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Les banques resserrent les cordons de la bourse...

grmff
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Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Les banques rationalisent. Les banques doivent diminuer leur risque, ordre de la BCE. Les banques diminuent leurs coûts grâce à la digitalisation. Les crédits hypothécaires sont plus difficile à obtenir. Et combien d'autre poncif il ne faut pas entendre....

Mais concrêtement, pour moi, pour vous, quelles sont les conséquences?

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

panchito a écrit :

@Pierre1

Et pour votre gouverne La London Business School a démontré que les actions rapportent plus que l'immobilier:

https://www.lecho.be/les-marches/actu/g … 18617.html

C'est pas parce qu'on cite la "London Business School" et qu'on écrit dans l'Echo qu'on ne raconte pas des conneries.

Et l'article que vous citez, c'est des conneries de personnes qui, comme vous, n'ont rien compris du tout à la magie de l'immobilier, dont les rendements sont multipliés par l'effet de levier du prêt hypothécaire.

Comparer le rendement des actions à la hausse du prix de l'immobilier (comme ils font dans l'Echo), c'est démontrer qu'on a rien compris.

Mais bon, ils ne sont pas les seuls. Rares sont les journalistes à comprendre le fonctionnement de l'effet de levier. Et il est encore plus rare que soit citer l'effet de levier. Et on ne voit quasiment jamais une explication correcte de celui-ci.

Ce n'est pas en école d'ingénieur qu'on apprend cela. Et ce ne sont pas les banquiers qui le comprennent non plus. Et comme les journalistes écoutent les banquiers et les professeurs d'économie, on ne retrouvera pas une explication de ce principe d'effet levier. Pas plus que l'effet de l'inflation sur le patrimoine immobilier adossé à un crédit hypothécaire.

Bref, rien que les sources que vous citez, madame Panchito, démontrent que vous ne fonctionnez pas comme un investisseur immobilier, mais comme un bon père de famille qui désire capitaliser dans des briques et les mettre dans une structure de transmission du patrimoine, sans vraiment les valoriser. C'est un choix, et je le respecte. Mais vous devez admettre que vous faites du haut rendement sur le côté bourse, alors que votre rendement immobilier se traine à du 2 à 4%.

Avec l'effet levier, sur la somme que je vais investir prochainement, je devrais faire du 25% par an de manière très conservative. Dans de la brique avec crédit. 35% si j'arrive à ce que je veux en faisant un peu des plans sur la comète. 55% si j'arrive à emprunter 100%. Et 75% de rendement si j'arrive à emprunter 100% et à faire ce que je veux. Evidemment avec un peu de travail (mais peu, rien à voir avec le projet Volga qui était pourtant à ce même genre de chiffre.)

J'avais dit que j'arrêtais d'investir. Pourquoi je fais ce petit projet annexe? Parce qu'il est à côté du Volga et que je veux me garantir un bon voisinage... Alors, que ce soit 25 ou 75%, c'est accessoire au projet... big_smile

C'est le genre de rendement que vous avez en bourse? Sans doute, oui. Mais pas que vous avez en immobilier. L'Echo de la Bourse compare votre rendement boursier de compétition avec le rendement immobilier de base que vous produisez. Pas avec un rendement immobilier avec effet de levier qui explose le rendement de l'investissement immobilier.

Mais on s'éloigne du sujet.

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Le ratio "revenus/apport personnel de base" est, mathématiquement, plus favorable ("rentable") dans ce scénario.

Non je ne suis pas d'accord.

A la place de rembourser une flopée de prêts chaque mois avec les loyers des locataires pour ne garder qu'une infime partie de cash flow, je place tous ces loyers depuis des décennies ensemble avec tous mes autres revenus.

Et comme dirait Einstein, la 8ème merveille du monde ce sont les intérêts composés.

Dans mon cas cela va beaucoup plus loin car je ne réinvestis pas chaque mois que les intérêts, mais les plus-values, tous mes loyers, mes salaires, mes dividendes etc.. et ce depuis 40 ans.

