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Les banques resserrent les cordons de la bourse...

grmff
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Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Les banques rationalisent. Les banques doivent diminuer leur risque, ordre de la BCE. Les banques diminuent leurs coûts grâce à la digitalisation. Les crédits hypothécaires sont plus difficile à obtenir. Et combien d'autre poncif il ne faut pas entendre....

Mais concrêtement, pour moi, pour vous, quelles sont les conséquences?

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Aucune, je ne fais jamais appel aux banques pour investir dans l'immobilier

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Les banques rationalisent, et diminuent le nombre d'agence chaque année. Jusqu'où vont-elles aller?
Deutsche Bank va diminuer le nombre d'agence de 20%. Il vont passer de 500 agences à environ 400. Pour 83 millions d'Allemands! Soit une agence pour 200.000 personnes. En Belgique, ING a 800 agences, soit une agence pour 15.000 personnes. Ils annoncent le nombre d'agence de 60 cette année. On se rend vite compte que ce n'est pas fini... S'ils arrivent à la même densité que Deutsche Bank en Allemagne, il restera... 60 agences en Belgique.

J'ai pris ING, mais la tendance et le calcul sera le même avec BNP, Dexia, KBC, Axa, etc... Pire, il me semble que Deutsche Bank a une situation et un taux de pénétration plus large du marché allemand que nos 4 grandes banques. Si ils ont une part de marché en Allemagne équivalente à ING et BNP réuni en Belgique, ce ne sera pas 60 agences, mais 30!!!

Impossible? Ben, faut voir. Ils ont combien d'agence, chez Keytrade, BinckBank, ME Direct,...

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Pour ma part en tout cas, mon agence historique a fermé un y a 5-10 ans. J'ai été transféré dans une autre agence plus grosse. On m'annonce aujourd'hui qu'elle ferme également.

Bon, je reconnais que je n'ai pas été plus d'une fois par an dans mon agence... preuve que le client de base n'a plus vraiment besoin d'une agence de proximité.

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

panchito a écrit :

Aucune, je ne fais jamais appel aux banques pour investir dans l'immobilier

Ne limitons pas nos vues à l'immobilier. Et ne me dites pas que vous ne faites pas appel à une ou plusieurs banques vu votre surface financière...

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Les banques doivent diminuer leur risque. C'est une obligation. La loi impose un taux d'emprunt de 80% maximum. Certains l'interprètent comme étant 80% du prix d'achat. D'autres parlent de 80% de la valeur vénale des biens mis en garantie. C'est évidemment très différent.

Mes grandes oreilles  (peu visibles sur mon avatar) me signalent que certaines banques limitent le risque par tête. Et que cette limite a été divisée par 3 dernièrement. Bon, elle reste très confortable pour le citoyen lambda qui emprunte pour sa maison ou un appartement. Mais pour immeuble de rapport à Bruxelles, cela va devenir plus compliqué... Est-ce un virage vers la professionnalisation du secteur immobilier? Vers le regroupement dans les mains de grands groupes immobiliers? Vers le passage en bourse et la titrisation du secteur immobilier belge? Avec toutes les conséquences? A voir. Mais c'est un point qui devrait être terrifiant pour nos politiques et pour notre avenir.

En clair, pour ma part, je ne pourrais plus emprunter aujourd'hui autant qu'il y a 10 ans. En fait, il y a 6 mois, sans le savoir, j'étais au dessus du plafond et je n'avais donc plus de capacité d'emprunt du tout chez mon banquier habituel qui m'avait (presque) toujours suivi dans mes désirs de jouer au monopoly! Et ça, si c'est pas du concret, je en sais pas ce que c'est...

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Bien sur que pour placer mes avoirs sur les marchés financiers, je travaille avec toute une panoplie de banques, telles que MeDirect, Binck, Keytrade et Bolero.

Pour le reste (salaires, loyers etc...), une seule banque "bricks and mortar" où je n'ai plus mis les pieds depuis des années...sauf si un de mes locataires m'y force pour aller signer une garantie.

