@Bim : Pourriez-vous préciser dans la citation que c'est moi qui ai posé la question ? Je tiens absolument à éviter toute confusion, je ne voudrais pas qu'on puisse croire que c'est moi qui ai écrit cette parole d'expert

Par ailleurs, j'espère que vous en avez pris de la graine. C'est pas tous les jours qu'on voit un propos aussi juste, brillant et technique. Heureusement que le ridicule ne tue pas

@Panchito : On se remet ça quand vous voulez, je crois que j'y ai pris goût 

Donc vous n'appliquez pas ce que vous enseignez dans votre fameuse société (quelle est son nom d'ailleurs ?) ? D'accord...

Rassurez-vous, l'avantage c'est que je suis plutôt bien payé pour y assister

Je vous remercie pour cette excellente réponse argumentée et chiffrée en réponse au message de Bim, en tant que grand expert que vous êtes.
Navré que ça vous humilie à ce point !

Quand je dis banque d'affaires, ce n'est pas de la gestion de fortune (ni des prêts hypothécaires...) 

Pour le reste, je vous propose d'arrêter le ridicule ici. Ce n'est qu'une proposition

Cher Panchito, sans vouloir vous complexer plus que nécessaire, je connais bien mieux le monde financier que vous. Que ce soit au niveau théorique, pratique, et relationnel. Je déplore le fait que vous tentiez de vous faire passer pour grand pontife alors qu'il est flagrant (oui, flagrant) que vous êtes un amateur un peu dans le style m'as-tu-vu... (sans aucune méchanceté, on a tous nos complexes )
Franchement, qui se vante de s'être inscrit à cet événement du Trends (j'espère vous y avoir serré la main l'année passée )? C'est assez comique.

Vous apprenez aux gens à pouvoir se passer des méchantes banques privées en faisant eux-mêmes le boulot d'équipes d'analystes financiers (vous n'êtes pas conscient des compétences et certifications requises pour exercer ce métier) et de gestionnaires (idem) ?
C'est malheureux, pour vous, et pour vos clients qui de toute évidence n'ont pas le patrimoine suffisant pour bénéficier d'une gestion personnalisée.
Le problème est que votre vision des choses et votre mentalité n'ont pas su évoluer avec votre niveau de richesse. C'est malheureusement un problème qui apparaît chez certaines personnes complexées parce qu'issues de milieux défavorisés.
Je vous conseille de lire la biographie de Warren Buffett, c'est édifiant.

Mon petit doigt me dit que certains formateurs aussi 
Par curiosité, de quelle société parlez-vous ?

Quand je vous disais qu'aller au Trends Summit était aussi incroyable que de lire l'Echo, c'était ironique. Vantez vous d'avoir été invité chez Goldman Sachs à New York, là il y aurait de quoi être fier ! (C'est un avis purement personnel, et professionnel aussi en fait...)

Quand vous dites que faire appel à de la gestion locative est une grave erreur, la différence réside simplement dans le fait que mon temps n'a pas la même valeur que le vôtre...
De la même manière que je ne vois pas l'intérêt (à titre personnel) d'aller me pavaner à des assemblées générales

Et votre patrimoine serait aujourd'hui 5x plus important si, comme vous l'a expliqué Bim, vous aviez emprunté depuis vos débuts.  Ça c'est du levier.
D'ailleurs vous n'y répondez pas, c'est dommage ! Vous pourriez certainement, en tant qu'expert, nous faire une petite leçon argumentée et chiffrée pour nous remettre dans le droit chemins, pour redorer un peu votre image ici 

Il ne vous a pas répondu et ne le fera pas.
La raison est simple : Lorsqu'on se considère comme un expert, qu'on s'enfonce dans des mensonges pour pouvoir utiliser des arguments d'autorité, qu'on se prend pour le king ( ), et qu'on est pourtant totalement décrédibilisé sur un sujet aussi élémentaire, ça fait pas très malin...
Difficile de voir les choses en face quand on se rend compte que toute sa vie on a suivi une stratégie d'investissement tout sauf optimale... (surtout quand on est un "expert").
Panchito n'est évidemment pas un professionnel de la gestion de patrimoine, pas plus qu'il n'a réellement une formation dans le génie civil ou des postes à haute responsabilité en lien avec la finance et l'économie (auquel cas il aurait constaté l'évidence par lui-même en faisant quelques calculs sur une feuille de papier... c'est d'une logique implacable).
Je le remercie cependant sincèrement pour toutes les petites informations techniques utiles qu'il apporte ! On a pas tous la chance de pouvoir consacrer autant de temps à nous informer !

Investissez toujours dans ce que vous connaissez. Achetez cash du neuf ne sera pas le choix d'un investisseur aguerri qui maîtrise également la bourse, mais ça ne veut pas dire que ce n'est pas le meilleur investissement pour vous.
Vraiment triste en tout cas qu'il ne soit plus possible d'emprunter après un certain âge. Votre banquier ne vous a pas laissé entrevoir la moindre piste ?

Quand on pense en plus que des gens avec un revenu de 2.500$/mois se voyaient octroyer un crédit de plus d'1M$...
Heureusement on en est pas encore là en Belgique.
La titrisation a permis de diluer le risque, notamment en le transférant à des banques européennes qui ont cru acheter des produits quasiment sans risques. Malheureusement je ne pense pas qu'on serait capable de faire la même chose dans le sens inverse (nos banques européennes qui revendraient nos créances pourries à des américaines).

