retour vacances. petit récapitulatif. L'Ag du 10 août n'a pu se tenir faute quorum suffisant .
On nous promet une 2e AGE  pour septembre (date inconnue à ce jour ).
Sur l'application de la CP un 3emme devis  de chaudières a été placé le 9 août .Prix TVAC = 93. 043 euros
mais les conditions de cette offre stipule que pour protéger les installations il est recommandé le placement d'un séparateur de boue .
Quand on sait (et donc le syndic aussi )  qu'une des origines de la problématique il y a 10 ans était justement  qu'il n'y avait pas de séparateur de boues !! on se demande quelles infos a transmis le syndic pour sa demande de devis !!
le devis est à  comparé aux précédent de 93.037 et de  93. 648 e.  troublante coïncidence .

c'était il y a 5 ans . le problème est  clôturé .
notez  que le syndic a été dans l'incapacité de me démontrer que 20% des CP  ont demandé  cette AGE  dans les formes requises par la loi.
il y avait  un acheteur  qui disait être intéressé  ...mais qui n'a jamais fait de proposition .Et qui c'est rétracté lorsque j'étais présent à l'AGO .
J'étais  le seul acheteur potentiel  mais je n'ai pas réunis 75% des votants  (ps : je crois qu'actuellement il faudrait 66%  j'aurais peut être une chance
sachant que 2 CP CEE ont vendu  récemment  ... mais 2 baffes dans la figure ..cela me suffit amplement  .
Les CP ont voté récemment que la conciergerie sera un local à vélo ...cela me convient ..la nuisance étant écarté .
Pourquoi ?
bonne question . difficile  à répondre .Probablement plusieurs facteurs .
cependant un autre CP a fait un jour cette réflexion ...en schématisant .il y voyait une divergence  jésuito- Op.../ .... progressivo- laïque .
mais je n'irai pas plus loin dans cette analyse .je suis pas psy .

GT - Rexou
pouvez vous me confirmer qu'en étant absent ou non représenté je peut néanmoins aller en justice pour faire annuler une décision de l'AG ?
je pensait qu'il fallait nécessairement avoir voté "contre "? cf grand principe du droit : qui ne dit mots consent

pourquoi les CP gardent  ce syndic . ?
en gros car ils estiment majoritairement que TOUS LES SYNDICS sont des escrocs (ce que je ne crois pas !! le précédent étant des plus honnête selon moi  mais a démissionné car il était saturé des problèmes insolubles de la CP (c'est lui qui justement a eu à gérer le début foireux de l'installation de la nouvelle chaudière ...il était presque en dépression à la fin )
Ils se disent donc lui ou un autre c'est la même chose . donc  ne nous créons pas de problèmes (comptabilité a transmettre, choisir un nouveau syndic ....).
par ailleurs comme dans toute organisation humaine il y a des rapports de forces . ainsi par le passé 4  CP de même nationalité européenne( mais 3
ont quitté la CP  les 2 derniers années ) avec parfois une ou 2 procurations ont fait la pluie et le beaux temps dans les décisions de l'AG.
il suffisait que je dise A pour que B l'emporte . cela commence à bouger .pendant des années ils ont bloqués certaines décisions qui nécessitait des majorité qualifiés (ex les boîtes aux lettres)
Si vous pensez que les gens qui "ont raison "  gagnent  toujours à la fin, ce serait trop simple.c'est parfois un combat qui ne débouchera sur rien.
mais je crois qu'il faut l'entreprendre .c'est très énergivore . c'est pour cela que certains se contentent de payer les charges et ne veulent rien savoir .
c'est une tranquillité d'esprit .
PS : actuellement tous les radiateurs de la CP ont des  calorimètres dont le relevé se fait à distance  .
le chauffagiste parle bien de vannes thermostatiques . je lui ai posé la question.

l'arrêté PEB chauffage du 3 juin 2010  indique que lors du remplacement chaudières dans la CP il y a obligation de placer des vannes thermostatiques
sur tous les radiateurs de l'immeuble ..nécessaire pour le certificat PEB de l'ensemble du bâtiment .Cela nous est également confirmé par notre chauffagiste actuel .(qui n'installera probablement pas la nouvelle chaudière )
Vous pensez bien  que je demande régulièrement de mettre des points à l'ODJ d'AG .
Ainsi le PV de l'AGO 2019 précise que le syndic devra présenter un dossier complet concernant les possibilités d'installation  de panneaux photovoltaïques  pour la prochaine AGO  février 2020.  Rien n'a été présenté .Rien ne le sera .
PV - AGO fev 19 on a  voter à ma demande  : le syndic demandera a l'expert D. de faire une analyse de l'eau pour déterminer l'état de l'installation .
Pas fait !
PV - AGO 2016 : problématique chauffage  : les CP souhaitent que le syndic  fasse en sorte que les devis  (chauffage )  soient comparables . pas fait .
AGO 2018 on vote le remplacement de la régulation . pas fait .on se contentera de mettre dans le PV de l'AGO 19 :  (petit luc) s'étonne que le régulateur n'a pas été changé .point .
PV AGO 20 : commander à un expert du CSTC l'analyse des différentes offres de devis. pas fait et impossible à faire puisque nous n'avons pas encore tous les devis.
Ayant prévu les problèmes a venir je  soumet à l'AGO 2020 la résolution que dans la problématique  du chauffage il y ai traces écrites de nos points de vues dans le PV  (le but étant de laisser une traces des propos du syndic qu'il ne pourra pas nier ultérieurement ).
le syndic signale en scéance que si ce point est voté il démissionnera immédiatement . panique chez les CP qui vote à main levé à la majorité
que ce point est retiré à l'odj .

