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#41 Re : Ventes et achats » Calcul de superficie pour duplex en mezzanine » 03-03-2018 19:06:52
Le certificat PEB n'a pas encore été réalisé (pas avant la réception provisoire semble t il).
Voici la réponse de l'architecte:
Les surfaces renseignées dans le tableau des quotités sont correct car elles tiennent compte de la surface total du bien, et donc les vides des mezzanine sont donc compris dans cette superficie. Ceci est compréhensible car le volume est identique même en ôtant le vide. Je comprend le futur acquéreur, mais on ne peut se limiter à ne comptabilisé que les surface au sol utilisable alors que le volume est plus important…
#42 Ventes et achats » Calcul de superficie pour duplex en mezzanine » 03-03-2018 19:06:52
- Bronzato
- Réponses : 10
Bonjour,
J'ai reçu le compromis de vente pour mon appartement 'duplex'. Dans ce compromis il est indiqué une superficie de 84 m2. J'avais émis un doute car je suis sur que l'on ne dépasse pas les 60 m2. Maintenant en y réfléchissant à deux fois je me dis que la raison est peut-être à comprendre ci-dessous.
L'appartement se situe au dernier étage de l'immeuble donc sous le toit. La chambre est à l'étage. On y accède par un escalier en bois. La vue ouverte de cette chambre donne sur le reste de l'appartement. Il y a un balcon qui entoure cette chambre côté salon (en contrebas). Nous avons donc un certain volume puisque sous les toits et qu'il y a une ouverture entre l'appartement et la chambre à l'étage. Je me dis que le calcul de superficie tient peut-être compte de cela et cela expliquerait la superficie. Je remarque également que dans le compromis on parle de 'superficie' et pas de 'superficie habitable'. Y a t'il des règles qui permettent le calcul de la superficie dans ce cas de figure ?
Il y a bien quelques explications sur ce site https://www.pim.be/pimfichier/aires.html mais c'est du chinois pour moi.
La raison pour laquelle je souhaite éclaircir cela est que le calcul des quotités dépend de cette superficie. Donc au plus grande elle est, au plus les charges et autre sont élevés pour mon appartement.
Merci à ceux qui pourront m'éclairer sur ce sujet.
#43 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Vaut-il la peine de prendre un crédit hypothécaire même si l'on a les liquidités » 23-02-2018 19:03:28
Merci à tous les deux pour votre avis.
Mais quand on parle de ces avantages fiscaux, on sait les évaluer sur 1 année ou même 10 ? J'ai difficile de me faire une idée, même vague...
Je ne compte pas investir régulièrement, je pense même que ces 2 biens immo sont mes 2 dernières acquisitions... Comme vous l'aurez compris, je n'aime pas garder de grosses liquidités en compte (je n'ai pas confiance aux banques).
#44 Re : Ventes et achats » Appartement neuf sous toit et isolation » 16-02-2018 15:29:57
Il y a des promoteurs qui construisent des biens neufs avec un PEB D?
A votre place, j'éviterais à tout prix.
Une construction neuve ne peut s'envisager qu'avec un PEB B au minimum.
J'ai eu un D avec un viel appartement des années 60 et un C avec un autre datant des années 80.
Bonjour, le type D comme je l'ai mentionné ne concerne que le type de ventilation. Le résultat devrait être A ou au pire B.
Après notre RDV de ce jour il se trouve que le certificat Peb ne sera pas disponible avant la réception (quelques mois) nous ne pouvons attendre jusque la au risque de voir l'appartement nous passer sous le nez. Nous envisageons donc de signer car tout semble OK et sérieux.
Cela étant dit je reste à l'écoute...
#45 Re : Ventes et achats » Appartement neuf sous toit et isolation » 16-02-2018 15:29:57
Bonsoir Imura,
Merci de vous intéresser à mon sujet. Pour les vitrages, c'est bien du K 1.3 qui est mentionné dans le cahier des charges. Il est dit ceci:
Toutes les fenêtres et portes extérieures sont en chassis en PVC à double vitrage super-isolant (k 1.3). Le type de vitrage est selon les normes en vigueur (NBN S23-002). En fonction de la réglementation PEB (type D) aucune grille de ventilation n'est prévue.
