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#1 Re : Ventes et achats » Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée) » 18-07-2013 13:41:08
Je pense que les 2 ex-bailleurs ont demandé à leurs huissiers respectifs de procéder à une saisie conservatoire sur vos biens immboliers pour être surs que vous ne puissiez les vendre sans leur rembourser vos dettes.
Voilà, c'est bien cela.
Des saisies conservatoires ont été déposées par leurs huissiers.
Mon notaire va tâcher de leur exposer la possibilité de les rendre bénéficiaires d'une partie de la vente de la 2ème maison, et leur montrer qu'à part mettre dans une position délicate l'acquéreur de la première, ils ne retireront rien de s'opposer à une mainlevée.
Merci pour vos réponses, si vous avez d'autres idées, je suis preneur.
Et j'encourage les lecteurs éventuels de ce sujet à bien définir leur achats, prendre des assurances de tous côtés pour prévenir toute difficulté liée au remboursement de leurs emprunts (divorce, maladie, perte d'emploi...).
Les déboires financiers prennent vite des tournures difficiles quand on a vu trop court dans son plan financier !
Antoine
#2 Re : Ventes et achats » Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée) » 18-07-2013 13:41:08
Citation :Mon notaire après vérification a demandé une mainlevée à ces 2 créanciers. Ils n'étaient pas les seuls sur la liste mais sont les seuls qui sont défavorables à une mainlevée.
Mais comment votre notaire sait-il que vous devez de l'argent à 2 de vos anciens bailleurs?
Ces bailleurs ont-ils fait une saisie conservatoire chez le notaire? Via leur huissiers?
Citation :Mon notaire après vérification
Qu'a-t'il vérifié et où?
Je vais lui poser la question afin d'avoir une réponse plus claire pour vous.
D'après ce que j'ai compris, il est obligatoire de vérifier si des créanciers existent si une vente immobilière se fait.
Je ne sais pas vous préciser où les vérifications ont fait jour de ces créanciers.
Antoine
#3 Re : Ventes et achats » Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée) » 18-07-2013 13:41:08
Citation :Les 2 créanciers sont les propriétaires des 2 derniers appartements que j'ai loués pour y vivre (j'étais leur locataire, rien à voir avec mes immeubles).
Mais comment sont-ils arrivés à faire reconnaître leur créance? Qu'ont-ils fait saisir, en dehors de vos biens immobiliers?
Comment sont-ils devenus créanciers privilégiés?Etes-vous en règlement collactif de dettes?
Après décision du juge de paix, il y a eu acte d'huissier demandant le paiement des arriérés de loyer, frais et dédommagements ainsi qu'une demande d'expulsion. Nous sommes partis de nous même.
Mon notaire après vérification a demandé une mainlevée à ces 2 créanciers. Ils n'étaient pas les seuls sur la liste mais sont les seuls qui sont défavorables à une mainlevée.
Ils ne nous ont rien saisi pour le moment.
Je ne sais pas si ils sont privilégiés.
Je ne suis pas en règlement collectif de dettes.
Antoine
#4 Re : Ventes et achats » Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée) » 18-07-2013 13:41:08
C'est pour tenir compte de ce genre de problèmes qu'il y a habituellement dans le compromis de vente une condition suspensive de mainlevée des inscriptions...
Les créanciers qui refusent la mainlevée ont-ils déjà une inscription sur l'autre immeuble (qui n'est pas celui "vendu") ? Sinon, vous pourriez leur proposer de transférer leur garantie en Xe rang sur cet autre immeuble, également en Xed rang.
Avez-vous pris votre bâton de pèlerin et avez-vous tenté de rencontrer les gestionnaires concernés pour leur expliquer la situation et tenter d'obtenir leur accords ?
Votre notaire devrait vous assister dans ces démarches.
N'oubliez pas également de tenir compte des honoraires de l'agent immobilier, dans vos décomptes et négociations avec les créanciers...
Et, enfin, je suppose que vous aviez connaissance du montant des inscriptions et du risque de ne pas obtenir mainlevées: votre responsabilité pourrait être engagée à l'égard de l'acquéreur, car vous lui avez donné l'autorisation de faire des travaux avant l'acte.... sans pouvoir garantir qu'il pourrait signer l'acte !
