rexou a écrit :

Mettez-le en demeure et à défaut de recevoir votre dû sous huit jours déposez une requête en justice. Il paiera aussi vos débours.

Comme il n'y a pas d'urgence; je ferais une requête en conciliation. Procédure plus simple.

PIM a écrit :

Boulitadum a écrit :

Qu'en est-il du coté légal de demander d'inscrire dans le bail de faire l'entretient chaque année et d'imposer une société spécifique?

Je ne vois pas ce qu'il y a d'illégal.
Le bail est un contrat bilatéral et le locataire peut s'y opposer au moment de la conclusion du bail...

Que la demande est bien plus contraignante que ce qui est légalement conseillé par exemple, en demandant de faire l'entretient chaque année alors que légalement ce n'est pas nécéssaire, mais aussi en imposant une société précise, ce qui prive le locataire de la liberté de choisir l'entreprise, de faire marcher la concurrence? (Il y a déjà eu des jugements concernant des bails imposant une compagnie pour l'assurance, et cela a été considéré à chaque fois comme une clause abusive)

Comme je l'ai dit, ca ne me derange pas personnelement, mais j'aime bien faire les choses et je souhaite etre certain que ce n'est pas "abusif" avant de demander cela à mes futurs locataires, et il ne faut pas oublier que peu importe ce qu'il y a dans un bail, il y a des lois et un équilibre à préserver

Si le propriétaire majoritaire se faisait nommer syndic, il ne pourrait jamais obtenir de quitus face à une assemblée qui lui est contraire.
Sa position deviendrait vite intenable et beaucoup trop risquée.

Il est beaucoup plus raisonnable de faire appel à un extérieur.

Et pour ce qui est des suppositions, on peut aussi supposer que le conflit est beaucoup plus ancien que le syndic, ce qui pousse à sortir plus rapidement les termes désagréables de "justice - huissier - juge -tribunal"

On est d'accord. Raison de plus pour que le syndic organise une AG à une heure raisonnable qui convienne à un maximum de monde, et pas à une heure qui n'arrange que deux pensionnés qui ont envie de prendre des décisions dans leur coin...

rexou a écrit :

L'heure de convocation sera normalement (en tout cas je le ferais si j'étais le syndic concerné) portée à l'odj de la prochaine AGO avec vote et en respectant aussi les termes du contrat qui a été signé entre l'ACP et le syndic. Chacun est libre de s'exprimer, mais le résultat sera fonction des quotités et en aucun cas du nombre de personnes. Affirmer qu'une décision contraire à vos souhaits ne tiendrait pas en justice me semble présomptueux.

Je ne suis pas sûr.

Un juge pourrait trouver illogique de permettre à deux pensionnés majoritaires d'imposer une AG à une heure qui rend impossible à 8 propriétaires sur 10 d'exercer leur droit de participer à une AG... La majorité n'a pas tous les droits. La démocratie, c'est aussi protéger les minorités contre les abus de la majorité.

Dans le cas qui nous occupe, les pensionnés n'ont aucune excuse pour imposer les AG à des heures qui ne permettent pas à la majorité des copropriétaires d'être présents.

Si je devais statuer, je trouverais cela inacceptable, et je le décrirais comme un "abus de majorité".
(Mais je ne suis pas juge, et je ne dois pas statuer.)

VICTOIRE ! Le syndic a annulé l'AG !

Pour ceux qui suivent le sujet, vous trouverez ci-dessous l'argumentation qui l'a fait plié.
J'ai pu rédiger ce texte grâce à mes recherches et surtout grâce à votre participation. Un grand merci à tous. Je clos le sujet.

Chère Madame xxx,

Je suis consulté par huit copropriétaires de l'ACP XXX dont certains m'ont donné mandat pour les représenter à la prochaine assemblée.

Un syndic se doit de rester neutre et de fournir des informations pertinentes aux copropriétaires.