Tiens, pas de grille de ventilation ?
Isolation thermique du mur creux (13 cm de creux) est obtenue à l'aide de panneaux de mousse de polyuréthane d'une épaisseur de 10 cm. L'isolation de la toiture est réalisée en panneaux de mousse de polyuréthane d'une épaisseur de 15 cm posée entre éléments structurels de la charpente et recouverts d'un pare-vapeur côté chauffé.
Bonjour Panchito,
Nous avons RDV dans 1h sur le chantier, nous allons réclamer le rapport PEB.
Je vous tient au courant. D'ici là, si vous pensez encore à d'autres éléments auxquels je dois m'intéresser, n'hésitez pas à me les communiquer.
C'est bien aimable de votre part.
#46 Ventes et achats » Appartement neuf sous toit et isolation » 16-02-2018 15:29:57
- Bronzato
- Réponses : 7
Bonjour,
Nous serions intéressés par l'achat d'un appartement duplex (ouvert) dans une nouvelle construction (livraison d'ici quelques mois). Cet appartement de 55m2 se situe au dernier étage de l'immeuble, sous le toit. Le plafond de cet appartement suit donc la pente du toit si je puis dire. Ce qui nous a plus dans cet appartement c'est la luminosité importante du fait de son orientation mais nous avons une crainte concernant les désavantages que l'on connaît souvent lorsque l'appartement est situé sous le toit: très chaud en été et très froid en hiver. C'est un appartement de coin donc 2 faces exposées si je puis dire.
Maintenant sachant qu'il s'agit d'une toute nouvelle construction dans un immeuble de 4 étages j'ignore si des désagréments tels qu'évoqués plus haut sont toujours d'actualité. L'appartement est en Belgique en région namuroise. J'ai lu le cahier des charges dans lequel ils parlent de l'isolation du toit (15cm de mousse polyurethane et recouverts d'un pare vapeur côté chauffé) mais je ne suis pas du métier. Les fenêtre sont du double vitrage super isolant (k 1.3). Il y a également 2 velux dans le toit.
Il y a également des appartements aux étages inférieurs toujours disponibles mais ils nous plaisent moins (vue, orientation, originalité).
Auriez vous la gentillesse de m'éclairer sur ce point ? Dois je craindre des désagréments ? Ou du fait des avancées en matière d'isolation je peux y aller les yeux fermés ?
Merci pour votre aide !
#47 Prêts hypothécaires/assurances » Vaut-il la peine de prendre un crédit hypothécaire même si l'on a les liquidités » 23-02-2018 19:03:28
- Bronzato
- Réponses : 5
Bonjour,
Peut-être que cette question peut paraître triviale aux premiers abords mais je me la posais dernièrement. En effet, je possède actuellement une maison (+/- 250.000€) mais je souhaite faire l'acquisition d'un appartement (+/- 200.000€) pour y habiter et mettre la maison en location, voir la revendre. Le prêt de cette maison est quasi remboursé. Sachant que j'ai les moyens financiers pour acquérir cet appartement sans besoin de faire de crédit hypothécaire, est-ce la meilleure solution ? Ou serait-ce plus judicieux de faire un crédit pour (éventuellement) une partie de la somme afin de bénéficier des réductions d'impôt qui accompagnent tout emprunt hypothécaire. Sachant que les taux pour un emprunt hypothécaire sont bas...
Merci à ceux et celles qui pourront m'éclairer.
#48 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
Dans un cas, vous récupérez 200.000€ de votre vente.
Dans l'autre, vous récupérez 300.000€.Au total, votre coût est le même.
Ca y est !! Mon franc est tombé !! Effectivement les 2 solutions arrivent plus ou moins au même coût. Je partais mal dans mon raisonnement depuis le début.