Investir 100 euros par mois pour devenir rentier

Vivre de ses rentes ? Un rêve trop souvent inaccessible. Et pourtant. "Tout le monde peut devenir rentier", assure John Romain, fondateur et directeur d’Immotheker.

L’une de ces méthodes consiste à effectuer des versements modestes mais réguliers. De l’ordre de 100 euros tous les mois. Cela peut paraître peu. John Romain prend pourtant cette mise de départ mensuelle pour démontrer que les petits ruisseaux peuvent devenir un joli fleuve.

Ainsi, si vous versez 100 euros par mois, tous les mois, vous pourrez accumuler un joli magot de 81.870 euros au bout de 30 ans, sur base d’un rendement annuel moyen de 5 %. Un taux que vous n’aurez pas en restant frileusement attentiste mais en privilégiant par exemple des fonds d’action. Plus l’horizon est lointain, plus l’effet de levier est important. Ces 100 euros mensuels deviendront 111.000 euros après 35 ans et même près de 150.000 euros après 40 ans. C’est dû à l’effet des intérêts composés : les intérêts qui rapportent eux-mêmes des intérêts.

Imaginez maintenant que ce n'est pas 100€ que vous placez tous les mois, mais 1000€ ou 10.000€ (selon l'ampleur de votre salaire et/ou de l'ensemble de vos autres rentrées tels que loyers, plus-values, dividendes etc...)?

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Je maintiens et je me répète :

@Panchito : Inutile de persévérer dans vos mensonges, vous n'êtes évidemment pas un professionnel/administrateur/formateur dans le domaine de la gestion de patrimoine, vous ne blufferez personne là-dessus. Pourquoi ? Parce que vos interventions démontrent que vous n'avez aucune des fondations théoriques élémentaires dans ce domaine.

Je suis désolé d'avoir à faire ça mais, face à vos messages qui mélangent mensonges et informations non pertinentes, permettez moi de combler une de vos lacunes qui a causé la sous-optimisation de l'utilisation de vous ressources financières :

Vous prétendez faire chaque année 20% de rendement sur vos placements financiers.
Par conséquent, si au lieu d'utiliser une partie de ce capital pour acheter de l'immobilier (neuf), vous aviez laissé ces placements financiers sur votre compte-titres, il aurait continué à vous rapporter 20%/an. En contrepartie, vous auriez dû emprunter à un taux de quelques %.
Et l'argent laissé sur votre compte-titres aurait continué à vous rapporter (beaucoup !).
Sur une longue durée, et tenant compte d'un tel rendement (je ne vais pas chercher à vous démentir là-dessus, c'est pour l'exemple, bien que tout le monde ait bien compris que ce que vous dites vous concernant est très probablement faux ou exagéré), la différence devient colossale sur du long terme.
Si, à présent, en grand professionnel-formateur que vous êtes, vous ne comprenez pas ça, je ne peux plus rien faire pour vous !

Panchito a écrit :

D'ailleurs puis-je vous demander quel diplôme vous avez obtenu pour oser me contredire avec de tels non-sens et quelle est votre activité professionnelle?

Non. Mais croyez-moi, j'aimerais bien, juste pour vous faire baver un peu wink


Enfin, pour terminer, je déplore votre incapacité à répondre sur le fonds (ce qui est normal étant donné que c'est de la logique pure) et à devoir mentir pour essayer de vous donner raison sur le fait de n'avoir jamais emprunté (aberration...).
Je vous remercie également pour les articles de l'Echo qui donnent des renseignements totalement connus et hors sujet mais cependant intéressants.
Un dernier conseil pour la route : Si votre patrimoine n'est pas aussi fictif que votre CV, adressez-vous à un professionnel smile


PS : Merci à Grmff pour sa très judicieuse intervention ci-dessus sur l'effet de levier permis avec le crédit.

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 23:16:24)

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Pierre, je suis au regret de vous annoncer que je ne lis plus vos messages, totalement infondés, et incorrects.
Vous débarquez sur ces forums, semblez n'avoir aucune expérience et osez traiter les vétérans de ces forums, de menteurs!

Vous en êtes apparemment resté à votre première année en sciences économiques...

