Investir dans un appartement.

EricL · #1 05-11-2006 21:00:28

Bonjour à tous,
étant ouvrier (1 seul revenu) et cherchant à mettre un peu de beurre dans les épinards,
il me semble que l'immobilier reste un bon placement ,
Etant déja propriétaire d'une petite maison de 92.000€ ttc acheté il y à 2 ans à 4.01€ en 30 ans (50€ de la Région walonne + assurance perte de revenu)
je dispose de +/- 120.000€cash pour m'acheter un "bien" pour pouvoir le
louer il se trouve que dans ma région il y à des appart neuf a vendre dans ces prix là.

Cela me semble un bon placement l'appartement étant neuf j'imagine que cela doit être plus facile a louer qu'une veille biquoque.

Je l'avoue j'ai peur de me lancer donc je viens sur se forum pour voir ce que vous en pensez si c'est une bonne idée de ce lancé comme cela.

Comment cela ce passera-t-il au niveau des contributions , pensez-vous qu'il vaut mieux "placer son argent" ?

grmff · #61 16-12-2006 15:21:45

Bonjour

Mon avis est amplement documenté dans ce post. Relisez-moi, et vous aurez mon avis...

Ceci dit, comme dit Jacq, les conseilleurs ne sont pas les payeurs...

kaplan · #62 16-12-2006 17:01:48

J'ai l'impression qu'on est pas sur la même planete immobilière tongue

L'un qui achète un bien 87000 euros et qui le loue 870 euros/mois et l'autre qui veut acheter 2 studios pour +- 50000 euros chacun et les louer 500 euros chacun

C'est quoi que vous fumez (!)

grmff · #63 16-12-2006 17:06:54

C'est pas 50.000€ par studio, mais c'est 100.000€ par studio.

Décidémment, on est effectivement pas sur la même planète immobilière... (et ma tête va bien, merci.)

PS: mon prochain investissement est de 110.000€ pour un loyer mensuel (hors charges) de 1200€

EricL · #64 17-12-2006 12:36:38

Grmff a écrit :

C'est pas 50.000€ par studio, mais c'est 100.000€ par studio.
Décidémment, on est effectivement pas sur la même planète immobilière... (et ma tête va bien, merci.)
PS: mon prochain investissement est de 110.000€ pour un loyer mensuel (hors charges) de 1200€

c ou que cela raporte parce à Liège je regade tout les jours sur Immoweb
approximativement pour un appartement 1 chambre il faut compter 60 à 80.000€ et cela rapporte 325€ à 350€
et pour 2 chambre de 80 à 120000€ cela rapporte 450€/500€
pour louer au dessus il faut compter plus et cela devient du standing avec de grosse charges de sindyc.

hmm

mjollnir · #65 17-12-2006 19:18:02

"PS2: je n'ai pas tenu compte de l'inflation. Les études montrent que plus l'inflation est grimpe, plus le rendement grimpe aussi"

Peux tu approfondir cela?

EricL · #66 17-12-2006 20:01:13

hawkman a écrit :

maintenant en prenant le temps de comparer le pour et le contre...

Quel est le pour et quel est le contre ? Dans quel région comptes-tu investir ?

Ben1980 · #67 18-12-2006 17:33:54

MRchips a écrit :

c ou que cela raporte

Les micro-marchés oubliés, c'est comme les sudoku, on les trouve en réfléchissant, et c'est un travail qu'on fait en solitaire lol

EricL · #68 18-12-2006 18:36:40

Micro marchés je connaissais pas cette expression neutral
néammoins j'aimerais voir des exemples ...

Ben1980 a écrit :

MRchips a écrit : c ou que cela raporte
Les micro-marchés oubliés, c'est comme les sudoku, on les trouve en réfléchissant, et c'est un travail qu'on fait en solitaire

Ben1980 · #69 18-12-2006 22:49:41

MRchips a écrit :

Micro marchés je connaissais pas cette expression
néammoins j'aimerais voir des exemples ...

ou alors micro niche , si vous voulez, mais je suis pas sur que ça existe non plus ! j'ai des exemples précis pour la région de charleroi, mais uniquement pour cette région. par mail via pim si vous voulez

grmff · #70 18-12-2006 23:43:20

Les micro-marchés oubliés, c'est comme les sudoku, on les trouve en réfléchissant, et c'est un travail qu'on fait en solitaire

Je confirme...

kaplan · #71 20-12-2006 10:55:15

Je ne dis pas que 10 % de rendement locatif est irréaliste mais faire croire que c'est la norme me paraît totalement exagéré .

Il existe bien une toute petite minorité de bien qui rapporte 10% ou plus mais la toute grande majorité des biens de rapport résidentiels sont bien en dessous de 10% de rendement et affirmer que moi ou moi aussi j'fais du 10% pourrait faire penser que c'est la norme.

Bien à vous.

grmff · #72 20-12-2006 11:07:00

Absolumment, je confirme que mon exemple est calculé sur 12% (1000 euros par mois sur un bien de 100.000€ = 1% par mois = 12% par an)

12% est très loin d'être la norme. L'exemple est ainsi proposé pour que chacun puisse se faire sa feuille Excel de calcul de rendement, en fonction du bien qu'il envisage.

Sur Bruxelles, on est plutôt à du 3 à 6%...
Mon prochain investissement, ce sera du 9.39% sur prix d'achat frais de notaire compris (et du 14.25% sur investissement personnel...)