Un grand merci à tous pour votre aide précieuse (et votre patience).
#49 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
Tout dépends du taux que vous aurez pour votre nouvel achat...
Le taux sur mon ancien crédit appart était de 4,732%.
Le taux qu'on me propose pour mon nouveau crédit est de 3,90%.
Mais j'en reviens toujours à la question initiale de mon post sur PIM: Pourriez-vous me mettre le doigt là ou je me trompe dans mon raisonnement? Désolé mais je n'arrive pas à trouver.
>> En quoi la solution 2 que je suggère ne tient pas la route? Il y a une différence énorme de budget avec la solution 1! Pourtant cette sol 2 arrangerait bien mon portefeuille. Merci d'éclairer l'ignard que je suis.
#50 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
C'est parce que vous calculez les solutions avec les intérêts.
Quelle est la durée restante du PH en cours?
Quelle est la durée du PH proposé?Refaites le même calcul sur une durée de 10 ans et sur une durée de 50 ans, et vous aurez des résultats effarants...
La durée restante du PH en cours sur l'appart est de 11 ans.
La durée du PH proposé pour la maison est de 15 ans.
Effectivement je calcule avec les intérêts ce qui me semble important à prendre en compte, non? Peut être que j'exprime mal la situation dans les 2 solutions?
Je vais essayer d'être plus clair.
Pour la solution 1: à la vente de l'appart (pour 300.000), je rembourse anticipativement (avant terme) le crédit de l'appart (donc rachat): 100.000. Là je suis quitte avec la banque. Il me reste 200.000 en main. Pour compléter, je fais un nouveau crédit sur 15 ans de 120.000 pour m'assurer l'achat de la maison + petits travaux. Intérêt compris ca me fait 160.000 à rembourser au bout des 15 ans. Donc le coût total de cette solution (quand tout sera finit de payer) est de 260.000 (100.000 remboursés anticipativement + 160.000 à terme).
Pour la solution 2: je continue le crédit actuel de l'appart donc je fait un transfert du crédit sur la maison. Comme il me reste 11 ans à payer, intérêts compris, ca me fera 130.000 payé au bout des 11 ans restant. Pour payer ma maison, j'ai l'argent de la vente de mon appart (300.000) auxquels j'ajoute un petit crédit de 20.000 sur 15 ans. Avec les intérêts, ce petit crédit m'aura couté après 15 ans environ 30.000 euros. Donc le coût total de cette solution (quand tout sera finit de payer) est de 160.000 (130.000 remboursés à terme + 30 remboursés à terme).
Pourriez-vous me mettre le doigt là ou je me trompe dans mon raisonnement? Désolé mais je n'arrive pas à trouver.
#51 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
En fait, le transfert ne change pas grand chose. C'est juste uen question du taux que vous avez eu à l'origine.
Votre besoin est simple à calculer. Les frais de notaire ne changent pas des masse entre les deux options (1% de droit d'enregistrement, c'est tout). Ils sont fonction de la région.
Coût de la nouvelle maison= 235.000+35.000+30.000=300.000€
Vente appart=300.000€
Dettes=100.000€
Besoin de financement=100.000€Vous pouvez donc transférer le PH actuel de l'appart à la maison, théoriquement. Il restera toujours 100.000€ à rembourser.
Il doit y avoir quelque chose qui m'échappe !! Si on en revient à mon post initial dans lequel je distingue les 2 solutions, je me retrouve avec un gros écart de budget. Je n'arrive pas à comprendre pourquoi "le transfert ne change pas grand chose". Mon calcul avec les 2 solutions doit être archi faux mais je ne parviens pas à voir ou est l'erreur.
