Vous ne vous êtes pas penché sur la base du litige avec ce CP  ?  il paie 50% voir 70% de la consommation de chauffage de votre immeuble, cela semble énorme si votre immeuble à plus de 4 appartements....
Avant de vouloir mettre en œuvre les procédures de recouvrement, il faut peut-être vérifier s'il n'a pas raison de ne pas vouloir payer...

Vous êtes dans une petite ACP, la meilleure solution découlera toujours plus du dialogue que de vouloir imposer sa volonté en usant de son "bon droit" acquis par la méconnaissance de l'autre...

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :

le nouveau syndic a été élu à la majorité des présents car tous les CP connaissaient les 2 problèmes récurrents et voulaient les résoudre.

Justement, pourquoi dès lors prendre le 1er venu dont personne ne sait rien (sauf un seul CP) et surtout sans disposer d'aucune référence?

@papyrus
Votre AG a joué l'homme et pas la balle.
On ne résout pas un problème structurel avec du bricolage.

Les deux membres du CdC sont en situation de cogérance avec l'ancien, que le nouveau refuse de fait à juste titre

Je crois que vous n'êtes pas sorti de l'auberge. Vous n'avez aucune certitude que ce logiciel est configuré comme il faut.

Dans mon ACP on travaille avec un produit français, adapté au marché du Grand-duché, puis au marché belge.
Avec toute la confusion qui en résulte depuis 2014.
ex: stocks autorisé France pour leurs "ACP" (syndicats) et pas en Belgique.

Maintenant si l'appartement de ce CP mauvais payeur est loué, pas besoin de huissier, ni de jugement! Comme votre acte de base le prévoit, le syndic peut demander au locataire de payer son loyer sur le compte de l'ACP jusqu'à ce que la dette du CP en question soit remboursée.

C'est l'unique CP qui ne paie pas ses charges ou il y en a plusieurs?

Papyrus a écrit :

En Septembre, le syndic nous (CdC) a informé que les huissiers étaient débordés sur l capitale et que de ce fait il ne pouvait poursuivre sa démarche.

C'est du grand n'importe quoi!

Avant de pouvoir faire intervenir un huissier, il vous faut un jugement. L'avez-vous?

Papyrus a écrit :

Q1 : Le CP n'a pas contesté les décisions d'AG, sauf s'il lui est possible de le faire hors AG,

Un CP a 4 mois après la date de l'AG pour introduire une requête en justice pour faire annuler une décision prise lors de l'AG qui lui porterait préjudice.

L'a-t'il fait? Les 4 mois sont-ils à présent dépassés?

question:
Q1: ce CP  a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

Papyrus a écrit :

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Votre CP ne paie pas le solde. il peut le faire provisoirement s'il a contesté en justice la décision de l'AG à approuver la comptabilité.

Ses chances de réussir ne sont pas nulles, s'il réussi à prouver que votre comptabilité n'est pas tenu suivant les règles.

Si en plus votre AG a négligé de débattre en connaissance de cause sur la problématique de l'isolation ses chances augmentent.

question:
Q1: ce CP  a contesté des décisions d'AG ?
Q2: le syndic a promis de mettre en place une procédure de recouvrement qui doit être préalablement approuvé par l'AG. vous lui avez dit de tenir une AG extra-ordinaire ? si non, il ne peut le faire lors de l'AGO 2018.

Papyrus a écrit :

Nous n'envoyons pas de rapport d'activités du syndic aux autres CP.  ops

Et pourtant c'est la seule et unique raison légale qui justifie l'existence du CdC: envoyer 2 fois par an un rapport à tous les copropriétaires sur les activités du Syndic pour qu'ils puissent être parfaitement au courant et voter en toute connaissance de cause lors des AG.

Vous et votre autre collègue assesseur ne respectez donc pas la loi.

J'espère que votre ACP dispose d'une assurance RC pour le CdC car un ou plusieurs CP pourraient vous attaquer en justice pour ne pas avoir respecté vos obligations légales en les mettant au courant ...

Papyrus a écrit :

Mais je m'étonne que le syndic ne le sache pas et ne me l'ait pas dit et surtout que le CAC m'ait proposé une gestion du stock comme dans une entreprise.
Il n'est peut-être pas spécialisé en copropriété.

Oui c'est très curieux! Mais vous venez de changer de Syndic dites-vous. Qui vous l'a proposé? C'était sur bases de références écrites? Vous avez vu son CV? Le décision de l'engager lui a-t'elle été prise à l'unanimité? Pourquoi l'avez-vous choisi lui et pas un autre? Ces références étaient-elles à ce point convaincantes?
Bizarre car aux manettes à présent de votre copropriété il semble ne pas être efficace et ni pointilleux dans sa gestion...

Pourquoi auriez-vous été élire les membres d'un CdC qui comme vous dites "ne sont peut-être pas spécialisés en copropriété". Avez-vous un commissaire aux comptes?

Avez-vous fait voter des procédures d'escalade avec amende pénale contre les mauvais payeurs?

Vous les CP aviez-vous décidé d'avoir des décomptes trimestriels?

Si oui pourquoi votre syndic n'a-t'il pas exécuté votre décision?

N'oubliez pas non plus que votre CdC n'a plus aucun pouvoir de décision depuis la dernière loi de 2010.

Leur rôle se borne à envoyer un rapport 2 fois par an sur les activités du syndic. Vous les avez reçus?

Papyrus, j'attire également votre attention sur l'article 577-8, §4, 17°, C. Civil

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires"