CorinneHoste a écrit : bonjour,

mon bail date de juin 2011, 1 an + 1 an renouvelable aux memes conditions.
donc maintenant c'est converti tacitement en 9ans.

mais, le proprio a réclamé 3mois de garantie, alors que la loi dit 2 mois max.

comment puis-je me faire rembourser de ce mois payé en trop?
Y a-t-il une formulation spécifique?

merci
Corinne

La garantie locative ne dépend pas de la durée du bail, mais dépend de la nature du bail: si résidence principale, la loi est applicable. A défaut, c'est le droit commun.

Donc, je vous retourne la question: bail de résidence principale ?
Forme de la garantie ? (espèces, bancaire, voir ici dans notre FAQ)

qu'appellez vous exactement charges, ou qu'entend t'on par charges dans votre contrat ?

et est il stipulé qu'une régularisation aura lieu une fois l'an ?

et que le proprio peut augmenter si besoin le montant des charges ?

Il ne suffit pas que les décomptes mentionnent des charges "locatives" pour qu'elles soient automatiquement à charges des locataires. 
L'acceptation des comptes de l'ACP par l'AG ne change rien à cela.

Le bail et la loi fixent certaines règles pour ce qui est à charge de locataires.

Les réparations normales, rénovations, etc. ne sont pas des charges locatives de même que les dégâts dus à la force majeure, tels que ceux provoqué s par le vandalisme, les effractions, etc.

Il me semble qu'ici, tant le syndic que le propriétaire poussent le bouchon un peu loin et ne semble pas trop respecter la législation.

Pour ma part, il me parait normal qu'un locataire puisse avoir connaissance du détail des charges, sans devoir débourser, et il ne serait que normal que son propriétaire intercède pour lui obtenir satisfaction.  De même un propriétaire devrait toujours veiller à limiter l'importance des charges, même celles qui sont répercutées sur son locataire.

Une fois de plus, ce type de sujet provoque des réactions différentes entre locataires et propriétaires.  Certaines réflexions ont été écrites trop rapidement sans avoir tout lu (et il faut parfois relire) les données fournies par le créateur du sujet.  A force d'évoluer dans l'immobilier, comme professionnel mais aussi comme privé, notamment propriétaire-bailleur, je ne peux que constater que tout problème n'entraine pas toujours une simple réponse coute et nette.  que rien n'est blanc ou noir, mais plus ou moins gris.

Manifestement, il semble s'agir ici de location de kots étudiants.  Peut-être à Louvain la neuve ?  Et avec toujours la même immobilière réputée ?

Je serais moins catégorique sur certains frais mis automatiquement à charge des locataires.
Le cylindre : s'il est usé par vétusté, ce n'est généralement pas aux locataires à

le cylindre était usé et tournait tout seul, c'est mois meme qui l'ai signalé, résultat facture de 285.14 euros à charge des locataires.

payer. Le locataire entré depuis quelques mois (ou années) n'est pas responsable de l'usure... Il appartient aux propriétaires de fournir un bien en bon état et les remises en état suite à l'usure normale pourrait faire partie de son obligation (cas du nouveau locataire par exemple).
Chaudière : si elle tombe en panne régulièrement, ce n'est probablement pas aux locataires à payer non plus.

la chaudière est tombée en panne 11 fois cette année, mon proprio et le syndic disent que c'est de la maveillance des loxcataires qui sabotent volontairement la chaudière qui est ds un local fermé et on a pas la clé!
Nous devont donc payer les frais d'intervention du chauffagiste.

A nouveau une obligation du propriétaire de fournir des équipements en bon état... Les locataires seraient même en droit de se plaindre de ne pouvoir bénéficier en toute quiétude du bien qu'ils louent si le chauffage est régulièrement en panne plusieurs jours durant l'hiver par exemple

Mise aux normes de la porte de la chaufferie : pas à charge des locataires.

lors d'un cambriolage (prouvé) au sous-sol de notre immeuble, j'ai constaté que la porte de la chaufferie avait été fracturé et l'ai signalé immédiatement, photo à l'appui. on voit qu'on a ouvert la porte avec un pied de biche, ce qui ne nécessite pas une nouvelle porte.
la porte a été remplacée part une porte "aux normes" facture 926.46 euros à charge des  locataires.

Rénovation du hall : à voir sur le cas concret car un avis tranché est impossible sans connaitre les circonstances des dégradations

Le carrelage du mur de l'entrée commencait à se décoller, immeuble et carrelage de 1974 - Un ouvrier a donc recollet du carrelage et en passant il a donné un coup de peinture dans le hall d'entrée, mais il a modifier une décoration du sol et l'a carrelée et cela n'était pas du tout nécessaire. photos à l'appui évidement.

Débouchage qui coûte 900 € ???  Je demanderais un complément d'informations car cela me semble excessif pour un simple débouchage.

Il y a eu 4 intervention de débouchage en 2012 pour un montant de 1.026 euros dans tous ces cas, le pb était au 1er étage.

Il y a peut-être des justifications qui indiqueraient que ce ne sont pas simplement des charges locatives (ciment dans les tuyaux suite à des travaux, problèmes de tuyauterie, ....). Mais, bien entendu, généralement à charges des locataires quelle que soit l'étage du bouchon ou du locataire.

Nouveau local compteurs électriques : clairement à charge des propriétaires. Aucune raison de porter cela à charge des locataires.

c'est encore plus vrai que c'est ecrit ds le reglement de la cp, comme quoi que si un cp générait des frais à la cp par sa faute, il doit les payer.
Or, les coupures de courant dues au chantier d'un seul copro ont nécessité des intervention du chauffagiste, mais ce cp ayant de gros besoins a fait construire un nouveau local éléctrique et déménager les compteurs de la cp ce qui à occasionné des frais pour pres de 1000 euros qui nous sont facturés bien sur. donc cela en violation du reglement de la cp qui stipule ce cas.

Comme tout n'est pas toujours clairs dans cette matière, les propriétaires auront tendance à mettre le maximum et les locataires à accepter le minimum... Après, tout est une question d'équilibre entre les parties.... Voir de quel montant on parle quand on a un doute (pas la peine de créer un conflit pour quelques €), essayer de se mettre à la place de l'autre partie pour voir si on l'accepterait (ou pas...), ....

A mon sens, le point le plus compliqué dans une relation propriétaire/locataire. Et qui nécessite le plus de dialogue cordial plutôt que d'attaquer en force afin de maintenir les bonnes relations.

Tant qu'il s'agit de petites réparations comme toutes celles que vous citez, cela incombe toujours aux locataires.

Le propriétaire ne prend en charge que les toutes grosses réparations touchant à la structure du bien (remplacement de la toiture, remplacement des châssis, remplacement de la chaudière etc...)

Citation :autre, ai-je le droit de réclamer auprés des locataires fautifs, les frais qui me sont imputé à tord par la cp, car cela chiffre

A vous de prouver au Syndic que les locataires xyz ont provoqué ces dégâts...

En tant que locataire, vous n'avez pas le droit d'assister aux AG et encore moins de voter (l'approbation des comptes par exemple).

Cependant, depuis la nouvelle loi de 2007, vous avez le droit d'envoyer au Syndic vos remarques par écrit peu avant l'AG.

Le Syndic a l'obligation légale de les lire en fin de séance.