Pas de problème,

Après avoir reçu ce mail de l'agent me demandant de signer le compromis avant Vendredi quitte a donner une procuration au notaire adverse, je lui ai répondu que j'avais contacté un cabinet d'avocat auquel il pouvait maintenant s'adresser pour régler ce litige.
Dans l'heure il a contacté ma notaire, et a proposé de me compenser pour la perte de la cave. Les avocats ont entre temps envoyé un courrier précis avec tous les éléments a leur disposition aux notaires adverses avec l'agence immobilière ainsi que les propriétaires en copie.
Les propriétaires que je n'avais pas eu jusque la m'ont appelé pour savoir ce qu'il en était, ils n’étaient pas exactement au courant de la situation et pensaient que ce problème de cave, dont la responsabilité revient a l'agent, avait été réglé et ne comprenaient pas pourquoi le compromis n’était pas encore signé.
J 'ai laissé passer le week end, et j'ai donné instruction a ma notaire d'accepter l'offre de compensation de l'agent immobilier, a condition qu'il règle aussi les frais d'avocat, j’attends la confirmation, pour demander au cabinet d'avocat de suspendre l'intervention.
C’était finalement un cas assez simple, mais il a fallu que je contacte un avocat pour que tout avance, j’espère que la signature du compromis ainsi que démarches qui suivront seront plus fluides.

Tous ceux qui sont ici ont eu des parcours très différents et des stratégies d’investissement parfois diamétralement opposées.
Une seule chose nous rassemble tous: la passion de l'immobilier!

Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?

Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!

C'est parce que vous ne comprenez probablement pas comment cela fonctionne!

Quand vous achetez un appartement sur plan, au début, forcément, rien n'est construit.!

Donc vous payez souvent par tranche de 5% au fur et à mesure des travaux. Donc, pas besoin de PH; chaque fois qu'une facture de 5% arrive, vous la payez avec un mélange fait de vos économies des mois précédents, de fonds propres, de vos salaires, de revente d'obligations - fonds et/ou actions.

Je ne m'engage que si mon business plan me permets de dégager un rendement de 3%.

Evidemment, ce n'est pas comme Grmff qui a des rendements à deux chiffres car il achète des biens à rénover à Charleroi, qu'il retape lui même (ou avec des corps de métier qu'il a la possibilité de coordonner tous les jours). Mais il doit aussi rembourser tous les PH y afférents.

Dès qu'un appartement neuf est loué, j'obtiens évidemment des cash flows maximum puisque je n'ai aucun prêt à rembourser.

Bling, bling?

Non cartésien et parfaitement logique basé sur un business plan le plus précis possible.
Avec des PEB A ou B

Vous en avez à Liège à 156.000€ (1ch)

Voir ici

Comme c'est du neuf, loyer élevé assuré, locataire de qualité probable, très peu de charges, pas de travaux à prévoir avant longtemps.

Voilà moi c'est comme cela que j'investis dans l'immobilier.

Je travaille à temps plus que plein, ne sait pas bricoler, et n'ai pas de temps pour résoudre des problèmes techniques ou pour gérer des locataires "à problèmes".

Vous avez critiqué l'analyse de Grmff, je réponds à votre critique.

Le sujet est clos je pense...

Pour revenir à la question initiale, je pense avoir compris les paramètres suivants:
- La maison est évaluée à 130.000€ en l'état à la vente
- Vous êtes propriétaire de la moitié par héritage.
- Vous avez les liquidités pour racheter l'autre moitié
- Les frais de notaires et d'enregistrement seront de 5000€ environ vu que vous rachetez l'autre part indivise
- Vous estimez avoir besoin de 50.000€ pour rénover la maison
- la maison vous aura donc coûté 185.000€ (hors frais de crédit)
- Vous pensez la louer 800€

-Vous hésitez pour le financement: emprunter 135.000€ pour garder les liquidités, emprunter 50.000€ pour faire les travaux, faire un PH en 20-30 ans pour conserver un cashflow le plus élevé possible, emprunter par un prêt personnel en 10 ans pour avoir payé la maison le plus vite possible.

-Le but premier est de développer rapidement un cash flow positif, mais vous pensez recommencer ensuite avec un immeuble de rapport.

- Pour les travaux, vous avez une idée assez vague et fort à la hausse d'un agent immobilier qui essaie de vous dégoutter pour que vous vendiez au plus vite. Par son intermédiaire, évidemment. Et vous avez deux mains gauches aussi, mais surtout aucune connaissance qui vous permettrait d'avoir un oeil critique sur un devis ou une évaluation du travail réel à faire.

-Votre présentation est à la fois longue et brouillonne. Difficile de faire un noeud et d'être sûr de la bonne compréhension (Sous entendu: ne présentez pas ça comme ça à votre banquier, il va vous proposer n'importe quoi, ce qu'il fait d'ailleurs...)

Mon premier avis est que 185.000€ avec un rendement de 800€, c'est pas bon. Un immeuble de rapport prêt à exploiter ou presque vous rapportera beaucoup plus en valeur et en rapport. En cash flow et en remboursement. Vendez tout et rachetez...

