Evolution des prix

Bonjour,

Comment pensez-vous que le marché actuel wallon va évoluer en cette fin d'année/début 2023?
Va-t-il résister encore longtemps ou va-t-il finir par décrocher et plonger? Ou au contraire repartir à la hausse?
Je pense que les taux y sont pour beaucoup

https://www.pim.be/barometre-notaires-t … r-resiste/
Baromètre notaires (T3): « le marché immobilier résiste »

Les biens à vendre s'accumulent sur le marché immobilier

https://www.lecho.be/economie-politique … r/10408353

Entre juillet 2021 et juillet 2022, le stock de biens à vendre en Belgique a augmenté de 7%. Signe supplémentaire du ralentissement du marché, qui touche surtout les biens "moyens" énergivores et à rénover.

Les "années covid" ne sont plus qu'un souvenir pour le marché immobilier. L'euphorie, les enchères, les achats dans la précipitation, les prix irrationnels, c'est terminé.

Aujourd'hui, la donne a complètement changé. Les taux hypothécaires remontent en flèche, diminuant la capacité d'emprunt des ménages, la facture énergétique a été propulsée en tête des préoccupations des futurs acquéreurs et les coûts de rénovation explosent. Sans compter les craintes de récession et le contexte géopolitique anxiogène. Selon SmartBlock, une société qui collecte, consolide et analyse les données immobilières publiques disponibles, ce climat se traduit dans les chiffres suivants: en juillet 2022, le stock de biens anciens en vente en Belgique était d’environ 90.000, soit 7% de plus qu’à la même période l’an passé. "Un stock qui augmente signifie que les biens mis en vente ne trouvent plus suffisamment de preneurs à ce prix-là. Par ailleurs, une augmentation du stock et une baisse du volume de transactions sont souvent annonciatrices d’une baisse de prix relative", commente Alexandre Verdonck, data scientist et fondateur de SmartBlock. Or, les notaires constatent que l'activité immobilière a baissé dans les trois Régions du pays au premier semestre de 2022, par rapport au premier semestre de 2021, et qu'une baisse de prix s'est amorcée entre le premier et le deuxième trimestre de l'année.

Faut-il y voir une simple normalisation d'un secteur qui avait perdu la raison ou le début d'une sévère correction ?

Kim Ruysen, CEO du réseau d'agences immobilières Trevi, constate que "pendant la période de surchauffe en 2020 et 2021, les biens se vendaient en moyenne en deux semaines. Aujourd'hui, c'est plutôt deux mois. C'est un marché qui retrouve son équilibre". Mais un équilibre nuancé, étant donné que les biens rénovés et peu énergivores continuent à se vendre vite et cher, alors que les biens "moyens" partent au prix, voire en-dessous. "Les critères d'achat ont complètement changé depuis la guerre en Ukraine et l'envolée des prix de l'énergie. Alors que, pendant la pandémie, les acquéreurs recherchaient des biens avec un jardin ou une terrasse et avec un espace de bureau, aujourd'hui, c'est le PEB qui est devenu le critère numéro 1. L'inflation est une réalité pour tout le monde. Les gens prennent en compte le coût mensuel du projet, dont les factures d'énergie et les rénovations", explique-t-il.

Bien sûr, la remontée des taux d'intérêt vient également alourdir leurs charges. "En effet, un bien qui valait 100.000 euros en 2020 vaudrait en 2022 près de 115.000 euros. On considère, en tenant compte de la hausse des taux et pour un bien identique, que les mensualités sont actuellement 29% plus élevées qu’en 2020", poursuit Alexandre Verdonck. Ajoutons à cela les coûts de rénovation qui ont explosé et dont on ne sait pas s'ils redescendront un jour, et cela explique, par exemple, pourquoi les "quatre façades" des années 1980, qui avaient bénéficié d'un intérêt parfois délirant pendant la pandémie, font aujourd'hui face à davantage de difficultés (comme les biens à rénover de manière générale).

Mais de manière générale, "le rapport de force entre le vendeur et le candidat acquéreur est aujourd'hui équilibré. Le vendeur n'est plus le roi. Jusqu'ici, le marché ne répondait plus à aucune logique, cela ne pouvait pas durer. L'équilibre revient donc grâce à une hausse des stocks", constate Emmanuel Deboulle, business development manager Wallonie-Bruxelles chez ERA.

Le Nord-Ouest de Bruxelles se refroidit

Selon les données de SmartBlock, c’est en région bruxelloise que la hausse du stock immobilier est la plus élevée (+12,4%). En Wallonie, le stock n'a augmenté que de 6,1% et il a même baissé de 2,6% en Flandre.

