Je suis assez surpris de voir un si faible écart entre le loyer "AIS" (450 EUR/mois) et le loyer normal (600 EUR/mois).

Pour ma part, je suis dans un cas un peu similaire (achat d'une seconde maison et choix à faire entre la location ou la vente de la première) et l'écart était bien plus important. L'AIS a mentionné une fourchette entre 400 et 500 EUR sans indexation possible (et avec un mandat de gestion qui met tous les risques sur le propriétaire) alors que le bien pourrait probablement se louer 800 EUR sur le marché de la location classique.

C'est l'AIS qui vous a fourni cette estimation de loyer ?

Projet de décret contenant le budget des recettes de la Région wallonne pour l'année budgétaire 2016 :

Sous-section 1 : Transmissions à titre onéreux de biens immeubles
Art. 19
L’article 44 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe,
modifié en dernier lieu par le décret du 19 décembre 2012, est complété par trois
alinéas rédigés comme suit :
« Si la convention visée à l’alinéa 1er, a pour objet l’acquisition d’un immeuble
affecté en tout ou partie à l’habitation, l’application du tarif de 12,5% est subordonnée,
à une déclaration certifiée et signée, dans ou au pied de la convention
qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un
écrit signé joint à cette convention, énonçant expressément que l’acquéreur, personne
morale ou personnes physique ne possède pas la totalité ou au moins 33%
en pleine propriété ou en usufruit sur au moins deux autres immeubles, affectés en
tout ou partie à l’habitation, situés en Belgique ou à l’étranger, abstraction faite des
immeubles visés à l’article 44bis alinéa 3.
En l’absence de cette déclaration, la convention est enregistrée au tarif établi par
l’article 44bis; ce qui est perçu au-delà du tarif prévu par l’article 44 est restituable
conformément à l’article 209,1°, c) sur base de la déclaration de l’acquéreur reprenant
la mention prévue à l’alinéa 2.
S’il s’avère que la déclaration visée à l’alinéa 2 est inexacte, les droits complé-
mentaires découlant de l’application de l’article 44bis sont exigibles et l’acquéreur
encourt une amende égale aux droits éludés ».
Art. 20
Dans le même Code, est inséré un article 44bis rédigé comme suit :
« Art. 44bis Le droit fixé à l’article 44 est porté à 15% lorsque, à la date de
la vente, l’échange ou toute convention translative à titre onéreux de propriété ou
d’usufruit, à l’exclusion de la servitude, du droit d’usage et du droit d’habitation,
ayant pour objet un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, l’acquéreur,
personne morale ou personne physique, possède déjà la totalité ou au moins 33%
en pleine propriété ou en usufruit sur au moins deux autres immeubles d’habitation,
situés en Belgique ou à l’étranger.
Par « habitation », on entend l’immeuble ou la partie d’immeuble, notamment la
maison unifamiliale ou l’appartement, qui, de par sa nature, est destiné à être habité
par un ménage ou qui est utilisé comme tel.
Lorsqu’un immeuble a été spécialement aménagé ou transformé pour abriter
plusieurs logements nettement distincts, chacun de ceux-ci est considéré comme
constituant une habitation.
Pour l’application du tarif prévu à l’alinéa premier, il n’est pas tenu compte :
1° des immeubles sur lesquels l’acquéreur, personne morale ou physique, détient
moins de 33% en pleine propriété ou en usufruit;
2° des immeubles dont l’acquéreur a réellement cédé par acte authentique le droit
réel lui appartenant au plus tard dans les douze mois de l’acte authentique d’acquisition
du troisième immeuble;
3° des immeubles qui font l’objet d’une mesure d’expropriation;
4° des immeubles dont l’acquisition a été imposée au tarif établi par l’article 62 du
présent code. ».