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#1 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.
Je ne vois vraiment pas où vous situez le problème. Une copropriété peut avoir un capital. (voir Code Civil) Ce capital est renseigné à un instant donné, lors de la photographie qu'est un bilan.
Et le capital n'est pas nécessairement un fonds permanent. Ce capital peut fluctuer en fonction de l'emploi qui en est fait et de l'affectation qu'a décidée l'assemblée générale.
Pouvoir identifier dans un bilan que ce capital existe et est disponible pour des gros travaux me semble favoriser une fois encore la transparence de la situation patrimoniale de l'ACP.
De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice. Ce capital ne peut être attribué, augmenté ou liquidé que sur base d'une décision d'assemblée générale.
Ce qui me dérange c'est l'idée des fonds permanents. Les valeurs des fonds est par définition volatile, variant au grès des charges et des apports de l'exercice.
Je ne suis absolument pas d'accord avec vous : le fonds de réserve ne varie pas "au gré" des charges !
Et un capital n'est pas "un fonds permanent". Le capital est un avoir. Ni plus ni moins.
Par contre avoir un compte de la classe 3 et un compte charges à reporter 490 ne me semble pas utile pour la clarté des comptes.
Je suis personnellement adepte de la transparence, de l'exhaustivité et de la précision.
#2 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Je suis heureux de voir qu'il y a moyen d'avoir des points de vue différent qui permettent de faire avancer le débat !
Toutefois rien ne dit que l'outil que vous utilisé actuellement est bien pensé !
Pour quel raison l'usage des comptes de classe 1 et 3 est il adapté aux ACP ?
N'y a-t-il pas confusion entre avance de trésorerie et capital ?
Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.
Comme justement l'ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, les fonds sont des avances des CP pour des dépenses d'entretiens, de réparation ou administration prévues ou prévisibles et pas un capital pour effectuer des investissements long à terme au nom l'ACP.
Même raisonnement : les fonds propres ne sont pas l'apanage des sociétés commerciales. Une copropriété peut avoir des fonds propres. C'est clairement écrit dans le Code Civil...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)
Concernant le stock, ici aussi l' ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, il ne serait avoir de stock au sens comptables puisque l'ACP ne vend pas de marchandises ou des produits transformés. Il faut réfléchir si ce que l'on prend pour du stock, n'est pas une charges à reporter ?
Il faut revenir aux fondamentaux. A quoi sert la comptabilité ? A connaître, à un instant donné, la situation patrimoniale d'une entité.
La comptabilité pourrait donc fort bien s'appliquer à une personne physique et à son patrimoine privé.
La comptabilité est un outil. Point barre.
Une fois encore, pour la transparence, il m'apparaît bien utile d'avoir un compte de classe 3. Et, une fois encore, le stock n'est pas l'apanage des sociétés commerciales.
Nous avons tous du stock : stock de bois, stock de mazout, stock de pellets, et même stocks de soda ou bouteille de vins.
Donc appelons les choses telles qu'elles sont : le mazout dans la cuve est un stock. C'est un bien matériel, consomptible, que l'on peut transformer en argent.
Par contre les achats de service (l'assurance par exemple) qui couvre une partie de l'exercice suivant, ont bien leur place dans les charges à reporter.
Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)
Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.
Après, chacun fait comme il le souhaite. Mais jusqu'à présent, mes comptes ont toujours été approuvés, et certains commissaires aux comptes sont... comptables.
#3 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Monsieur "Luc",
Je n'ai de lien ni avec le SNP, ni avec l'IPI, ni avec quelques lobbies de quelque nature que ce soit.
Je ne suis qu'un petit géomètre, à l'esprit tout cartésien, qui applique la rigueur et l'honnêteté à ses démarches intellectuelles.
Je ne perçois pas la pertinence de votre propos quant à cette "alerte" du SNP. Et si une fois encore vous tentez de faire des pseudo amalgames entre des matières qui ne sont absolument pas connexes, de fait, allez plutôt alimenter votre propre blog avec vos élucubrations qui n'ont ni queue ni tête et qui sèment doutes et discrédits.
D'ailleurs, cette allusion à cette alerte SNP fait (enfin) clairement tomber les masques : vous ne comprenez rien aux matières sur lesquelles vous dissertez, vous faîtes un melting pot de tout et vous videz tout débat de son sens.
Vous n'arrivez pas à prendre le recul nécessaire et à relever les incohérences même qui jalonnent la manière dont le législateur a particulièrement mal charpenté les textes qui régissent la copropriété.
Par exemple :
L’article 577-5 § 3 précise « L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »
Elle ne peut donc être propriétaire d’aucune part de la trésorerie. On est surpris de lire dans l’article 577-11 § 2, à propos du vendeur de lot : « sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association ».