Vous n'avez pas les compétences pour un immeuble avec travaux, et donc vous risquez de payer cher une courbe d'apprentissage
Si vous voulez recommencer avec un immeuble de rapport ensuite, gardez votre cash, étalez votre crédit hypothécaire sur 20 ans, contentez vous d'un peu moins de cash flow et d'un peu plus de remboursement. Payer ses dettes, c'est s'enrichir. Quand les dettes sont immobilières et vous ramènent du cash, il ne faut pas hésiter à en rajouter.
Un an sans loyer, c'est à la fois beaucoup et peu. Par rapport à la valeur de la maison, c'est peu. Par rapport à votre capacité financière immédiate, c'est beaucoup. Le risque n'est pas négligeable de tomber sur un branquignol (surtout si vous lui annoncez votre incompétence et les budgets de l'agent immobilier) En tenir compte pour le prêt. En tenir compte en cas de crash de vos travaux. L'avantage d'un prêt avec une partie travaux, c'est que vous ne commencez à rembourser le crédit que lorsque vous avez fini les travaux.

Dernier point: racheter un bien familial est parfois une bonne affaire. Parfois pas. Laissez de côté les sentiments, au contraire, dites vous bien que cela vous fera bizarre à chaque fois que vous ferez visiter.

Et en bonus: des travaux dans une maison ne lui donnent pas toujours une plus value à la revente...

Voilà, vous avez mon opinion en vrac. Je m'étais retenu jusqu'ici... Corrigez moi évidemment si les hypothèses que j'ai retenues ne sont pas les bonnes...

panchito a écrit :

Jeremy a écrit :

- PH du montant des travaux sur 20, avec paiement uniquement des interêts jusqu'a la libération complète de la somme (=fin des travaux) ce qui est très interessant, mais : Taux à 1.52% (avec une majoration de 0.50% si je ne garde pas les assurances annexes chez eux (incendie, SRD).,

Ce matin j'ai reçu l'information que les meilleurs PH négociés en juillet étaient:
1/ pour 15 ans - taux fixe:
0,85% - 15 ans (fixe) - Crelan
1,21% - 15 ans (fixe) - Keytrade
2/ pour 20 ans - taux fixe
0,88% - 20 ans (fixe) - KBC
Voir ICI
0,89% - 20 ans (fixe) - Argenta
Voir Ici

Tous les 2 avec une partie PH et une partie mandat hypothécaire.

Donc vous voyez que vous avez encore beaucoup à négocier avec votre banque actuelle qui vous propose du 1.52 sur 20 ans à conditions que vous preniez les assurances chez eux (ASRD et Incendie).
Mais bizarrement pas de domiciliation du salaire?

Bigre. Panchito qui se renseigne sur les prêts hypothécaires. Moi qui croyait que vous achetiez cash en payant rubis sur l'ongle afin de placer les plantureux bénéfices de vos placements boursiers, et la partie de salaire que vous n'arriviez pas à dépenser tellement il est élevé.

J'aurais mal compris?

Grmff a écrit :

Un bon courtier va vous défendre et vous guider en cas de sinistre. Les assurances en direct, vous avez directement le refus de remboursement...

En tout cas pas chez Ethias dont je suis entièrement satisfaite car je peux négocier en direct avec les experts qu'ils m'envoient.
Lors du dernier sinistre, j'ai monté moi-même mon dossier et l'ai défendu personnellement.
Ma voisine (également impactée) par la chute du même sapin appartenant à un autre voisin et ayant des dégâts similaires aux miens n'en revenait pas alors qu'elle avait un courtier censé défendre ses intérêts...

Jeremy a écrit :

Chaque femme n'a pas un talent/envie/besoin/quesaisje de femme d'affaire, savez-vous.

Pourquoi voulez-vous forcer la vôtre à le devenir si cela ne l’intéresse pas?
C'est cela qui me dérange...

En plus, vous semblez n'avoir même pas lu l'analyse pro/contra sur le split prêt hypothécaire / mandat hypothécaire dont je vous avais fourni le lien.

BIM a écrit :

Le PH sera au final plus cher que le CC mais vous permettra de dégager plus de cash flow à court terme, ce qui peut être intéressant vu que vous envisager de réinvestir prochainement.

Attention qu'ici, Jeremy a bien stipulé que tout sera au nom de sa compagne, lui, n'investit pas le moindre cent dans ce projet et nous ne connaissons pas les intentions de sa compagne. A-t'elle un intérêt confirmé pour l'immobilier ou bien la rénovation / location de la maison de ses grand-parents constitue-t'il juste un one-shot? Car comme tout le monde le sait, on ne s'improvise pas bailleur et c'est un métier en soi.

Est-ce que la compagne de Jeremy souhaite bien "en prendre pour 20 ans" avec les sacrifices que cela suppose quand le bien ne sera pas loué? Ou qu'il y aura des dégâts et/ou impayés avec des locataires insolvables. Il faudra aussi réagir au quart de tour dès qu'un problème se présente (fuite, panne de chauffage, etc, etc...)

J'espère qu'elle a visité d'autres maisons en location dans ce quartier pour savoir combien elle pourra la louer.

A 1ère vue pour une maison de rangée de 70m², je dirais 650€.

Annuellement parlant, 1 mois de loyer sera englouti par l'assurance incendie et un autre par le précompte immobilier.

Il y aura aussi du vide locatif dont il faut tenir compte.

Et les autres travaux à venir (Toit?, salle-de-bains? Cuisine?...)

Il faut aussi savoir qu'il est mieux de ne pas louer des biens "sentimentaux"...

Mais je suppose qu'elle a tout mûrement réfléchi et est bien décidée de franchir le pas.

Jeremy a écrit :

le rdv que j'ai eu avec le banquier ajd.

J'espère qu'elle vous a accompagné?

Voici une synthèse des avantages / inconvénients d'un split PH / Mandat Hypothécaire si votre compagne a un bon profil auprès de sa banque.

Voir ici