Je ne sais pas où il en est dans ses travaux, mais:
- s'ils sont inachevés: qui va financer leur achèvement ? Et quelle est la valeur actualisée de l'immeuble ? Moins qu'avant ?
- s'ils sont achevés: ils valorisent votre immeuble... aux frais de l'acquéreur, qui ne se laissera certainement pas préjudicier ainsi...Bref: ambiance et cotillons !
Concernant les créanciers, mon notaire fera à mon avis un meilleur travail que moi pour leur expliquer le fonctionnement de la vente.
Il est plus difficile de s'expliquer d'individu à individu sur ce genre de choses.
Merci pour cette excellente idée de faire passer ces créanciers sur un meilleur rang pour la vente de la seconde maison.
Pour ce qui est des travaux, je n'ai que donné les clefs à l'acquéreur, mais pas d'autorisation écrite d'engager des travaux.
Merci pour ces idées et réponses,
Antoine
#5 Re : Ventes et achats » Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée) » 18-07-2013 13:41:08
Ces biens ont-ils fait l'objet d'une saisie conservatoire?
Non.
La banque dont vous parlez est-elle celle qui vous avait octroyé le prêt pour acquérir ces biens?
Oui, 1 prêt par maison.
Avec le montant de la vente, peut-elle couvrir l'emprunt qui vous restait à payer chez elle?
Non, vente à 1/3 du prix d'achat (en gros). Le reste du capital et des intérêts courra encore après la vente.
Les 2 autres créanciers sont-ils vos bailleurs?
Les 2 créanciers sont les propriétaires des 2 derniers appartements que j'ai loués pour y vivre (j'étais leur locataire, rien à voir avec mes immeubles).
Citation :Que va-t-il se passer si la vente ne se fait pas, sachant que l'acquéreur a commencé à faire des travaux et des installations ?
L'acquéreur a commis une grave erreur et risque de perdre tous les investissements qu'il a déjà consentis alors que l'acte d'achat n'a pas encore été signé.
Merci pour cette première précision.
Antoine
#6 Ventes et achats » Vente bloquée par créanciers (refus de mainlevée) » 18-07-2013 13:41:08
- AntoineBOUR
- Réponses : 12
Bonjour,
je vais tenter d'être bref et clair.
Ma femme et moi avons acheté 2 immeubles de rapport, à l'époque nous avions une bonne situation. Nous étions nous aussi locataires, n'ayant pas eu les moyens d'acheter à Bruxelles.
Puis en plusieurs années de dégringolade, nous nous sommes retrouvés sans revenus et incapables de rembourser nos prêts, factures et loyers.
Nos immeubles ont été dégradés et perdu environ la moitié de leur valeur.
Aujourd'hui, une agence immobilière a trouvé acquéreur pour un de nos immeubles, nous avons signé un compromis, et l'acheteur ne faisant pas de prêt a même commencé des travaux dans l'immeuble.
La banque qui nous a prêté a accepté la vente à un prix inférieur à nos dettes.
L'acte de vente devrait être signé depuis 1 mois, mais tous nos créanciers ont été prévenus et 2 d'entre eux refusent de donner leur mainlevée. Nous sommes dans l'incapacité totale de leur payer le moindre euro.
Mes questions :
- Quel recours, ou quelles idées, pour faire que les 2 créanciers acceptent de donner leur mainlevée ?
- Chronologiquement, que va-t-il se passer si ils s'obstinent à refuser ?
- Que va-t-il se passer si la vente ne se fait pas, sachant que l'acquéreur a commencé à faire des travaux et des installations ?
Je vous remercie à l'avance de vos réponses, n'hésitez pas à me demander si vous avez besoin de plus de détails ou si je n'ai pas été très clair.
Antoine
#7 Re : Locations et baux » Charleroi - Permis de Location = Permis d'Urbanisme » 04-02-2011 18:32:20
Bonjour Messieurs,
je suis allé faire mon tour à Gilly et ai rencontré des fonctionnaires forts sympathiques.