J'avais déjà soulevé par le passé cette subtilité qui fait que le jour où une copropriété devrait être dissolue, chacun des copropriétaires récupérera sa quote-part dans ce fonds de réserve à l'instar de ce qui se fait lors de la dissolution de toute personne morale qui possède un capital propre !
Enfin, vous citez des sources (qui une fois encore n'offre aucun lien de connexité), et après ?!? Qu'est-on censé déduire ? En quoi sont-elles éclairantes. Bref, je constate que vous ne faites (toujours) pas avancer le débat, comme j'avais déjà pu le m'en rendre compte par le passé. Vous êtes longs, confus, voire inintelligible.
Mon raisonnement se veut construit, ouvert et curieux. Il est donc bien loin des sophismes dont vous tentez vainement de m'accuser pour détourner l'attention.
Mais bon, vous êtes tout excusé : à lire votre (très) longue justification, on constate que vous faîtes partie des gens qui publient à torts et à travers leurs déboires personnels.
Personnellement, je ne suis pas du tout intéressé par la vie de votre copropriété et ses péripéties judiciaires.
Je ne pense pas que ce soit de nature à faire avancer l'intérêt général.
Dernière précision : je n'entends pas poursuivre ce débat stérile. J'ai tordu le cou à quelques-uns des canards dont vous agrémentez ce forum (et continuerai à le faire, par ailleurs, si je devais encore tomber sur pareilles inepties) et je laisse à la sagacité et au bon sens populaire le soin de se forger sa propre opinion sur vos interventions...
X. NINANE
#4 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Ce qui a été refusé par la loi (et la CNC) était la publication à la BNB des comptes annuels, puisque l’ACP n'a pas de capital propre. Ceux qui favorisent la classe 1, doivent comprendre qu'il veulent en fait AUSSI la publication des comptes à la BNB.
Je refais un petit passage sur ce forum où javais déjà longuement débattu sur ce PCMN des copropriétés.
(Pour rappel, je suis syndic professionnel. De ceux qui n'ont pas attendu un AR pour appliquer une comptabilité en partie double).
Et je ne m'en cache pas : je fais partie des ardents défenseurs d'un maintien d'un compte de classe 1 pour identifier fonds de roulement permanent et fonds de réserve.
Je ne peux pas m'empêcher de réagir quand je vois que les mêmes continuent à sévir sur ce forum en créant la confusion par leur méconnaissance des matières et le mélange (volontaire ?) des genres !
Ainsi l'assertion que je cite plus haut. C'est une ineptie sans nom ! Depuis quand le fait d'avoir un compte de classe 1 implique nécessairement une publication à la BNB ?!?
Ce genre d'assertion est du tout grand n'importe quoi. Par exemple : une snc (société en nom collectif) est une forme de société commerciale de droit belge. Cette forme de société possède un capital propre et cette forme de société ne doit pas publier ses comptes à la BNB !!!
Il serait grand temps que ceux qui continuent à défendre le PCMN actuel des copropriétés atterrissent et arrêtent de toujours vouloir faire des comparaisons avec le monde des sociétés commerciales.
Le PCMN est un outil. Si cet outil ne permet pas d'identifier, en un coup d’œil, le fonds de roulement permanent et/ou le fonds de réserve et/ou les éventuels stocks (de mazout notamment), alors cet outil a été mal pensé et doit être revu.
Et qu'on arrête également de dire que ceux qui critiquent ce PCMN refusent de ce fait d'appliquer une comptabilité transparente.
C'est justement mû par un souci de transparence que nous voulons que ce PCMN réintègre les comptes 1 et 3 !
(Vous aurez d'ailleurs noté qu'une personne extérieure - à savoir l'éditeur de logiciel qui a lancé ce post - s'est spontanément interrogée sur l'absence de compte de classe 1. Toute personne un peu sensée et un peu au fait des mécanismes de comptabilité considérera ce PCMN comme un bidule incompréhensible)
X. NINANE
#5 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Tout et son contraire dans une seule phrase : bel exemple de contradiction dont notre code civile à le secret !
Ne serait-ce plutôt nos parlementaires et leurs cabinettards qui détiennent les clefs de ces secrets ? 
Je pense que une formule comme « la quote-part du lot dans le fonds de réserve reste aliéné au parties communes » aurait été préférable.
C'est effectivement plus cohérent.
En effet, l'ACP ne possède rien hormis les 'meubles' nécessaires à la conservation et l’administration de l’immeuble.
Cette "subtilité" semble avoir échappé à la CNC, laquelle veut faire amortir certains meubles incorporés à l'immeuble (et donc, des meubles devenus immeubles par attache à perpétuelle demeure et qui sont donc assimilés, en droit, aux parties communes.)
