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#1 Locations et baux » Collocation à 10 ..... procédure à suivre » 20-03-2010 11:50:43
- Oberpallen
- Réponses : 1
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un immeuble dans lequel il y a 10 appartements/studios ...... qui au niveau urbanistique est toujours considéré comme une maison et pas comme une résidence.
J'essaye depuis des années (depuis 5 ans) de régulariser la situation mais la commune exige toujours 1 place de parking par logement alors que ce bâtiment est en pleine ville !!!
Donc pas possible.
Je ne désire plus rester dans cette situation.
Je me demande si pour éviter tout problème dans le future ..... je ne peux pas louer cette "Résidence" à titre de Collocation avec 1 bail séparé par locataire.
Quelles sont les démarches à effectuer pour mettre les 10 locataires en Collocation ? dois-je refaire les baux en stipulant qu'il s'agit d'une maison mise en collocation ?
Merci de me faire partager votre expérience.
#2 Locations et baux » Locataire qui ne paye pas => Ca arrive !!! mais :-) » 15-07-2009 20:18:11
- Oberpallen
- Réponses : 2
Bonjour,
Je n'aime pas trop écrire mais dans ce cas je tiens quand-meme a partager mon expérience !
Fin de l'année passée j'ai acheté une résidence de 6 apparts
L'un de ces appart a été remis en location entre le moment ou j'ai signe le compromis et le passage devant le notaire
Comme je n'étais pas officiellement propriétaire et que le vendeur ne savait pas si financièrement j'étais solvable ..... il m'a dit qu'il voulait s'occuper de choisir un nouveau locataire => Ce que j'ai accepté
Lors de la passation de l'acte je lui ai demande tous les renseignements sur tous les occupants de la résidence
Première surprise => 1 seul contrat a été enregistré !!!
Deuxième surprise => 1 locataire n'a pas paye son loyer .... je l'ai relance .. et toujours et encore des excuses ( je ne trouve plus la lettre avec vos coordonnées, pas eu le temps de passer a la banque, le loyer a été verse sur le compte de l'ancien proprio ... ce qui étais faux mais Bon !!! )
En Décembre => rien reçu
En Janvier => rien reçu ... lettre de mise en demeure => pas de réaction
En février => demande en conciliation .......
En Mars => Passage devant le juge et toujours pas de loyer ... en même temps je me rend compte que 1 il a êtes viré par son ancien propriétaire pour non payement !!! et que les 2 mois ou il était locataire de l'ancien propriétaire de la résidence il n'a rien payé !!! => bref déjà 6 mois sans payer !!!
Avril => demande de comparution en justice de paix
Je vous passe les 25.000 coups de tel ... il a même changé 4 fois de numéro !!!
Mai => convocation devant le juge => et la Ohhh surprise personne ne se présente !!!
Juin => je reçoit la condamnation et faut encore attendre 1 mois plus payer +-700€ pour envoyer une lettre par huissier + envoyer l'huissier avec la police et les ouvriers communaux pour vider l'appart
Juillet =>> il me tel en me disant que tout est réglé ... je vais recevoir l'argent sur mon compte !!!
Vous pouvez ne pas me croire mais le 05 juillet les 2.712€ sont arrives sur mon compte ?
Je ne sais pas quoi faire
Car maintenant j'ai une lettre pour le mettre dehors ... et en même temps il a tout payé !!!
Je pense que je vais attendre le prochain mois pour voir si il paye ou pas et au cas ou le loyer n'est pas sur mon compte 05 Août je le vire !
Pourriez-vous me dire pendant combien de temps la notification du juge est valable ?\
Merci
Oberpallen
#3 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paye pas et qui ne va pas chercher un recommandé ? » 20-02-2009 19:58:00
Vous devez commencer immédiatement la procédure (conciliation + résiliation bail) chez le Juge de Paix.
Le fait qu'il n'ait pas retiré l'envoi recommandé n'enlève rien à la validité dudit recommandé.
Merci, j'ai pris contact par mail avec un avocat => j'attends une réponse
Pourriez-vous vous me dire si les frais d'avocat sont légalement a la charge du locataire ? ou si je peux moi-même introduire une demande de conciliation au greffe d'un tribunal ?
C'est hélas la première fois que je me trouve confronté a cette situation et honnêtement je suis demandeur d'info ....
Merci a vous !