Vous n'arrivez toujours pas à comprendre que lorsque les bourses ont considérablement monté comme fin 2020, j’écrème certains de mes bénéfices et les place dans le brique physique. Évidemment plus pour en obtenir un rendement de 20%!!

En 2020 d'ailleurs comme j'ai beaucoup investi dans des actions bradées au tout début du 1er lockdown, elles m'ont même rapportées plus de 40% en moyenne et cela bien avant la fin de l'année...

Tout le monde sait, sauf vous apparemment, qu'un placement dans l'immobilier neuf ne peut rapporter plus que du 4% net par an!

Quand on investit sur les marchés financiers régulièrement (tous les mois par exemple), plus l’horizon est lointain, plus l’effet de levier est important.

Heureusement on n'a jamais eu affaire à des gens aussi obtus que vous.

Personne ne peut plus rien pour vous, vous semblez avoir été totalement brainwashed...

Dernière modification par panchito (09-03-2021 23:45:39)

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

panchito a écrit :

Tout le monde sait, sauf vous apparemment, qu'un placement dans l'immobilier neuf ne peut rapporter plus que du 4% net par an!
.

Zut alors. C'est sans doute parce que je savais pas que c'était impossible que je l'ai fait...
Ou alors c'est un compliment pour me dire que je suis pas comme tout le monde? Merci. Trop gentil.

PS: les chiffres cités ci-dessus sont des chiffres réels.

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Grmff a écrit :

Zut alors. C'est sans doute parce que je savais pas que c'était impossible que je l'ai fait...

Vous n'allez pas vous y mettre aussi à déplacer mes propos!

Votre neuf à vous n'est pas le même que le mien!

Vous, vous vous tuez à rénover de fonds en comble des ruines à Charleroi pour en faire ce que vous appelez du neuf.

Moi j'achète des appartements sur plan avec des PEB A auprès de grandes sociétés telles que Thomas et Piron...

https://www.thomas-piron.eu/appartements

Dernière modification par panchito (09-03-2021 23:52:08)

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Cher Panchito, je vous en prie, arrêtez de détourner à chaque fois la conversation.

Vous refusez d'admettre que vous auriez dû emprunter (et que vous ne comprenez pas grand chose à la notion de crédit (et d'inflation aussi d'ailleurs)) alors que c'est évident pour toute personnes ayant une formation de base en économie.
Cependant je peux tout à faire comprendre que vous refusiez de l'admettre, car ça doit être assez humiliant.

Panchito a écrit :

Vous en êtes apparemment resté à votre première année en sciences économiques...

Et malgré ça, j'en sais plus que vous  big_smile


Ah au fait, je ne parle même pas du fait que, pour tout financier ou investisseur, acheter cash de l'immobilier neuf est véritablement ridicule. N'importe quel investisseur averti s'orienterait dans ce cas vers les SIR.

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 23:59:16)

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Grmff a écrit :

Bref, rien que les sources que vous citez démontrent que vous ne fonctionnez pas comme un investisseur immobilier, mais comme un bon père de famille qui désire capitaliser dans des briques et les mettre dans une structure de transmission du patrimoine, sans vraiment les valoriser. C'est un choix, et je le respecte. Mais vous devez admettre que vous faites du haut rendement sur le côté bourse, alors que votre rendement immobilier se traine à du 2 à 4%

On est tout à fait d'accord et j'ai toujours expliqué en long et en large que tel était mon but.

Sauf que mon patrimoine immobilier est fortement valorisé car je n'achète que de l'excellente qualité dans d'excellents quartiers. Et effectivement avec les montages qui vont bien pour que ma succession n'ait pas à payer de droits de succession en toute légalité.

Je l'ai toujours dit aussi.

Dernière modification par panchito (09-03-2021 23:59:42)

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Panchito a écrit :

Sauf que mon patrimoine immobilier est fortement valorisé car je n'achète que de l'excellente qualité dans d'excellents quartier. Et effectivement avec les montages qui vont bien pour que ma succession n'ait pas à payer de droits de succession en toute légalité.