Que l'on veuille appliquer une règle d'amortissement aux meubles achetés par l'ACP, telle une tondeuse, par exemple, why not. Quoique je perçoive difficilement le sens d'un amortissement au sein d'une structure déliée de certaines réalités économiques. Mais si ça peut rassurer les paranos... (ceci dit, ce n'est pas parce que la tondeuse apparaît au bilan que cela justifiera pourquoi et comment elle a disparu dans la vraie vie )
Quoique, si le CP vendeur ne peut récupérer sa quote-part dans le fonds de réserve, l'AG est elle interdite de voter un remboursement du fonds à l'ensemble des CP ?
L'AG a latitude pour gérer ce fonds de réserve, et le cas échéant de le réduire avec remboursement prorata quote-part.
Cela relève cependant de l'AG et un CP seul n'a aucun droit individuel sur le fonds de réserve - alors qu'il en a sur le fonds de roulement.
C'est en ce sens que fonds de réserve et fonds de roulement ne devrait pas être aussi intimement lié dans le PCMN.
Le fonds de réserve devient un dette dès le moment où une AG en prend la décision. En dehors, c'est un capital sur lequel un CP n'a aucun droit... (sauf à contester une décision d'AG, etc., etc.)
#6 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Art. 577-11 § 5.
sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.
Vous êtes risible !
Apprenez à lire une phrase dans son entièreté !
Cet article précise bien qu'un vendeur est obligé de délaisser sa contribution au fonds de réserve au bénéfice de l'ACP !!!
Je persiste et je signe :
Tant qu'aucune décision d'AG décide de l’affectation du fonds de réserve, ces montant sont acquis à l'ACP. Point barre !
Un CP n'a aucun droit individuel sur le fonds de réserve.
Identifier ce fonds de réserve comme une dette, ainsi que le prône la CNC, est une confusion des genres.
Un comptabilité technique qui serait du noir, mwouhahaha, je ne peux que rire !
Oui, Monsieur, vous êtes risible !
#7 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Si on examine d’un peu près l’AR sur la comptabilité des copropriétés et le modèle publié par la CNC, on s’aperçoit que, finalement, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les bons syndics utilisaient déjà le PCMN et leur technique d’enregistrement s’apparentait étroitement au modèle CNC. En particulier, on y trouvait les mouvements des comptes relatifs aux charges de fonctionnement, le compte de bilan ‘’48902 Dettes : valeurs reportées fonds de roulement’’, les investissements, le compte de bilan ‘’48901 Dettes : valeurs reportées fonds de réserve’’, les amortissements et le compte de résultats sans bénéfice ni perte, et le reste à l’avenant. Tout cela est très simple. En dernière analyse, les comptes des copropriétés ne sont que le B.A.-BA de la comptabilité.
Tout est à ce point bien pensé que la CNC va loger le fonds de réserve dans un compte de classe 4 "Dettes : valeurs reportées".
Et aussitôt, elle dit, pour "éviter tout équivoque" (sic) qu'il faut créer un sous compte pour identifier dans cette dette de l'ACP la partie du fonds de réserve.
Tant qu'aucune décision d'AG décide de l’affectation du fonds de réserve, ces montant sont acquis à l'ACP. Point barre !
Mettre ces montants au même rang que le fonds de roulement, c'est embrouiller tout !
Mais, personnellement, je pense que je vais faire comme max11 : quitter ce fil de discussion, y laisser se déverser ce flot de rancœur macérée aux relents paranoïdes.
A termes, ma société sera soumise au contrôle d'un réviseur d'entreprise (proposition de loi actuellement débattue) : ce réviseur n'aura qu'à tirer son plan avec ce PCMN.
L'informatique aidant, je continuerai à présenter la comptabilité comme je l'ai toujours fait, et le bilan que je présenterai ne sera plus le bilan officiel, mais un bilan technique.
(Le bilan officiel suivant CNC sera bien entendu produit - et sera le bilan officiel)
Petite pique à l'attention des paranos : l'avis de la CNC est bien ce qu'il est, un avis.
Il n'est absolument pas contraignant. 
Pour ceux qui en douteraient : Limites des avis CNC
Il est d'ailleurs piquant de noter que la CNC n'est pas compétente pour donner des avis sur les ACP - lesquelles ACP ne sont ni des entreprises, ni des sociétés, ni des ASBL, ni des fondations.
Méditez cela, messieurs, méditez...
#8 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Les suggestions de dash me semblent pleines de bon sens, pour autant que je sache l'IEC à participé aux réunions de la CNC, alors je ne comprends pas comment le nouveau plan comptable des copropriétés soit aussi mal pensé, comme les comptables ou experts-comptables semblent le dire ?
