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ACP en justice

Casimir-9803
Pimonaute
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ACP en justice

xxp  neutral  neutral  (?)

« Qui aurait déjà rencontré au sein d’une association de copropriétaires (ACP)
un copropriétaire qui depuis plusieurs années assigne l’association en justice
en vue de faire annuler systématiquement toutes les assemblées générales
(8 au total déjà) pour illégalité, soit de l’ordre du jour, soit ..., etc. et ensuite
demande au juge de paix de nommer un syndic provisoire chargé de vérifier
la gestion au niveau de la comptabilité.

Ce copropriétaire négligeait de payer ses charges et suite à une première
décision du juge de paix partiellement en sa faveur
(salle trop petite pour une 1ere assemblée générale),
le syndic a été contraint de recommencer l’ assemblée générale de l’année précédente.

Avant même que cette assemblée ne débute, le syndic recevait une nouvelle
citation en justice en annulation de cette assemblée non encore ouverte.

Récemment notre association a reçu un ORDRE DE PAIEMENT provenant de
son huissier de justice qui exige plus de 27.000 euros en sa faveur
suite à la prétendue non-exécution des décisions de justice,
alors que les arrêtés du jugement avaient été exécutés par notre ACP
et que le juge de paix a placé les autres citations de ce copropriétaire
en délibéré.

Il n’y a pas de décision de justice en sa faveur, à ce jour et il exige
néanmoins par exploit d'un huissier de justice une telle astreinte
entièrement injustifiée et injustifiable à ce stade de la procédure judiciaire


Ce copropriétaire a contrôlé personnellement les comptes de la gestion du syndic
et a découvert une GROSSE erreur de UN cent sur un budget supérieur à 600.000 €.
Je reprends ici sa propre déclaration lors de notre dernière assemblée générale
qu'il conteste d'autre part

Si d’autres copropriétés connaissent des cas semblables, cela m’intéresserait. »


Merci

casimir

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Colet
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Re : ACP en justice

Personnellement (et heureusement) je ne connais aucune copropriété dans ma région qui aurait des problème pareils avec un propriétaire du genre de cet énergumène.

A mon avis, le syndic devrait peut-être, reconventionnellement, demander des dommages et intérêts pour procédure téméraire et vexatoire, surtout si la copropriété est certaine de ne rien lui devoir.

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immorp
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Lieu : Bruxelles
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Re : ACP en justice

Je viens (enfin !) de démissionner d’une copropriété dans laquelle se trouve un propriétaire du même genre, et où on ne compte plus les procédures judiciaires…
Devant ce type de personnage, je crois malheureusement que la seule chose à faire pour le syndic est de s’en aller, et pour les autres propriétaires, de vendre leur appartement !
Pour info, le propriétaire en question est retraité, et ce jeu est sa seule occupation….
champagne.gif

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Charles2
Pimonaute
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Re : ACP en justice

Eh bien, en voilà un moyen de gagner beaucoup de sous sur le compte de tous ses collègues copropriétaires.  Je veux bien connaître le truc.  Quelques vices de forme, et hop, on encaisse le jackpot !  Non mais, vous vous rendez compte ?  27.000 euros ?  Plus d'un million de francs (déduction faite de ses menus frais de justice, je suppose...).  Mieux qu'à la Loterie Nationale, ça !  J'en reste pantois.

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grmff
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Re : ACP en justice

A mon sens, une grande rigueur et un grand formalisme devant ce genre de personnage est nécessaire.

En effet, rien ne nous dit s'il a raison ou tort. A ma connaissance, les juges émettent des jugements généralement justes.

8 demandes d'annulation successives? Je serais bien curieux d'en analyser les détails. Est-on vraiment sûr qu'il est le seul à s'acharner? Est-ce que l'AG ne s'acharne pas elle aussi dans un comportement illégal?

Parce qu'aujourd'hui, la loi permet de mettre à charge du perdant l'intégralité des frais du gagnant. C'est pas toujours gagné, mais cela est possible, et cela arrive.

