoler son lavabo après que je lui ai demandé de cesser tout travaux en attendant le passage d'un plombier. Tout ça ne lui coûtera pas un cent vu l'abandon de recours prévue dans l'assurance.

J'hésite entre
d'une part laisser passer et continuer à toucher un loyer;
et d'autre part entamer une procédure d'expulsion de manière à marquer le coup par rapport à ce locataire et également faire un exemple et montrer aux autres locataires (10 au total) que la propriétaire ne laisse pas passer de tels agissements sans réagir. La deuxième solution est évidemment plus coûteuse en temps et en argent mais elle pourrait être bénéfique à plus long terme en faisant apparaître un propriétaire résolu.

Me conseilleriez vous une de ces deux options ou une solution intermédiaire.
Une solution intermédiaire pourrait consister à demander une indemnité pour les dégats occasionnés sous peine d'introduction de procédure d'expulsion.

Merci d'avance.

Katia

Bonjour,

- Je cherche à savoir quelles sont les indemnités maximales légalement exigibles par un propriétaire en cas de rupture de bail;
- D'autre part je serais curieuse de savoir ce que l'on peut attendre d'un juge de paix tant par rapport au maximum exigible légalement que par rapport à ce que l'on aurait exige conventionellement.

En d'autres termes, je cherche une réponse qui soit exacte au niveau légal et qui soit ensuite tempérée si besoin est par la jurisprudenc et/ou l'expérience de manière à pouvoir intégrer des paramètres / exigences qui tiennent la route dans l'élaboration de mes baux.

Pour faciliter toute réponse j'ai décrit ce que j'en ai compris ci-dessous:

Bail de 9 ans

- Scénario 1: En cas de résiliation du bail par le preneur avant l’échéance les préavis et indemnités de rupture sont prévus par la loi. C'est-à-dire trois mois de préavis et 3 mois, 2 mois, ou 1 mois d'indemnité de rupture selon que l'on se trouve dans la 1 ère, 2ième ou 3ième année de bail.
- Scénario 2: Au cas où le preneur ne respecterait PAS les préavis prévus par la loi, l’indemnité de rupture sera de XXX?? mois (Que prévoit la loi? Peut-on prévoir trois mois même si le preneur en est à sa 2ième ou 3ième année?). Logiquement le preneur devrait - dans le pire des cas - l'indemnité de rupture légale + les mois de préavis non presté dès lors maximum 3 mois +3 mois = 6 mois.  Est-ce correcte?
- Est-ce que le bailleur pourra, en outre, réclamer une indemnité de relocation sur base des Scénarios 1 et 2 ou bien est-ce uniquement pour résiliation du bail pour faute du preneur (scénarios 3 & 4) qu'une indemnité de relocation pourra être exigée? D'après ce que je comprends cette indemnité de relocation est conventionnelle (et pallie le manque à gagner en cas de non location pendant un certain temps) et peut venir en complément de l'indemnité de rupture qui elle répare la faute contractuelle. Peut-elle être appliquée même si le locataire respecte le préavis et paie l'indemnité de rupture? Combien de mois peuvent être prévus dans cette indemnité de relocation? Cette dernière question fait appel à la pratique/expérience. Combien de mois d'indemnité de relocation un Juge de Paix accepterait-il?
- Scénario 3: Si le bailleur doit résilier le bail pour faute du preneur, je comprends que ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à XXX?? mois de loyer (est-ce prévu par la loi???), les frais de remise en état ainsi que les loyers échus et les honoraires de l'agent  immobilier éventuel.
- Scénario 4: L'indemnité de rupture sera portée à XXX?? mois (prévu par la loi???) dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a quitté les lieux loués sans avertissement et cessé d'accomplir ses obligations dérivant de la convention.
- Est-ce que le bailleur pourra, en outre, réclamer une indemnité de relocation sur base des Scénarios 3 et 4? D'après ce que je comprends cette indemnité de relocation est conventionnelle et peut venir en complément de l'indemnité de rupture (qu'en est-il exactement). Cette dernière question fait appel à la pratique/expérience. Combien de mois d'indemnité de relocation un juge accepterait-il?