Que faire pour mettre tout le monde d'accord ? Comment les commissaires aux comptes vont-t-ils réagir ? Faut-il organiser une pétition pour que Madame le ministre de la justice ou le "CNC" écoute les griefs des acteurs de terrain ? Ceux qui ont été entendus ne devaient pas être au courant du fonctionnement des copropriétés semble-t-il ! C'est un peu comme les commissaires aux comptes, qui sont rarement des personnes qui connaissent les spécificités de la copropriété.J'en conclus que la copropriété est un domaine tellement complexe ou que l'on complexifie à souhait, afin que tout le monde aie raison ou tort selon les circonstances.
Le pis de toute cette histoire à la Belge, c'est qu'on confie à des juges de paix, la mission de trancher quelque chose qui dépasse leurs compétences professionnelles, quand ils ne savent pas, ils disent: " la majorité à raison au nom de la démocratie". La copropriété restera toujours un monde bien mystérieux.
Je concède que je peux être virulent.
Et en contrepartie, je peux reconnaître les propos empreints de bon sens.
Je salue donc cette intervention de Tintin, laquelle est posée et ne critique pas pour critiquer.
Je peux aussi me rallier à Dach car ses propositions, même si elles n'ont pas l'élégance et la rigueur souhaitées, permettent de trouver un moyen terme relativement acceptable.
Il n'en demeure pas moins que plusieurs points ne permettent pas ces solutions.
Malheureusement...
(d'où mes critiques véhémentes).
#9 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Le drame est que tous les comptables n'appliqueront pas les mêmes règles pour des situations identiques. Le mieux est donc de demander une adaptation de l'A.R. après un an d'expérience. La Ministre demande un peu de recul, avant d'apporter des modifications éventuelles, n'est-ce pas la bonne solution ? Les juges et les avocats sont incapables de plaider et juger les subtilités d'un plan comptable, d'où il faut une présentation vulgarisée des comptes, avant leur approbation.
Certes, mais c'est travailler à l'envers !
Soit ce PCMN est la panacée et il n'y a pas de raisons de le modifier, soit c'est un "brol" et il est inadmissible de laisser sortir des choses aussi mal pensées.
Toujours est-il que dans un an, nos politiques seront en pleine campagne électorale et plus rien ne sera modifié.
La patate chaude sera renvoyé au ministre suivant, et en attendant, on aura foutu le bazar dans la compta d'un grand nombre de copropriétés.
#10 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Je souhaite apporter un élément dans le débat :
La loi de 2010 sur la copropriété a été précédée de très - très -très nombreuses auditions des professionnels du secteur. C’est ainsi que le représentant de l’IPI, qui était aussi celui de l’ABSA, a déclaré devant les parlementaires :
« Toutes les responsabilités doivent être identiques, quelle que soit la nature du syndic.L’obligation de tenir une comptabilité en partie double et d’utiliser un plan comptable minimum normalisé est certainement une bonne chose. Mais prévoir qu’un syndic non professionnel peut tenir une comptabilité simplifiée est inacceptable.»
Aller dire - maintenant - que la loi serait inapplicable, critiquer à tout va la CNC et même prôner la désobéissance tout en demandant la clémence des tribunaux relève de l’obstruction et de la mauvaise foi.
Rappelons que le titre même de la loi est d'accroître la transparence et de moderniser la gestion.
Indépendamment des subtilités comptables sur les stocks de clefs ou de mazout, qui provoquent tant d'excitations, il faut se placer dans la perspective des copropriétaires, qui doivent avoir une idée claire de la situation de leur copropriété pour approuver ses comptes ou de celle où ils souhaitent acquérir un appartement.
Car c'est bien là la finalité première de la loi !
Vous êtes consternant et populiste.
Vous voulez tout et son contraire : de la transparence, mais pas de subtilités.
Et je n'aurai de cesse de vous reprendre : ce n'est pas l'esprit de la loi qui est contesté, ni sa philosophie, ce n'est pas le principe de voir appliquer une comptabilité en partie double qui est remis en question, c'est la manière, le processus.
Et si vous n'êtes pas concerné par une copropriété qui peut avoir des milliers d'euros immobilisés dans une cuve à mazout, ayez au moins le respect des copropriétaires qui sont dans cette situation.
Vous n'avez donc pas encore compris que les aménagements de ce PCMN qui sont demandés le sont dans le but d'apporter clarté et lisibilité des chiffres qu'il présentera ?
Et de quelle désobéissance parlez-vous ? Un PCMN est un Plan comptable Minimum Normalisé. C'est donc la base minimale commune. Ensuite, libre à chacun d'apporter les compléments qui sont nécessités par le cas réel de l'immeuble concerné.
Je vous défie de trouver le texte qui l'interdit ! Par contre, je ne doute pas que vous formulerez un merveilleux raisonnement scabreux dont vous avez le secret pour justifier cette interdiction.
#11 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Sur le fonds, on est d'accord : le vendeur perd de l'argent au détriment de l'acheteur mais ce n'est pas par rapport au fonds de roulement.