Traduction : Vous sur-payez pour des appartements qui ne vous rapportent quasiment rien. Bravo, excellent exemple de gestion optimale d'un patrimoine d'un professionnel-administrateur-formateur en gestion de patrimoine.

Dernière modification par Pierre1 (10-03-2021 00:04:48)

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Himura
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Panchito : pourquoi vous embêtez-vous à investir pour un pauvre 2 ou 3% de rendement immobilier, alors que vous faites mieux que 95% des gestionnaires de fonds de placement avec vos 20%/an ?

Et complémentairement, pourquoi n'empruntez-vous pas à 2% actuariels pour ré-investir cet argent à 20% composés ?

PS : Vous pouvez ne pas être d'accord avec Pierre, mais à l'évidence, il possède des notions économiques dont vous ne disposez pas. Et je ne parle pas de la discussion sur l'effet de levier. C'est évident rien qu'au vu des termes employés. Chacun son expertise, il faut savoir l'admettre, même chez les ingénieurs omnipotents.

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copropriétaire engalère
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Pierre1 a écrit :

Ah au fait, je ne parle même pas du fait que, pour tout financier ou investisseur, acheter cash de l'immobilier neuf est véritablement ridicule. N'importe quel investisseur averti s'orienterait dans ce cas vers les SIR.

Il est vrai que certains s'obstinent a démontrer leurs hautes connaissances en hautes finances, spéculaillons mégalomane, mais bon, je suis un peu (beaucoup ) dans le cas de grmmf, on ne m'octroie plus de prêts, mes derniers achats ont été payés cash, j'ai un conseiller et un courtier qui me recommande toujours de faire des prêts (travaux), ici pour dernier achat aussi, par contre PLUS JAMAIS des Casso casco, je n'en veux plus .Acheter sur plan, on pense faire une bonne affaire, c'est possible,  à condition d'avoir fait les travaux soi même, ce que bien sur je suis incapable.
Bien sur que j'ai des locataires (je ne m'en occupe pas) je travaille à l"étranger, et de ce que j'ai pu comprendre je vais être sur taxée car je suis résidente fiscale en Belgique.
Autrement dit, je devrais me dépouiller d'une partie de mes biens à l'étranger et en Belgique pour m'éviter de payer des sur taxes qui vont coûter un pont?

Dernière modification par copropriétaire engalère (11-03-2021 07:14:43)


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

En fait, contrairement à Grmff, qui est un investisseur immobilier à 100% et dont évidemment je respecte le choix, je suis un investisseur tout court!

Même si, je l'avoue, la part d'immobilier briques dépasse largement les 50% d'allocation de mes avoirs globaux, ce qui en terme de diversification n'est peut-être pas si prudent. Dès lors pour répartir le risque "immobilier briques" dans mes avoirs globaux, j'ai investi non seulement dans la région de Bruxelles-Capitale mais aussi en Flandres et dans plusieurs provinces de Wallonie.

Pour ceux qui prennent la peine de se documenter, vous aurez certainement remarqué la "une" du Cri de mars 2021: "FEU ORANGE
POUR L’INVESTISSEMENT LOCATIF À BRUXELLES: RÉFLÉCHISSEZ-Y À DEUX FOIS AVANT DE LE FAIRE"

Une bonne partie du magazine détaille toutes les joyeusetés qui attendent l'investisseur "briques" dans la région de Bruxelles-Capitale.

En autres, une grille des loyers qui ne sera pas contraignante, MAIS il sera légalement obligatoire d'indiquer le loyer de référence dans le bail!

Il est clair que ce type de mesure "socialisante" risque de se répandre comme une tache d'huile das les 2 autres régions. Et ce n'est qu'une des mesures qui nous attendent parmi des dizaines d'autres !

L'immobilier n'est pas non plus à l'abri d'un retournement...(voir USA et la crise des subprimes)

C'est également un placement très illiquide, et les frais de transaction sont très importants.

