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#8781 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Plutôt un petit groupe qui "utilise" les techniques du contrôle social de fait à des fins privatifs.
Plus d'info sur Wikipedia: Contrôle social
Ce petit groupe s'intéresse à la gestion de son bien. C'est normal, légitime et cohérent.
Si l'influence de ce petit groupe gonfle grâce ou à cause de l'inertie d'une majorité passive qui ne s'implique pas dans cette gestion, désolé, mais il ne faut pas en imputer la faute au "petit groupe actif".
Et si l'ensemble des CP restent amorphes durant des années, quoi de surprenant que le syndic pour sa part se contente du strict minimum pour faire tourner la baraque sans réveiller les lavettes (j'aime bien ce terme, je le trouve parfaitement approprié).
#8782 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Soit qu'il y a un petit groupe de CP qui domine l'ensemble ...
Un petit groupe qui dominerait alors un ensemble de lavettes ! 
#8783 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Un syndic pro qui ne convoque pas les AG est en tort, qu'il soit grassement rémunéré ou chichement ne change rien. Une seule solution; le virer ! Il y a assez de candidats pour être syndic,.
Le syndic est en tord, d'accord.
Le virer n'est pas la seule solution.
Il ne manque pas de candidats syndics, non. Mais la lecture de ce forum a déjà indiqué que peu d'entre eux sont irréprochables. J'aurais préféré lire "il ne manque pas de BONS candidats syndics. Et je cite : "à condition que les honoraires soient en rapport avec la charge de travail"... cela relativise encore un peu.
Une ACP de 60 lots qui "tourne" pendant 20 ans avec 3 AG et sans plainte, c'est que soit le syndic est bon (malgré qu'il ne respecte pas la loi, je suis d'accord) soit que tous ces copropriétaires sont des lavettes qui ne s'impliquent absolument pas dans la gestion de leur bien...
#8784 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
OK, chez vous, il ne faut pas pousser bobonne !
Si un problème se présente, en tant que copropriétaire concerné, je commence par m'informer. J'écoute les parties en cause, les autres CP et l'opinion du syndic. Ensuite, je prends position. J'essaie le dialogue constructif avant d'envoyer un recommandé avec AR.
Il n'existe malheureusement aucun code de déontologie à respecter par les copropriétaires, aucune obligation de s'informer, de participer ou seulement de communiquer tout simplement entre eux. Et le syndic serait seul responsable de tous les maux de cette copropriété qu'il gère apparemment sans problème majeur ?
Je répète : ce syndic n'est sans doute pas un modèle idéal, mais il me semble en tout cas méritant.
#8785 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
En dehors d'un défaut de convoquer une AG chaque année, je n'ai pas encore lu qu'un reproche grave pouvait être adressé à ce syndic.
Et sincèrement, le désintérêt total des CP, le peu d'implication des principaux concernés et la réaction un peu agressive de Isa devant une facture à payer, ne sont pas de nature à faciliter une saine gestion. Vivre en copropriété, c'est aussi s'obliger à assimiler des notions élémentaires s'y rapportant.
Le syndic "fait tourner la baraque" tout seul et en cela déjà, il a bien du mérite.
#8786 Re : Locations et baux » Comment calculer le taux d'intérêts d'une caution locative ? » 29-10-2011 17:35:02
Mon estimation était bonne ? (?)
#8787 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Il s'agit manifestement d'un syndic paresseux et négligent, qui se fait payer pour ne rien faire, qui ne respecte même pas la loi ni son code de déontologie et qui, maintenant, réclame même des fonds supplémentaires pour son avocat.
Le syndic n'est pas vraiment un modèle idéal, d'accord ! (mais il en axiste si peu !) De là à rejeter sur lui toute la responsabilité, c'est aller un peu vite !
Huit CP dont deux maitrisent le français. Pas de dialogue, pas de communication entre CP. Pas de réclamations non plus, et même sans réunions, cela "tourne". Le CP le plus actif réagit après quatre ans de silence après avoir reçu une facture...
#8788 Re : Locations et baux » Comment calculer le taux d'intérêts d'une caution locative ? » 29-10-2011 17:35:02
Le plus simple, ce serait de demander à votre banque de vous faire ce calcul "comme si" cet argent avait été placé comme mentionné.
Attention, les taux peuvent varier assez fortement (presque du simple au double) selon que vous vous adressez à une "grande banque" ING, Fortis (Dexia???) ou une petite banque d'épargne (Argenta, Crédit Lyonnais,etc...)
Mais de 2006 à 2011, les taux étaient plutôt bas... Par tranche de 0.5%, cela donne environ 50€ d'intérêts cumulés. Si donc, dans un irrésistible élan de générosité vous estimez les intérêts à 2%, vous pouvez arrondir à 2000 €.
Ceci reste approximatif bien sur... Je dirais 1.5% = taux min. d'une grande banque et 2% = un maximum dans ces mêmes grandes banques, en taux nets.