Raisonnement de comptable
Si vous passez cet achat sur les charges annuelles imputables sur le décompte, je suis d'accord avec vous.
Mais, personnellement, je ne le passerai pas sur les charges annuelles, mais bien sur le stock 
L'absence d'un compte de stock empêche de donner une situation réelle du patrimoine de l'acp. Là, on est d'accord
Ouf !
Une preuve de plus que ce pcmn est incomplet que la cnc a mal fait son boulot. Malheureusement, les défenseurs de la cnc ne nous donne aucun argument ou explication pour nous expliquer comment palier à ce manque.
Re ouf !
Par contre, non, une acp ne peut pas faire de perte : toutes ces dépenses doivent être facturées aux copropriétaires (sauf les exceptions comme un prélèvement sur un fonds de réserve existant par exemple).
Si, par exemple, elle a mis en stock des clés qui ne seront jamais vendues, elle doit les porter en charges des copropriétaires.
si un client (copropriétaire) fait défaut de paiement, elle doit porter la créance à la charges des autres copropriétaires.
Sur le principe, d'accord avec vous.
Mais à quel moment ?
Quand décide-t-on de passer ces charges en compte.
Je prends l'exemple d'un copropriétaire dont les dettes seront irrécouvrables, ou dont l'ACP décide de ne pas pas poursuivre ce CP. N'est-il alors pas juste d'utiliser une réduction sur créance (409 - 643) ?
Ce sont des décisions prises en AG qui doivent alors être reflétées par l'AG. Tant que l'AG n'accepte pas la perte, votre CP débiteur est seulement en 407.
Une acp "peut" être à découvert de trésorerie (même si ce n'est pas conseillé et peut être dramatique) mais je ne vois pas comment elle pourrait être en perte (en tout cas, je n'ai jamais vu de tels cas).
Il y aura toujours des copropriétaires qui devront payer les charges...
(il existe, sauf erreur de ma part, une solidarité totale et indivisible entre tous les copropriétaires pour les charges de l'acp)
Le principe de la faillite, n'est-il, d'abord le constat de la cessation de paiement.
Ce principe de cascade où un (plusieurs) clients ne vous paie(nt) pas et vous mette(nt) vous-même en cessation de paiement ?
Il ne m'apparaît pas impossible, bien loin de là, que le patrimoine réalisable des ACP ne soit un jour inférieur aux dettes réalisables...
Ce sera même, je pense, un des défis des prochaines 20 années...
Une perte veut dire que les produits sont inférieurs aux charges. En compta acp, les produits facturés aux copropriétaires (décomptes des charges) = les charges dépensées par l'acp. Si on facture moins aux propriétaires que le montant des charges (= une perte), c'est qu'il y a une erreur dans les décomptes....
Par contre, je veux bien croire que certaines acp sont en état de faillite virtuelle car elles ne peuvent pas faire face à leurs obligations de paiement.
Mais je ne crois pas qu'on peut parler de perte ou de faillite car les fournisseurs auront toujours la possibilité de ce retourner contre les copropriétaires (ancien ou nouveau).
Je ne crois pas (mais je ne suis pas juriste) qu'un acquéreur pourrait se retirer de la solidarité des dettes de l'acp d'avant son achat.A moins que l'immeuble soit complètement détruit, que les copropriétaires soient sans moyen, qu'il n'ai pas payé la prime d'assurance depuis longtemps et que le terrain n'ai pas de valeur....
Je resterais prudent vis-à-vis des charges sociales, environnementales, voire de simple responsabilité civile qu'une ACP peut avoir à affronter. Certains immeubles sont de véritables gouffres financiers et je ne leur donne pas 20 à 30 ans pour concrétiser toutes les difficultés qu'ils recèlent - d'ici là je serai pensionné et j'espère que le temps me donnera tort...
#12 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Si le compte "stock" ne peut pas exister (mais il doit car, comme vous le dites, il s'agit d'un pcMinimumN), l'achat des télécommandes est une charge et doit donc être remboursé par l'ensemble des copropriétaires lors du décompte (et on les créditera lors de la vente des télécommandes).
Ce n'est pas "juste" (dans le sens "envers les copropriétaires") mais c'est "juste" dans le sens compta ACP.
Une ACP ne peut pas faire des pertes ! Les dépenses qui ne trouvent pas leur place au bilan sont des charges à reprendre dans les décomptes.
C'est bien mon propos : si on ne peut imputer en compte de stock, on doit imputer en compte de charges.
Or, l'ACP sera, dans les faits, propriétaire de ces télécommandes, elle aura un stock valorisable ultérieurement.