Dernière modification par panchito (10-03-2021 08:10:32)

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

copropriétaire engalère a écrit :

je suis un peu (beaucoup ) dans le cas de grmmf, on ne m'octroie plus de prêts, mes derniers achats ont été payés cash, j'ai un conseiller et un courtier qui me recommande toujours de faire des prêts (travaux), ici pour dernier achat aussi

Voilà qui est totalement un recentrage parfait du débat qui occupe cette discussion.

Quelle est la raison pour laquelle on ne veut plus vous octroyer de crédit hypothécaire? Ou autre, évidemment.

(Dans mon cas, ce n'est pas une question de prêt hypothécaire, mais de prêt tout court au delà de l'encours autorisé par la banque.)

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copropriétaire engalère
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

je suis un peu (beaucoup ) dans le cas de grmmf, on ne m'octroie plus de prêts, mes derniers achats ont été payés cash, j'ai un conseiller et un courtier qui me recommande toujours de faire des prêts (travaux), ici pour dernier achat aussi

Voilà qui est totalement un recentrage parfait du débat qui occupe cette discussion.

Quelle est la raison pour laquelle on ne veut plus vous octroyer de crédit hypothécaire? Ou autre, évidemment.

(Dans mon cas, ce n'est pas une question de prêt hypothécaire, mais de prêt tout court au delà de l'encours autorisé par la banque.)

Je n'ai aucun encours, ça fait tout de même un peu plus de 2 ans que ça dure, lorsque j'ai  voulu acheter à Laeken et là de suite dans le Hainaut. c'était juste NIET donc j'ai encore acheté cash,  cette fois ça sera MA résidence. faudrait leur demander ce  qui leur passent par la tête, mon âge? (presque vénérable) en fait, j'en sais rien.
à mon retour imminent,je dois mettre tout ça au clair et en ordre, on verra bien.


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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

je suis un peu (beaucoup ) dans le cas de grmmf, on ne m'octroie plus de prêts, mes derniers achats ont été payés cash, j'ai un conseiller et un courtier qui me recommande toujours de faire des prêts (travaux), ici pour dernier achat aussi

Voilà qui est totalement un recentrage parfait du débat qui occupe cette discussion.

Quelle est la raison pour laquelle on ne veut plus vous octroyer de crédit hypothécaire? Ou autre, évidemment.

(Dans mon cas, ce n'est pas une question de prêt hypothécaire, mais de prêt tout court au delà de l'encours autorisé par la banque.)

Je n'ai aucun encours, ça fait tout de même un peu plus de 2 ans que ça dure, lorsque j'ai  voulu acheter à Laeken et là de suite dans le Hainaut. c'était juste NIET donc j'ai encore acheté cash,  cette fois ça sera MA résidence. faudrait leur demander ce  qui leur passent par la tête, mon âge? (presque vénérable) en fait, j'en sais rien.
à mon retour imminent,je dois mettre tout ça au clair et en ordre, on verra bien.

Cela peut être l'age (j'ai entendu dire que les banques voulaient que les PH soient remboursés à 70 ans), ou le fait que vous soyez en mode valise en permanence et que vous ayez des revenus d'origine étrangère et donc incontrôlable pour la banque.

Posez leur la question...

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copropriétaire engalère
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

je suis un peu (beaucoup ) dans le cas de grmmf, on ne m'octroie plus de prêts, mes derniers achats ont été payés cash, j'ai un conseiller et un courtier qui me recommande toujours de faire des prêts (travaux), ici pour dernier achat aussi

Voilà qui est totalement un recentrage parfait du débat qui occupe cette discussion.

Quelle est la raison pour laquelle on ne veut plus vous octroyer de crédit hypothécaire? Ou autre, évidemment.

(Dans mon cas, ce n'est pas une question de prêt hypothécaire, mais de prêt tout court au delà de l'encours autorisé par la banque.)

Je n'ai aucun encours, ça fait tout de même un peu plus de 2 ans que ça dure, lorsque j'ai  voulu acheter à Laeken et là de suite dans le Hainaut. c'était juste NIET donc j'ai encore acheté cash,  cette fois ça sera MA résidence. faudrait leur demander ce  qui leur passent par la tête, mon âge? (presque vénérable) en fait, j'en sais rien.
à mon retour imminent,je dois mettre tout ça au clair et en ordre, on verra bien.

