Rachat parts de société

C'est la société qui remboursera le prêt, sauf convention contraire.

Oui  biensur mais justement ce n'est pas évident de savoir par ou commencer .  Lettre d'intention, due dil , etc...   Il m'a été conseillé de prendre contact avec un notaire, ce que j'ai fait.

Attention à ne pas confondre ce qu'il reste "à amortir" et ce qu'il reste à rembourser à la banque du crédit. Cela n'a rien à voir.

A amortir: c'est ce qu'il reste de la valeur comptable de l'immeuble qui pourra être compté en frais -> à l'actif
A rembourser: c'est le solde restant dû à la banque -> au passif, partie pour "dette à échoir dans l'année" et partie en "dette à long terme"

A amortir, c'est le prix d'achat du bien hors terrain divisé en 33.
A rembourser, cela dépend de la date d'origine du crédit, du taux, du type, de la durée, etc.

Il peut avoir acheté il y a 23 ans un immeuble à 330.000€ hors terrain. Il resterait 100.000€ à amortir en 10 années d'amortissement de 10.000€ chaque année.
Mais il peut aussi avoir acheté à 165.000€ il y a 28 ans (donc il resterait 5 années d'amortissement à 5.000€) , et avoir fait pour des travaux pour 165.000€ il y a 18 ans (et pour lesquels il resterait 15 années d'amortissement de 5000€, soit 75.000€)

Dans un cas, vous avez 10.000€ de "frais" pendant 10 ans. Dans l'autre, c'est 10.000€ pendant 5 ans, suivi de 10 années avec "seulement" 5.000€.

Reste le soucis du crédit.
Et il peut avoir fait un crédit pour l'achat initial, auquel cas, le crédit devrait être remboursé, sauf si c'est un crédit bullet.
Mais il peut aussi avoir fait un crédit pour les travaux, en 5 ans...

Attention, si le projet de contrat de vente des parts impose que vous remboursiez le crédit en une fois, ce n'est pas un crédit hypothécaire standard d'un consommateur lambda, protégé par toutes les lois possibles et avec seulement 3 mois d'indemnité. Dans le cas d'une société, c'est généralement beaucoup plus coûteux de rembourser anticipativement. Parlez à votre banquier. Certaines  banques comptent 6 mois d'indemnité. D'autres comptent les intérêts jusqu'au bout du crédit. D'autres encore font un calcul savant de perte de revenu en faisant la différence d'intérêt entre votre prêt initial, et un prêt identique que la banque devrait faire aujourd'hui. Et ces 3 situations sont très différentes...

Société détenant un immeuble et qui vend 100% de ses parts sociales.

Je souhaite continuer a investir donc je ne cherche pas à la liquider. Je sais que je peux  faire du reemploi si je souhaite vendre l'immeuble.

Selon moi , la gestion d'une société n'est guère différente de la gestion d'un immeuble . C'est pour cela qu'on paie un comptable chaque mois. ..

Pour avoir vu les deux côtés de la pièce, je peux affirmer que la gestion d'une société propriétaire d'un immeuble, et la gestion d'un immeuble en personne physique, c'est très très très loin d'être pareil.

Pour un immeuble détenu en propre, c'est simple. Pour les rentrées, vous vérifiez si les loyers sont payés, et puis c'est tout. Pour les sorties, vous payez vos factures, précompte, etc. Et pour les impôts, vous notez le précompte en case 106 et les intérêt ailleurs.

Pour une société, chaque document doit être encodé, vous devez faire les amortissements de chaque truc qui va servir plusieurs années (les cuisines, les ascenseurs, les gros travaux de peinture, etc), vous devez compter des amortissements, avec durée variable en fonction du type d'investissement. Chaque loyer doit être "facturé" pour pouvoir faire le suivi des paiements. Chaque paiement de loyer doit être encodé, avec des OD pour chaque locataire quand vous faite les comptes de charges réelles et de provisions. Vous devez faire des versements anticipés, des provisions, etc.

Si votre société sert pour autre chose que l'immeuble (et c'est conseillé...), attention à la TVA, qui sera une TVA partielle en fonction du chiffre d'affaire avec et sans TVA, et de l'affectation faite au bien ou au service que vous avez acheté. Un beau bordel à faire aussi , et je le sais pour l'avoir fait pour ma société de syndic avec une part sans TVA (les honoraires de syndic), une part avec TVA récupérable au pro rata, et une TVA récupérable à 100% pour ce qui est refacturé. C'est pas mon comptable qui m'a expliqué comment faire, et ce n'est pas mon comptable qui faisait la déclaration TVA.

