Investir dans un appartement.

Si vous mettez vos 140.000 euros en banques, ils deviennent 140.000 euros au bout de 20 ans.

Si vous achetez 3 apparts avec prêt de 60.000€ chacun, vos 100.000 euros investis deviennent, après remboursement de la banque, 3x75.000€=225.000€.

Pour votre placement bancaire, avec l'inflation, en comptant 2%/an (ce qui est faible...), ils ne valent plus que 95.000 euros d'aujourd'hui. Vous avez perdu 1/3 de votre patrimoine.

Pour ce qui est de la brique, elle garde sa valeur. Votre patrimoine dans 20 ans vaudra 225.000€ d'aujourd'hui. Ou, avec l'inflation de 2%, on peut espérer que la valeur dans 20 ans devienne 335.000€.

Bien entendu, le placement bancaire rapporte plus en liquide immédiatement. Sur le long terme, il est évident que cela rapporte beaucoup plus, avec l'effet de levier (on met 30.000€ sur la table, on emprunte 60.000€)

Il est en outre aisé de comprendre que la brique est un outil formidable pour se prémunir de l'inflation. Si vous avez de la brique, l'inflation peut venir, vous garderez votre brique.

Les explications simples (voires simplistes) mentionnées ci-dessus ne doivent pas vous faire perdre de vue le risque immobilier: impayés, retards de payement, dégats locatifs, vide locatif, travaux, taxes et impôts, risque juridique, frais d'avocats si il doit y avoir expulsion, risque politique d'augmentation des impôts des propriétaires, etc.

Pour limiter le risque d'impayé, il vaut mieux avoir 3 apparts de 75.000€ qui vous rapportent 1000€ qu'une villa de 225.000€ qui vous rapporte 1000€. Dans le premier cas, si un locataire ne vous paye pas, vous devriez être capable d'assumer. Dans le second, c'est plus difficile...

Ces quelques explications ne doivent pas non plus vous faire perdre de vue les obligations de propriétaire: rapports parfois tendus et conflictuels avec les locataires, fermeté avec les mauvais payeurs, rigueur du suivi des payement, information et formation juridique permanente (par exemple avec le SNP ou Pim...), signature des contrats, temps passé à la remise en état, aux visites, aux signatures de contrat, aux démarches administratives, disponibilité, etc.

Pour avoir lu son bouquin, je crois que Mr De Kemmeter aurait (à l'époque?) acheté 3 appartement de 75.000€ avec des emprunts de 50-60.000€.

Il aurait loué un appart 350€+charges, remboursé 300 euros pour le PH en 25 ans, et cela lui aurait laissé une marge de 50€ comme rapport immédiat.

10 ans plus tard, avec l'inflation, le rapport aurait été multiplié par 2.5 pour une inflation cumulée de 20%. Il aurait touché 130€/appart... sans compter la plus value ni la diminution de sa dette à la banque.

Mais, bon, je ne suis pas Mr De Kemmeter que je salue au passage. Je suis grmff, j'ai fait comme cela... dans un premier temps...

Le "solide bouillon" annoncé par Kaplan me paraît être plutôt un solide bouillon de culture !

Mr Kemmeter étant connaisseur Que feriez vous a ma place ?
Bien le merci

On ne pourra en tout pas dire que c'est un solide con !

Good luck pour la reprise.

Et, pour citer, avec à propos, la citation de Pim qui cite con-fucius (décidément):
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru

coucou, c'est moi qui ai écrit "fortune de briques".
Je prépare mon prochain livre "ruine de briques"... héhéhé
Non, blague à part.

Concernant mon soi-disant "bouillon":
L'investissement immobilier c'est super, mais il faut bien savoir à quoi on s'engage, et particulièrement maintenant en 2006. Les choses ont changé par rapport aux difficultés urbanistiques. Le politique ne se mouille plus autant qu'avant, les voisinages font des pétitions dès que tu veux mettre une brique au-dessus d'une autre.
Ici en Belgique on peut emprunter beaucoup. C'est un avantage, mais aussi un inconvénient. Un bras de levier, ça marche dans les 2 sens. Concrètement: Je me suis pris 3 rateaux en même temps: un refus sur un gros projet (qui n'est pas encore mort heureusement...), une nouvelle activité professionnelle qui ne démarre pas assez vite, et comme je passe un temps bête à cette nouvelle activité, celle qui paye les facture en a pris un coup.
Résultat des courses: on doit consolider. Ca veut dire quoi? Vendre une partie de notre immobilier, rembourses des crédits, apurer les retards. Et surtout, on va se simplifier la vie du côté administratif. Bref, on prend ses bénéfices sur les hausses des 10 dernières années, et on se concentre sur ce qui reste pour réussir du mieux qu'on peut les projets en cours: "faire avec" le voisinage, aller vers eux, être à l'écoute de leurs craintes, refaire des plans, etc etc. Aujourd'hui, il faut tenir compte de nouveaux paramètres qui à l'époque (il y a 10 ans), n'avaient pas d'importance.

Je prépare un dossier qui sera publié sur les paramètres qui influençeront les valeurs immobilières d'ici 5 - 10 - 15 - 20 ans. On va même ouvrir un salon sur ce forum pour vous faire participer. Apprenons de nos expériences réciproques, pour mieux avancer...

à +
Michel

regardez attentivement sur immoweb, régions par régions, villes par villes. Comptez les biens à vendre et les biens à louer, élaborez des hypothèses. Regardez dans quelles villes il pourrait y avoir un marché, dans quelles villes c'est saturé, comparez les rapports (rapport pour petits biens ? rapport pour biens de standing ?), les risques dans les deux cas (compte tenu aussi de la garantie locative), projetez - vous dans 30, 40 ans .. voire à plus long terme. Regardez quel type de bien a le plus augmenté depuis quinze ans, hormis les terrains. Si une super idée vous vient, foncez !!!

Rien ne sert de courir tout de suite. Il faut d'abord bien observer les autres dans leurs aquarium respectifs.

Rester sur le bord 6 mois de plus à regarder, c'est parfois très productif. Cela donne du temps pour se renseigner, s'informer, comparer, ... bref, apprendre des erruers des autres, parce que vos propres erreurs seront sans doute au dessus de vos moyens si elles sont importantes...

Combien de biens avez-vous déjà visité?
Si un bien vous intéresse sur Immoweb, prenez rendez-vous et allez le voir, interrogez le proprio, interrogez l'agent, interrogez le locataire, allez voir quelques biens similaires mis en location.

Et n'oubliez pas: visiter, c'est gratuit...

pq pas ?