Solution 1:
- Remboursememnt anticipé du crédit de l'appart (donc rachat): 100.000
- Nouveau crédit maison de 120.000 => total intérêts compris: 160.000
==> Coût total de cette solution: 260.000
======> Je finance la maison avec un mix entre nouveau crédit et vente de l'appart
Solution 2:
- Continuité du crédit actuel (transfert) => total intérêts compris: 130.000
- Nouveau "petit" crédit de 20.000 => total intérêts compris: 30.000
==> Coût total de cette solution: 160.000
======> Je finance la maison (en grosse partie) avec la vente de l'appart
#52 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
Une inscription hypothécaire est parfaitement transférable d'un immeuble sur un autre, avec l'accord du créancier hypothécaire.
C'est déjà une très bonne information pour moi. Et compte tenu des données que j'ai communiquées ci-dessous, pourriez-vous me donner votre avis sur l'intérêt de transférer le crédit sur mon nouvel achat? Il me semble (très naïvement) que le transfert est nettement plus avantageux pour moi au détriment de la banque; ce qui m'expliquerait pourquoi le banquier ne m'a pas du tout parlé de cette possibilité.
#53 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
De combien disposez vous aujourd'hui?
=> Je dispose de peu de liquidités aujourd'hui, disons 30.000
Combien coûte votre nouvelle habitation?
=> La maison coûte 235.000 + frais de notaire + travaux prévus à 30.000
Quel est le solde restant dû sur votre PH de l'appartement?
=> SRD: 100.000. Remarque à l'origine 2 crédits: 70.000 mandat + 60.000 hypothèque
Combien vendez vous votre appartement?
=> La revente de mon appartement est estimée à +/- 300.000
Merci de vous intéresser à mon problème.
#54 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
Donc si je comprend bien votre explication, il n'est pas possible de transferer un credit dans le cas ou une personne revend un bien pour en acheter un autre. Est-ce bien cela?
Je vois une page sur le site notaire.be entre autre qui décrit le scénario qui me concerne et il semblerait qu'un transfert d'hypothèque soit bien envisageable dans le cas d'une revente/rachat d'un bien immobilier:
Lien 1
Lien 2
J'avoue que je suis un peu perdu.
En tout cas merci pour votre réaction.
#55 Prêts hypothécaires/assurances » Nouveau crédit ou transfert crédit existant ? » 22-09-2013 12:44:09
- Bronzato
- Réponses : 15
Bonjour,
Je revends mon appartement pour acheter une maison. J'ai donc été voir mon banquier. La solution qu'il m'a proposée est de liquider le crédit de mon appartement et démarrer un nouveau crédit pour la maison. Il ne m'a pas parlé de la possibilité de transférer le crédit actuel sur la nouvelle maison. Je me demande (1) si ce transfert de crédit est légal/faisable dans ma situation (2) si c'est plus intéressant. J'ai fait une comparaison ci-dessous mais comme je ne suis pas très à l'aise avec tous ces chiffres je fais appel à la communauté PIM pour me donner un avis.
Voici un petit comparatif des 2 solutions:
Solution 1:
- Remboursememnt anticipé du crédit de l'appart (donc rachat): 100.000
- Nouveau crédit maison de 120.000 => total intérêts compris: 160.000
==> Coût total de cette solution: 260.000
Solution 2:
- Continuité du crédit actuel (transfert) => total intérêts compris: 130.000
- Nouveau "petit" crédit de 20.000 => total intérêts compris: 30.000
==> Coût total de cette solution: 160.000
Ma conclusion: la solution 1 qui m'a été proposée par ma banque me semble nettement désavantageuse!!
Est-ce qu'il y a quelque chose qui m'échappe?
Merci à ceux qui prendront la peine de m'éclairer.
Si vous avez des questions, n'hésitez pas, je reste tout près pour réagir car j'ai vraiment besoin de savoir ce qu'il en est et pas me faire flouer d'autant d'argent!
#56 Re : Ventes et achats » Achat sans crédit sur Bruxelles » 13-02-2012 15:56:54
Mais absolument rien à déclarer si Bronzato et son conjoint n'achètent que la nue-propriété...
Pas de précompte immobilier non plus...
Toutes les taxes et impôts sont à charge des usufruitiers.