Cela peut être l'age (j'ai entendu dire que les banques voulaient que les PH soient remboursés à 70 ans), ou le fait que vous soyez en mode valise en permanence et que vous ayez des revenus d'origine étrangère et donc incontrôlable pour la banque.

Posez leur la question...

et les revenus locatifs en Belgique? et OUI je vais prendre rendez vous et voir ce qu'il en est, à mon avis ça ne peut être que l'âge.....


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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Cela provient des nouvelles directives de la BNB:
https://www.rtbf.be/info/economie/detai … d=10351584

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panchito
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

La BNB veut éviter une crise immobilière en Belgique, car le taux d'endettement hypothécaire des ménages belges ne cesse d'augmenter. Les taux d'intérêt bas poussent le prix des logements à la hausse.

En d'autres termes la BNB veut éviter une crise des subprimes en Belgique

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grmff
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

panchito a écrit :

La BNB veut éviter une crise immobilière en Belgique, car le taux d'endettement hypothécaire des ménages belges ne cesse d'augmenter. Les taux d'intérêt bas poussent le prix des logements à la hausse.

En d'autres termes la BNB veut éviter une crise des subprimes en Belgique

En réalité, ils ne veulent pas éviter une crise immobilière. Ils se foutent de l'immobilier. Ils veulent éviter des problèmes aux banques suite à une crise immobilière.

Parce qu'en empêchant les privés d'acheter, c'est une crise immobilière, pour ces privés. Cela ralentit la construction. Cela diminue la fluidité du marché, parce que sachant que ce sera difficile d'obtenir un crédit, le propriétaire reste accroché à son bien comme une moule à son rocher, plutôt que de changer de rocher quand il change de job, de situation familiale, d'autonomie physique, etc.

Le problème des subprime n'a pas été causé par les achats immobiliers, mais par un taux de crédit variable et non limité (alors qu'en Belgique, la hausse du taux variable est limitée à deux fois le taux de base) et un octroi de crédits à la consommation garantis par l'hypothèque de la maison. Et aussi par la titrisation à outrance de ces crédits foireux.

Par rebon, il a eu un effet sur le marché immobilier américain... et sur le reste de la planète. Mais la base, c'est bien le crédit à la consommation revolving de préférence avec une garantie hypothécaire, un taux variable non limité, et un octroi bien trop facile à des personnes qui objectivement n'auraient pas dû emprunter (et n'auraient pas pu en Belgique avec les règles belges)

Que la BNB considère qu'il y a surchauffe en Belgique, c'est idiot. Le taux de défaut est de moins de 1% sur les prêts hypothécaire. Et quand on parle de taux de défaut, cela ne veut pas encore dire que la vente du bien mis en garantie ne couvre pas la dette réelle... Le taux de perte est donc largement inférieur au taux de défaut. Négligeable donc. Ces règles sont donc absurdes. Et je ne parle pas pour moi. Moi, je vais bien. Je râle un peu de ne pas pouvoir continuer à jouer au monopoly comme je faisais avant, mais cela ne changera pas ma vie. Mais les jeunes, les primo accédants, les jeunes investisseurs? Les prix ont  été poussés à la hausse par des taux bas, et on les oblige à mettre un plus gros pourcentage de ce plus gros prix sur la table. Ils ne vont jamais pouvoir suivre... et cela va freiner le marché immobilier, la construction, et l'économie qui tourne autour...

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Pierre1
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Re : Les banques resserrent les cordons de la bourse...

Himura a écrit :

Panchito : pourquoi vous embêtez-vous à investir pour un pauvre 2 ou 3% de rendement immobilier, alors que vous faites mieux que 95% des gestionnaires de fonds de placement avec vos 20%/an ?

Et complémentairement, pourquoi n'empruntez-vous pas à 2% actuariels pour ré-investir cet argent à 20% composés ?

