C’est en fait très simple.

On n’a pas interdit l’arbitrage librement consentie entre deux parties ou plus , mais on a interdit au promoteur (et de fait à la majorité) d’imposer un ou plusieurs arbitres spécifiques dans les statuts, qui sont en fait, ne l’oublions pas, une convention d'adhésion.

Le promoteur ne sait donc pas imposer "son" arbitre, et ainsi court-circuiter le Juge.

C’est le mot exclusivement qui est le mot clé de cette nouvelle disposition, qui sera repris dans l’article 577-4.

Ce texte de 9 pages est en fait une version allégée du texte de 13 pages diffusés par les auteurs de la proposition.

Le mot clé du passage que vous avez cité est "devrait", surtout si on tient compte avec les interventions à la fin des délibérations du 15.07.2009.

Les auteurs de la proposition espèrent que cette loi puise être publié au Moniteur avant Noël. Ce qui est réalisable si le Sénat ne change la proposition qu'au niveau technique (typos, ...).

Mais certains changements posent problème d'un niveau plus haut que technique.

On va voir ce que le Sénat dira ....

Si non cela revient je crois au plus tôt en 2010 à la Chambre qui a le dernier mot à dire.

Jeepy,

D'emblée votre syndic a raison.

Vu les autres articles de l’acte de base, il ne sera certes pas superflue de coordonner votre acte de base.

La proposition instaure je crois UN niveau d’ACP secondaires, mais PAS deux NIVEAUS  d’ACP secondaires, comme dans votre cas : bloc et résidence.

Votre acte de base devra nécessiter une coordination, avant que le système des ACP secondaires pourra être appliqués.

Dans votre cas il faudra probablement atteindre une majorité de 100%, si un élément de propriété devra être changé. En plus dans ce cas le changement deviendra très cher (au moins 1% de la valeur).

Le cadeau des ACP secondaires n'est gratuit ...

Un exemple fictif, mais assez concret puisque cette situation urbanistique existe :

1 domaine avec 3 blocs à 3 entrées (résidences) par bloc.
-    9 ACP responsable chacun pour un hall d’entrée, les ascenseurs de cette résidences, les caves, les paliers, …
-    3 ACP responsable pour l paerking en surface, l’esthétique du bloc et  ….
-    1 ACP responsable la chaufferie commune, pour le reste du sous-sol et le terrain  de parking en surface devant le bloc, l'esthétique de l'ensemble, …

Donc en tout 13 ACP pour le domaine.

Un propriétaire d’un appartement sera comme copropriétaire membre d’au moins 3 ACP (résidence ; bloc et domaine).

Un propriétaire d’un emplacement de parking en surface sera comme copropriétaire membre d’au moins 2 ACP (bloc concerné et domaine).

Un propriétaire d’un emplacement de parking au sous-sol sera comme copropriétaire membre d’au moins 1 ACP (celle du domaine).

Il est donc théoriquement possible d’avoir dans cette situation treize syndics et de devoir aller à trois AG annuelles (= au moins 1% de ces soirées à consacrer à la copropriété).

Je connais des cas similaires, qui existent de fait. Ils tendent à se stabiliser sur UN syndic et UNE AG. Les autres AG (blocs et domaine) sont tenues par le ou les syndics, qui représentent un ou plusieurs ACP secondaires (le syndic d’ACP représente l’ACP ….), ET sans les CP. Au maximum le conseil de gérance.

De fait le copropriétaire individuel est obligé de se focaliser sur sa résidence et perd le contrôle sur le bloc et le domaine. Il s’en suit qu’il concentre tous ses problèmes au niveau de la résidence, puisque son syndic le représente dans les autres ACP.

Le syndic du domaine va en pratique ne plus pouvoir rester syndic des résidences « à problème ».

Mais … ces résidences vont être mises en minorité grâce à l’interdiction de l’abstention (par la nouvelle loi). Leur délégué n’aura pas un mandat spécifique, donc … il est obligé de s’abstenir. Ce qui va encore aggraver l’énervement au sein de cette ACP.

La nouvelle loi contient différentes dispositions qui sont individuellement excellents, mais qui peuvent, combinés avec d’autres dispositions nouvelles, créer un effet négatif, qui n’était pas voulu. C’est la que le Sénat à un rôle déterminant à jouer .

Si le Sénat n'interviendra pas en 2009 alors une loi de réparation sera probablement nécessaire en 2011/2015/2020 (avec une 2ème adaptation des statuts, … comme conséquence).

Je pourrais y ajouter d'autres éléments, mais cela pourrait m'obliger à prendre mon sous-marin (les visiteurs réguliers de ce salon savent de quoi je parle).

PS: si vous avez d'autres questions concernant cette partie de la nouvelle loi, je propose d'ouvrir un sujet séparé. Bien mettre devant le sujet: "Projet de loi 2009:".