Et à suivre votre raisonnement, on rétablit le fonds de roulement via les décomptes, mais avec un augmentation obscure de l'actif (le stock de télécommande) : le jour où vous vendrez ces télécommandes, comment justifierez-vous ce boni ?
Et même si c'est un produit exceptionnel, dans cet exemple, cela reste un produit que l'acquéreur fait au détriment du vendeur !
Donc, non, les stocks ne sont pas qu'un seul reflet analytique, mais bien une photographie.
Je nuancerai enfin votre propos, dans la mesure ou vous dîtes : une ACP ne peut pas faire de pertes.
Je ne suis pas d'accord : moult ACP sont bilantairement en pertes, moult ACP sont virtuellement en faillite ! La comptabilité se doit de refléter ce triste sort !!!
Par ailleurs, nulle part il n'est interdit à une ACP d'être en perte. Et si une telle interdiction existait, soit, mais dites-moi où est la sanction.
Interdire sans sanctionner n'a pas de sens !
#13 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Je ne vais pas hurler mais quand même une petite correction : le fonds de roulement est toujours de 1000 € mais représenté par 800 € en banque et 200 € en stock.
Un stock, une créance ou le compte en banque font partie de l'actif, ils contrebalancent donc le passif représenté par le fonds de roulement.
Je pense que nous nous sommes mal compris, car je suis d'accord avec vos conclusions.
Si je ne peux passer ces 200 € en stock -puisque les comptes de stock sont supprimés par le nouveau PCMN - je suis obligé de les passer en charges.
Si je les passe en charge, et que ces charges ne sont pas contrebalancées par un produit, je comptabiliserai une perte, laquelle affectera mon fonds de roulement, non ?
Or un produit, dans une ACP, se doit d'être le reflet d'une charge réelle, non stockée.
Donc, oui, théoriquement, mon fonds de roulement devrait se refléter par un passif de 1000 splitté en 800 classe 5 et 200 classe 3.
Si les 3 n'existent pas, je n'ai pas le choix : je suis en perte et je dois diminuer à due concurrence mon fonds de roulement. Non ?
#14 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Je ne suis pas expert comptable, mais il me semble que si des comptes inutiles peuvent être omis, que des sous comptes peuvent être ajoutés, je ne suis pas sûr que la création de compte soit légale.
D'autre part quel est l'objet d'un compte de classe 3 dans une ACP ?
Se poser la question de la légalité n'est pas se poser une question comptable : ce qui n'est pas expressément interdit est autorisé.
Dans ce contexte, envisager le PCMN comme étant un Plan Comptable Minimum Normalisé doit être pris au pied de la lettre : c'est le minimum minimorum. On peut donc ajouter des comptes.
Et en l’occurrence, les comptes de classe 3.
Un minimum de pédagogie va peut-être permettre de dépassionner le débat - quoique j'en doute au regard des hectolitres de mauvaise foi que j'ai pu voir se déverser...
(PS : que les comptables qui me lisent me reprennent ou m'accordent le bénéfice des raccourcis que je vais faire)
Un compte de classe 3 est à l'actif du bilan. L'actif permet d'identifier où se trouve les ressources - les ressources d'une copropriété sont principalement ses comptes en banque.
Utiliser les comptes de classe 3 (lesquels identifient les stocks) permet de localiser certaines matières de la copropriété qu'elle détient comme ressource.
On utilise principalement ces comptes pour le mazout stocké dans la cuve - l'équivalent en € peut très vite se chiffrer en milliers d'euros.
De même, des stocks de clef ou de télécommande, de sacs de sel de déneigement. Bref, tout bien matériel, mobile, autre que de l'argent.
Dans un autre registre, les créances de l'ACP (c'est-à-dire les dettes des copropriétaires, leur retard de paiement) est une forme de ressource.
Et ces créances sont logées à l'actif.
Donc, en résumé, ce qu'une copropriété a, c'est :
1/ l'argent sur ses comptes ;
2/ la valeur de ce qu'elle stocke (principalement du mazout, mais aussi des clefs, des télécommandes, du sel) ;
3/ les dettes des copropriétaires (une créance dans le chef de la copropriété).
Pourquoi est-il intéressant d'identifier les stocks dans le bilan ? Parce que c'est le fonds de roulement permanent qui finance ce stock.
Et là, on passe au passif du bilan. (Et au passage, à toutes les limites du PCMN légal).
Prenons pour exemple un petite copropriété, sans chaufferie collective - le cas des chaufferies collectives complexifient le raisonnement.
Je vais hyper schématiser, je risque de ne pas être compris, mais je tente l'exercice.
Votre copropriété est composée de 4 lots, à parts égales (250/1000)
Le passif de votre bilan appelle 1000 € de fonds de roulement permanent.
Sur ces 1000 €, tout le monde a payé, vous avez donc 1000 € sur le compte bancaire (les comptes bancaires sont à l'actif).