Vous précisez dans votre mail envoyé le 15 juillet 2024 à 16h25 que "La loi impose que l’assemblée générale de carence se tienne à la même heure que l’assemblée générale n’ayant pas obtenu le quorum.". C'est incorrect, ni la nouvelle loi sur la copropriété, ni le code civil n'impose cela ! Vu qu'aucune décision n'a pu être prise lors de l'assemblée générale du 3 juillet, tout est envisageable. A la discrétion du syndic (neutre et compréhensif) !

Vous écrivez ensuite que "La première assemblée générale a été convoquée à 14h suite à la demande de certains copropriétaires ayant plus de la moitié des quotités." Il n'existe aucune décision actée des copropriétaires quant à l'heure à laquelle les assemblées générales doivent se tenir. Le fait que les copropriétaires qui vous ont fait cette demande auraient (conditionnel) plus de la moitié des quotités est sans importance. Un syndic faisant preuve de neutralité devrait tenir compte des demandes de TOUS les copropriétaires et notamment de ceux qui ont plus ou moins de facilité à se libérer en journée. Bien que le Code Civil belge ne le mentionne pas explicitement, il est généralement admis que le syndic doit choisir une date et une heure qui permettent à un maximum de copropriétaires de participer à l’AG. Cela favorise la transparence et l’inclusion, ce qui est essentiel pour une bonne gestion de la copropriété.

Vos écrits sont contradictoires puisque dans votre mail envoyé à certains copropriétaires le 5 juin 2024, vous précisez que "Votre AG de lancement se tiendra le 03-07-2024 à 16h30 dans (nos) bureaux ".

Le terme d'"AG de lancement" n'existe pas en droit. Il n'existe que des AGO et des AGE. Rien ne vous empêche cependant de proposer (mais pas d'imposer), à vos frais, une réunion (qui n'est pas une AG) pour vous présenter et pour discuter de certains points.

Je comprends que la demande de deux copropriétaires (dont une sous influence) de voir l'AG se dérouler à 14h00 est guidée par un souhait de rendre la vie difficile aux autres copropriétaires (encore actifs professionnellement) et de voir le moins de monde possible aux assemblées. Quand bien même cette demande serait prochainement votée en assemblée générale (ce qui n'est pas prévu à l'ordre du jour), elle ne tiendrait pas en justice. Encore une fois, le syndic doit faire preuve de neutralité et essayer de concilier tous les points de vue et demandes.

Vous écrivez que "les assemblées générales de pourrons se tenir après 16h30.". Je vous informe qu'il avait été précisément demandé à votre responsable, lors de sa présentation commerciale, si les assemblées pourraient se tenir en fin de journée et que sa réponse fut positive. Il convient de respecter ce qui a été annoncé.

Le problème de fonds : l'assemblée générale que vous souhaitez organiser est illégale.

En effet :

1) Certains copropriétaires n'ont à ce jour pas reçu de convocation, tandis que d'autres ont reçu une copie de la convocation à l'assemblée du 3 juillet. Les conditions de publicité prescrites par la loi ne sont pas respectées. L'assemblée ne peut dès lors simplement pas avoir lieu.

2) L'assemblée générale ordinaire (AGO) est annuelle. La dernière a eu lieu le 15 janvier 2024. La suivante ne pourra dès lors avoir lieu qu'aux alentours du 15 janvier 2025 et il ne s’agit certainement pas d’une « première assemblée générale » (sauf pour vous). La loi ne vous offre la possibilité d'organiser une AGO additionnelle que si une décision urgente devait être prise dans l'intérêt de la copropriété. Ce n'est pas le cas ici puisque la quasi-intégralité des points repris à l'ordre du jour ont déjà été votés et que les autres ne revêtent pas un caractère urgent (dans le sens qu'il mettent en péril la copropriété). Il n'est pas question d'organiser des assemblées tous les 3 ou 6 mois.