#8789 Re : Locations et baux » Locataires partis à la cloche de bois à l'étranger » 28-10-2011 10:36:00
Savez-vous si Electrabel, la SWDE, les huissiers et autres sociétés de recouvrement poursuivent ces gens en dehors de la Belgique? Qu'advient-il des condamnations en Justice de Paix?
NB: J'ai vérifié et les 2, sont toujours domiciliés dans mes biens....
Désolé, mais hors de Belgique, ils sont aussi hors d'atteinte. Et une condamnation en justice de paix ne sera jamais qu'un bout de papier inutile.
Sauf accord avec le Shape ou possibilité de pression, mais je ne connais pas leur mode de fonctionnement... je crains le pire.
Quant à l'"évadé espagnol", il est à l'abri s'il reste en Espagne. Mais un jugement reste exécutoire longtemps (dix ans il me semble ?)... Il est facile pour un huissier de vérifier via son numéro national si l'intéressé est à nouveau domicilié en Belgique, s'il a un employeur... C'est pour cette raison que j'avais envisagé la possibilité d'un arrangement amiable possible. Une petite concession contre un "solde de comptes".
#8790 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
De rien, son gsm est aussi muet que son mail.
Notez qu'il a peut être tout simplement pris ses congés de Toussaint...
Pour la lumière jaillissante, nous attendrons encore un peu !
#8791 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Vous avez téléphoné... et il en est ressorti quelque chose ?
Avant/après... je vous ai donné mon avis.
Une association avec un autre CP est nécessaire pour remplir les conditions vous permettant de convoquer une AG en cas d'inertie du syndic. Si aucun des sept autres ne se plaint, ça devient inquiétant... Mais il vous reste encore la possibilité de recourir à vos amis avocats pour assigner le syndic en justice. Pas sur qu'il apprécie et possible qu'il renonce à poursuivre son mandat.
#8792 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
@ Zabzabbe :
- Des cours particuliers par avocat... j'espère que vous avez les moyens !
- Des questions simples par recommandé... Une rencontre préalable avec les autres CP vous auraient surement apporté déjà bien des réponses et éclaircissements. En plus bien sur de la position des autres propriétaires, qui est aussi un paramètre à considérer...
- Pas de téléphone parce que vous êtes défiante et que vous voulez une trace. Rien ne vous empêche d'écrire APRES avoir téléphoné !
- Le locataire du rez serait aussi le propriétaire du 3 ième ???
- Vous n'avez pas les coordonnées des autres CP et vous allez voir sur place, un après-midi de fin de semaine... en soirée ou le week-end, ce serait sans doute plus fructueux... Vous pouvez aussi chercher leurs coordonnées (internet, bottin téléphonique)
A votre place, j'essaierais de rencontrer un maximum de personnes : propriétaires, locataires, syndic. J'écouterais, je poserais des questions pour comprendre le mieux possible et ENSUITE je demanderais une AG au syndic. D'abord avec courtoisie. Ensuite plus fermement. Et finalement, en cas d'inertie persistante, je m'assurerais du soutien d'un autre CP (pour totaliser les 200 millièmes nécessaires) pour pouvoir convoquer moi-même une AGE. A ce stade, le concours d'un avocat peut en effet s'avérer utile.
#8793 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
"Je n'ai pas dit que je ne connaissais pas la signification de mt qutité, j'ai dit que je ne connaissais plus quelle quotité je pssédais. 1/128 après consultation des papiers."
1/128... pas du tout ! Les quotités sont réparties (pour un immeuble de 8 appartements) en millièmes et votre part est de 128 millièmes. (vous avez cent vingt huit parts sur un total de mille parts au total). Cela signifie 128/1000 des frais communs à votre charge, et aussi la même proportion de droit de vote à une AG. (sur base des présents ou représentés).
Vous envoyez au syndic un recommandé avec AR... AVANT d'avoir vu d'autres CP ??? C'est un choix. Perso, je trouve que ça fait désordre...
Et le téléphone, vous avez essayé ?
Et vous ignorez toujours la nature du conflit qui oppose le locataire à votre ACP ? Avez-vous aussi pensé à contacter le bailleur de ce locataire ?
#8794 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
On reste poli, courtois, on s'informe, on suggère aimablement.
Oh la la. Quel "système" !
Le syndic ne peut être exempté de reproches, d'accord. Mais un dialogue positif est plus constructif que des mises en demeure injonctives il me semble.
De plus, dans une ACP de 8 lots, avec une minorité -deux- de copropriétaires s'exprimant en français et dont le moins inactif (Isa) ignore la signification du mot quotités, il n'est pas déraisonnable de penser que ce syndic agit "pour le mieux" malgré ses manquements dont chacun semblait se satisfaire jusqu'à présent.