Bref, il est difficile de savoir le pourquoi du comment. Le copropriétaire garde le droit de se défendre contre des décisions abusives de la copropriété. Trop facile de pointer du doigt les excès supposés d'un proprio qui envoie un huissiers à la copropriété... Les huissiers ne se déplacent généralement pas pour rien: il leur faut une bonne justification entre les mains!

Bref, j'ai du mal à comprendre. Pour se disputer, il faut être deux.

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Colet
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Re : ACP en justice

Casimir demandait si quelqu'un connaissait une situation similaire à la sienne dans une autre copropriété.
Moi j'ai répondu non.

Il est impossible de juger du bien fondé de l'action de ce propriétaire sans connaître tous les détails de l'affaire. Et puis, il y a déjà un juge en charge de ces problèmes.   

Il n'est pas possible de réponde à toutes les questions posées ou sous-tendues ici!

On ne peut donc que se contenter de généralités? Les intervenants devraient en être conscients.

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Casimir-9803
Pimonaute
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Re : ACP en justice

Grmff a écrit :

A mon sens, une grande rigueur et un grand formalisme devant ce genre de personnage est nécessaire.

En effet, rien ne nous dit s'il a raison ou tort. A ma connaissance, les juges émettent des jugements généralement justes.

8 demandes d'annulation successives? Je serais bien curieux d'en analyser les détails. Est-on vraiment sûr qu'il est le seul à s'acharner? Est-ce que l'AG ne s'acharne pas elle aussi dans un comportement illégal?

Parce qu'aujourd'hui, la loi permet de mettre à charge du perdant l'intégralité des frais du gagnant. C'est pas toujours gagné, mais cela est possible, et cela arrive.

Bref, il est difficile de savoir le pourquoi du comment. Le copropriétaire garde le droit de se défendre contre des décisions abusives de la copropriété. Trop facile de pointer du doigt les excès supposés d'un proprio qui envoie un huissiers à la copropriété... Les huissiers ne se déplacent généralement pas pour rien: il leur faut une bonne justification entre les mains!

Bref, j'ai du mal à comprendre. Pour se disputer, il faut être deux.


Oui, je crois également qu'un huissier de justice ne se déplace pas sans raison valable et donc je reste
pantois en voyant un huissier de justice envoyer à l'ACP un ordre de paiement de plus de 27.000 €
alors que les conditions requises ne sont pas remplies
(1) une astreinte de 50 € par jour de retard dans l'exécution du jugement N°1 relatif au siège et à la dénomination de notre ACP
(2) une astreinte de 100 € par jour de retard dans l'exécution du jugement N°2 concernant l'organisation d'une nouvelle assemblée générale en lieu et place de la précédente qui fut annulée par décision de justice
Or par acte notarial le poit (1) est rempli et le point (2) fut rempli dans les délais impartis
Mais le CP en question juge cette nouvelle AG illégale par son mode de vote (in globo ou point par point)
et il a introduit une citation en annulation de cette AG. L'affaire est en délibéré chez le juge de paix.

Un huissier peut-il se prêter à ce type de "jeu" et exiger le paiement de ces astreintes sans vérification
élémentaire. Si oui, on en arrive très vite à une pléthore de plaintes sans fondement. La Justice déjà débordée , paraît-il, sera complètemeent noyée.

N'y-a-t-il pas des règles déontologiques pour les huissiers de justice ?
Si quelqu'un pouvait m'éclairer à ce propos ?

casimir

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Sophia
Pimonaute
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Re : ACP en justice