Trop beau pour être vrai? Si c'était vrai, est-ce que tout le monde ne le ferait pas? Pourquoi? Ben parce que les gens ont dans la tête que c'est une gestion complexe, avec un risque important d'avoir un locataire mauvais payeur, un danger légal en permanence de se faire exproprier de sa propriété par l'état qui parle sans cesse de blocage de loyer et de taxation sur la fortune...

Je parlais justement hier avec un petit propriétaire. Il avait loué à des allocataires du CPAS, sans faire trop attention. Ces 6 studios lui rapportaient bien, payés directement par le CPAS. Puis le CPAS a déclaré qu'il ne payait plus lui-même, mais que les allocataires devaient se prendre en charge. Il n'a plus touché un seul loyer. Il s'est enfoncé dans les dettes: la banques pour son prêt, l'électricité, le gaz commun, l'eau... tous lui sont tombé dessus et son investissement s'est retrouvé en vente publique...

Bref, si tout le monde ne fait pas un investissement immobilier, c'est parce que cela ne convient pas à tous...

kaplan · #73 20-12-2006 11:54:58

Grmff a écrit :

Absolumment, je confirme que mon exemple est calculé sur 12% (1000 euros par mois sur un bien de 100.000€ = 1% par mois = 12% par an)
12% est très loin d'être la norme. L'exemple est ainsi proposé pour que chacun puisse se faire sa feuille Excel de calcul de rendement, en fonction du bien qu'il envisage.
Sur Bruxelles, on est plutôt à du 3 à 6%...
Mon prochain investissement, ce sera du 9.39% sur prix d'achat frais de notaire compris (et du 14.25% sur investissement personnel...)

Evidemment grmff vous calculez le rendement locatif brut ce qui fait dans votre exemple du 12% mais c'est comme si vous faisiez votre budget du ménage sur vos revenus brut.( si c'est le cas vous devriez manger du pain sec et de l'eau à partir du 20 de chaque mois ) Ca veut pas dire grand chose du rendement brut, non ?

curieux · #74 20-12-2006 17:09:59

Grmff a écrit :

Absolumment, je confirme que mon exemple est calculé sur 12% (1000 euros par mois sur un bien de 100.000€ = 1% par mois = 12% par an)
Sur Bruxelles, on est plutôt à du 3 à 6%...

voilà qui est plus sage

Grmff a écrit :

Mon prochain investissement, ce sera du 9.39% sur prix d'achat frais de notaire compris (et du 14.25% sur investissement personnel...)
Trop beau pour être vrai? Si c'était vrai, est-ce que tout le monde ne le ferait pas? Pourquoi? Ben parce que les gens ont dans la tête que c'est une gestion complexe, avec un risque important d'avoir un locataire mauvais payeur...
Bref, si tout le monde ne fait pas un investissement immobilier, c'est parce que cela ne convient pas à tous...

Ca vous convient manifestement et si ce n'est pas si complexe, cela demande beaucoup plus de temps et de rigueur que l'on pense généralement.

grmff · #75 20-12-2006 19:28:30

Evidemment grmff vous calculez le rendement locatif brut ce qui fait dans votre exemple du 12% mais c'est comme si vous faisiez votre budget du ménage sur vos revenus brut.( si c'est le cas vous devriez manger du pain sec et de l'eau à partir du 20 de chaque mois ) Ca veut pas dire grand chose du rendement brut, non ?

Faut bien calculer le rendement locatif d'une manière ou d'une autre, selon sa méthode, selon son cas, selon son profil.

Je ne sais pas pourquoi vous appelez mon calcul "rendement brut"... comment calculez vous le rendement de mon exemple?

En tout cas, promis, ce 24 décembre, le pain sec sera brioché avec du foie gras et du champ'

EricL · #76 21-12-2006 04:25:29

J'ai oublié de poser une question ...
Quel méthode de chauffage idéal pour un locataire ?

Si il ne paye pas sa facture de gaz eau ou d'électricité peux-t-on se retourné contre moi ? Si oui y à t il moyen de contourner cela moyenant une close dans le bail ?

grmff · #77 21-12-2006 08:33:04

Dans un immeuble, le chauffage commun à l'immeuble est reconnu comme moins onéreux (mais source de dispute entre frileux et eskimos)

La répartition se fait par calorimètre.

Les factures individuelles gaz et électricité des locataires ne concernent pas le propriétaire.

Les factures d'eau du locataire ne concernent pas le propriétaire en Wallonie, mais la société des eaux peut se retourner contre le propriétaire à Bruxelles.

hawkman · #78 21-12-2006 08:35:04

question chauffage je dirais gaz ou mazout , l'électicité étant réservé au habitation récente et bien isolée . le locatoire est seul responsable du paiement des factures des fournisseurs d' energie. Sauf pour ce qui est de l'eau là en cas de non paiement le société se retourne vers le propriéraire .

MRchips a écrit :

J'ai oublié de poser une question ...
Quel méthode de chauffage idéal pour un locataire ?
Si il ne paye pas sa facture de gaz eau ou d'électricité peux-t-on se retourné contre moi ? Si oui y à t il moyen de contourner cela moyenant une close dans le bail ?

hawkman · #79 21-12-2006 08:41:10

Grmff a écrit :

Les factures d'eau du locataire ne concernent pas le locataire en Wallonie,
tu veux dire ne concerne pas le propriétaire , je pense

wink

grmff · #80 21-12-2006 09:00:07

Absolumment. Le taux de caféine n'était pas encore assez haut...

(j'ai corrigé le post pour en faciliter la lecture.)

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