3) Vous pourriez considérer que l'AG du 3 juillet (et du 30) est une AGE. Premièrement, ce n'est pas précisé dans les convocations envoyées qui mentionnent : "assemblée générale statutaire". Ensuite, dans une AGE il n'est pas permis (sauf dans de rares cas, comme l'indisponibilité d'un ou de plusieurs membres) de remettre à l'ordre du jour la nomination des membres du conseil de copropriété, ni celle des commissaires aux comptes. Il peut être mis à l'ordre du jour des points déjà votés précédemment, mais uniquement si un élément nouveau et important est survenu entre-temps ou s'il y a une urgence quelconque. Ce n'est pas le cas ici.

Sans allez plus loin dans l'argumentation (il y a encore d'autres points litigieux) et pour toutes ces raisons, il est évident que l'assemblée générale (ordinaire) que vous souhaitez organiser le 30 juillet prochain ne pourra pas avoir lieu, car elle ne respecte ni les conditions requises par la loi sur la copropriété, ni le code civil, ni la jurisprudence. Je vous prierais dès lors de bien vouloir l'annuler et d'en avertir les copropriétaires sans délais.

A défaut, une requête (plus large) sera déposée auprès du Greffe du Tribunal de Première Instance de Bruxelles et une plainte introduite auprès de l'IPI.

Veuillez noter que cette requête n'est pas dirigée vers vous personnellement. Le souhait des copropriétaires (dont la somme des quotités atteint plus de 40%) à la base de cette démarche est simplement de se faire respecter et d'avoir leur mot à dire dans la gestion de la copropriété. Ils seront heureux de vous assister quant aux actions que vous devrez entreprendre au sujet des points déjà votés lors des assemblées précédentes.

Nous attendons une réponse de votre part pour mardi matin au plus tard.

PS : merci de bien vouloir nous faire parvenir sans délais copie électronique du contrat signé avec vous.

GT a écrit :

DavidL a écrit :

GT a écrit :

DavidL a écrit :

PS : merci de bien vouloir nous faire parvenir sans délais copie électronique du contrat signé avec vous.

Vous avez cité à plusieurs reprises la loi sur la copropriété (laquelle ?) et le code civil (quelles dispositions ? ).
Quelles sont les dispositions de la loi sur le copropriété et celles du code civil qui imposent au syndic de répondre par voie électronique à votre demande (donnée en quelle qualité ? membre d'un conseil de copropriété ? ou simple copropriétaire ?)

Un petit détour par le code civil ?

article 3.89, § 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
9° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
article 3.90, § 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Article 1984 du Code civil, « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». Les droits du mandataire sont les mêmes que ceux du mandant. Un copropriétaire, commissaire aux comptes ou non, pourrait très bien donner mandat à un comptable pour vérifier les comptes à sa place...

Quel est le texte de chaque mandat (procuration) que vous aurait été attribué ?
Quel est l'objet de chacun de ces mandats ?
Quelle est la preuve de chaque mandat? daté? signé?

Et si vous reproduisiez le texte de chaque mandat ?

On dépasse le sujet. Il ne s'agit pas d'un post sur le mandat. Le texte du mandat est relativement simple.
Les mandats peuvent être multiples ou collectifs.

Quel est le texte de chaque mandat (procuration) ?
Quel est l'objet de chacun objet ?
Quelle est la preuve de chaque mandat?

Et si vous reproduisiez le texte de chaque mandat ?

C'est inexact. Vous confondez avec les procurations (qui sont une forme de mandat)  ! En droit belge, tout individu est libre de mandater n'importe qui pour le représenter, effectuer des démarches administratives et/ou établir des actes en son nom et pour son compte. Le mandataire ne doit pas être un professionnel. Le mandat doit cependant respecter une certaine forme et notamment préciser quels sont les pouvoirs conférés au mandataire. Ne pas faire suite aux demandes d'un mandataire valablement désigné est condamnable en justice. Tout cela me semble tout à fait logique.