Je me suis rendu compte que les lieux (6 apparts aujourd'hui) avaient été passé en 2000 d'une unifamilliale à 3 apparts, puis 6 avec permis de location, enfin 8 dont 2 n'avaient donc ni permis d'urbanisme, ni de location.
Donc d'après les urbanistes, je devrais pouvoir faire soit un kot étudiant, soit diviser en 3 apparts, soit un par niveau.
Je n'ai en effet pas entendu parler de devoir revenir à une unifamilliale, ni de plateaux de moins de 100m².
Par contre on m'a bien expliqué que Charleroi était en manque de logement spacieux, soit de plus de 35 m², ce qui est bon à savoir. Egalement, on m'a bien signifié que les nouveaux rapports entre l'Urbanisme, le Logement et la Police étaient fort compliqués, et que beaucoup de soucis venaient de l'incompatibilité entre les mesures urbanistiques et les mesures nécessaires à obtenir un permis de location.
Merci pour vos informations, je me rends compte qu'il vaut mieux aller directement à la source, plutôt que de se faire peur à imaginer trop de choses.
AB
#8 Re : Locations et baux » Charleroi - Permis de Location = Permis d'Urbanisme » 04-02-2011 18:32:20
Charleroi a fait preuve de grandes légèretés pendant des dizaines d'années (électorat oblige) et maintenant, lave plus blanc que blanc.
Si je comprends bien, vous avez un immeuble cadastré comme maison unifamiliale qui est en fait maintenant composé de chambres avec communs.
Moi je prendrais RDV avec l'urbanisme pour tenter de trouver une solution. Il faudra quand même toujours des chambres avec commun. Sinon, vous pouvez aussi envisager les kots. De toute manière, on ne peut pas élargir les murs.
Merci de votre réponse Cochise,
je me demandais si les textes présentant la demande en terme de surface, sécurité, installations de l'Urbanisme était disponible en ligne ?
Je n'ai rien trouvé pour le moment sur internet, merci à l'avance si vous avez un lien qui pointe sur ces nécessités (et pour les kots étudiants aussi, pourquoi pas).
Allez hop, direction Gilly, on verra si ils sont ouverts demain...
AB
#9 Locations et baux » Charleroi - Permis de Location = Permis d'Urbanisme » 04-02-2011 18:32:20
- AntoineBOUR
- Réponses : 5
Bonjour,
petit récapitulatif de la situation, ensuite je pose ma question :
J'achète il y a 2 ans et demi un immeuble de 6 appartements + cuisine/salon/SdB en commun, à Montignies sur Sambre.
Mes permis de location arrivent à leur fin il y a quelques mois.
Une nouvelle locataire se voit refuser sa domiciliation, vu que l'appartement ne possède pas de permis de location.
Hier, l'agent de quartier m'écoute sur ce point (je lui demande une domiciliation de 3 mois pour ma locataire, qui ne paiera pas de loyers d'ici son départ) et il me répond qu'il va appeler l'urbanisme car l'immeuble n'est pas en règle.
Donc je prend rendez-vous avec un enquêteur agréé pour visite des appartements qui me tient le discours suivant :
"Vous êtes dans la m... car il y a fort à supposer que vos apparts (qui font 20m2 en moyenne) soient considérés comme trop petits par l'Urbanisme. La commune a distribué trop de permis de location à n'importe qui ces dernières années, et maintenant ils sont en manque d'appartements 2/3 chambres. Maintenant ils n'assument plus et vont vous demander de faire des 2/3 chambres, sinon pas de permis d'Urbanisme et donc pas de location possible.
Je vous conseille de faire votre demande, puis en cas de refus, de prendre un avocat pour faire valoir que les lois sont en contradiction avec celles qui avaient permis que vous ayez un permis de location avant."
Je ne sais pas si cet enquêteur agréé a raison, mais le souci que j'ai (si il dit vrai) est que je ne vois pas comment transformer cette maison en plusieurs apparts 2/3 chambres.
En gros, j'ai 3 étages en tout, avec de chaque côté de l'escalier central une pièce de 20m2.