Quant aux autres banques "bricks and mortar", idem:uniquement pour aller y signer des garanties.

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Himura
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

grmff a écrit :

En clair, pour ma part, je ne pourrais plus emprunter aujourd'hui autant qu'il y a 10 ans. En fait, il y a 6 mois, sans le savoir, j'étais au dessus du plafond et je n'avais donc plus de capacité d'emprunt du tout chez mon banquier habituel qui m'avait (presque) toujours suivi dans mes désirs de jouer au monopoly! Et ça, si c'est pas du concret, je en sais pas ce que c'est...

Rien n'est moins sûr.
Je pense qu'il faut prendre en compte des aspects plus macro-économiques en premier lieux.

Le plus important de tous : les taux directeurs.
Actuellement, ils sont extrêmement bas, c'est bien connu. Tout bénéfice au secteur immobilier en premier lieu : on investit et on emprunte plus --> on sécurise un patrimoine --> mécaniquement, ce sentiment de sécurité profite à l'augmentation de consommation --> économie en croissance --> la bourse est au top, car la valeur future d'une entreprise est calculée presque au même niveau que sa valeur actuelle.
Ca, c'est la base synthétique. Facile à comprendre, et c'est ce qu'il se passe depuis qq années à présent.

En corolaire, et c'est plus en relation avec ce que vous indiquiez : les banques dirigeaient leurs crédits plus facilement vers les entreprises, vu que leurs projets sont à long terme (mais donc le long terme ne "coûte" pas cher), et investissaient donc dans des actifs plus risqué sans problème.

Le sujet boursier du moment est justement cette remontée des taux, et de l'inflation qui va avec. Et l'effet est inverse que ce que j'indiquais ci-dessus.
Cette remontée des taux (potentielle, mais un peu attendue) aura pour effet de rediriger les investissements bancaires (les emprunt hypothécaires donc) vers les prêts personnels et l'immobiliers. Ils sont stables, mieux garantis, même contre l'inflation.
A nouveau, c'est mécanique - on n'est pas dans une simple théorie.

Mr. Grmf pourra donc - aujourd'hui et surtout demain - encore aller trouver son banquier habituel et se faire dérouler son cher tapis rouge.
Et c'est du concret  wink

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PIM

grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Himura a écrit :

Mr. Grmf pourra donc - aujourd'hui et surtout demain - encore aller trouver son banquier habituel et se faire dérouler son cher tapis rouge.
Et c'est du concret  wink

Vous voulez du concret? Ah le monsieur veut du concret. Ben en voilà du concret:

Mon banquier m'a refusé le (petit) prêt que je demandais. Ce n'est que la 4e fois que cela m'arrive en toutes ces années. Et le motif invoqué est précisément que je dépasse le plafond d'encours autorisé par la banque pour des prêts à des particuliers dont le revenu principal est immobilier.

Pourtant, il y a quelques années, j'avais deux fois plus de mensualités sur ces prêts et d'autres qui ont été remboursés anticipativement. Ce qui veut dire que mon encours était largement supérieur à celui que j'ai aujourd'hui. Très très largement. Mais la banque n'accepte plus de tels encours...

Le motif n'est donc pas:
- la quotité de ce prêt demandé (80% - 15 ans)
- le montant de l'emprunt (négligeable par rapport à l'ensemble de mes crédits en cours)
- la valeur de l'immeuble par rapport au prix payé (même pas abordé)
- un incident de parcours (tous les prêts ont toujours été payés à temps et à heure, ma ligne de crédit n'est même pas entamée)
- une dégradation de ma situation personnelle (je viens de faire un remboursement anticipé d'un solde de crédit et suis toujours classé "AAA" à la banque)
- un encours trop important par rapport à mon patrimoine (je dois être à un ratio de moins de 25% de dette, vu que le temps a passé, les immeubles ont pris de la valeur et les emprunts sont partiellement remboursés)

Le banquier, qui connaît très bien ma situation, était un peu déconfit de m'envoyer à la concurrence. Mais il est limité par la décision de la banque de diminuer l'encours autorisé.

