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#21 Re : Locations et baux » non respect fin de bail » 11-07-2012 12:05:29
Bonjour,
Je suis allée vérifier dans le bail : il y a une clause d'élection de domicile (article 10) donc vous pouvez l'assigner en le faisant convoquer à cette adresse, peu importe où il est inscrit
par ailleurs, je prendrais le risque de l'assigner devant le juge de paix même s'il y a cette clause d'arbitrage
Mais pour une expulsion en bonne et due forme d'ici fin juillet c'est un peu juste (surtout que ce sont les vacances judiciaires) mais vous pouvez probablement avoir une audience avant la fin du mois. Il suffit de compléter une requête dont le modèle est disponible dnas les justices de paix et de faire une photocopie du contrat de bail pour que le juge de paix ait la clause d'élection de domicile
corinnev a écrit : panchito a écrit : S'il vous êtes sûre qu'il est freelance, il est triplement dans l'illégalité la plus totale:
1/ Il n'a pas le statut official d'Eurocrate ou de diplomate (avec plaque minéralogique EU bleue) --> il devait en déans les 8 jours de son arrivée en Belgique postuler l'attribution d'un titre de séjour s'il souhaitait y résider pour plus de 3 mois.
2/ Sans ce titre de séjour (communément appelé "Belgian ID"), impossible de travailler officiellement comme indépendant en Belgique. Vous avez besoin de cette carte pour obtenir un n° à la BCE (Banque Carrefour des Entreprises) et pour pouvoir faire vos déclarations trimestrielles à la TVA (ne peuvent plus se faire sur papier pour les indépendants, uniquement via le site My Min Fin).
3/ Sans cet ID, pas de carte SIS ni de mutuelle.
4/ Sans être inscrit au registre de la population, il n'a pas reçu d'"invitation" à faire sa déclaration d'impôts, et donc, travaille probablement "au noir" en Belgique...Et vous pendriez des gants avec un tel individu?
Vous avez déjà googelé son nom ou son adresse mail?
Oui bien sûr j'ai pris des infos via google, au moment de lui louer. Je ne sais pas si j'ai le droit de les transmettre ici, j'ai son profil sur LinkedIn, mais voici le contenu de ce qui nous intéresse (par copier/coller) :
Researcher
Strategis Communicationsabril de 2012 – Presente (4 meses)
avec ceci en plus :
Bruselas y alrededores, Bélgica
Relaciones públicas y comunicacionesIl est donc selon moi freelance. Merci!
#22 Re : Locations et baux » Préavis sur bail (verbal) non enregistré » 04-07-2012 06:38:04
Citation :Par contre qu'en est-il une fois l'acte passé? Suis-je lié à ces baux?
Mais tout cela ne figure-t'il pas dans votre projet d'acte?
Qu'en pense votre notaire?Quelles clauses spécifiques a-t-'il prévues?
Est-il au courant de la situation?
oui dès lors qu'ils occupent les lieux depuis plus de six mois. La brochue sur les loyers que vous trouvez sur internet explique cela très bien à "transmission du bien loué"
#23 Re : Locations et baux » Préavis sur bail (verbal) non enregistré » 04-07-2012 06:38:04
Les lois ne permettent plus depuis belle lurette de conclure des baux verbaux dans le cadre d'une résidence principale.
Donc vous êtes en zone "grise" point de vue de la légalité de ces baux...
la loi dit que le bail écrit est obligatoire mais il n'y a pas de sanction et le bail verbal est tout à fait valable et réglé par la loi sur les baux à loyer (9 ans, ...)
#24 Re : Locations et baux » Préavis sur bail (verbal) non enregistré » 04-07-2012 06:38:04
Même pour un bail verbal d'un an non enregistré?
entre parties ça ne change pas grand chose verbal, pas verbal, enregistré, pas enregistré du point de vue de la résiliation anticipée
#25 Re : Locations et baux » Préavis sur bail (verbal) non enregistré » 04-07-2012 06:38:04
Merci pour ces réponses!
Poussons le raisonnement un peu loin, nous en sommes au compromis, l’acte n’est pas encore signé. Le propriétaire actuel peut-il déjà signifier le préavis de trois mois aux locataires (ce qui permettrait de commencer les travaux dès l’acte passé) ? Ou bien ce délai de 3 mois n’est-il valable que dans le cas d’une occupation personnelle du bien ?
non parce que le congé pour travaux ne peut être donné qu'à l'échéance d'un triennat moyennant préavis de six mois
#26 Re : Locations et baux » Indexation de loyer - Différence entre baux résidentiel et commercial » 12-07-2012 11:30:04
Merci pour ces réponses claires et précises. Toutefois je me demandais de quelle procédure vous parliez.
