Investir dans un appartement.

EricL · #1 05-11-2006 21:00:28

Bonjour à tous,
étant ouvrier (1 seul revenu) et cherchant à mettre un peu de beurre dans les épinards,
il me semble que l'immobilier reste un bon placement ,
Etant déja propriétaire d'une petite maison de 92.000€ ttc acheté il y à 2 ans à 4.01€ en 30 ans (50€ de la Région walonne + assurance perte de revenu)
je dispose de +/- 120.000€cash pour m'acheter un "bien" pour pouvoir le
louer il se trouve que dans ma région il y à des appart neuf a vendre dans ces prix là.

Cela me semble un bon placement l'appartement étant neuf j'imagine que cela doit être plus facile a louer qu'une veille biquoque.

Je l'avoue j'ai peur de me lancer donc je viens sur se forum pour voir ce que vous en pensez si c'est une bonne idée de ce lancé comme cela.

Comment cela ce passera-t-il au niveau des contributions , pensez-vous qu'il vaut mieux "placer son argent" ?

EricL · #81 21-12-2006 18:48:33

et pour l'entretien chaudière sanitaire ?

kaplan · #82 21-12-2006 21:34:40

Grmff a écrit :

Citation :Evidemment grmff vous calculez le rendement locatif brut ce qui fait dans votre exemple du 12% mais c'est comme si vous faisiez votre budget du ménage sur vos revenus brut.( si c'est le cas vous devriez manger du pain sec et de l'eau à partir du 20 de chaque mois ) Ca veut pas dire grand chose du rendement brut, non ?
Faut bien calculer le rendement locatif d'une manière ou d'une autre, selon sa méthode, selon son cas, selon son profil.
Je ne sais pas pourquoi vous appelez mon calcul "rendement brut"... comment calculez vous le rendement de mon exemple?
En tout cas, promis, ce 24 décembre, le pain sec sera brioché avec du foie gras et du champ'

Pour moi , comme je l'ai dis dans mon précédent post , calculer le rendement brut ne veut pas dire grand chose car il ne correspond pas à la somme qu'on a réellement dans sa poche .

*Grossièrement on peut déterminer le rendement brut d'un bien par le formule: revenu locatif annuel brut / prix d'achat +frais liés à l'acte d'achat et d'emprunt.

*Après cela on peut affiner le rendement locatif brut en tenant compte des fonds propres investi dans le bien car le rendement brut ou net dépend des fonds propres investi dans le bien.
-calcul du rendement locatif brut affiné :
1/revenu locatif annuel brut - intérets payé sur l'emprunt par an = gain par an.
2/rendement locatif brut affiné : gain par an / fonds propres investi

*Calcul du rendement locatif net :
1/revenu locatif annuel brut - charges = revenu locatif annuel net
2/revenu locatif net - interets payés sur l'emprunt par an = gain par an
3/rendement locatif net = gain par an / fonds propre investi.

Monsieur grmmff , si après tous ces calculs vous obtenez un rendement locatif annuel net ( celui qu'on a VRAIMENT dans la poche ) de plus de 10 % sur les biens résidentiels que vous achetez , dites nous sur quelle niche immobilière vous travaillez car je pense que cela va intéresser du monde sur ce forum.

Bien à vous.

grmff · #83 21-12-2006 22:20:43

J'obtiens de mon argent un rendement très supérieur à 10% (net en poche après remboursement du PH intérêt et capital, et des charges fiscales liées au bien, sans toujours tenir compte de l'assurance)

Si le secteur en intéresse d'autres, il se trouve dans mes posts précédents: relisez-les, il n'y en a que 2000...

Le calcul du "rendement locatif net" selon votre définition est un calcul que je fait de manière systématique. Voici les derniers "RLN" que j'ai calculé:
14.25%, 19.14%, 13.97%, 20.50%, 22,70%...

Ce ne sont peut-être que des calculs, mais j'ai fait l'une ou l'autre de ces affaires...