Et en cas d'échec de ce dialogue positif, il est possible, logique et raisonnable d'envoyer un courrier pour demander fermement l'organisation d'une AG. Si ce courrier reste sans suite, on peut envoyer un recommandé de mise en demeure. Enfin, en cas d'inertie persistante du syndic, contacter un autre CP (pour réunir 20% des quotités) et convoquer une AGE. Ou contacter un avocat...
Mais d'abord : COMMUNIQUER. ÉCOUTER. S'INFORMER.
#8795 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Vous en êtes déjà à la lettre recommandée et envisagez de consulter un avocat : vous allez encore dépenser de l'argent en plus ne serait-il pas plus indiqué d'entamer un dialogue "positif" avec votre syndic, par téléphone ou par courrier, ce que vous n'avez manifestement pas fait, avant de lui balancer " il n'est pas question que je paie sans avoir une explication".
J'aime bien l'idée d'un "dialogue positif"... C'est simple et constructif. (ça me fait penser à une pub qui dit "ça marche aussi avec des mots simples...")
L'idée du téléphone pour communiquer est intéressante aussi.
Si les CP se désintéressent de la gestion de leur immeuble, les manquements du syndic sont compréhensibles à défaut d'être "normaux".
Autres suggestions en vrac pour Isa :
- S'informer du mode de fonctionnement d'une ACP. En relisant votre acte de base, et en prenant conscience de l'existence et de la signification de notions telles que "quotités" notamment...
- Contacter autant d'autres CP que possible, par une visite courtoise ou par tél. Faire pareil avec le locataire plaignant et découvrir sa position (sans s'énerver ni prendre position ferme, en gardant à l'esprit cette géniale idée de dialogue positif!)
- Suggérer aimablement à votre syndic de réunir une AG au plus tôt et lui demander de vous informer de la situation de votre immeuble (litiges -nature, conséquences, propositions de solutions possibles-, frais passés et prévus, travaux, problèmes rencontrés, etc.)
#8796 Re : Locations et baux » Comment calculer le taux d'intérêts d'une caution locative ? » 29-10-2011 17:35:02
Rico a écrit : Dans le bail il est convenu que les intérêts suivent la garantie, donc il est logique que je les ajoute
C'est pas plus un compte épargne ?
En effet, c'est logique ! Le taux à prendre en considération est le taux moyen des grandes banques... et il me semble que cela doit approcher environ 1.5% annuel.
Soit 1800 X 1.015 X 1.015 X 1.015 X 1.015 X 1.015 = 1939 (arrondis à 1950 pour l'année entamée par exemple...)
#8797 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
Monica... Vous lire est un plaisir !
Bienvenue dans la "cage" copro de PIM 
Je ne mettrai pas mon grain de sel quant au fond, mais j'aime la logique de vos raisonnements...
#8798 Re : Locations et baux » Comment calculer le taux d'intérêts d'une caution locative ? » 29-10-2011 17:35:02
J'ignore comment calculer... donc je ne calcule pas.
(Oui, je sais que c'est idiot, mais vu que vous me connaissez un peu, vous n'en serez pas surpris)
La caution doit être rendue intégralement. Vous ne devez selon moi pas y ajouter le moindre intérêt. Il s'agit d'un bail commercial et sauf convention contraire, vous ne devez remettre que le montant déposé, sans plus.
Sinon, je pense qu'il faut prendre en compte les intérêts moyens d'un compte "épargne" (1,5%?) à capitaliser pour chaque année pleine écoulée.
#8799 Re : Locations et baux » domicilés nulle part que faire? » 24-10-2011 22:28:25
Je n'ai à ce jour plus aucunes nouvelles. La commune m'a contacté car elle recevait elle aussi des mails menaçants. Aux dernières nouvelles il n'avait toujours pas de domicile...
Ah, il menace aussi la commune ?
Pas de domicile, pas de compte en banque, un neurone en court-circuit avec les réalités sociales...
Oubliez ce zozo (sauf si vous êtes psy en recherche d'un cas d'étude)
#8800 Re : Copropriétés forcées » Syndic » 04-11-2011 19:52:01
J'apprend donc par ce mail que: - le locataire du RDC a intenté une action en justice contre la copropriété - près de 2000 euros ont déjà été dépensés en frais d'avocat Je déduis du mail que ça date de 2010. Le mail en question ne me donne pas le motif de la plainte ni quoi que ce soit d'autre.
Encore d'autres interrogations :
Le syndic n'a plus organisé d'AG depuis 2007. Le LOCATAIRE du RDC intente une action contre l'ACP. Et les CP ignorent le motif de cette plainte mais cautionnent les dépenses "avocat" du syndic ?
- Le syndic est largement défaillant : aucune AG en quatre ans et manque d'information aux CP.
- Il engage l'ACP dans une procédure sans avoir reçu d'instructions et sans en informer personne. La première question qui se pose est de savoir s'il était légitime de consentir ces frais d'avocat et si le syndic est mandaté pour agir de sa propre initiative.
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