Tout ce que Casimir écrit est confondant mais correspond à mon expérience. Il existe des personnes qui se complaisent dans la chicane et si les copropriétés sont un vivier privilégié de ce type de comportements, favorisé par la proximité obligée, on en rencontre en matière d'urbanisme, de voisinage, de pratiques du commerce...
Cela démontre à quel point il est ardu de régir par des lois la vie en société, même dans un microcosme tel que la copropriété... On met difficilement dans des cases régies par des normes la psychologie complexe de l'être humain.
Ce que j'ai lu sur ce site concernant des intentions de modifications de la loi me semble aller dans le sens d'un progrès. Il faudra trouver - on n'y arrivera jamais tout à fait - un "maître achat" qui concilie les attributions des différents organes de l'association des copropriétaires, de façon à assurer, autant que faire se peut, un fonctionnement harmonieux et équitable de celle-ci.
Dire cela, c'est la tarte à la crème, évidemment. Mais il faut garder à l'esprit l'objectif qui est le mouvement et non l'immobilisme, avec des garde-fous (et le mot "fou", ici, ne semble pas inapproprié!)

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Casimir-9803
Pimonaute
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Re : ACP en justice

Grmff a écrit :

A mon sens, une grande rigueur et un grand formalisme devant ce genre de personnage est nécessaire.

En effet, rien ne nous dit s'il a raison ou tort. A ma connaissance, les juges émettent des jugements généralement justes.

8 demandes d'annulation successives? Je serais bien curieux d'en analyser les détails. Est-on vraiment sûr qu'il est le seul à s'acharner? Est-ce que l'AG ne s'acharne pas elle aussi dans un comportement illégal?

Parce qu'aujourd'hui, la loi permet de mettre à charge du perdant l'intégralité des frais du gagnant. C'est pas toujours gagné, mais cela est possible, et cela arrive.

Bref, il est difficile de savoir le pourquoi du comment. Le copropriétaire garde le droit de se défendre contre des décisions abusives de la copropriété. Trop facile de pointer du doigt les excès supposés d'un proprio qui envoie un huissiers à la copropriété... Les huissiers ne se déplacent généralement pas pour rien: il leur faut une bonne justification entre les mains!

Bref, j'ai du mal à comprendre. Pour se disputer, il faut être deux.

j'ai du mal à comprendre. Pour se disputer, il faut être deux, vous dites. Oui et pour se réconcilier également

Ce CP désire une réconciliation (verzoeningsbereid) et exige simultanément des excuses écrites dans un délai rapproché d’une semaine. Etrange concept de réconciliation avec un préalable intransigeant. Il exige un pénitent devant lui. Une réconciliation doit normalement aller dans les deux sens (elkaar), mais pour lui il n’en est pas question.

Il déclare avnt l'AG : "Comme je l’ai déjà déclaré à plusieurs reprises je suis ouvert à tout entretien qui peut aider à résoudre de façon constructive la problématique présente. Mais il ne faut pas s’attendre à ce que je recommande au groupe d’action en croissance de laisser inchangée la méthodologie existante, tenant compte des informations que je connais.

Cette méthodologie doit être adaptée aux prescriptions légales de façon urgente. Et les dommages occasionnés ne peuvent pas être mis à charge des copropriétaires ignorants.

Mais il est maintenant encore possible de laisser ce passage se dérouler de manière rapide, sans trop de dommages collatéraux pour la plupart des mandataires concernés de l’association"

Vous jugerez de son souci de conciliation sur ses propres paroles écrites.

casimir

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giannigianni
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Re : ACP en justice

Grmff a écrit :

A mon sens, une grande rigueur et un grand formalisme devant ce genre de personnage est nécessaire.

En effet, rien ne nous dit s'il a raison ou tort. A ma connaissance, les juges émettent des jugements généralement justes.

8 demandes d'annulation successives? Je serais bien curieux d'en analyser les détails. Est-on vraiment sûr qu'il est le seul à s'acharner? Est-ce que l'AG ne s'acharne pas elle aussi dans un comportement illégal?

Parce qu'aujourd'hui, la loi permet de mettre à charge du perdant l'intégralité des frais du gagnant. C'est pas toujours gagné, mais cela est possible, et cela arrive.


Bref, j'ai du mal à comprendre. Casimir il nous a pas dit si ce coproprietaire a raison ou non. Partiellment? Pour que le Juge fasse annuler toutes les decisions et le coproprietaire s'en sorte toujours gagnant peute etre que quelque chose dans l'ACP ne va pas et alors oui pour le coproprietaire c'est Jackpot! Mais le Syndic où est-il?