Le marché du nord de Bruxelles semble avoir le plus ralenti. En effet, les communes de Berchem-Sainte-Agathe, Anderlecht, Schaerbeek et Saint-Josse-ten-Noode ont vu leur stock de biens en vente augmenter significativement. Dans l'ouest de la capitale, la hausse a même atteint 21% à Anderlecht. "C'est un marché dans lequel le pouvoir d'achat est moins élevé, et pour lequel les candidats acquéreurs ont pour le moment du mal à sortir le budget nécessaire", confirme Kim Ruysen. Même constat chez ERA: "les communes du nord de Bruxelles attirent surtout les primo-acquéreurs. Ce sont eux pour lesquels la situation est la plus compliquée. Il ne suffit même plus d'avoir un beau salaire pour devenir propriétaire, mais un beau sponsoring des parents", souligne Emmanuel Deboulle. À l'inverse, les communes de Bruxelles-Ville et Saint-Gilles ont vu leur stock de biens diminuer (de respectivement 7,4% et 7,6%) au cours de l’année.

De manière générale, constate SmartBlock, ce sont les grandes villes qui souffrent le plus de difficultés à vendre avec des hausses records des stocks également à Namur (+16,7%) et à Liège (+8,5%). D'ailleurs, "on observe les plus grandes disparités en Wallonie où les villes ont vu leur stock augmenter grandement alors qu’il n’y a pas d’effet significatif observable en zone rurale", précise la société.

Pas de stress sur le luxe

C'est simple, voire basique, mais le luxe ne connait pas la crise. C'est ce que constate Emmanuel Deboulle chez ERA, mais aussi Quentin Pinte, responsable du département vente chez Latour et Petit (une agence immobilière plutôt positionnée haut de gamme), "les clients sont plus regardants pour des biens dont le prix se situe entre 450.000 euros et 800.000 euros. Pour ces biens, il est désormais plus rare d'obtenir le prix demandé. Mais au-dessus du million, et dans l'ultra-luxe, on ne constate pas encore de tassement ni de ralentissement".

D'ailleurs, si, en termes de stock, le marché flamand semble avoir mieux résisté à l’accalmie post-covid, c'est principalement grâce aux communes côtières et à leurs résidences secondaires. "L'offre de biens a diminué de 15,6% à Knokke-Heist, de 10,8% à Nieuport, de 10,7% à Middelkerke et de 6,9% à Coxyde. La seule exception à cette règle s’observe à Blankenberge, qui a vu son offre immobilière doubler au cours de cette année", conclut SmartBlock."

(fin de citation)

C'est comique de parler de prix officiel de l'immobilier. C'est par opposition aux prix réels? 

Le marché immobilier est-il dans le déni ?
par Serge Quoidbach, rédacteur en chef adjoint de l'Echo

Hausse des taux d’intérêt, hausse des prix des matériaux, exigences environnementales, combien de temps l’immobilier résidentiel pourra-t-il tenir son rythme de hausse? Un vrai défi alors que notre pays compte sur ses propriétaires pour respecter ses ambitions climatiques.

(la suite via le lien ci-dessus)

Il ne faut pas confondre "activité des agences immobilières", "volume de vente", "nombre de vente" et "prix de l'immobilier". C'est souvent le cas dans divers articles.

Dans le cas du prix de l'immobilier qui semble se tasser en Wallonie et à Bruxelles si on tient compte de l'inflation, il faut reconnaître que les hausses de taux attendues devraient pourtant presser les acquéreurs, et donc pousser les prix à la hausse. Pour ma part, même si la valeur de revente de mes biens a diminué en euro constant, je peux supposer que les salaires, qui sont indexés avec retard, feront un rattrapage des prix avec retard.

En tout cas, pour ma part, je n'ai eu qu'une réaction virulente sur mes récentes indexations de loyer, qui sont de l'ordre de 7.5% (Enorme) Alors, si les revenus locatifs augmentent de 7.5%, je ne peux que supposer que la vraie valeur de mes biens va aussi suivre l'inflation, à tout le moins.

La seule chose qui est constante, ce sont mes remboursements hypothécaires. Donc, en Euro constants, mes remboursements hypothécaire diminuant, mes revenus réels augmentent. Ya pas à dire, l'immobilier a un effet très protecteur contre l'inflation.

Depuis des années, mon cash me rapporte 0.1% et dévalue de 1 à 2% d'inflation. Désormais, mon cash me rapporte toujours 0.1%, mais dévalue de 7.5% d'inflation.

