Si un syndic peut réclamer des créances incertaines, cela signifie :

1/ que les contrôleurs aux comptes n’ont pas fait correctement leur travail, alors qu’ils déclarent toujours dans leur rapport en AG avoir vérifié tous les documents comptables de l’immeuble.
En fait, c’est le cas dans mon ACP et plusieurs ACP que je connais, les décomptes individuels ne sont jamais soumis au contrôle des vérificateurs aux comptes, pas plus qu’à l’approbation par les copropriétaires lors des AG.
En l’absence de tout contrôle, le syndic a donc toute liberté d’action pour réclamer ce qu’il veut aux copropriétaires.

2/ que le conseil de gérance n’a pas rempli correctement sa mission de contrôle de la gestion du syndic, puisqu’il accepte que le syndic lance citation pour récupérer des créances non établies.

3/ que l’avocat mandaté par le syndic au nom de l’ACP agit comme un exécutant servile du syndic en acceptant au nom de l’ACP de récupérer des sommes dont il ne peut pas établir qu’elles sont dues.

Après avoir répondu au point précis de la question de Saxo :

Qui a l’expérience d’une requête…. ?

J’ai répondu MOI, et je m’explique :

Etape 1.
Après avoir été viré pour mauvaise gestion, notre ancien syndic n’a pas transmis les archives à son successeur.

Etape 2.
Après moultes tentatives dans le chef de son successeur, celui-ci a introduit une procédure en référé avec astreinte de 1000 euros par jour de retard !!

Etape 3.
Les archives ont ainsi été récupérées.
Pour justifier le référé entrepris et se vanter de son succès (!), le nouveau syndic mentionna dans le PV d’AG, avoir récupéré toutes les archives alors que celles-ci furent remises sans le moindre inventaire !!
Qu’avait-il donc récupéré ?
En effet, lors d’une visite au bureau du nouveau syndic, j’avais demandé à celui-ci s’il avait récupéré telle et telle archive et notamment celles relatives à un dossier pendant devant la Justice de paix et relatif à un copropriétaire qui n’avait pas été indemnisé pour son sinistre.
Sa réponse a été, en me montrant plusieurs caisses de documents, qu’il n’avait pas l’intention de contrôler ce qui était dans les caisses !

Etape 4.
Dans les attendus d’un premier jugement où l’ACP fut déboutée pour son incapacité à justifier la créance réclamée à un copropriétaire, le Juge de paix déclara que le syndic, ayant commis l’erreur de ne pas faire l’inventaire des archives récupérées, avait ainsi repris à son compte et sans contre-passation les décomptes de l’ancien syndic.

Etape 5.
Lors d’une autre procédure en récupération de créance (celle citée à l’étape 3 et relancée par le nouveau syndic) et malgré le jugement supra, l’avocat du nouveau syndic déclara dans ses conclusions qu’il était dans l’impossibilité de justifier la créance réclamée en l’absence des décompte individuels détaillés et sans mise à la cause de l’ancien syndic.
L’avocat mit l’ancien syndic à la cause et en garantie afin de garantir l’ACP de toute condamnation qui pourrait être ordonnée à la suite de ce jugement.
Il demanda également au Juge d’ordonner la désignation d’un expert réviseur que l’ACP provisionnerait pour compte de qui il appartiendra.

Etape 6.
Dans les dernières conclusions de cette procédure, l’avocat, sans décision d’AG, revint sur ses demandes initiales de mise en garantie de l’ancien syndic, comme le constata le Juge dans ses attendus : « … Curieusement, l’ACP, aux termes de ses dernières conclusions, se borne à postuler la condamnation de l’ancien syndic à seulement apporter toutes explications nécessaires aux griefs du défendeur (le copropriétaire). »

Un jugement est intervenu, qui avant dire droit acquiesçait à la demande de l’ACP de désigner un expert-réviseur en raison de l’impossibilité pour le nouveau syndic de comprendre les décomptes individualisés du copropriétaire suite à l’absence, dans les archives transmises par l’ancien syndic, des décomptes trimestriels privatifs détaillés .

Etape 7.
Pour ne pas me répéter et encombrer inutilement cette discussion, je vous invite à vous reporter au topic suivant : « saisie-arrêt conservatoire », qui est la suite de cette histoire et qui semble n’intéresser personne malgré les implications graves d’une telle action !

Quelques réflexions :
1/ on peut se poser la question de l’intérêt pour une ACP de récupérer sans inventaire et sans contre passation les archives de l’ancien syndic.
Les conséquences sont mises en évidence ci avant.
Sans contre passation, le syndic, donc l’ACP, prend pour son propre compte la gestion de l’ancien syndic. Il s’agit d’une sorte de quitus pour l’ancien syndic !
Quid des conséquences pour l’ACP qui, bien entendu, n’est pas (ou très rarement ) tenue au courant des erreurs du syndic ?

2/ la proposition de loi qui s’attache à imposer la transmission des archives a-t-elle envisagé les formes dans lesquelles les archives doivent être récupérées ?

3/ Ma question au bureau du syndic portait précisément sur le dossier qui est actuellement bloqué suite à l’impossibilité pour le syndic, et donc l’ACP, de prouver quoi que ce soit au niveau des récupérations de créances.

4/ Dans le cas de procédures en récupération de créances et compte tenu de l’absence de contrôle par les vérificateurs aux comptes des décomptes individuels et par conséquent d’absence d’approbation des décomptes individuels par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic peut-il récupérer des créances non contrôlées et non approuvées au nom de l’ACP ?
Il y a un vide juridique à ce sujet !
Pour moi, le syndic doit le faire en son nom propre.

Evidemment. Je viens de corriger dans le texte

La dette doit être certaine, liquide et exigible.

Dans le cas présent la dette est de toute façon incertaine.

Dans de telles conditions, un syndic a-t-il le droit de prendre le risque de lancer une telle mesure conservatoire ?

Et surtout de faire prendre le risque à l'ACP qui in fine payera.

Sous question: l'avocat n'aurait-il pas dû refuser de poser cet acte qu'il savait illégal ?

En (très) bref:
- une saisie conservatoire mobilière concerne une saisie sur meuble

- une saisie conservatoire immobilière concerne une saisie sur immeuble

- une saisie-arrêt conservatoire concerne une somme bloquée entre les mains d’un tiers, ici, le notaire du vendeur sur le prix du bien vendu.

ps    J'ignore si Namas joue sur ce forum.

Merci pour votre intervention.

Le cas présent ne concerne pas une saisie mobilière conservatoire mais une saisie-arrêt conservatoire (art. 1445 et suivants du Code judiciaire.)

Cette saisie peut être faite par huissier sur base soit d'un jugement rendu exécutoire, soit d'un titre incontestable.