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grmff
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Re : ACP en justice

Il demande des excuses de la part de qui? Qui aurait commis un faute? N'est-il pas normal, si on a commis une faute et qu'on s'est acharné pendant 8 ans, de s'excuser?

Je ne suis pas là pour juger, mais quelque chose me dit que votre vision est partiale. Je ne pense pas que vous prenez en compte la situation de ce copropriétaire qui s'est battu 8 ans pour enfin avoir quelques propriétaires qui se réveillent et ouvrent les yeux.

Ceci dit, il est vrai qu'il faut marcher sur son orgueil pour arriver à une réconciliation après 8 ans de guérilla juridique. De part et d'autre....

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Casimir-9803
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Re : ACP en justice

Grmff a écrit :

Il demande des excuses de la part de qui? Qui aurait commis un faute? N'est-il pas normal, si on a commis une faute et qu'on s'est acharné pendant 8 ans, de s'excuser?

Je ne suis pas là pour juger, mais quelque chose me dit que votre vision est partiale. Je ne pense pas que vous prenez en compte la situation de ce copropriétaire qui s'est battu 8 ans pour enfin avoir quelques propriétaires qui se réveillent et ouvrent les yeux.

Ceci dit, il est vrai qu'il faut marcher sur son orgueil pour arriver à une réconciliation après 8 ans de guérilla juridique. De part et d'autre....


Tout-à-fait. Et je suis prêt à marcher sur mon orgueil.
Mais quand une avocate MENT devant un Juge de Paix alors que le greffier confirme mes dires
cela devient très difficile d etrouver un terrain d'entente

casimir

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grmff
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Re : ACP en justice

Ah, le mensonge des avocats... tout un autre débat.

Mais vous n'éclaircissez pas la situation

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Casimir-9803
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Re : ACP en justice

Grmff a écrit :

Ah, le mensonge des avocats... tout un autre débat.

Mais vous n'éclaircissez pas la situation


Technique intarrisable de certains avocats :
Remettre au greffe du tribunal la citation le plus tard possible de façon à ne pas permettre à la partie adverse de réagir dans les délais voulus. Et ensuite afiirmer devant le juge qu'elle avait remis la citation depuis plusieurs jours ce que le greffier a démenti.

En tous cas je ne dirai plus jamais: "menteur comme un arracheur de dents"  lol

casimir

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giannigianni
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Re : ACP en justice

casimir a écrit :

Grmff a écrit : Ah, le mensonge des avocats... tout un autre débat.

Mais vous n'éclaircissez pas la situation


Technique intarrisable de certains avocats :
Remettre au greffe du tribunal la citation le plus tard possible de façon à ne pas permettre à la partie adverse de réagir dans les délais voulus. Et ensuite afiirmer devant le juge qu'elle avait remis la citation depuis plusieurs jours ce que le greffier a démenti.

En tous cas je ne dirai plus jamais: "menteur comme un arracheur de dents"  lol

casimir

N'est il pas le cas que les delais pour la partie adverse courent à partir de la notification du greffier de depot d'une citation ou memoire?

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Casimir-9803
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Re : ACP en justice

giannigianni a écrit :

casimir a écrit : Grmff a écrit : Ah, le mensonge des avocats... tout un autre débat.

Mais vous n'éclaircissez pas la situation


Technique intarrisable de certains avocats :
Remettre au greffe du tribunal la citation le plus tard possible de façon à ne pas permettre à la partie adverse de réagir dans les délais voulus. Et ensuite afiirmer devant le juge qu'elle avait remis la citation depuis plusieurs jours ce que le greffier a démenti.

En tous cas je ne dirai plus jamais: "menteur comme un arracheur de dents"  lol

casimir

N'est il pas le cas que les delais pour la partie adverse courent à partir de la notification du greffier de depot d'une citation ou memoire?