Bail à court terme
- D'après ce que je comprends le preneur qui résilie son bail avant terme doit payer jusqu'à la fin du terme. Théoriquement si un preneur rompt un bail de deux ans au bout de 2 mois il devrait verser une indemnité de rupture de 22 mois au bailleur. Je suppose que cela aurait du mal à passer devant un juge de paix, dès lors j'aimerais savoir quel est le maximum qu'un bailleur peut raisonnablement espérer obtenir. Faut-il opter dans le bail pour le maximum exigible ou faut-il mieux prévoir ce qui est généralement accepté par un juge de paix?

Merci d'avance pour vos réponses!

Katia

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble de type "bourgeois". Ledit appartment est loué depuis plus de deux ans à une locataire d'une cinquantaine d'années, fort active professionnellement, très respectable avec qui je n'ai aucun soucis.

Cette locataire a, par contre, un soucis avec un des autres locataires de l'immeuble, locataire qui depuis son emménagement dans les lieux réveille régulièrement ma locataire de par le bruit qu'il fait en invitant des amis en rentrant tard la nuit etc. C'est le seule "jeune" de l'immeuble. Ce qui n'est évidemment pas un élément négatif en soi (je suis jeune moi-même) mais son mode de vie (anti)social n'est pas conforme à ce que l'on peut attendre dans ce genre d'immeuble.

Le bruit est régulier mais pas extravagant, si ma locataire qui habite juste au-dessus en subit les inconvénients plusieurs fois par semaine, les autres habitants de l'immeuble n'en font qu'occasionnellement les frais et pas pour plus de quelques minutes (éclats de voie plus fort que de coûtume, dispute,...), distance aidant. Cet élément est insidieux car il est facile au locataire bruyant d'invoquer l'absence de plaintes des autres habitants afin de nier un quelconque fait pouvant lui être reproché et par conséquent ne pas avoir à adapter quelque peu son mode de vie. Ma locataire s'est néanmoins munie de quelques écrits d'autres habitants témoignant de bruits occasionnels perçus (portent qui claquent au milieu de la nuit, dispute,...) mais ces faits ne sont pas assez perturbants pour les autres habitants pour susciter "une vraie révolte".

Cet état des choses perdure depuis plus d'un an et a été discuté à l'assemblée des co-propriétaires. Le propriétaire du locataire bruyant lui a fait part du problème mais vu que la co-propriété ne subit pas de dommage important hormis moi de par l'inconvénient subis par ma locataire, il ne voit pas de raison d'insister. Toute tentative de discussion s'est donc soldée par un échec.

Le bruit n'est pas assez manifeste pour, je pense, avoir l'occasion de voir des plaintes officielles actées. C'est en cela qu'il est insidieux. Il vaudrait mieux en ce sens pour ma locataire que le locataire en cause fasse un boucan de tous les diables et ce de manière répétée afin de voir des plaintes actées. Néanmoins il a déjà été convoqué deux fois par la police qui lui a demandé de respecter le voisinage mais n'a pas acté de plaintes.

Vous me direz, de quoi vous mêlez vous, laissez votre locataire se débrouiller. Je vous répondrais que c'est une chance d'avoir un locataire qui ne pose pas de problèmes et que j'aimerais dès lors l'aider ne fus-ce que pour ne pas la perdre en tant que bonne locataire.

Toute solution à l'amiable sans autre argument à faire valoir est vouée à l'échec. Je cherche dès lors des avis sur d'éventuels moyens plus contraignants qui seraient à la disposition de ma locataire.

Je crains qu'elle ne se retrouve assez démunie pour intenter quelque chose mais je souhaite lui faire part de toutes les possibilités qui se présentent à elle.

Je vous remercie d'avance pour vos avis pertinents!

Katia