#4 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paye pas et qui ne va pas chercher un recommandé ? » 20-02-2009 19:58:00
voici le recommandé que je lui ai envoyé mi-janvier
Lettre de mise en demeure pour non paiement de loyer
Monsieur XXXXXXX,
Suite aux nombreux coups de téléphone restés sans réponse de votre part, je me permets de vous mettre en demeure de régulariser votre situation concernant votre loyer pour l’appartement A dans la résidence sis Rue de XXXXXX à XXXXX où vous avez votre résidence principale suivant le bail signé avec Monsieur XXXXXXX
A ce jour, le mois de Décembre 2008 et le mois de Janvier 2009 restent impayés - soit un total de 660€ - auquel il faut ajouter votre garantie locative qui n’est toujours pas régularisée !
Je pense de mon côté avoir tout mis en œuvre pour trouver des solutions à l’amiable eu égard à votre situation personnelle (problème d’ordre financier suite à votre perte d’emploi et au fait que votre ancien patron ne vous ait pas fourni le document nécessaire pour l’obtention d'une allocation chômage).
Après un premier rendez-vous où vous ne vous êtes pas présenté sans vous excuser le vendredi 26 Décembre 2008 à 19h00, suite aux nombreux coups de téléphones restés sans réponse et sans oublier votre promesse de rester en contact le vendredi 09 janvier à 16h00 pour convenir d’un nouveau rendez-vous pour le 10 Janvier 2009,
Je suis dans l’obligation de vous mettre en demeure de régler vos loyers impayés et de régulariser votre caution locative.
Si cette lettre reste sans réponse jusqu'au 01 février 2009 et que les loyers dus (Décembre 2008 et Janvier 2009) ne sont pas versés sur mon compte ING pour le 01 Février 2009 (sans oublier le mois de février qui doit être payé pour le 05 Février 2009), sachez que ce n’est plus moi, mais mon conseiller juridique (avocat) qui prendra le relais pour adresser ce dossier au juge de paix par le biais du greffe du tribunal compétant pour l’arrondissement de XXXXXXXXX.
Sachez que dans ce cas tous les frais inhérents à cette procédure seront entièrement portés à votre charge et que les loyers impayés seront augmentés d’un intérêt légal de 6%, cet intérêt courant à partir de la date normale du versement. (05 Décembre 2008 et 05 Janvier 2009).
Je suis désolé de devoir recourir à une procédure administrative et déçu qu'aucun entendant amiable n'ait pu solutionner ce différend, mais j'ai considéré votre silence et négligence comme un acte délibéré de votre part de ne plus payer le loyer.
Si ce courrier croise votre règlement alors veuillez considérer cette mise en demeure comme non exécutoire.
Au cas où vous auriez égaré mes coordonnées, je vous les rappelle ci-dessous:
XXXXXXXXXXXX
Pour rappel, mes coordonnées bancaires sont:
ING XXX-XXXXXXXXXX-XX avec en communication => Appartement A XXXXXX Régularisation XXXXXX
Je vous prie de recevoir, Monsieur XXXXXX, mes sincères salutations.
MOI
#5 Locations et baux » Locataire qui ne paye pas et qui ne va pas chercher un recommandé ? » 20-02-2009 19:58:00
- Oberpallen
- Réponses : 10
Bonjour,
Pouvez-vous me dire comment commencer une procédure judiciaire ou autre ? avec un de mes locataires car depuis que j'ai acheté la résidence de 6 appartements ( le 16 Décembre 2008 ) il ne m'a pas encore payé 1 seul loyer ?
Je lui ai envoyé une lettre recommandée avec avis de réception ... que j'ai reçu avec mention " Pas retiré " !!!
Je l'ai rencontré fin Janvier ( je ne sais plus la date ) et on a décidé qu'il allait me régler le mois de Février pour le 05 ..... et régulariser le mois de Décembre + Janvier début Mars, car apparemment il a un nouveau boulot qui commence au 01 Mars ? ( pas vu / eu de contrat )
Mais a ce jour => Je n'arrive pas a le joindre par tel ..... et il n'y a rien sur mon compte !!!
Je suis a votre disposition en cas de questions ?
Merci pour votre aide !
#6 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
Evelynev34
il ne faut jamais généraliser
et jusqu'ici j'ai eu 3 locataires avec qui globalement tout s'est très bien passé
et le pire c'est qu'avec la locataire actuelle au début ça se passait très très bien, on avait même sympathisé, elle avait offert le champagne le jour de la signature du contrat et elle remplissait bien ses obligations et puis elle a rencontré un mec qui lui a monté la tête et toutes nos relations se sont détériorées et elle a commencé à ruer dans les brancards conseillée par ce type là...qui plus est est chômeur et bosse en noir dans son commerce.....dangereux de bosser en noir ainsi tant pour le chômeur que pour le commercant, surtout avec tous les contrôles actuels.... !!!