Eh bien merci beaucoup, vous m'avez donné des informations intéressantes. Je vais contacter mon notaire pour un rdv. Il semblerait qu'une acquisition scindée corresponde assez bien à ma situation.
Bon dimanche.
#57 Re : Ventes et achats » Achat sans crédit sur Bruxelles » 13-02-2012 15:56:54
Il est parfois plus intéressant de faire un prêt que d'acheter cash.
Sans doute c'est pour cela que je me renseigne ici. Nous allons certaintement faire appel à un fiscaliste. Une question qui se pose aussi est de savoir si on doit prendre cette appartement comme residence secondaire ou si cet appartement peut etre la residence principale de mes beaux parents auquel cas ca change les choses par rapport a la taxation. Mais peut on dire que c'est leur residence principale alors que c'est nous (beau fils + fille) les acquereurs?
Merci et bonne soirée.
#58 Re : Ventes et achats » Achat sans crédit sur Bruxelles » 13-02-2012 15:56:54
Merci pour votre reponse. Et pour vous repondre, non, nos beaux parents ne vont pas verser de loyer (ils participent a l'achat). Ce sera leur residence principale. Ils ne travaillent plus donc ce n'est pas utilise pour leur profession. Et oui, j'achete avec ma conjointe.
Donc si je comprend bien et dans l'hypothese ou le RC se monte à 1000 euros, nous aurons a payer chaque annee 1400 euros + le precompte immobilier?
Vous dites que je serai taxe sur ce bien comme si je le louais. C'est un peu dommage car je ne tire pas d'avantages (loyers) sur ce bien. Ce sera la redidence principale de mes beaux parents. Il n'y aurait pas une solution plus avantageuse a trouver?
@Grmff: on ne desire pas faire un pret car nous avons l'argent et on a deja un pret pour notre appartement (residence principale)
Excusez mon ignorance et merci encore pour votre aide.
#59 Ventes et achats » Achat sans crédit sur Bruxelles » 13-02-2012 15:56:54
- Bronzato
- Réponses : 13
Bonjour,
Mon épouse et moi même désirons acheter un appartement sur Bruxelles d'une valeur de 240.000 euros. Nous n'avons pas l'intention de faire un crédit sachant que nous avons l'argent pour cet achat mais je me demandais quels pouvaient être les inconvénients de ne pas faire de crédit (je ne suis pas trop au courant de tout cela). J'entend aussi parler de taxes sur l'immobilier depuis la crise que nous traversons. Pourriez- vous m'éclairer sur ce que je devrais sazvoir avant de m'engager sur cet achat?
Ah oui, je devrais peut être aussi préciser que ce seront nos beaux-parents qui habiteront cet appartement. Cela ne sera donc pas une résidence principale pour nous (les acquéreurs) ni une location. Je ne sais pas si cela change quelque chose en ce qui concerne la taxation.
En vous remerciant pour votre réponse.
#60 Prêts hypothécaires/assurances » Autre solution qu'un crédit pont ? » 01-09-2011 09:30:39
- Bronzato
- Réponses : 0
Bonjour,
Mes beaux parents envisagent d'acheter un nouvel appartement et de revendre celui qu'ils possèdent actuellement. Vu leur age ils ne peuvent plus faire de crédit et leur budget est un peu serré pour faire ce nouvel achat (même en vendant l'ancien appartement) . De mon côté, j'ai une somme d'argent à investir. Je pensais leur acheter cet appartement à concurrence de 60% et eux mettraient le reste lorsqu'il auraient revendu leur appartement actuel. Le problème qui se pose est qu'il y aura une période de transition entre l'achat du nouvel et la vente de l'ancien. Je sais qu'il existe des crédits pont pour cela mais cela a un coût non négligeable. N'existe t'il pas une meilleure solution pour cette transition?
Je précise que j'ai déjà un crédit hypothécaire pour mon propre appartement et je ne désire pas en prendre un autre pour cet appartement. Je désire simplement investir de l'argent en ma possession.
Merci pour votre aide.
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