Je me suis replongé dans mes calculs et ai imaginé 2 scénarios de la manière la plus précise possible :

Scénario 1 :

Paiement cash d'une maison de 75000 euros hors frais et mise en location 450 euros/mois pendant 10 ans.

Je paie le total en cash :

75000 + 12231 (frais notaire et droits enr.) + 0 (frais acte de crédit et inscription hypothécaire) = 87231 euros

10 ans plus tard,

j'ai payé de ma poche : 87231 + 3820 (surplus d'impot sur revenus immobiliers) = 91051 euros

j'ai sur mon compte : 59767 euros (450 euros placés tous les mois au taux de 2% annuel)

Je possède une maison qui vaut 95469 euros (1% d'augmentation par an)

Patrimoine total : (95469 + 59767) = 155236 euros en ayant avancé 91051 euros => plus value de 64185 euros, soit + 70.49 %

Scénario 2 :

Paiement de 40000 euros à crédit et solde en cash d'une maison de 75000 euros hors frais et mise en location 450 euros/mois pendant 10 ans.

Total à financer :

75000 + 12231 (frais notaire et droits enr.) + 2275 (frais acte de crédit et inscription hypothécaire) = 89506 euros

Je paie donc en cash 49506 euros

Je prends un crédit de 40000 au taux fixe de 2.17 % sur 10 ans, la mensualité est de 380 euros/mois

10 ans plus tard,

j'ai payé de ma poche : 49506 + 1430 (surplus d'impot sur revenus immobiliers) = 50936 euros

j'ai sur mon compte : 58056 euros (40000 euros + 70 euros (cash flow 450-380) placés tous les mois au taux de 2% annuel)

Je possède une maison qui vaut 95469 euros (1% d'augmentation par an)

Patrimoine total : (95469 + 58056 ) = 153525 euros en ayant avancé 50936 euros => plus value de 102589 euros, soit + 201.40 %

Conclusion :

Si tous mes calculs sont exacts, le patrimoine au bout de 10 ans est quasiment le même, mais en prenant un crédit partiel, je ne sors réellement de ma poche que 50936 euros au lieu de 91051 euros en payant cash.

Mon calcul vous semble-t-il correct ?

Merci déjà pour vos réactions et avis déjà postés,

je viens de faire une simulation fiscale sur base d'une proposition de prêt que j'ai reçue : 40000 euros à 2.17%, soit une mensualité de 370 euros/mois sur 10ans.
(avec pour hypothèse que mes revenus et que la fiscalité reste la même que cette année...)

1er cas : je paie cash : au bout de 10 ans, j'aurai payé 3820 euros d'impôt "à cause" de la maison mise en location, pour laquelle je n'ai donc pas d'intérêt à déduire.

2ème cas : j'emprunte 40000 euros : au bout de 10 ans, j'aurai payé 1430 euros d'impôt, grâce à la déduction possible des intérêts des revenus immobiliers.
Evidemment, les frais d'inscription hypothécaire et d'acte de crédit sont à ajouter (2300 euros environ), ce qui fait un total de 3730 euros 

Bref, en empruntant environ la moitié du prix d'achat tous frais compris, la différence fiscale au bout de 10 ans serait négligeable, la différence étant que je garde les 40000 euros disponibles sur mon compte.

Merci pour ton retour d'expérience. Oui, certes la moitié de mon salaire + 450 ne serait pas le pérou, mais bon, je suis du genre écureuil, mon logement propre étant payé, je vis tout à fait bien actuellement avec un budget de 1200 euros/mois, ce qui est environ la moitié de mon traitement, donc j'arrive à mettre plus de 1000 euros/mois de côté depuis plusieurs années.

Maintenant, la différence en faisant un prêt disons de la moitié, c'est que ça ferait un cash flow positif d'environ une bonne centaine d'euros au lieu de 450. C'est psychologiquement différent, on a l'impression de faire tout ça pour pas grand chose (dans l'immédiat), mais c'est vrai que ça permet de garder pas mal de cash si une autre opportunité se présente et ce n'est pas négligeable comme avantage...  :-)

Ben oui, tout à fait, c'est le schéma idéal je trouve aussi, mais quand le proprio veut faire à sa manière et que le bien correspond à ce qu'on veut et que c'est rare à trouver, on est un peu 'obligé' de jouer son jeu, ou de repartir pour de nouvelles recherches..

Malheureusement exact, j'avais déjà vu une enquête sur le sujet, une loi bidouillée à la belge, et comme d'habitude, les banques les ignorent sans vergogne, grâce à la bénédiction de nos lâches politiciens à leur solde....

oui, j'ai bien lu, c'est bien ce que j'avais compris, mais vous ne devriez même pas vous déplacer pour répondre à l'assignation, vous n'avez rien à voir là-dedans puisque vous n'avez rien signé, laissez les jouer seuls, aucun juge ne vous condamnera pour quoi que ce soit, il relèvera de suite la faute de la banque et des zigotos qui ont fait ça.

J'ai bien lu votre cas, je ne comprends pas pourquoi la banque avait bloqué ce compte puisque vous n'aviez pas signé pour le blocage, c'est vraiment idiot de leur part, sans les 2 signatures de blocage, le compte ne pouvait être "juridiquement" bloqué. vraiment des oufs...

par contre, quand vous dites que sans bail on ne peut ouvrir de compte, je ne sais pas, je ne vois pas l'intérêt pour le premier quidam venu d'ouvrir des comptes bloqués farfelus, et en quoi cela serait-il grave ? c'est leur propre argent qui se retrouverait bloqué sans raison, et encore, avec quelle 2eme signature ? je ne vois pas l'intérêt de jouer à ça.

Si vous optez pour la solution sous forme de compte épargne bloqué à votre nom: pour débloquer les fonds, votre signature et celle du propriétaire sont obligatoires.

Moralité: la banque, pour créer ce type de compte, doit disposer de l'identité du bailleur et d'une copie du bail.

Re-moralité:
- soit le bail est signé avant la constitution de ce compte d'épargne bloqué et il est précisé au bail que la remise des clé&s n'aura lieu qu'après production de la preuve de sa constitution
- soit rdz-vs à la banque avec le bailleur où vous faites tout sur place

Suggestion alternative: avez-vous examiné la solution "ImmoCaution" présentée ici sur Pim [/quote]

Merci pour votre réponse,

Moi mon proprio me dit qu'il peut signer le papier de garantie locative à la banque plus tard, et que le bail peut aussi être fait après.

Dans les rares formulaires trouvés sur internet pour faire demande d'une ouverture de compte de garantie locative, il faut bien sur l'identité du bailleur (mais ça j'ai toutes ses coordonnées), mais nul besoin du bail apparemment, c'est surtout ce dernier point dont j'aimerais être certain.

Pour immocaution, c peut-être une idée, mais ça risque encore de retarder tout, à condition que le bailleur connaisse et fasse confiance, il n'est pas obligé d'accepter.

ok, bon, si elle n'arrive pas à convaincre...resterait encore quand même cette solution pour l'aider, louer à mon nom avec l'accord du proprio de sous-louer...pourquoi pas, ça semble honnête, légal et sans risques pour le proprio, même si c'est un peu spécial d'en arriver là.
Merci en tout cas pour tous vos avis