Rachat parts de société

1 – Le chiffre d’affaire (loyers perçus)  est relativement stable soit environ 39.000 euros  / an

2 – La société est en perte en 2023 due à une charge exceptionnel (non liée à l’activité normale de la société de 7000 €), le même type de charge ayant également impacté 2021 pour 25.000 €.

4 – Impôts

Je n’en vois aucun dans les comptes annuels, certainement dû à la perte fiscale existante.

Attention que lors d’un changement total d’actionnaire, sauf exception, la perte fiscale n’est plus récupérable.

Aux niveau du bilan (Actif – Passif ou Avoir et Dette)

A l’actif (ce que la société possède)

Il n’y a que des immeubles dont la valeur d’acquisition cumulée au 31.12.2023 était de 330.144 € et une valeur comptable de 179.163 € (valeur à prendre en compte si vente du/des biens pour calculer la plus-values)

Au passif (les dettes):

Les fonds propres sont bons : 40.927 euros

En résumé :

A la constitution de la société 100.000 euros de capital ont été apportés à la société.

Lors de l’acquisition du/des immeubles les frais d’achats (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc ….) ont été pris en charge en une fois, ce qui a généré une grosse perte qui s’est répercutée sur les fonds propres (100.000 – 62156 = 37844  €). C’est à mon sens les -62.156 euros.

Pour une société immobilière, c’est assez classique, rien d’anormal la dedans.

Au niveau des dettes, le solde des dettes bancaires au 31.12.2023 : 113.893 + 25.054 = 138.947 €
Et au niveau fournisseur : 4238 € (mont dû par la société)
En termes de valeur purement comptable (j’ignore la valeur de marché du bien qui doit certainement être meilleure (un bien immobilier prenant quasi toujours de la valeur), la société vaut :

Vu que le disponible est quasi nul soit 711 €, je ne vais pas en tenir compte.

Valeur du/des biens = 330.144 €

-Solde dettes = 138947 + 4238 = 143.185

= valeur nette de 186.959 €
En résumé, je pense que la société est saine.

A vérifier : la valeur réelle et l’état du/des biens.

Points d’attention :

Je n’ai pas vu au moniteur belge la publication de transformation de la société de SPRL en SRL ce qui est obligatoire. Si vous souhaitez acquérir cette société, ce sera un point à demander aux actionnaires actuels.

La dernière publication date du 12.04.2024 et ne concerne qu’une nomination et démission d’un administrateur et le changement de siège social.

pour le point 1, si je comprends bien, c'est une bonne chose, cela implique, comme je deviendrais l'unique actionnaire , que je pourrais reprendre, si je le souhaite, 100K de la société sans passer par la case taxation.

J'ai l'impression qu'on mélange passif et actif qu'on fait des additions partiels du passif et de l'actif.

Par exemple, l'apport fait lors de la constitution de la société a entre autre servis à l'acquisition de l'immeuble.

Or j'ai l'impression qu'ici on additionne le cpital souscrit et la valeur de l'immeuble pour évaluer la valeur de la société. Ce qui est tout à fait erroné.

Ben non !
Le capital va être transformé en apport lors du passage chez le notaire pour l'adaptation des statuts.
Il faut veiller à faire inscrire dans l'acte que cet apport indisponible est "disponible" .
Et, sous certaines conditions & obligations, l'AG pourra décider de rembourser cet apport à l'actionnaire sans mettre la société en liquidation

G. , vous notiez " je n'ai aucune expérience dans le domaine" donc ne pas trop me décourager svp! 

"il faut bien commencer quelque part" " on est pas maitre en apprenant"   " c'est en forgeant qu'on devient forgeron"  ... et en tout état de cause , j'entends bien in fine, me faire accompagner par un professionnel pour évaluer si il est opportun d'y aller ou pas.  Si ce n'est pas le cas, mes démarches m'auront quand même appris un tas de chose, et le forum aide un peu( et c'est le but je pense) même si ce post est au final un peu brouillon. Reste la possibilité d'acheter n'importe quel immeuble ( un qui me plairait davantage mais les bonnes affaires se raréfient) et de créer la société avec les codes appropriés ( pr pouvoir faire de l'achat vente en plus) ... mais le rachat de part évite les frais de notaire, ce qui n'est pas rien  sur une immeuble de 350 K  .

Mais je n'en suis pas la, donc je vais d'abord engager les frais qui portent uniquement sur l'évaluation des parts, aux taux horaires ( société copilot.be) et pour le reste, on verra.  Dans la LOI, on peut émettre des restrictions du style " sous réserve que ..."  Toutes les analyses seront faites en temps en en heure.  La LOI sera rédigée par un expert immobilier aguérit a ce type de transaction.