Règle en OR ... ne jamais sympathiser avec une personne avec laquelle il y a une relation d'argent !!!
Je l'ai déjà apris a mes dépends !!!
Oberpallen
#7 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
moi en tant que proprio aucun problème pour citer mes ex locataires et pouvoir prouver que j'ai toujours rempli en temps et heures mes obligations de proprio et je veux même bien montrer mes feuilles de salaire !
pour Oberpallen
moi je demande la preuve de la souscription du contrat d'assurance AVANT de laisser entrer dans les lieux, pas après
et puis je demande dès qu'ils l'ont la preuve de paiement de cette assurance
mais comme je sais auprès de quelle compagnie ils l'ont souscrite je sais vérifier moi même auprès de la compagnieoralement ne faire confiance à personne
j'ai loué un moment un appart à un CPAS,ils s'étaient bien sûr engagés à souscrire un contrat d'assurance .... ils y ont logé des gens à partir du 1 er octobre.......et j'ai après vérification appris qu'ils n'avaient souscrit l'assurance qu'un mois et demi plus tard !!!
alors qu'en plus les locataires fumaient comme c pas possible !!!pour Evelynev34
il est 100 % logique de demander le montant des rentrées financières du candidat, désolé
et aussi je demande le contrat de travail,pour savoir si il s'agit d'un contrat à durée indéterminée ou noncar j'ai failli me faire avoir par une famille, le père, était un article 60 au CPAS et donc n'avait qu'un contrat de 2 ans qui expirait fin 2003 et ils voulaient louer mon appart à partir de septembre 2003
dans ces cas là, connaître des gens un peu partout et à différents niveau est toujours intéressant pour se renseigner sur les candidats
maintenant quelqu'un qui n'a rien à se reprocher, n'a rien à cacher
idem comme voir un flic à chaque coin de rue moi ça me dérange pas
100% d'accord ... souvent quand on pose des questions et que les gens se sentent mal a l'aise on peut facilement cerner par 2-3 questions si les gens sont simplement logique avec leurs dires ...
Moi perso dans ma région vu les loyers que je demande j'ai bcp plus de demande que d'appartements dispo ..... donc facile de dire NON et de prendre le suivant
Oberpallen 
#8 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
J'imagine bien que ça décourageait plus d'un locataire lol. Par contre, je trouve que le locataire correct devrait aussi avoir le droit de demander aux anciens locataires si le propriétaire est correct ou non. Il y a des brebis galeuses dans les deux camps.
Suis 100% d'accord ,,,,, mais c'est toujours le locataire qui est demandeur ... donc il doit se plier aux règles du Proprio .....
Mais entre les deux c'est quand même le proprio qui prend le plus de risque
Oberpallen
#9 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
Ca n'engage que moi mais avec un questionnaire de ce genre, on se demande si les propriétaires ne vont pas finir par demander la nationalité, le nom de tous les ex et détailler la vie de la naissance jusqu'à maintenant... faut quand même pas trop pousser non plus, personnellement je trouve que c'est une intrusion dans la vie privée des gens. Je comprends que les propriétaires se protègent, mais à ce moment-là, le locataire serait aussi en droit de demander ces renseignements, genre nom et adresse des anciens locataires de l'immeuble pour vérifier que vous êtes de bons propriétaires... je me demande combien d'entre-vous accèpterait de répondre à ce questionnaire... Personnellement il y a des choses auxquelles j'accèpterais de répondre mais pas tout. Par exemple je pense qu'à partir du moment où je peux prouver que j'ai toujours payé mes loyers, ça ne regarde pas le propriétaire de savoir combien je touche d'allocs et à quoi ont servi mes crédits ni la somme.
Bonjour evelynev34,
Je vous comprend bien, et heureusement sur les 12 locataires que j'ai je n'ai pas a me plaindre ...... mais je sais aussi que lors du premier loyer impayé ou détérioration de mon bien , je vais regretter de ne pas avoir pris un maximum de garanties
C'est simplement suite a de nombreux problèmes Locataire / bailleurs que les bailleurs ont mis en place un arsenal de moyens pour éviter des problèmes ce qui est humain => car c'est souvent le bailleur qui a le plus de marche de manœuvre.
En théorie je suis d'accord avec vous mais hélas en pratique nos n'avons pas trop le choix
C'est mon point de vue (!) (!) (!)