1. Les auteurs de la proposition de loi ont diffusé un texte de deux pages, avec une annexe de 11 pages. Un copropriétaire a publié le texte intégral sur son site. Vu la longueur du texte je ne le reprend pas dans son intégralité.
Voir la page LA COMMISSION DE LA JUSTICE DE LA CHAMBRE DES REPRESENTANTS A VOTE A L’INITIATIVE DES DEPUTES CLOTILDE NYSSENS ET OLIVIER HAMAL de son site.
Je peux confirmer que ce texte des auteurs est l’original, puisque je l’ai aussi reçu de différentes sources.

2. Le texte officiel de la proposition amendé, ainsi que le rapport de la commission n’a pas encore été publié sur le site du parlement. Il est donc impossible de se former une vue indépendante sur la signification réelle de ce projet.
A première vue la proposition est très positive pour différentes groupes d’intervenants de la copropriété.

L’est-il pour le copropriétaire ?

La perception, après lecture de ce « résumé » de 13 pages : oui, une évolution positive.

La réalité: impossible à dire, puisque les textes officiels ne sont pas disponibles. Il manque au moins les amendements techniques (une quarantaine), le texte comparatif « old-new », le rapport de la commission, …

3. Hors mis tout cela je tiens à féliciter la députée NYSSENS pour le travail accompli. Elle a tenu sa promesse d’il y a quelques années. Elle a ouvert la porte et mis la discussion concernant la copropriété sur le tapis politique. Ayant été par le hasard des choses un témoin dès ce début je peux affirmer que tout ceci n’aurait pas été possible sans son initiative.

4. Le rôle du député HAMAL n’est pas à négliger non plus. Il a été le vrai moteur politique derrière toute cette réforme. Étant en même temps le vice-président du SNP et un député parlementaire d'une partie politique appartennat à la majorité, il a su faire de ce mélange un générateur de nouvelles idées concernant la copropriété. Est-ce un mélange réussi ? On peut pas encore le dire, puisque les textes officiels ne sont pas disponibles.

5. Ne pas à négliger non plus est le rôle des cosignataires (et de l’opposition démocratique). Ayant été un observateur un peu privilégié du travail parlementaire concernant cette proposition, j’ai pu constater entre autres par le va et vient des amendements (106 !!!) que la discussion était réelle et que les parlementaires s’impliquaient effectivement (au moins un par fraction politique démocratique).

Mais j’ai aussi pu constater la nécessité absolue d’avoir une chambre de réflexion (actuellement le Sénat).

6. L’actualité …..

Le texte des auteurs a été « résumé » et publié sur des sites, comme celui-ci :
Actu 24

Le texte de cet amendement a été changé avant le vote global en commission. Au total, il y a eu je crois une quarantaine d’amendements techniques, sur 14 articles et 106 amendements. Lesquels ? On le saura lundi.

La proposition amendé tel quel a été accepté par la commission (une seule abstention et aucun vote contre) et en principe envoyé au Président de la Chambre.

Lors de la séance il a été confirmé que la proposition sera délibéré en séance plénière le jeudi 16.07.2009.

Ce qui fait que la proposition avec ses annexes (= entre autres le rapport de la commission), devra être disponible sur le site de la Chambre ce lundi matin, le 13.07.2009.

Jusqu’à ce moment les auteurs de la proposition avaient en fait le plein contrôle sur l‘avancement des travaux durant cette 2ème phase des travaux parlementaires (la commission parlementaire de la Chambre). Il ya encore différentes étapes, qui doivent être passés, entre autres :
- Le dépôt d’amendements en séance plénière (facultative).
- L’avis du Conseil d’État (facultative)
- Le renvoi vers la commission parlementaire (facultative)
- Etc.  ….

Le vote lors d'une AG et les abstentions

Je cite le règlement de la Chambre concernant les abstentions.

Lors des travaux en commission on a systématiquement référé à cet article, « en oubliant » que cet article est jumelé avec l’obligation pour la Chambre d’avoir dans tous les cas le quorum. Ceci en contraste avec les ACP.

Il suffit donc de la présence d'un CP lors de la 2ème séance, pour faire voter sans tenir compte de l'opinion des autres.

La loi actuelle est changé de telle façon pour qu'on prenne une décision lors d'une AG d'ACP, sans se préoccuper que la proposition est effectivement porté par l'ACP.

Cette solution juridique va aggraver le contexte social, puisque la "décision" court le risque qu'il n'est pas porté par la majorité effective, avec des frictions sociales comme conséquence logique.

Le projet initial avait comme but de diminuer les problèmes sociaux de ce type ...

J’ai l’impression que certains gens acceptent des médailles, mais pas le revers de la médaille.

Prenons le fichier de la 3ème série d’amendements (daté du 23.06.2009) : 52K1334/008

Amendement N° 99 de M. HAMAL – article 14 de la proposition de la loi du 07.07.2008 (PS : Cet amendement ne concerne pas l’article 577-14 CC).

Ce type de changement est très positif et manquait en fait dans la loi de 1994.