J'ai beau réfléchir, je ne vois pas comment faire.
Ma question : Vous feriez quoi à ma place, sachant que j'ai acheté il y a 2 ans et que j'ai un emprunt à rembourser pour encore 13 ans?
Je peux faire des travaux, mais pas pour 10 000 Euros non plus.
Merci à l'avance,
AB
#10 Re : Locations et baux » Refus de domiciliation pour absence de permis de location » 18-05-2011 09:42:51
Quelle ville? Charleroi aussi?
Pour info, suite à courriel au bourgmestre et action auprès du médiateur urbain, le problème de domiciliation a été réglé pour ce locataire-là.
Rien d'autre n'a changé, et les réponses écrites que j'ai eue m'ont laissé pantois. En outre, j'ai le vague sentiment que je vais faire l'objet d'un harcèlement de la part de l'administration...
Oui, je parle de Charleroi et Montigines sur Sambre. Les agents de quartier m'ont dit que les lois existaient depuis novembre, mais que début janvier les services logement/urbanisme/police avaient fait réseau et allaient donc communiquer pou savoir si les permis étaient en règle et ainsi refuser des domiciliations.
Je ne suis pas tout rose : je n'ai plus de permis valide, mais comme je n'ai pas fait de modifications particulières (peinture/goudronnage du toi) ni eu de dégâts importants depuis la fin des anciens il y a 6 mois, je trouve assez fou que mes locataires trinquent.
J'ai vu l'agent de quartier que je connais depuis un certain temps, mais voilà qu'il se braque et me dit qu'il va appeler les pompiers pour faire un rapport "feu", me signifiant que les pompiers pouvaient toujours trouver des choses à revoir...
Sympa comme tout, mais je vais voir avec mes locataires qui semblent finalement prêts à faire une petite lettre avec moi au bourgmestre.
On verra, mais si cela ne bouge pas je ferais bien un petit mot à la Presse.
Je vais essayer d'amener d'autres propriétaires "sains" qui sont aussi face à ce problème.
On pourrait peut-être bénéficier d'un délai de 4-6 mois pour se mettre en ordre, non ?
On se tient au courant pour la suite ?
#11 Re : Locations et baux » Refus de domiciliation pour absence de permis de location » 18-05-2011 09:42:51
Bonjour à Tous,
je suis fin prêt à lancer un appel collectif, car je tombe sur les même âneries :
Nouvelle locataire qui me dit que l'agent de quartier a dit que c'était trop petit pour qu'elle soit domiciliée ! Quel géomètre expert !
Je ne suis pas dans un cas sympathique, puisque j'ai acheté cet immeuble il y a 3 ans, avec permis de location valide.
Maintenant le permis est à renouveller, mais après travaux, je dois sortir 130 Euros par unité, et on interdit à mes nouveaux locataires de se domicilier...
A 350 Euros en moyenne par logement, oui je pourrais faire la bascule, sauf que j'ai repris mes logements pour les améliorer et repartir du bon pied (urbanisme et permis de loc), mais maintenant mes nouveaux locataires veulent me faire un procès et se barrer vite fait (je les comprends).
C'est absolument dingue et je ne vois pas comment m'en sortir...
Je suis prêt à lancer un collectif, faire des efforts pour les locataires et proprios. Combien de locataires mis dehors et combien de proprios à même de renouveller leurs permis ?
A bientôt, je vois l'agent de quartier dans une heure...
AB
#12 Re : Divers (hors achat/location) » URGENT -Acheter unifamiliale et louer des chambres dedans (étudiants). » 13-03-2008 07:23:55
L'urbanisme la prend en compte en tant qu'unifamiliale...
Antoine
#13 Prêts hypothécaires/assurances » Prêt refusé pendant la clause suspensive, quels frais à prévoir ? » 12-03-2008 19:26:56
- AntoineBOUR
- Réponses : 0
Voilà,
je veux tenter un prêt, imaginons que je verse l'accompte de 10%, et lors du délai de la clause suspensive, le prêt ne m'est pas accordé.
- Quand retouche-je l'accompte ?
- Y a-t-il des frais ou indemnités à prévoir dans ce cas ?