Assez concret pour vous?  big_smile

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Sur les banques, il y a en effet plusieurs choses :

1. Elles ne prêtent plus que 80%, d'une part pour limiter leur risque, d'autre part pour faire plaisir à la banque nationale qui commence à s'inquiéter de la montée des prix de l'immobilier.

2. Pour les prêts aux entreprises, elles sont poussées à ouvrir les vannes. Pour ceux qui achètent de l'immobilier en société, la guerre n'est donc peut-être pas encore perdue.

3. Les taux bas prolongés ont fait beaucoup de mal aux banques commerciales (tout le monde sait par exemple que la Deutsche est devenue une banque zombie). Evidemment, elles réduisent les coûts. Il va également y avoir une consolidation du secteur. Des fusions et des acquisitions sont à prévoir dans les prochaines années.

4. @Grmff, il y a des banques qui acceptent (encore aujourd'hui) de prêter sur base de la valeur d'expertise. Si vous parvenez à faire une (très) bonne affaire, vous pourriez donc peut-être emprunter bien au-delà de 80%.


@Himura : Je souscris à votre analyse. Tout dépend des taux directeurs.
A noter toutefois que la récente remontée des taux (légère en absolu, mais importante en relatif) ne se fait pas encore sentir sur les taux pour les emprunts immobiliers. Sur la bourse, c'est autre chose (cfr la baisse du Nasdaq).

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 14:30:58)

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Himura
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

grmff a écrit :

Assez concret pour vous?  big_smile

Vous voulez du concret ?
Suivez vos propres conseils et changez de banque  wink

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Himura
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Pierre1 a écrit :

@Himura : Je souscris à votre analyse. Tout dépend des taux directeurs.
A noter toutefois que la récente remontée des taux (légère en absolu, mais importante en relatif) ne se fait pas encore sentir sur les taux pour les emprunts immobiliers. Sur la bourse, c'est autre chose (cfr la baisse du Nasdaq).

Merci  wink
Bien évidemment, je ne parle pas réellement de remontée de taux. C'est juste une discussion actuelle / une crainte future / un espoir déçu, à l'heure actuelle. (D'ailleurs, le Nasdaq semble rebondir à l'instant big_smile )

Ma réflexion était donc plus générale et future que juste décrire l'instant présent, où il y a fort à parier que les directives bancaires restent inchangées.

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Himura a écrit :

Merci  wink
Bien évidemment, je ne parle pas réellement de remontée de taux. C'est juste une discussion actuelle / une crainte future / un espoir déçu, à l'heure actuelle. (D'ailleurs, le Nasdaq semble rebondir à l'instant big_smile )

Ma réflexion était donc plus générale et future que juste décrire l'instant présent, où il y a fort à parier que les directives bancaires restent inchangées.


Oui ce n'était qu'une petite précision de ma part, je suis 100% d'accord avec vous.

Ma plus grande crainte, c'est que l'inflation arrive de manière très brutale, sans que ça ait été anticipé par les banques centrales.
Si c'est le cas, une remontée brutale des taux sera inévitable.
On imagine assez bien les conséquences que cela aura à court/moyen terme sur l'immobilier.
Pour le reste, il sera toujours possible d'emprunter (mais à quel taux ?)

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 19:36:51)

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

On imagine assez bien les conséquences que cela aura à court/moyen terme sur l'immobilier.
Pour le reste, il sera toujours possible d'emprunter (mais à quel taux ?)

Comme je n'emprunte pas, si l'inflation augmente, mes loyers aussi via l'indexation annuelle.

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Panchito a écrit :

Comme je n'emprunte pas, si l'inflation augmente, mes loyers aussi via l'indexation annuelle.