Ah, oui, j'oubliais. Mon calcul du RLN ne tient pas compte d'une éventuelle plus value ni de la part de capital que je rembourse chaque mois à la banque. Parce que le capital que je rembourse à la banque, je ne m'en rendrai compte que à la fin du prêt.

Et ne tient pas compte non plus de l'indexation des loyers.

Jamais je n'oserais mentionner le rendement actuariel sur 20 ans. Personne ne me croirait.

Et je rajouterai que j'ai discuté avec un gars visiblement pas malin, courageux, bricoleur (ce qui n'est pas mon cas), qui s'était pris un crash majeur sur un investissement avec vente publique de son bien et tout et tout, qui dispose d'une simple rente d'handicapé, et qui recommence tellement cela rapporte. Ses chiffres sont encore meilleurs que les miens.

Je précise que plus le RLN est haut, plus la proportion d'emprunt est élevée, et donc plus le risque est élevé.

Francis · #84 21-12-2006 22:32:44

Des investissements immobiliers avec des rentabilités de plus de 10% cela existe encore. Il faut toutefois actuellement beaucoup plus de recherche et même de chance pour les trouver qu’il y a 8 ou 15 ans.
Mon dernier investissement, à Bruxelles/ achat d’un petit immeuble, rdc commercial, 2 étages plus le grenier, il y a 3 ans. Le rdc était loué depuis 6 ans. Les étages étaient vides ou tout comme (occupation irrégulière). J’ai rénové profondément les 3 étages pour en faire 3 flats correctement équipés. Ils ont été loués en septembre dernier en 3 semaines, avec peu de publicité et 8 visites collectives.
Le coût des travaux était quasi équivalant au prix d’achat.
Ma rentabilité brute (loyer/ coût total de l’opération) est de 14%.
La rentabilité de mon apport de capitaux est de +- 28%. Ce capital perso correspond à 30% de l’investissement.

Je ne donnerai pas toutes les ficelles, mais des affaires sont encore à faire. Il faut être prudent et peser soigneusement et même 10 fois qu’une, toutes les données avant de s’engager.

Pour moi à Noël ce sera huîtres, saumon fumé et vins d’Alsace car je réserve le foie gras pour mes vacances de mai en Périgord.

Quant au rendement brut, net, vert ou bleu, quelle importance du moment qu’on utilise le même pour établir sa comparaison.

Ben1980 · #85 22-12-2006 00:20:52

ok, comme je vois que tt le monde donne l'eau à la bouche aux autres avec ses investissements, je vais essayer de contribuer lol

dernière opération, avril 2006, +- deux mois de recherche active càd au moins 2 soirs /semaine (2 heures) + les WE (2-3 heures), maison située dans le hainaut, en état +++.

Rentabilité brute pour celle-ci pour le moment de 6,7% ... MAIS ...

- début des visites à 16h, dépôt garantie loc à 18h, les sept premier candidats étaient tous (tous, tous tous) prêts à emménager (je demande des loyers pas chers, c'est aussi par superstition)

- 7 mois ont déjà couvert 41,3% de l'apport en capitaux, ce capital apporté correspond à 10% de l'investissement, quotité totale pr mon PH refinancé = 87%

- aucun travaux à prévoir avant dix/quinze ans

Noël, pour ma famille, ce n'est pas qu'un repas : toute la soirée, chants byzantins slaves, grégoriens et latins se succéderont pour faire de la naissance du seigneur un évènement chaque fois heuu ...hum , ok : chapon/croquettes/poires aux airelles smile

Francis · #86 22-12-2006 09:12:20

Mon but n'était pas de mettre l'eau à la bouche ou de susciter l'envie mais de répondre à certaines questions posées sur ce salon quant à la rentabilité entre autre des investissements immobiliers.
Mon menu de Noel est un clin d'oeil à Grmff.

Sorry si mes préférences culinaires choquent !

Cassenoisette-4822 · #87 22-12-2006 10:18:08

Francis a écrit :

Mon but n'était pas de mettre l'eau à la bouche ou de susciter l'envie mais de répondre à certaines questions posées sur ce salon quant à la rentabilité entre autre des investissements immobiliers.
Mon menu de Noel est un clin d'oeil à Grmff.
Sorry si mes préférences culinaires choquent !