Malheureusement, ce sont toujours les plus pauvres (donc en partie les jeunes) qui payent. Si vous vivez à Bruxelles ou dans le brabant wallon, que vous n'avez pas un emploi très bien payé, et que vous n'avez pas vos parents pour vous aider, l'accession à la propriété demande des sacrifices énormes (d'autant plus si vous ne pouvez emprunter que 80%).
La crainte de la BNB est notamment qu'en cas d'impact économique majeur (explosion du taux de chômage) le (sur)endettement des ménages entrainent brusquement plusieurs défauts. Et là c'est l'effet domino.
Ce qui m'inquiète par ailleurs, c'est qu'en voyant les prix de l'immobilier chez nos voisins (dans les grandes villes), la Belgique reste relativement abordable, il y aurait donc encore de la marge.

Cher Panchito, je vous en prie, arrêtez de détourner à chaque fois la conversation.

Vous refusez d'admettre que vous auriez dû emprunter (et que vous ne comprenez pas grand chose à la notion de crédit (et d'inflation aussi d'ailleurs)) alors que c'est évident pour toute personnes ayant une formation de base en économie.
Cependant je peux tout à faire comprendre que vous refusiez de l'admettre, car ça doit être assez humiliant.

Et malgré ça, j'en sais plus que vous 

Ah au fait, je ne parle même pas du fait que, pour tout financier ou investisseur, acheter cash de l'immobilier neuf est véritablement ridicule. N'importe quel investisseur averti s'orienterait dans ce cas vers les SIR.

Pitié dites-moi que vous plaisantez. Monsieur, vous vous ridiculisez avec de tels mensonges. Et si vous dites vrai (ce qui est impossible en l'espèce), vous devriez prendre conscience que de telles lacunes sont impardonnables pour un professionnel.
Si vous avez emprunté à taux fixe et que l'inflation repart, le poids de la mensualité de vos remboursements va diminuer.
Ce que vous me forcez à vous expliquer est enseigné en première année de sciences économiques...
Si vous voulez essayer de répondre, faites-le sur le fond svp (mais ce serait compliqué puisque tout ceci est mathématique).

Franchement ça n'est plus vraiment drôle comme avant...

Oui ce n'était qu'une petite précision de ma part, je suis 100% d'accord avec vous.

Ma plus grande crainte, c'est que l'inflation arrive de manière très brutale, sans que ça ait été anticipé par les banques centrales.
Si c'est le cas, une remontée brutale des taux sera inévitable.
On imagine assez bien les conséquences que cela aura à court/moyen terme sur l'immobilier.
Pour le reste, il sera toujours possible d'emprunter (mais à quel taux ?)

Sur les banques, il y a en effet plusieurs choses :

1. Elles ne prêtent plus que 80%, d'une part pour limiter leur risque, d'autre part pour faire plaisir à la banque nationale qui commence à s'inquiéter de la montée des prix de l'immobilier.

2. Pour les prêts aux entreprises, elles sont poussées à ouvrir les vannes. Pour ceux qui achètent de l'immobilier en société, la guerre n'est donc peut-être pas encore perdue.

3. Les taux bas prolongés ont fait beaucoup de mal aux banques commerciales (tout le monde sait par exemple que la Deutsche est devenue une banque zombie). Evidemment, elles réduisent les coûts. Il va également y avoir une consolidation du secteur. Des fusions et des acquisitions sont à prévoir dans les prochaines années.

4. @Grmff, il y a des banques qui acceptent (encore aujourd'hui) de prêter sur base de la valeur d'expertise. Si vous parvenez à faire une (très) bonne affaire, vous pourriez donc peut-être emprunter bien au-delà de 80%.

@Himura : Je souscris à votre analyse. Tout dépend des taux directeurs.
A noter toutefois que la récente remontée des taux (légère en absolu, mais importante en relatif) ne se fait pas encore sentir sur les taux pour les emprunts immobiliers. Sur la bourse, c'est autre chose (cfr la baisse du Nasdaq).

Jutement ! On emprunte pas parce qu'on "doit" mais parce qu'on "peut".
Imaginez que vous ayez laissé votre argent en bourse, il aurait continué à vous rapporter.
Vous auriez acheté vos appartements à crédit (avec une capacité d'emprunt augmentant en proportion de vos revenus). Vos gains en bourse auraient couvert le différentiel entre le coût de l'emprunt et les rendements locatifs faibles que vous touchez (puisque vous achetez du neuf).
Vous auriez donc acheté beaucoup plus d'appartements, et bien plus tôt.
Bref, vous vous seriez considérablement enrichi. Car vous auriez acheté vos appartements avec l'argent de la banque, et non pas avec le vôtre.

Le parcours de Grmff est un très bon exemple de ce qu'il est possible de réaliser simplement en recourant à l'emprunt.

Dans ce cas, vous auriez mieux fait d'écrémer en investissant dans les SIR. Moins de problèmes, plus de rentabilité.
Mais je ne suis pas ici pour ici pour vous faire un cours sur la gestion de patrimoine

(Au cas où, je précise à ceux qui nous lisent qu'investir dans des fonds Morningstar 5 stars ne garantit en rien que vous aurez des rendements mirifiques... Si vous ne maîtrisez pas le sujet, abstenez-vous et adressez-vous à des professionnels (des vrais, évitez la personne au guichet de la banque la plus proche )).