Il ne vous a pas répondu et ne le fera pas.
La raison est simple : Lorsqu'on se considère comme un expert, qu'on s'enfonce dans des mensonges pour pouvoir utiliser des arguments d'autorité, qu'on se prend pour le king ( wink ), et qu'on est pourtant totalement décrédibilisé sur un sujet aussi élémentaire, ça fait pas très malin...
Difficile de voir les choses en face quand on se rend compte que toute sa vie on a suivi une stratégie d'investissement tout sauf optimale... (surtout quand on est un "expert").
Panchito n'est évidemment pas un professionnel de la gestion de patrimoine, pas plus qu'il n'a réellement une formation dans le génie civil ou des postes à haute responsabilité en lien avec la finance et l'économie (auquel cas il aurait constaté l'évidence par lui-même en faisant quelques calculs sur une feuille de papier... c'est d'une logique implacable).
Je le remercie cependant sincèrement pour toutes les petites informations techniques utiles qu'il apporte ! On a pas tous la chance de pouvoir consacrer autant de temps à nous informer !


copropriétaire en galère a écrit :

Il est vrai que certains s'obstinent a démontrer leurs hautes connaissances en hautes finances, spéculaillons mégalomane, mais bon, je suis un peu (beaucoup ) dans le cas de grmmf

Investissez toujours dans ce que vous connaissez. Achetez cash du neuf ne sera pas le choix d'un investisseur aguerri qui maîtrise également la bourse, mais ça ne veut pas dire que ce n'est pas le meilleur investissement pour vous.
Vraiment triste en tout cas qu'il ne soit plus possible d'emprunter après un certain âge. Votre banquier ne vous a pas laissé entrevoir la moindre piste ?


Grmff a écrit :

Le problème des subprime n'a pas été causé par les achats immobiliers, mais par un taux de crédit variable et non limité (alors qu'en Belgique, la hausse du taux variable est limitée à deux fois le taux de base) et un octroi de crédits à la consommation garantis par l'hypothèque de la maison. Et aussi par la titrisation à outrance de ces crédits foireux.

Quand on pense en plus que des gens avec un revenu de 2.500$/mois se voyaient octroyer un crédit de plus d'1M$...
Heureusement on en est pas encore là en Belgique.
La titrisation a permis de diluer le risque, notamment en le transférant à des banques européennes qui ont cru acheter des produits quasiment sans risques. Malheureusement je ne pense pas qu'on serait capable de faire la même chose dans le sens inverse (nos banques européennes qui revendraient nos créances pourries à des américaines).


Grmff a écrit :

Que la BNB considère qu'il y a surchauffe en Belgique, c'est idiot. Le taux de défaut est de moins de 1% sur les prêts hypothécaire. Et quand on parle de taux de défaut, cela ne veut pas encore dire que la vente du bien mis en garantie ne couvre pas la dette réelle... Le taux de perte est donc largement inférieur au taux de défaut. Négligeable donc. Ces règles sont donc absurdes. Et je ne parle pas pour moi. Moi, je vais bien. Je râle un peu de ne pas pouvoir continuer à jouer au monopoly comme je faisais avant, mais cela ne changera pas ma vie. Mais les jeunes, les primo accédants, les jeunes investisseurs? Les prix ont  été poussés à la hausse par des taux bas, et on les oblige à mettre un plus gros pourcentage de ce plus gros prix sur la table. Ils ne vont jamais pouvoir suivre... et cela va freiner le marché immobilier, la construction, et l'économie qui tourne autour...

Malheureusement, ce sont toujours les plus pauvres (donc en partie les jeunes) qui payent. Si vous vivez à Bruxelles ou dans le brabant wallon, que vous n'avez pas un emploi très bien payé, et que vous n'avez pas vos parents pour vous aider, l'accession à la propriété demande des sacrifices énormes (d'autant plus si vous ne pouvez emprunter que 80%).
La crainte de la BNB est notamment qu'en cas d'impact économique majeur (explosion du taux de chômage) le (sur)endettement des ménages entrainent brusquement plusieurs défauts. Et là c'est l'effet domino.
Ce qui m'inquiète par ailleurs, c'est qu'en voyant les prix de l'immobilier chez nos voisins (dans les grandes villes), la Belgique reste relativement abordable, il y aurait donc encore de la marge.

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