Oberpallen
#10 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie » 30-08-2008 09:44:50
Perso, le jour de l'état des lieux est aussi le jour de la remise des clés. Il me remet les clés, et ne rentre plus dans l'appart.
Laisser faire la réparation après l'état des lieux de sortie, c'est pour avoir des ennuis...
Ce n'est heureusement pas mon expérience ... mais je dois avouer que ça reste quand-même très rare d'avoir des grosses réparation ( qui sont a déduire de la garantie locative ) .
Ceci dis ça arrive 
Oberpallen
#11 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
J'ai fait ça pour mes locataires et je suis tombé sur un article de journal mentionnant un kidnaping avec blessure par balle (c'était mon loc qui avait tiré).
Amusant.
Excellent 
Moi perso pas de kidnapping mais des réactions diverses du style vous êtes policier ?
Alors je répond toujours que je suis ni policier ni une aide public => Donc je fais attention a qui je loue (!) (!) (!)
Et ca passe comme un lettre a la poste sans blessure par balle ou effusion de sang 
Oberpallen 
#12 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
Donc voici le document a utiliser
=>>
Fiche de renseignement locataire
- Photocopie de la carte d’identité
- Ancienne/dernière adresse
- Date et Lieu de naissance
- Nationalité
- Profession lors de la location du bien
- Nom, adresse et numéro de tel de l’employeur actuel
- Situation familiale + Nom Prénom et âges des personnes qui vont occuper le bien
- Coordonnées bancaires Code Iban + Bic pour le remboursement de la garantie locative
- Photocopie des trois dernières fiches de salaire + copie d’extrait de compte .
- Avez-vous des animaux …. Si oui quel race et combien ?
Apres entré dans l’appartement
- Envoyer soit par Fax/Mail ou par poste une photocopie de la quittance de l’assurance incendie de l’appartement
#13 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
outre tous ces documents, je tape le nom du candidat potentiel sur "google" et c'est fou, le nombre d'informations que l'on peut recolter sur la personne !
OUI moi aussi ... mais je ne trouve pas souvent d'info pertinente 
Mais ca vaut toujours le coup d'essayer (!) (!) (!)
Merci
Oberpallen
#14 Re : Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
Outre la situation familiale, les noms et ages des personnes qui vont occuper le bien.
Possession d'animaux ou non.
Copie extrait de compte correspondant aux fiches de paye. (histoire de voir s'il y a saisie ou non...)
Pas bete ... comme quoi je ne me suis pas trope ... ce forum est professionnel et tres instructif
Merci
Oberpallen 
#15 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie » 30-08-2008 09:44:50
Bonjour,
Dans mon cas suivant la nature des dommages je propose lors de l'état des lieux ( et je le note sur l'état des lieux de sortie dans la zone Remarques )
Que le locataire répare lui même ... si possible ...... restitution de la garantie après vérification.
Quand ça concerne une réparation que le locataire ne se sent pas capable de réparer, le plus souvent je lui demande de prendre lui-même contact avec un professionnel et de réparer a ces frais dans les 15 jours ...... restitution de la garantie après vérification.
C'est souvent la solution choisie ... mais ça reste très rare !!!
J'ai une fois eu le cas ou il m'a dis => faite la réparation ( chambranle d'une porte ) et donner moi le solde ... ce qui a été fait sans problème :-)
Voici mon expérience
Oberpallen
#16 Locations et baux » Les documents que je demande pour la location d'un appart et vous ? » 29-08-2008 13:59:35
- Oberpallen
- Réponses : 34
Bonjour ,
Suis un petit nouveau sur ce forum qui me paraît très intéressant.
Je suis sur le point de mettre a jour mon document Word que j'utilise depuis des années et qui concerne les documents que je demande avant la signature du Bail de location.
Je pense qu'entre propriétaire c'est intéressant d'échanger ce genre d'info.
Merci de me dire de votre cote si vous demandes plus de documents ou quel document manque a votre avis a ma liste
Fiche de renseignement locataire
Photocopie de la carte d’identité
Ancienne/dernière adresse
Date et Lieu de naissance
Nationalité
Profession lors de la location du bien
Nom, adresse et numéro de tel de l’employeur actuel
Situation familiale
Coordonnées bancaires Code Iban + Bic pour le remboursement de la garantie locative
Photocopie des trois dernières fiches de salaire
Apres entré dans l’appartement
Envoyer soit par Fax/Mail ou par poste une photocopie de la quittance de l’assurance incendie de l’appartement
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