J'ai eu en ligne un expert comptable.  Il me dit aussi qu'il faut regarder à la liquidation, que resterait-il dans la main du vendeur?

Valeur expertise vendeur :380K
Valeur de mon expertise : 350K . 

Pour une vente théorique à 365K , on aurait la taxation à 25%  =    274K .
puis la taxation à 10% =   247K   
- les 100K à rembourser anticipativement =   147K en main ,  exact selon vous?

Sur ce point , je donne raison à Grmff. La personne qui m'assiste a aussi fait le calcul de la liquidation pour justifier la position ( qui reste théorique , mais comme pr toute théorie, on prend en compte des paramètres) qui est la sienne au niveau de la valorisation des parts.

" le vendeur en a pris compte dans ce qu'il souhaite"
non plus ,  comme une certaines partie des vendeurs en immo ( comme dans tout ) , ils ont commencé par chercher un pigeon avec des parts affichées à 375K.  sans succès.

Pour répondre à Girkou qui est surpris que je n'aie pas compris au départ si le prêt était a déduire, cela s'explique par l'annonce qui était trompeuse.  "immeuble a vendre pour 300k"   L'annonce aurait pu qd meme mentionner le crédit en cours ...( 300K+100K) c'était très flou. On est sur immoweb , on ne s'adresse pas à des experts comptable.

G. , vous notiez " je n'ai aucune expérience dans le domaine" donc ne pas trop me décourager svp! 

"il faut bien commencer quelque part" " on est pas maitre en apprenant"   " c'est en forgeant qu'on devient forgeron"  ... et en tout état de cause , j'entends bien in fine, me faire accompagner par un professionnel pour évaluer si il est opportun d'y aller ou pas.  Si ce n'est pas le cas, mes démarches m'auront quand même appris un tas de chose, et le forum aide un peu( et c'est le but je pense) même si ce post est au final un peu brouillon. Reste la possibilité d'acheter n'importe quel immeuble ( un qui me plairait davantage mais les bonnes affaires se raréfient) et de créer la société avec les codes appropriés ( pr pouvoir faire de l'achat vente en plus) ... mais le rachat de part évite les frais de notaire, ce qui n'est pas rien  sur une immeuble de 350 K  .

Mais je n'en suis pas la, donc je vais d'abord engager les frais qui portent uniquement sur l'évaluation des parts, aux taux horaires ( société copilot.be) et pour le reste, on verra.  Dans la LOI, on peut émettre des restrictions du style " sous réserve que ..."  Toutes les analyses seront faites en temps en en heure.  La LOI sera rédigée par un expert immobilier aguérit a ce type de transaction.

Je ne suis pas encore vieux , bien que pas tout à fait jeune et j'ai déja un beau patrimoine. Si mes 15 ans d'expérience ne suffissent pas au rachat d'un petit immeuble en société, qui pourrait se lancer ? 

Je ne crois pas au fait qu'une immobilière nécessite plusieurs millions de patrimoine dedans pour se justifier.

Je ne crois pas que seul les fiscalistes et les experts comptables peuvent gérer une immo.   

J'ai un ami qui en a une et il n'en fait pas tout un plat. Son expert comptable est très bon et c'est lui qui a analysé les bilans de cette société pour moi. Il rempli aussi la déclaration d'impôt de la société. Je me reconnais très fièrement incompétent en la matière mais je vois bien qu'on peut très bien apprendre sur le tas. J'ai toujours fait cela et ca m'a assez bien réussi.

1 – Le chiffre d’affaire (loyers perçus)  est relativement stable soit environ 39.000 euros  / an

2 – La société est en perte en 2023 due à une charge exceptionnel (non liée à l’activité normale de la société de 7000 €), le même type de charge ayant également impacté 2021 pour 25.000 €.

4 – Impôts

Je n’en vois aucun dans les comptes annuels, certainement dû à la perte fiscale existante.

Attention que lors d’un changement total d’actionnaire, sauf exception, la perte fiscale n’est plus récupérable.

Aux niveau du bilan (Actif – Passif ou Avoir et Dette)

A l’actif (ce que la société possède)

Il n’y a que des immeubles dont la valeur d’acquisition cumulée au 31.12.2023 était de 330.144 € et une valeur comptable de 179.163 € (valeur à prendre en compte si vente du/des biens pour calculer la plus-values)

Au passif (les dettes):

Les fonds propres sont bons : 40.927 euros

En résumé :

A la constitution de la société 100.000 euros de capital ont été apportés à la société.

Lors de l’acquisition du/des immeubles les frais d’achats (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc ….) ont été pris en charge en une fois, ce qui a généré une grosse perte qui s’est répercutée sur les fonds propres (100.000 – 62156 = 37844  €). C’est à mon sens les -62.156 euros.

Pour une société immobilière, c’est assez classique, rien d’anormal la dedans.

Au niveau des dettes, le solde des dettes bancaires au 31.12.2023 : 113.893 + 25.054 = 138.947 €
Et au niveau fournisseur : 4238 € (mont dû par la société)
En termes de valeur purement comptable (j’ignore la valeur de marché du bien qui doit certainement être meilleure (un bien immobilier prenant quasi toujours de la valeur), la société vaut :

Vu que le disponible est quasi nul soit 711 €, je ne vais pas en tenir compte.

Valeur du/des biens = 330.144 €

-Solde dettes = 138947 + 4238 = 143.185

= valeur nette de 186.959 €
En résumé, je pense que la société est saine.

A vérifier : la valeur réelle et l’état du/des biens.

Points d’attention :

Je n’ai pas vu au moniteur belge la publication de transformation de la société de SPRL en SRL ce qui est obligatoire. Si vous souhaitez acquérir cette société, ce sera un point à demander aux actionnaires actuels.

La dernière publication date du 12.04.2024 et ne concerne qu’une nomination et démission d’un administrateur et le changement de siège social.

Nous sommes deux amateurs  intéressés par cette société et d'après l'agent immo, l'autre amateur a fait une offre verbale sur base d'une analyse d'un expert comptable. J'ai aussi fait cette analyse ( qui ne montre rien d'anormal) et il attend de moi que je me positionne.  Je pense que la partie avocat, peut se faite après avoir fait une offre... Car il y en a qd meme pr 5000€ d'honoraires et cela me semble bète d'engager cette somme si l'affaire est susceptible de nous filer entre les doigts a tout moment. 

ce que vous dites , Max, est juste. J'ai parlé a un ami qui a une immobilière et c'est le comptable qui s'occupe de ces encodages pour 220€/mois.

Mon soucis actuel est de d'évaluer la valeur des parts avec justess.    Estimatrion valeur immeuble entre 350K et 380K, crédit encore a rembourser 100K . Faire une offre à 250k?

Cela reste un immeuble avec des locataires dedans. Je ne vais pas vendre des frites.  Merci j'avais bien compris que le comptable n'allait pas gérer les problemes de locataires mais juste faire de la compta!   

En société :

+ pas de droit d'enregistrement pr l'acheteur et pas de taxe pr le vendeur des parts , pas de droits de succession, déductibilité des frais, taxation évitable , pas de limite dans le nombre d'acquisition ( requalification)

-  plus de paperasse.

G . , je suis curieux de savoir ce que vous avez trouvé si différent ?

Je souhaiterais devenir investisseur professionnel  , chômeur professionnel est ennuyeux.

Oui  biensur mais justement ce n'est pas évident de savoir par ou commencer .  Lettre d'intention, due dil , etc...   Il m'a été conseillé de prendre contact avec un notaire, ce que j'ai fait.