Mais le Roi ne peut pas décider de diminuer les tarifs de notaires, qui eux se basent sur une loi. Cette diminution à un tarif forfaitaire et très bas a été décidée en France dans un contexte similaire.

En plus cette disposition permet à beaucoup postposer pour 5 ans, sans être pour cela cohérent.

Pour les ACP secondaires (lisez l’amendement 98), etc. …  il n’a pas été déterminé si la coordination s’applique à la situation statutaire au moment de l’acte de base, au moment de publication de la loi au Moniteur ou au moment de la coordination.

En effet certaines dispositions de l’acte de base sont temporaires. Ses mesures d’exécution nécessitent des décisions d’AG. Il n’a pas été spécifié que ces décisions doivent aussi être inscrites dans cette période prédéterminé.

La proposition créée beaucoup de nouveaux types d’associations avec personnalité juridique, sans donner au Roi les pouvoirs nécessaires à coordonner leur création. Ce sera la pagaille. Travail assuré pour les avocats et juges.

Il aurait par exemple suffit que par simple requête le président de la séance d’AG, qui créé les ACP secondaires, à devoir demander au Juge une validation de la décision.

On a oublié un arrêt de la Cour de Cassation Français de fin 25007 qui a placé un bémol, et de fait annulé toute une série d’ACP secondaires françaises, en spécifiant que les parties de l’immeuble, sous contrôle des ces ACP secondaires, ne peuvent pas être « imbriqués ». Ce qui est une définition analogue qu’à l’arrêt de notre Cour de Cassation de 2004. Cet amendement N° 98 (et autres textes de la proposition) voulait neutraliser les effets de cet arrêt de 2004.

Il y a beaucoup de complexes, érigés dans les années 60/70 qui sont imbriqués de par leur parties en sous-sol. Dans ce temps il ne fallait pas de permis à bâtir pour les parties en sous-sol.

Il y a un complexe à Molenbeek qui va en ressentir nettement les effets et probablement passer des DEUX  ACP actuels (avec je crois chacun 4 entrées de 80 à 100 appartements) à UNE ACP de +600 appartements en application de cette proposition de loi.

En effet ce complexe ne forme qu’un bien immeuble imbriqué, partiellement en sous-sol. Imaginez vous une U, dont les bras sont en surface et le reste en sous-sol.

Le pire serait qu’elle se subdivise encore cette année en 8 ACP (juridiquement possible si la loi est voté et pas révoqué par le Sénat) et qu’après un arrêt de notre Cour de Cassation qu’elle devrait se regrouper dans une ACP en par exemple 2015. Si non : impossibilité d’être représentée en justice à partir de 2015.

Je peux continuer ainsi sans problèmes.

Je crois que les auteurs de cette proposition ont oublié le proverbe, qu’il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

Cette proposition a été déposé le 07.07.2008 et publié le 08.07.2009, exactement il y a un an.

Cette proposition sera soumis au vote de la commission parlementaire le 08.07.2009 à 10h15 (= demain). Ce vote est un avis à la Chambre.

Celui qui veut en savoir plus peut lire les documents, dont les liens sont présent à la page suivante du site de la Chambre.

Le rapport de la commisison sera, en principe disponible avant ce lundi 13.07.2009. Le lien sera publiè sur la même page.

La proposition de la loi sera en principe soumis au vote de la séance plenière de la Chalmbre du jeudi 16.07.2009.

Je ne donne pas mon opinion personelle sur cette proposition. Lisez les textes officiels et formez votre opinion vous-même. Lisez par exemple les amendement 85 et 99, pour n'en citer 2 des 106.

J'indique néanmoins que les parlementaires sont actuellement mis devant un choix: donnent-ils une préférence à l'intérêt public ou à l'intérêt privé d'un groupe?

Dans les années 90 ils ont été mis devant un choix similaire.

L'intérêt privé d'un groupe, qui veut que son argent rapporte plus en plus, ou l'intérêt commun qui veut qu'on s'assure que le capital est à tout moment protégé.

Christophe,

Je regrette de ne pouvoir, dans le stade actuel des choses, donner un nom spécifique. Il y a beaucoup qui bouge actuellement dans le monde de l'immobilier.

Il est fort probable que je puisse donner un nom dans les jours/semaines  qui viennent, par un lien vers une page sur l'internet.

Des info en supplément, valable si vous résidez dans la région Bruxelloise. Les autres régions ont un système semblable, mais il faudra se renseigner (ou poser la question ici à d’autres).

Le fichier Conditions d'exploiter pour les nettoyages à sec au moyen de solvants , édité par l’ ABE (Agence Bruxelloise pour l’Entreprise) contient des éléments qui vont probablement vous intéresser, entre autres l'obligation suivante pour l'exploitant:

Le service d’urbanisme et environnement de votre commune pourra vous dire si un permis existe. Si oui, vous pouvez probablement le consulter chez eux. Si non, contactez l’IBGE.

Plus d’info est disponible sur le site de l’IBGE. Démarrez à la page suivante : Accueil : Professionnels .

Contactez pour plus d’info : ABE : contacts .