Investir dans un appartement.

Kaplan,
vous connaissez beaucoup de banque qui pretent 140.000€ pour investir en bourse en prennant uniquement cet investissement comme garantie? (?)

réfléchissez autrement pour vos investissements immobiliers ...

Si vous cotisez dans une assurance-vie, par ex. 250 € par mois pour votre pension, il vaut TOUJOURS mieux perdre 250 € par mois sur un investissement immobilier. Car il sera à vous dans 20 ans, payé et net d'impôts (ce qui n'est pas le cas d'une assurance vie br 21 ou 23 par ex), tandis que l'assurance vie, tu la touches à 65 ans (ça peut donc prendre 40 ans).
Et cette perte de 250 € auhjourd'hui tombera à 0 le jour où l'inflation/index aura fait rattraper les mensualités par le loyer.

Et TOC !

je vais investir dans la prière

Investir dans la pierre ou profiter de son argent... Telle est la question !

Ben, l'immo, c'est sérieux, alors si on peut parfois y mettre une pincée d'humour léger...

Pourquoi ne pas acheter cash? Excellente question qui a le mérite de me faire écrire un joli article sur le principe de l'effet de levier.

Imaginons que je dispose d'un capital de 100.000 euros. Content de moi, j'ai bien joué au loto. Qu'en faire?

Cas 1: A la banque sur un carnet d'épargne - Rapport 3% -  Au bout de 20 ans: 100.000 x 1.03^20=180.000 euros

Cas 2: J'achete un appart cash L'appart vaut 87.000€. Il y a 13.000€ de frais de notaire. Je touche une location de 870€/mois.
Dans 20 ans, avec l'inflation de 3% par an, mon appart vaudra 180.000€
Si on compte une plus value de 5%/an (inflation comprise), on obtient une valeur dans 20 ans de 265.000€
Comme j'ai touché 870€/mois pendant 20 ans, j'ai pu accumuler un capital de 20x12x870€ = 208.800€ Je simplifie, je parle pas d'inflation, ni d'indexation.

Valeur de la maison + loyers = 473.800€

Cas 3: J'achete 2 apparts de 87.000 chacun, je mets 100.000€ sur la table, j'emprunte (2x87.000x1.15-100.000)=100.000€ en 20 ans à du 4.5%

Je touche 2x870€ / mois
Je paye 632€ / mois pour le PH
Il me reste 2x870-632 = 1108€

Au bout de 20 ans, mes apparts valent chacun 265.000€, et j'ai touché 20x12x1108€=265.000€ de loyer

Valeur des appart+loyers = 795.000€

Vive l'emprunt hypothécaire...

Bien entendu, il faut trouver le bien qui va vous rapporter du 12% par an. Le calcul est donc un peu faussé et exagéré. Faite le calcul avec des valeurs moindres ou adaptées à ce que vous voulez acheter, et vous comprendrez que les chiffres sont moins jolis, mais vachement intéressants...

Rajoutez l'inflation, l'indexation des loyers, les intérêts sur loyers reçus. Enlevez les précomptes immobiliers, rajoutez une pincée d'assurance SRD et incendie, éventuellement des frais d'inloués, de gestion, de syndic, secouez le tout, et dites moi ce que vous en pensez...

Vous direz comme moi: vice l'emprunt hypothécaire et vive l'inflation...

Mon raisonnement était développé pour quelqu'un qui dispose de cash, et expliquait de manière simpliste pourquoi il vaut mieux emprunter.

Si vous n'avez pas le sou, les banques ne vous prêteront pas pour un bin d'investissement. (sauf si vous êtes déjà proprio, mais on rentre dans un autre débat)

Si vous avez un petit bas de laine, avec de quoi payer les frais de notaire et 10% du prix d'achat d'un bien d'investissement, vous pouvez aussi commencer à jouer au monopoly... Il suffit de trouver un banque qui vous prête sur base de votre bonne tête et de votre fiche de paye.

Si vous avez un sale tête, mais une bonne fiche de paye, cela marche aussi. En fait, c'est une manière de valoriser votre fiche de paye... Si elle est très bonne, vous pourrez même acheter en payant juste les frais de notaire.

Faisons le calcul pour un investissement de 13.000€ (frais de notaire) + 8.700€ (10% du prix d'achat mentionné tout à l'heure)

Investissement: 13.000+8.700 = 21.700€
Loyer: 870€
Mensualité pour 78.300€ à du 4.5% en 20 ans: 500€
Solde mensuel: 370€, soit 20% par an de la somme investie.

Au bout de 20 ans:
Votre bien vaut 265.000€
Vous avez touché près de 90.000€
Total: 355.000€ (pour un investissement de 21.700€ => x16 en 20 an. Qui dit mieux?)

Qu'avez vous investi? La confiance de la banque en votre fiche de paye...

PS1: on arrive pas toujours à un rendement de 12% sur prix d'achat. Même avec un rendement de 5-6%, cela reste intéressant. Faite la simulation
PS2: je n'ai pas tenu compte de l'inflation. Les études montrent que plus l'inflation est grimpe, plus le rendement grimpe aussi
PS3: je n'ai pas tenu compte de l'indexation des loyer. Le vrai calcul est plus favorable.
PS4: je n'ai pas tenu compte de la possibilité de toucher des intérêts sur les loyers perçus qu'on peut replacer. J'en ai juste fait le total... Le vrai calcul est donc plus favorable.

tiens justement, un truc marrant, j'ai appris hier par la voisine que l'appartement dont nous sommes encore locataires (hééoui) a été acheté par notre proprio en 2000 pour 75 000 euros.  Et notre loyer, hors charges, est de 660 euros  !!  Et bien sur, il indexe chaque année      Bien sur, aujourd'hui l'appartement vaut 160 000, et il ne ferait plus le mme rapport.

Que pensez vous il vaut mieux achetez un immeuble de rapport (style 3 logement maximum) à retaper ou 2 appartement ?

aussi Quel type de chauffage choisir pour ses locataires ?

personnellement je compte investir aussi une somme de plus ou moins 100.000 euros dans l'immobilier .
au début je pensais acheter une ou deux maison a retaper .
maintenant en prenant le temps de comparer le pour et  le contre je penche plus pour 2 petits appart ( studio ) de 45/50 mtr carré au prix approximatif de 95.000  euro frais compris avec un revenu locatif mensuel pour chaque appart de  450 a  500 euro .
L'achat des 2 etant financer a 50% par la banque .
Et le reste payer en cash ce inclus les frais d'achat .
votre avis sur la question m'intéresse au plus au point merci