C'est ce que je pense. Dans le cas que j'ai vécu, la citation contre ACP est déposée au greffe le lundi 12 Hr. Le greffier me demande de déposer ma "comparution volontaire libre" le lendemain mardi à O8.30 Hr.
Le juge commence sa session le même jour mardi à 09.00 Hr.
Les délais sont courts et je crois intentionnellement courts de façon à décourager la partie adverse.
Et je plains les Juges qui n'ont pas le temps de lire tous les documents ad hoc.
D'où les décisions du juge systématiquemnt de placer l'affaire en délibéré.

casimir

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Casimir-9803
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Re : ACP en justice

Année A :
- un  CP lance une citation en justice et demande au Juge d’annuler « in globo » les décisions prises par l’assemblée générale.
- La décision du Juge lui est favorable et une nouvelle assemblée générale se réunit une année plus tard en lieu et place de cette AG annulée.

Année B :
- la nouvelle assemblée générale se réunit dans les délais imposés par voie de jugement et confirme en votant largement (plus de 80%) « in globo » les décisions prises lors de l’AG annulée par le  jugement en question.

Année C :
- Ce CP nous assigne en justice pour le caractère illégal d’un vote « in globo ».
L’affaire est en délibéré.
- Ce CP, par la voie de son huissier de justice, nous donne un ordre de paiement de 27392 € pour les astreintes dues pour non exécution des décisions du Juge en considérant que le caractère illégal du vote « in globo » rend cette AG caduque et que donc ces astreintes, vu la non exécution du jugement dans les délais imposés – selon lui - , lui sont dues.

Qui pourrait conseiller notre ACP des actions à prendre.

casimir

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SNPC
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Re : ACP en justice

8| Je vais sûrement m'attirer les foudres de certains mais je ne vois pas bien comment vous aider autrement.

Ce que vous dites de cette affaire ne permet pas, à mon très humble avis, de vous donner un conseil judicieux. Il faut examiner toutes les pièces des procédures et se faire une idée de la situation juridique actuelle: notamment, ces fameuses astreintes (dont vous parlez me semble-t-il pour la première fois) elles étaient dues dans quelles conditions? Et il y a bien d'autres questions. (?)

Il faut donc, à mon (humble) avis toujours, en référer impérativement à un juriste compétent pour avoir une idée de ce qui est possible, sur base du dossier. wink

Vous pouvez vous adresser à un avocat.

Vous pouvez également (et entre autres solutions je suppose, mais je ne les connais pas) consulter le service juridique du SNP pour un avis de première ligne, à des conditions financières que je me permets (humblement) de considérer comme extrêmement concurrentielles.

J'espère très sincèrement que le présent avis ne paraîtra pas exagérément racoleur.
smile

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Colet
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Re : ACP en justice

casimir a écrit :

Année A :
- un  CP lance une citation en justice et demande au Juge d’annuler « in globo » les décisions prises par l’assemblée générale.
- La décision du Juge lui est favorable et une nouvelle assemblée générale se réunit une année plus tard en lieu et place de cette AG annulée.

Année B :
- la nouvelle assemblée générale se réunit dans les délais imposés par voie de jugement et confirme en votant largement (plus de 80%) « in globo » les décisions prises lors de l’AG annulée par le  jugement en question.

Année C :
- Ce CP nous assigne en justice pour le caractère illégal d’un vote « in globo ».
L’affaire est en délibéré.
- Ce CP, par la voie de son huissier de justice, nous donne un ordre de paiement de 27392 € pour les astreintes dues pour non exécution des décisions du Juge en considérant que le caractère illégal du vote « in globo » rend cette AG caduque et que donc ces astreintes, vu la non exécution du jugement dans les délais imposés – selon lui - , lui sont dues.

Qui pourrait conseiller notre ACP des actions à prendre.

casimir

Un avocat peut-être???

Mais je trouve un peu simpliste de devoir courir après des conseils pour sortir d'une situation qui résulte de prises de positions illégales (puisque sanctionnées par le juge) alors qu'il aurait été tellement plus simple de reconnaître ses torts dès le début et de rentrer dans la normalité.