actuellement nous n'avons plus que de l'eau chaude (comment ? je ne sait pas ) .Les 2 chaudières sont considérées comme "morte"
et plus de pièces disponibles cf faillite de la firme qui l'a produite .
on a un 2emme devis d'un chauffagiste en wallonie  (le premier était de notre chauffagiste actuel à Bruxelles ): même chaudière que le premier
prix = 93.037 euros.
comme on passe au gaz  il faudra installer un nouveau compteur sibelgaz : le devis en 2016 était de 5315 E.on n'a pas de devis actualisé.
+  estimation alimentation gaz depuis local jusqu'a la chaufferie : 4500 euros.
on a aussi une proposition de cogéneration (envoyé au syndic le 20 mars  et reçue ce jour )  ou ils participent en  partie  à l'installation de chaudières (qu'ils choisissent et qu'ils gèrent ) et nous promettent  quasi 53% d'économies  annuelles sur le budget énergie de la CP .
.ils chiffrent même les gains totaux sur 10 ans à 368.291 euros.
j'admire l'exactitude .C'est une estimation qu'ils jugent "prudente" et précisent  que les gains obtenus chez leurs clients ont toujours été plus élevés que dans leur proposition.
GT  merci pour ces précisions , mais concrètement  20% des CP peuvent ils imposer  au syndic dans leur demande d'AGE  (par exemple ) la date du 15 septembre à 19H ? le syndic laisse entendre qu'il est maître de son agenda .
il y a de fortes chances que le quorum ne soit pas atteint ,donc 2emme AGE ( probablement fin août ) ou des décisions importantes pourront être prises quelque soit le quorum .la majeure partie des CP qui sont généralement en AG seront absent .et je ne  voit personnes à qui  donner une procuration.

je ne connais pas les revenus des CP. Vu les charges et prix location on doit tourner autour de min  4500 /5000  euros par ménage .(coefficient de 30/40% pour  "immobilier" )
je dirais Classe moyenne mais qui n'a pas les moyens  de s'offrir une  maison à Bruxelles ( style uccle ou WSP) de même superficie .
Mais 6 / 7  appartements sur 19 appartennaient  jusqu'il y a 2 ans  à des membres de la CEE.
40% locataires .60% CP résidents .Sur les 3 dernières années 6/7  changements minimum   ( 3 nouveaux propriétaires + 3 locataires + un locataire devenu CP d'un autre lot ).
1  appartement est en vente / location depuis prés d'une année et demi  après décès locataire .( le propriétaire est un mauvais payeur depuis son arrivée dans la CP . cela appartient à une société .

gmrff: totalement d'accord avec vous .
la fuite d'eau est établie depuis près de 10 ans .On ne la recherche pas !!! résultat : fuite , donc chute de pression , donc on rajoute eau froide (calcaire ) donc les éléments de chaudières cassent . et le processus s'auto entretient  . j'ai proposer la recherche de la fuite eau en faisant jouer l'assurance qui couvre cette recherche. le syndic a dit surtout pas !!!  si l'assureur paye  cette recherche  et qu'on ne trouve rien il ne paiera plus les réparations  du à une fuite ultérieurement .comme il y a des dégâts des eaux de manières récurrentes , les CP ont suivit l'argumentation du syndic
.A ce jour  une chaudière est "morte" en décembre 19 l'autre  est en fin de vie (on n'a plus que de l'eau chaude et pas de chauffage ).Une AGE va  avoir lieu en août pour l'achat d'une nouvelle chaudière.sans qu'on ait remédier aux causes de la problématique .
en 2006 (ancienne installation ) nous avions 3 chaudières (2 circuit de chauffage +  sanitaire ) 3X 210,47 KWH = 631,41
l'installation de 2010 était de 2 chaudières de 140 KWH. la puissance  théorique nécessaire a été calculé dans 2 études à 224,14 KWH et 280 pour l'autre. en revanche l'ancien chauffagiste (qui a été remercié en 2017 )  arrivait à un calcul pour notre immeuble de 387 à 452 kmh(plus proche de l'ancienne installation )