L'indexation annuelle n'est pas l'apanage de ceux qui n'empruntent pas...
S'il y a de l'inflation et que vous avez emprunté à taux fixe, vous vous enrichissez d'autant plus.
Permettez-moi de vous dire, à la lecture de vos différents posts, que vous avez des lacunes importantes sur les questions économiques et financières (notamment liées à la notion de crédit). Cela vous porte préjudice. Dans votre intérêt, prenez en conscience et formez-vous, il n'y a pas de honte même à votre âge !

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 20:05:52)

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Pierre1 a écrit :
Panchito a écrit :

Comme je n'emprunte pas, si l'inflation augmente, mes loyers aussi via l'indexation annuelle.

L'indexation annuelle n'est pas l'apanage de ceux qui n'empruntent pas...
S'il y a de l'inflation et que vous avez emprunté à taux fixe, vous vous enrichissez d'autant plus.
Permettez-moi de vous dire, à la lecture de vos différents posts, que vous avez des lacunes importantes sur les questions économiques et financières (notamment liées à la notion de crédit). Cela vous porte préjudice. Dans votre intérêt, prenez en conscience et formez-vous, il n'y a pas de honte même à votre âge !

Vous vous trompez du tout au tout!

Je suis administrateur de plusieurs sociétés de gestion globale de patrimoine et nous formons de très nombreux investisseurs débutants mais aussi chevronnés. J'ai moi-même donné des formations pendant plus de 10 ans et dévore toujours toutes les publications possibles et inimaginables à ce sujet.

Je vous répète je n'emprunte ni à taux variable, ni à taux fixe (beaucoup plus cher dalleurs).

Je n'emprunte pas du tout!

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Panchito a écrit :

Je suis administrateur de plusieurs sociétés de gestion globale de patrimoine et nous formons de très nombreux investisseurs débutants mais aussi chevronnés. J'ai moi-même donné des formations pendant plus de 10 ans et dévore toujours toutes les publications possibles et inimaginables à ce sujet.

Pitié dites-moi que vous plaisantez. Monsieur, vous vous ridiculisez avec de tels mensonges. Et si vous dites vrai (ce qui est impossible en l'espèce), vous devriez prendre conscience que de telles lacunes sont impardonnables pour un professionnel.
Si vous avez emprunté à taux fixe et que l'inflation repart, le poids de la mensualité de vos remboursements va diminuer.
Ce que vous me forcez à vous expliquer est enseigné en première année de sciences économiques...
Si vous voulez essayer de répondre, faites-le sur le fond svp (mais ce serait compliqué puisque tout ceci est mathématique).

Franchement ça n'est plus vraiment drôle comme avant...

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 20:42:23)

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Bien que sur que tout est vrai!

Et même confirmé par l'Echo puisque vous ne me croyez pas?
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 79802.html


D'ailleurs puis-je vous demander quel diplôme vous avez obtenu pour oser me contredire avec de tels non-sens et quelle est votre activité professionnelle?

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

@Pierre1

Et pour votre gouverne La London Business School a démontré que les actions rapportent plus que l'immobilier:

https://www.lecho.be/les-marches/actu/g … 18617.html

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Callewsa
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

@panchito : Je pense que ce que voulait présenter Pierre, c'est l'opportunité de création/augmentation de patrimoine immobilier avec effet levier du crédit, a fortiori si l'inflation galope après que vous avez su emprunter à taux fixe.

Le ratio "revenus/apport personnel de base" est, mathématiquement, plus favorable ("rentable") dans ce scénario.

Pour l'approche qui est la vôtre, tout le monde n'a pas nécessairement un patrimoine et des liquidités d'emblée suffisantes pour se la permettre smile

Comme vous l'avez précisé, l'immobilier n'est cependant pas la seule source de génération de revenus et d'augmentation du patrimoine.

PS : Je ne vois pas en quoi un diplôme, ou une activité professionnelle, atteste de la qualité ou de la pertinence d'un propos neutral


--
Il n'y a pas de question idiote, juste des idiots qui n'en posent pas.
Plus j'en apprends, plus je mesure l'étendue de mon ignorance...

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