Ne pas oublier un chirouble SVP

Joyeuses fêtes à toutes et tous

cassenoisette

Ben1980 · #88 22-12-2006 12:30:39

je n'ai été choqué par rien du tout de ce qui a été écrit, que du contraire. Mes trois dernières lignes ont été écrites pour la blague, rien de plus, rien de moins !

kaplan · #89 22-12-2006 13:03:30

Ben1980 a écrit :

ok, comme je vois que tt le monde donne l'eau à la bouche aux autres avec ses investissements, je vais essayer de contribuer
dernière opération, avril 2006, +- deux mois de recherche active càd au moins 2 soirs /semaine (2 heures) + les WE (2-3 heures), maison située dans le hainaut, en état +++.
Rentabilité brute pour celle-ci pour le moment de 6,7% ... MAIS ...
- début des visites à 16h, dépôt garantie loc à 18h, les sept premier candidats étaient tous (tous, tous tous) prêts à emménager (je demande des loyers pas chers, c'est aussi par superstition)
- 7 mois ont déjà couvert 41,3% de l'apport en capitaux, ce capital apporté correspond à 10% de l'investissement, quotité totale pr mon PH refinancé = 87%
- aucun travaux à prévoir avant dix/quinze ans

Noël, pour ma famille, ce n'est pas qu'un repas : toute la soirée, chants byzantins slaves, grégoriens et latins se succéderont pour faire de la naissance du seigneur un évènement chaque fois heuu ...hum , ok : chapon/croquettes/poires aux airelles

Moi ce qui m'interresserais , si possible big_smile , c'est d'avoir des chiffres clairs pour chacun des exemple qu'on m'a exposé.

1/prix d'achat + frais liés à l'acte d'achat et emprunt.
2/prix des travaux éventuels.
3/loyer annuel obtenu
4/charges ( = frais dépensés sur l'année dans le bien du genre frais d'entretien et de réparation + assurance incendie + précompte immobilier )
5/fonds propre investi
6/montant des interets sur l'année.

bien à vous.

grmff · #90 22-12-2006 13:14:29

1/prix d'achat + frais liés à l'acte d'achat et emprunt.
Prix achat: 110.500€ Frais acte: 21.519€

2/prix des travaux éventuels.
5000€ prévus

3/loyer annuel obtenu
14.400€

4/charges ( = frais dépensés sur l'année dans le bien du genre frais d'entretien et de réparation + assurance incendie + précompte immobilier )
Je ne compte pas les charges qui sont reportées sur les locataires (mazout, entretien,...)
Assurance incendie (que je ne compte généralement pas): +/- 258€/an
Précompte: 1200€/an

5/fonds propre investi
37.019€

6/montant des interets sur l'année
Aucune idée. Mais le remboursement mensuel sera de 624.90€

Merci de nous donner votre calcul de rentabilité. Moi, avec ma feuille de calcul standard, j'obtiens 14.25% re rendement sur mon investissement personnel.

grmff · #91 22-12-2006 13:15:12

J'oubliais: Bon appétit! lol

Ben1980 · #92 22-12-2006 13:50:51

1/prix d'achat + frais liés à l'acte d'achat et emprunt.
2/prix des travaux éventuels.
3/loyer annuel obtenu
4/charges ( = frais dépensés sur l'année dans le bien du genre frais d'entretien et de réparation + assurance incendie + précompte immobilier )
5/fonds propre investi
6/montant des interets sur l'année.

1/ 66000 + 10250 (notaire) + +- 3000 pr l’acte de crédit
2/ 0
3/ 5340
4/ +- 115 pour SRD (mais je paye pr ts les PH en une fois), 130 pour incendie, PI 200€ (?? pas sur)
5/ 6600
6/ --

kaplan · #93 22-12-2006 14:12:33

Merci pour ces chiffres à vous 2 .

Monsieur grmff , ces 14.400 euros de revenu annuel correspondent à combien d'appartements ?
Quelle est la superficie de ces appartements?

Bien à vous.

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