Avec ces 1000 €, vous achetez deux télécommandes garage.
Cette ACP, pour l'exemple, n'a pas d'autre charges, rien NADA.
Vous n'avez donc plus que 800 € sur votre compte bancaire. L'ACP enregistre une charge de 200 €. Le fonds de roulement n'est donc plus que de 800 €.
Pourtant cette charge de 200 € n'est pas une "vraie" charge. L'équivalent existe : les deux télécommandes sont bien là, stockées quelque part.
Chaque copropriétaire, est copropriétaire de ces deux télécommandes.
Un copropriétaire vend son appartement.
Il va être remboursé de sa quote-part dans le fonds de roulement : 200 €.
N'oubliez pas : d'un point de vue bilantaire, le fonds de roulement est maintenant de 800 €.
Le nouveau copropriétaire va reconstituer sa quote-part dans le fonds de roulement : 200 € (conforme au bilan).
Ensuite, un copropriétaire a besoin d'une seconde télécommande. L'ACP lui fournit et la lui facture 100 € (l'équivalent du prix d'achat).
L'ACP fait un produit de 100 €. Le fonds de roulement augmente à due concurrence. Le fonds de roulement est de 900 €. Chaque copropriétaire a droit à 225 € sur ce fonds de roulement.
En résumé, l'acquéreur gagne 25 € sur le dos du vendeur.
Par ailleurs, dans ce scénario, une question se posera aussi : comment l'ACP justifie-t-elle de faire un produit de 100 € ? Elle vend une télécommande qui n'est pas identifiée dans son bilan...
Je suis conscient que ceci est un résumé qui fera hurler les comptables et qu'en même temps cela peut rester obscur pour certains non initiés, mais c'est une tentative d'explication de la justification d'identifier les stocks dans une comptabilité d'ACP - dans une dynamique de transparence et d'équité entre copropriétaires.
#15 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Pour y arriver, nous avons modifier d’office le plan comptable publié afin de pouvoir présenter des comptes répondant aux besoins des propriétaires, et des professionnels du secteur.
Il reste à espérer que les commissaires aux comptes et les juges de paix comprendront le bien fondé de notre décision.
Dans PCMN il y a le terme minimum.
Et donc, ajouter certains comptes absents (classe 3, par exemple) ou ajouter les comptes qui permettent d'identifier le fonds de roulement ou le fonds de réserve n'est pas formellement illégal.
Sauf, bien entendu, si vous ne voulez pas pouvoir connaître à la lecture du bilan, le montant du fonds de roulement et celui du fonds de réserve...
Les modifications sont de cette nature-là.
Et si l'ABSA, dont je ne suis pas membre, a le courage de sortir du bois et de prendre ses responsabilités, c'est qu'il existe bien un sérieux problème.
A termes, ce qui se produira, c'est qu'il existera un bilan, illisible, qui suit les prescrits de l'AR et qui sera produit pour respecter la lettre de la Loi. Ce sera une formalité administrative.
Et il existera un bilan fonctionnel qui permettra d'expliquer et d'exposer les comptes aux copropriétaires.
De la sorte les mauvais coucheurs seront satisfaits et nous pourrons continuer à travailler sans nous prendre la tête.
#16 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
@max11 : serait-ce à dire que les grands esprits se rencontrent ? 
(Un peu d'humour dans ce monde d'ineptie, ça ne peut que faire du bien )
#17 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Je ne vois pas en quoi le fonds de roulement permanent serait illégal. Et selon mon expérience, il devient dans les fait indispensable, puisqu'il devient légalement interdit d'utiliser le fond de réserve pour lisser les dépenses!!!
Pour autant que de besoin, je précise que c'était de l'ironie.
Je suis un ardent défenseur du fonds de roulement dit permanent que je compare à un fonds de caisse lorsque j'explique à mes CP la nécessité de le constituer.
Je suis aussi d'accord avec la proportion annoncée par max11 : de 1/4 à 1/3 du budget annuel en fonction qu'il n'y a pas ou qu'il y a une chaufferie collective.
#18 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Ma réponse a été faite avant de lire celle de Reivax.
Dans l'ensemble, je suis d'accord avec sa réponse sauf sur des points de détail d'interprétation entre l'acp et le code des sociétés. Mais cela a vraiment très peu d'importance puisque je trouve cela incohérent de toujours vouloir comparer les sociétés (qui doivent se développer et faire du bénéfice) à des acp (qui doivent juste se gérer elles-même).
Je n'aime pas le terme de comparaison, mais plutôt celui d'analogie.
Le comptabilité est pour moi un outil qui est malheureusement trop souvent contingenté dans des rôles (et dans des définitions) qui sont trop intimement liés aux entreprises.