Je ne suis pas encore vieux , bien que pas tout à fait jeune et j'ai déja un beau patrimoine. Si mes 15 ans d'expérience ne suffissent pas au rachat d'un petit immeuble en société, qui pourrait se lancer ? 

Je ne crois pas au fait qu'une immobilière nécessite plusieurs millions de patrimoine dedans pour se justifier.

Je ne crois pas que seul les fiscalistes et les experts comptables peuvent gérer une immo.   

J'ai un ami qui en a une et il n'en fait pas tout un plat. Son expert comptable est très bon et c'est lui qui a analysé les bilans de cette société pour moi. Il rempli aussi la déclaration d'impôt de la société. Je me reconnais très fièrement incompétent en la matière mais je vois bien qu'on peut très bien apprendre sur le tas. J'ai toujours fait cela et ca m'a assez bien réussi.

Non, vous ne déboursez pas 400k€.  Le prix de vente de la société (300k€) inclut déjà la valeur de l'immeuble et tient compte du prêt en cours.  En reprenant la société, vous reprenez aussi le prêt restant (100k€). Donc, vous devrez payer 300k€ pour acquérir la société et vous deviendrez responsable du remboursement des 100k€ restants.

(edit pim: lien publicitaire supprimé)

Dernière modification par PIM (12-12-2024 08:59:19)

Bonjour Xavier B,

avez vous aussi pensé à ce que vous auriez chaque mois dans votre poche en gérant votre immeuble en société? ce n'est pas du tout comme un locataire qui paye un loyer directement sur votre compte ;-).

il y a moyen aussi de trouver des infos via le syndicat de propriétaire (qui pourrait p etre vous donner des noms de sociétés qui pourraient vous éclairer dans le rachat d'une immobilière)

je ne comprend pas non plus comment les parts de sociétés changent de prix d'une visite à l'autre... elles ont du être évaluée par un bureau de réviseur d'entreprise... donc logiquement cela restera fixe si cela est bien fait ;-). (enfin il me semble ;-p .... )
on peut toujours négocier bien sur, mais le montant annoncés devrait etre cohérent a la bonne vraie valeur des parts ... et de l'état de la société etc ...

quand vous aurez fait cette fameuse lettre d'achat, de promesse.... (je ne sais pas exactement comment cela s'appelle) vous serez engagé... attention à ce qui est noté dedans et comment cela est rédigé ;-(

il faut aussi peut être ajouter au prix payé chaque mois au comptable pour encoder vos documents, paiement pour la déclaration annuel, publication bilan..
ils ont bien raison d'attirer votre attention sur la différence de fonctionnement, et de bien regarder s'il n'y a pas de cadavre dans le placard que vous découvriez par après ...  ou des frais pas prévu....
ce qui me surprend, c'est que nous n'ayez pas l'air certain de devoir ou non encore rembourser le prêt de la société, ni les conditions de remboursement de ce potentiel prêt restant... cela devrait être très clair pour vous dès le départ ;-)

après si dans le bilan, il n'y a pas de bénéfices , c'est peut être car les amortissements sont encore grands par rapport aux loyers entrants... mais alors pas de dividende a avoir si je ne me trompe pas ;-(. donc aucun revenu sauf si la société vous engage, mais si vous en êtes actionnaire cela ne sera pas possible je pense...   

des dividendes ce n'est pas non plus le montant net ... il y a des frais à déduire...

si vous vous entourez de personnes compétentes et que vous aviez bien bien fait le tour de la gestion de société... alors pourquoi pas ;-)
mais attention beaucoup de gens sont parfois hyper motivé et se retrouvent dépités d'avoir été un peu vite, ou qu'ils ont manqué de recul dans l'analyse et se retrouve bien malheureux... :-( quand ils comprennent dans quoi ils se sont engagés ...

Dernière modification par Girkou (12-12-2024 10:31:26)

C'est votre vision, mais je ne la partage pas. Ce que le vendeur aurait en main en liquidant est aussi ce que l'acheteur aurait en liquidant... C'est donc un point à avoir à l'oeil.

Sur ce point , je donne raison à Grmff. La personne qui m'assiste a aussi fait le calcul de la liquidation pour justifier la position ( qui reste théorique , mais comme pr toute théorie, on prend en compte des paramètres) qui est la sienne au niveau de la valorisation des parts.

" le vendeur en a pris compte dans ce qu'il souhaite"
non plus ,  comme une certaines partie des vendeurs en immo ( comme dans tout ) , ils ont commencé par chercher un pigeon avec des parts affichées à 375K.  sans succès.

Pour répondre à Girkou qui est surpris que je n'aie pas compris au départ si le prêt était a déduire, cela s'explique par l'annonce qui était trompeuse.  "immeuble a vendre pour 300k"   L'annonce aurait pu qd meme mentionner le crédit en cours ...( 300K+100K) c'était très flou. On est sur immoweb , on ne s'adresse pas à des experts comptable.