Moralité, si vous avez du cash disponible, il vaut mieux le mettre dans la brique même si sa valeur n'augmente pas en euro constant (donc en tenant compte de l'inflation) voire diminue de 2% mais rapporte 3.5% (quand on n'écoute que les banques et qu'on ne lit pas Pim.be) , que sur un compte épargne, qui baisse de 7.5% en euro constant et ne rapporte rien.

Des logements bientôt impayables ?

"La pénurie de biens et de matériaux couplée à la crise énergétique va encore faire grimper la facture immobilière. A ce rythme, même les promoteurs se demandent s'ils pourront vendre leurs appartements neufs pendant encore longtemps."

https://trends.levif.be/economie/immo/d … 40247.html

Les chiffres officiels de l'immobilier (Statbel) du 3e trimestre 2021 (ici sur Pim's Blog)

La flambée des prix immobiliers semble se calmer

Le troisième indice Trevi de l’année confirme que les prix négociés sur le marché résidentiel retrouvent des niveaux plus raisonnables.

Après une surchauffe continue de plus de 5 points de base sur un an, l’indice trimestriel des prix de l’immobilier résidentiel publié ce lundi matin par le réseau d’agences Trevi se stabilise enfin, laissant présager une accalmie progressive du côté des prix d’échange des biens négociés sur le marché belge.

"Nous restions dans une position schizophrénique, partagés entre l’euphorie d’un marché en ébullition après le contrecoup du confinement et le souhait de voir le jeu de l’offre et de la demande se calmer, revenir à davantage de raison. Si la surchauffe avait perduré un ou deux semestres de plus, nous nous dirigions clairement vers une zone de turbulences difficile à contrôler", résume Eric Verlinden, le patron sortant du groupe Trevi, qui quittera fin 2021 la structure qu'il pilote depuis plus de 40 ans.

"Soft landing"
Eric Verlinden redoutait par-dessus tout le décrochage sensible, sous la pression soutenue de la demande sur certains segments et endroits très prisés, entre les prix pratiqués et la valeur réelle des biens concernés.

"Le soft landing entamé permettra fort heureusement à tout un chacun de retrouver des repères cohérents. Notre marché résidentiel reste détenu dans sa toute grande majorité par des particuliers ou des sociétés patrimoniales familiales: cette réalité de terrain induit naturellement un besoin de stabilité et de sérénité sur le long terme. Et comme nous l’avions prévu et souhaité, nous n’atteindrons sans doute plus que dans quelques cas ce que nous appelons des ‘valeurs de convenance’ entraînant une surcote atteignant parfois 10%, selon le type de biens", insiste-t-il.

Offre et délais de vente en (légère) hausse
Grâce à une offre de biens existants en légère augmentation (±5%) et une demande plus rationnelle, le cocktail de la seconde partie de l’année semble donc moins corsé. Cet équilibrage du marché se produit sur quasi l’ensemble des créneaux. "Mais le segment d’entrée de gamme reste clairement sous pression vu la rareté de l’offre, et ce dans les trois régions", nuance-t-on chez Trevi.

Autre paramètre important pointé par l’indice trimestriel: l’offre de biens neufs est toujours frappée d’anémie et le marché résidentiel reste essentiellement alimenté par les biens d’occasion. Quant aux délais de vente, alors qu’ils étaient tombés à moins de 15 jours durant le premier semestre 2021, ils sont repassés en moyenne au-delà du mois durant le 3e trimestre.

Selon Trevi, deux raisons principales expliquent ce rallongement progressif des délais avant signature du compromis de vente. Tout d’abord, la surcote des prix de vente consécutive à la pression quasi irrationnelle de la demande par endroits. Ensuite, la période de vacances, qui a provoqué l'été dernier un ralentissement plus marqué que les autres années sur ladite demande, avec une baisse de 45% des transactions abouties entre le 10 juillet et le 23 août.

À ce propos, on nuancera quelque peu l'optimisme déjà affiché chez Trevi en relevant que l'indice maison est coutumier d'un tassement trimestriel avant de repartir à la hausse. Ce fut notamment le cas en 2014, 2015 et 2018. Depuis lors, hormis durant le confinement imposé aux agents immobiliers, les prix n'avaient plus cessé de grimper (+4 à 5% en moyenne). On attendra donc la fin de l'année pour confirmer par les chiffres l'accalmie annoncée.

Enfin, on terminera par une bonne nouvelle pour les acquéreurs-investisseurs: le délai de location reste, pour l’instant, conforme à celui des années précédentes, sous la barre des 40 jours.

(fin de citation)
Source: L'Echo