N'étant pas comptable, j'y vois surtout la capacité de rigueur et d’auto-contrôle. L'aspect mathématique (du type la somme des angles d'un triangle = 180 °).
Je ne me suis jamais penché sur la comptabilité imposée aux ASBL, mais serait-ce une piste ?
#19 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Oserais-je demander l'avis de Luc sur cette question ? Vous qui avez suivi de nombreux débats, est-ce vraiment le sens de la loi et des débats de limiter à deux fonds ?
Pitié, non !
Il va nous renvoyer à des pseudos recherches faites sur Google et Wikipédia
(Oups, Monsieur le modo, ce post a échappé de mon clavier malgré toutes mes tentatives pour le museler )
#20 Re : Copropriétés forcées » AR Comptabilité ACP » 23-02-2013 12:43:43
Ce "fonds de roulement permanent" d'usage dans certaines copropriétés est-il encore légal ?
Le code civil prévoit 2 fonds : le fonds de roulement et le fonds de réserve. L’ensemble des avances et apports des CP doit me semble-t-il se retrouver dans ces 2 fonds selon la répartition de l'art 577-11, § 5, alinéas 2 et 3.
Pourquoi avoir plus de 2 fonds ?
D'autres part part la loi de 2010 prévoit aussi l’établissement de budgets, les avances devraient être basées sur ces budgets. Exit donc le fonds de roulement permanent place aux avances budgétées ! Non ?
Ce qu'il y a d'extraordinaire c'est la manière dont ceux qui ont été traumatisés par une expérience malheureuse en copropriété voudraient imposer leur dictat aux ACP qui fonctionnent bien.
Il faut reprendre ses fondamentaux : si le C.C. fait une distinction entre deux fonds, c'est pour faire la distinction sur les droits que les CP ont dessus. C'est-à-dire que le fonds de réserve est un fonds qui reste acquis à l'ACP lorsqu'il y a vente d'un appartement. Autrement dit, c'est un "fonds perdu" pour le vendeur. A lui de le négocier lors de la vente de son appartement. (notez d'ailleurs l'analogie qui peut être faite avec une entreprise, laquelle a un capital. Le fonds de réserve est le capital de l'ACP, et c'est bien dans un compte de classe 1 qu'il devrait être logé et identifié).
Le fonds de roulement - en ce compris le fonds de roulement permanent ou autrement nommé le "fonds de caisse" - reste acquis aux CP lesquels repartent avec leur quote-part dedans quand ils vendent (charge pour l'acquéreur de le reconstituer)
Certaines ACP souhaitent créer des sous comptes au seins de ces fonds. Cela n'en crée pas pour autant plusieurs. Ce sont des distinctions, des sous catégories, faites pour la lisibilité - mais bon, abandonnons la notion de la lisibilité, la CNC fait dans l’obscurantisme.
Enfin, bon sang de bonsoir, la notion de budget est un b-a-b-a de tout quiconque tient les cordons de son ménage.
Vous commencez votre exercice au 1er janvier et vous le clôturez au 31 décembre. Vous appelez donc chaque mois, ou chaque trimestre, la fraction temporelle du budget annuel.
Si vous recevez, par exemple au mois de juin, la facture assurance incendie, ou maintenance ascenseur, lesquelles sont payables à l'année et par anticipation, comment faites-vous pour payer le semestre que les CP n'ont pas encore payés ?!?
Ou comment faites-vous pour faire face à une dépense urgente, non budgétée, et pour laquelle vous avez pouvoir de commanditer le travail (remplacement d'un circulateur de chaudière, d'un carreau cassé de la porte d'entrée, etc.), donc comment faites-vous pour payer cette facture qui par essence n'est pas budgétable ?!?
D'où la nécessité d'un fonds de roulement permanent, ou fonds de caisse, qui permet de lisser les paiements et faire fasse aux dépenses imprévues.
Sans compter que dans un monde idéal où vous paieriez toutes vos factures par mensualité, il faudrait encore que les CP paient leurs dus en heure et en temps.
Le fonds de roulement permanent permet aussi cela : supporter les retards de paiement de certains CP sans mettre l'ACP en cessation de paiement !
Mais bien entendu, cette manière de gérer une ACP, manière largement répandue chez les Syndics sérieux, est illégale et rétrograde - alors même que ce n'est qu'une attitude de bon père de famille et de bons sens. (ceci est dit sur le ton de l'ironie)
PS : ils est plus que courant que des ACP qui n'ont pas de fonds de roulement permanent se servent du fonds de réserve pour "lisser" les paiements - cette approche est critiquable, mais montre bien que sans fonds de roulement permanent une ACP est vite prise à la gorge et en cessation de paiement.
Bref, je constate que beaucoup critiquent et sont dans le "y'a qu'à" mais que peu ont tenu au jour le jour la gestion financière d'une ACP.
Déplorable !
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