Si le locataire est d'accord de payer l'indexation (je n'irai pas plus loin que 1 mois de rétroactivité vu que ce n'était pas moi le propriétaire avant la date du 26 juin 2012), il n'y aura pas de soucis, pour autant que je l'informe de mes intentions par lettre recommandée. Est-ce juste?
Mais si le locataire refuse de payer l'indexation => procédure... mais quelle procédure (justice de paix?)? Merci.
Autre petite question (enfin... petite...): le locataire en question m'a dit qu'il avait été indexé en avril 2012 et m'a montré un document avec le calcul de l'index. Il se fait que ce calcul est incorrect. Le bail a été signé en mars 2003 (comme je l'ai écrit ci-dessous) et l'indice de base était celui de mars 2003 selon le contrat (logiquement, je me demande si ça n'aurait pas dû être celui de février 2003... soit) en base 1996 = 100. Or, pour l'indexation de cette année (1er avril 2012, date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail), le propriétaire précédent a utilisé pour l'indice de base, la base 1996 = 100 et pour le nouvel indice, la base 2004 = 100 (base différente = calcul erroné, si je ne me trompe pas). Puis-je annoncer à mon locataire qu'il y a eu erreur, par lettre recommandée et lui demander de me verser le loyer indexé correct, avec rétroactivité? (j'espère avoir été clair dans mes explications).
Merci. Bien à vous.
François
vous n'êtes même pas obligé de l'envoyer par courrier recommandé, celui-ci n'est nécessaire "que" pour une question de preuve.
s'il y a eu un erreur de calcul vous avez un an pour la rectifier
quand je parle de procédure c'est effectivement saisir le juge de paix ce qui peut se faire par simple requête
#27 Re : Locations et baux » Indexation de loyer - Différence entre baux résidentiel et commercial » 12-07-2012 11:30:04
Bonjour,
Depuis le 26 juin 2012, je suis propriétaire d'un immeuble de rapport composé de trois appartements et d'un rez commercial. Je suis donc bailleur.
Les loyers en cours n'ont jamais été indexés par le propriétaire précédent. Cela n'a que très peu d'influence sur les baux propres aux appartements. Par contre, au niveau du rez commercial, l'indice de base de l'indexation est celui du mois de mars 2003... A 400 euros le loyer (mensuel) de base, l'augmentation du loyer pourrait s'élever à 85 euros si mes calculs sont bons. Je compte donc faire savoir au locataire du rez commercial que son loyer sera désormais indexé.
La seule question que je me pose est de savoir si les règles qui s'appliquent à l'indexation d'un bail résidentiel (au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, 3 mois de rétroactivité, etc.) sont les mêmes que celles qui s'appliquent à un bail commercial. Je n'ai pas trouver bcp d'information à ce sujet
Merci
François
En bail commercial, "la rétroactivité" de trois mois ne s'applique pas. Vous pouvez remonter un an en arrière, mais la lettre que vous enverrez ne va pas interrompre la prescription, donc si le locataire ne paye pas l'indexation il faudra rapidement introduire la procédure
#28 Re : Locations et baux » Préavis sur bail (verbal) non enregistré » 04-07-2012 06:38:04
(?) Bonjour,
J’achète une maison qui est divisée en 4 appartements pour en faire une unifamiliale pour mon usage personnel.
Les locataires actuels ont des baux verbaux (donc non enregistrés) d’un an mais sont là depuis plus d’un an. Quel est le délai de préavis que je dois leur signifier une fois que l’acte est passé ?
Je dois faire des travaux assez lourds dans la maison, dois-je attendre que les locataires aient fini le préavis pour commencer les travaux ?
Si les travaux ne sont pas urgents, vous ne pouvez pas les leur imposer ausi longtemps qu'ils sont dans les lieux
#29 Re : Locations et baux » Enregistrement transformation du bail court en bail long ? » 03-07-2012 08:48:17
Bonjour à tous.
Je suis pris d’un doute : j’avais signé avec ma locataire un bail court d’un an, enregistré, qui va se transformer à l’échéance fin août en bail long.
Nous avons marqué notre accord sur cette transformation dans un écrit, dans lequel j’abaisse le loyer (donc changement par rapport au bail initial)
Est-ce que je dois faire enregistrer cet écrit ?
Est-ce qu’il reste valable sous cette forme (un point essentiel du bail court – le loyer – allant être changé, même si c'est au bénéfice de ma locataire) ?Bonne am.
bdz
Le nouveau bail est valable.
Par sécurité il vaut mieux le faire enregistrer d'autant que c'est gratuit.
Il y a une controverse sur le point de départ de ce nouveau bail de neuf ans : septembre 2011 ou septembre 2012 ? et par conséquent sur la date d'échéance du bail et dès lors sur la date à laquelle le préavis (de minimum six mois avant l'échéance du bail) doit être donné par le bailleur.
Mais bon, d'ici à 2020 la cour de cassation aura peut-être tranché la question ... :-)
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