Toujours une offre à envoyer ce soir... Merci donc si vous avez des réponses, tout les conseillers sont fermés à cette heure !
Antoine
#14 Re : Divers (hors achat/location) » URGENT -Acheter unifamiliale et louer des chambres dedans (étudiants). » 13-03-2008 07:23:55
Non, le propriétaire précédent n'en avait pas.
Antoine
#15 Re : Divers (hors achat/location) » URGENT -Acheter unifamiliale et louer des chambres dedans (étudiants). » 13-03-2008 07:23:55
Voilà le gros dilemme :
On me propose une Uni familiale.
8 chambres sont louées à des étudiants dans cette unifamiliale depuis 7 ans.J'achète la maison, et vit sur 2 étages, et que se passe-t-il si je veux continuer le même procédé de location des chambres que je n'occupe pas ?
L'urbanisme va-t-il soudain s'intéresser à mon cas ?
Si oui, suis-je en maison de rapport, en location de chambres, de kots, de quoi en fait ?
Que va me demander l'urbanisme de faire ?
Et si je suis aux normes d'urbanisme (ce qui semble être le cas), vais-je pouvoir louer en obtenant un certificat de conformité ?Je sais que ce sont beaucoup de questions, mais je dois faire mon offre demain soir (mercredi 12 mars) sinon je risque de rater mon achat.
Donc merci à l'avance pour vos réponses.
Antoine
Saint Gilles - 1060
Je crois que ma question de fond, c'est aussi :
- SI les kots sont conformes et que l'urbanisme passe, vont-ils me forcer à arrêter les locations et à introduire une demande de permis OU simplement me demander de faire une demande ?
Antoine
#16 Divers (hors achat/location) » URGENT -Acheter unifamiliale et louer des chambres dedans (étudiants). » 13-03-2008 07:23:55
- AntoineBOUR
- Réponses : 9
Voilà le gros dilemme :
On me propose une Uni familiale.
8 chambres sont louées à des étudiants dans cette unifamiliale depuis 7 ans.
J'achète la maison, et vit sur 2 étages, et que se passe-t-il si je veux continuer le même procédé de location des chambres que je n'occupe pas ?
L'urbanisme va-t-il soudain s'intéresser à mon cas ?
Si oui, suis-je en maison de rapport, en location de chambres, de kots, de quoi en fait ?
Que va me demander l'urbanisme de faire ?
Et si je suis aux normes d'urbanisme (ce qui semble être le cas), vais-je pouvoir louer en obtenant un certificat de conformité ?
Je sais que ce sont beaucoup de questions, mais je dois faire mon offre demain soir (mercredi 12 mars) sinon je risque de rater mon achat.
Donc merci à l'avance pour vos réponses.
Antoine
#17 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Constituer un dossier de demande d'emprunt POSITIF ? » 11-03-2008 17:30:37
Pour être dans le concret, j'ai une maison de rapport en vue (260 m2) :
- Prix hors frais : 485 000 €
- Revenus locatifs : 2550 €
- à Ixelles (1050)
- Nos revenus : 2700 €
- Apport : 50 000 €
Voilà, c'est un premier achat et nous comptons habiter un étage (à priori celui avec la cour/jardin) et continuer les locations pour les autres étages (donc nous garderions 1600 € de loyers hors charges).
Si vous avez besoin d'autres infos, demandez-moi, je suis en quête de réponses !
Merci
Antoine
#18 Prêts hypothécaires/assurances » Constituer un dossier de demande d'emprunt POSITIF ? » 11-03-2008 17:30:37
- AntoineBOUR
- Réponses : 4
Je voulais connaître (face à l'opacité de banquiers et agents) quels sont les points positifs et négatifs pris en compte dans un dossier de demande d'emprunt.
Pour être plus précis, quels sont les pièces les plus importantes, et les éléments qui rendent un dossier positif ou négatif?
si vous avez besoin de plus d'informations ou si ma question n'est pas claire, merci de poser vos questions.
La seule chose que je sais, c'est qu'un dossier le plus complet possible est déjà un bon point.
Merci à l'avance
Antoine
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