Il n'est pas nécessaire d'être universitaire pour savoir que dans une copropriété, des votes globaux (pour des nominations de personnes ou pour des travaux séparés) peuvent être contestés et qu'il est donc préférable de ne pas recourir à cette méthode.

Il y a maintenant un retour de manivelle et il semble bien que la copropriété au cours de toutes ces années de procédure a été mal conseillée ou mal orientée par des prises de position qui l'ont menée dans une impasse.
Les responsables de cette situation devraient en tirer les conclusions qui s'imposent.

On se grandit en reconnaissant qu'on avait tort. Mais si vous pensez toujours avoir raison, alors....vive la guerre des tranchées.
Si G. Brassens vous inspire, vous pouvez chanter comme lui:

"moi mon colon celle que j'préfère c'est la guerre de 14-18....

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Casimir-9803
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Re : ACP en justice

Colet a écrit :

casimir a écrit : Année A :
- un  CP lance une citation en justice et demande au Juge d’annuler « in globo » les décisions prises par l’assemblée générale.
- La décision du Juge lui est favorable et une nouvelle assemblée générale se réunit une année plus tard en lieu et place de cette AG annulée.

Année B :
- la nouvelle assemblée générale se réunit dans les délais imposés par voie de jugement et confirme en votant largement (plus de 80%) « in globo » les décisions prises lors de l’AG annulée par le  jugement en question.

Année C :
- Ce CP nous assigne en justice pour le caractère illégal d’un vote « in globo ».
L’affaire est en délibéré.
- Ce CP, par la voie de son huissier de justice, nous donne un ordre de paiement de 27392 € pour les astreintes dues pour non exécution des décisions du Juge en considérant que le caractère illégal du vote « in globo » rend cette AG caduque et que donc ces astreintes, vu la non exécution du jugement dans les délais imposés – selon lui - , lui sont dues.

Qui pourrait conseiller notre ACP des actions à prendre.

casimir

Un avocat peut-être???

Mais je trouve un peu simpliste de devoir courir après des conseils pour sortir d'une situation qui résulte de prises de positions illégales (puisque sanctionnées par le juge) alors qu'il aurait été tellement plus simple de reconnaître ses torts dès le début et de rentrer dans la normalité.

Il n'est pas nécessaire d'être universitaire pour savoir que dans une copropriété, des votes globaux (pour des nominations de personnes ou pour des travaux séparés) peuvent être contestés et qu'il est donc préférable de ne pas recourir à cette méthode.

Il y a maintenant un retour de manivelle et il semble bien que la copropriété au cours de toutes ces années de procédure a été mal conseillée ou mal orientée par des prises de position qui l'ont menée dans une impasse.
Les responsables de cette situation devraient en tirer les conclusions qui s'imposent.

On se grandit en reconnaissant qu'on avait tort. Mais si vous pensez toujours avoir raison, alors....vive la guerre des tranchées.
Si G. Brassens vous inspire, vous pouvez chanter comme lui:

"moi mon colon celle que j'préfère c'est la guerre de 14-18....

J'adore G. Brassens et particulièrement "auprès de mon arbre"
Mais votre position est déjà une prise de position et ne répond pas à une question fondamentale:
L'acp a reconnu ses torts en recommençant l'AG et 82% , il illo tempore, désirait en terminer.
Ils sont plus de 95% aujourd'hui à avoir tort.
Vous avez raison: les votes "in globo" n'ont aucune signification.
Mais demander l'annulation des décisions in globo a-t-il plus de sens ?
Les copropriétaires ayant voté in illo tempore, doivent-ils revenir point par point sur ce qu'ils avaient déjà approuvé ?
Là se trouve la question : in globo ce qui a déjà été décidé OU point par point ce qui a été décidé ?
Bref permettez moi une comparaison religieuse
Credo ne suffit pas
Connaissez-vous les 10 commandements
ou les 5 piliers de l'islam et tous ses rites
ou la tora dans sa complexité
Si vous dites "credo" vous vous trompez.

casimir

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