Le comptable qui s'occupe de tout? Laissez moi rire. Il va vous compter une fortune s'il doit tout faire. Et que ce soit pour un petit immeuble ou un gros, il n'y aura pas beaucoup de différence.

Pour les crédits, vous ne pouvez pas faire de remboursements anticipés sans que cela ne vous coûte cher. Les banques sont moins souples de ce côté, mais demandent des garanties personnelles.

Pour les travaux, vous parlez entre professionnels, et vous ne bénéficiez pas du tout de la protection des consommateurs (et elle m'a déjà bien servi...)

Bref, en personne physique, une feuille de papier et un bic. Et pas de contrôle (enfin presque, mais j'en parlerai un autre jour...) et pas de gestion.
En société, toute une organisation et un suivi, qui n'a aucun sens pour un immeuble avec un commerce et un appart.

La plus grosse des subtilités est le calcul de la latence fiscale...

Pour certain, le coût fiscal de liquidation de la société fait partie de la latence fiscale...

La vente d'un immeuble de 250.000€ acheté à 100.000€ 30 ans plus tôt coûte 125.000€ pour l'avoir dans la poche. En effet, à la vente, la plus-value (bénéfice) sera du prix de vente diminué de la valeur comptable. Et au bout de 30 ans, l'immeuble étant amorti, la valeur comptable pourrait être de 0€, donc le bénéfice de 250.000€ (oui, le prix de vente devient un bénéfice...)

Le taux d'imposition sur les sociétés est de 25%. Reste donc 187.500€ dans la poche de la société.
Pour l'avoir dans votre poche, il faut distribuer des dividendes, et payer le précompte de 30% sur les dividendes. Restent 187.500 x 70%, soit 131.250€ pour votre poche.

Si vous achetez la société 250.000€ et que vous la liquidez tout de suite, il vous reste une perte personnelle de 120.000€...

(Bon, je vais un peu vite - il existe des moyens pour payer moins sur les "boni de liquidation" - mais vous voyez l'idée.)

Donc, une société avec un immeuble de 250.000€ dont la valeur comptable est de 250.000€ ne vaut pas la même chose qu'une société avec un immeuble dont la valeur comptable est de 0€.

Et une société dont le billan est "nul" ne vaut pas nécessairement rien. Il peut y avoir un bilan à zéro (donc une valeur de société comptablement nulle) pour une société contenant un immeuble de 250.000€

Je ne suis pas d'accord avec Grmff, il n'est pas nécessairement mieux d'avoir deux activités distinctes dans une société de patrimoine.
Le plus courant ou prudent est une société pour l'exploitation (l'autre activité) et une société pour le patrimoine.

Nous sommes deux amateurs  intéressés par cette société et d'après l'agent immo, l'autre amateur a fait une offre verbale sur base d'une analyse d'un expert comptable. J'ai aussi fait cette analyse ( qui ne montre rien d'anormal) et il attend de moi que je me positionne.  Je pense que la partie avocat, peut se faite après avoir fait une offre... Car il y en a qd meme pr 5000€ d'honoraires et cela me semble bète d'engager cette somme si l'affaire est susceptible de nous filer entre les doigts a tout moment. 

ce que vous dites , Max, est juste. J'ai parlé a un ami qui a une immobilière et c'est le comptable qui s'occupe de ces encodages pour 220€/mois.

Mon soucis actuel est de d'évaluer la valeur des parts avec justess.    Estimatrion valeur immeuble entre 350K et 380K, crédit encore a rembourser 100K . Faire une offre à 250k?

Merci Libra ,

L'expert comptable écrit :

"A l’actif (ce que la société possède)

Il n’y a que des immeubles dont la valeur d’acquisition cumulée au 31.12.2023 était de 330.144 € et une valeur comptable de 179.163 € (valeur à prendre en compte si vente du/des biens pour calculer la plus-values)"

le calcul suivant serait-il exact?     

(Valeur vénale estimation basse)  350K   -   100K ( crédit encore a rembourser par la société) = 250 K   
380K ( valeur estimation haute)- 180K ( valeur comptable) = 200K
25% de 200K = 50K   
250K-50K =  200K ( valorisation des parts)   

Avec ce calcul, on se retrouve proche de la valeur comptable de l'immeuble.